Finanzierung eines Mehrfamilienhauses – Die ersten Schritte

Ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren ist eine andere „Hausnummer“ als es für die meisten Menschen bereits bei einem Einfamilienhaus der Fall ist. Einerseits sind die Kosten ungleich höher, andererseits liegen ganz neue Umstände vor, allem voran die Mieteinnahmen. Wie ein Mehrfamilienhaus finanziert werden kann und wie sich dabei Geld sparen lässt.

Welche Kosten kommen bei einem Mehrfamilienhaus auf einen zu?

Bevor man sich der Frage nach der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses stellt, sollte zunächst geklärt werden, welche Kosten hier auf den Bauherren zukommen – anders als bei Einfamilienhäusern ist das Bauprojekt größer und komplexer. Das sorgt auch für steigende absolute Kosten. Pro Quadratmeter allerdings sinken die Kosten üblicherweise, je größer das Projekt ist. Für kleine Mehrfamilienhäuser sind Kosten von etwa 200.000 bis 300.000 € je Wohnung einzuplanen. Bei größeren Komplexen sinken diese Kosten auf etwa 100.000 € bis 200.000 €. Natürlich sind das alles nur vage allgemeine Beispiele. Je nach Region, Ort und Bauvorhaben können die tatsächlichen Ausgaben stark davon abweichen – in beide Richtungen. Die 1-Millionen-Euro-Grenze ist jedoch schneller erreicht als man denkt.

Wie lässt sich diese Summe finanzieren?

Viele denken bei Summen jenseits der 500.000 € gar nicht mehr darüber nach, ein Mehrfamilienhaus zu bauen, weil dieselben Gedankenstrukturen wie bei einem Einfamilienhaus angewendet werden. Doch das Mehrfamilienhaus hat einen entscheidenden Vorteil: Es generiert Einnahmen, Mieteinnahmen. Sie lassen sich zur Finanzierung des Objekts verwenden und stellen bis auf wenige Ausnahmen die einzige Einnahmequelle dar. Wer das Mehrfamilienhaus nicht selbst bewohnt, refinanziert die Kosten für die Erbauung in der Regel direkt mit den Mieteinnahmen. Das Investitionsobjekt Mehrfamilienhaus lässt sich hinsichtlich der Kosten zumindest für die nächsten Jahre sehr gut abschätzen:

Finanzierung negativ abschätzen

Was schon bei kleinen Investitionen wie dem Kauf eines Automobils gilt, ist natürlich auch bei Immobilien anzuraten: Beim Abschätzen der Investitionen solle man möglichst genau sein und stets pessimistisch schätzen – auch bei eigentlicher Neigung zum Gegenteil. So ist sichergestellt, dass die Finanzierung beispielsweise hinsichtlich der Dauer der Amortisierung oder bezüglich des finanziellen Gesamtaufwands auch eingehalten wird. Trotz pessimistischer Abschätzung sind große Risiken wie ein Zusammenbruch des Immobilienmarkts, eine Naturkatastrophe oder ein Baufehler in der Regel kein Teil der Rechnung. Ansonsten würden die meisten Mehrfamilienhäuser nie gebaut werden. Dennoch gilt es, auch diese Risiken soweit wie möglich abzusichern und die für diese Absicherung entstehenden Kosten in die Finanzierung mit einzubeziehen. Dazu zählt beispielsweise eine Elementarschadenversicherung, eine Rechtschutzversicherung oder auch die Bildung von Rücklagen bzw. spezielle bauliche Maßnahmen für beliebige andere Risiken, abhängig von der entsprechenden Risikobewertung.

Quellen für die Finanzierung

Für die meisten ist die erste Anlaufstelle bei einem Kredit in der Größenordnung von mehreren 100.000 € oder mehr eine Bank, die für einen Kredit, in der Regel ein spezieller Immobilienkredit, als Kreditgeber eintritt. Bereits beim Bau eines Einfamilienhauses legt die Bank großen Wert auf die finanziellen Hintergründe des Kreditnehmers – die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses bedarf hier jedoch noch etwas mehr, z.B. ein Businessplan. Neben der Bank kommen auch andere Finanzierungsquellen in Frage, zum Beispiel über einen Zusammenschluss mit anderen Privatleuten, Familie oder Freunde. Dies bildet jedoch eher eine Ausnahme: Besonders über die Einbeziehung von Familie und Freunden sollte man sehr gut nachdenken.