Zinsen runter, Darlehenssummen für Baufinanzierungen rauf

Schwankungen bei den Baufinanzierungen sorgen im August für einen kleinen Lichtblick bei Darlehensnehmern: Erstmals seit Jahresbeginn zeigt sich ein vorübergehender Rückgang in der Zinsentwicklung. Baugeld ist somit etwas günstiger und Käufer und Anschlussfinanzierer nutzen die Gelegenheit, um sich wieder mehr Geld von der Bank zu leihen. Die durchschnittliche Darlehenshöhe steigt im Vergleich zum Vormonat um 11.000 Euro und liegt im August bei 299.000 Euro.

Wie viel günstiger Baugeld im August ist, verdeutlicht die Standardrate. Sie ist berechnet für ein Darlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf. Im August liegt die Standardrate bei 1.275 Euro – 58 Euro weniger als noch im Juli. Zum Vergleich: Vor einem Jahr zahlt ein Kreditnehmer für ein Darlehen dieser Größenordnung noch 788 Euro – knapp 62 Prozent weniger als jetzt.

Trotz Zinsdelle: Zinsbindung und Tilgung sinken weiter

Seit Februar des Jahres sinkt die durchschnittliche Zinsbindung stabil. Darlehensnehmer sichern sich mit zwölf Jahren und rund zehn Monaten im August ihren Zinssatz für einen deutlich kürzeren Zeitraum als im Vorjahr. Im August 2021 waren es noch rund sechs Monate mehr. Eine längere Zinsbindung kostet zwar einen Zinsaufschlag und das aktuelle Zinsniveau ist für viele eher unattraktiv – allerdings kann niemand vorhersagen, wie sich die Zinsen in einigen Jahren entwickeln. Sollten sie niedriger sein als aktuell, können Kreditnehmer auch von ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten umschulden.

Um trotz höherer Bauzinsen und weiterhin höheren Immobilienpreisen den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, starten Darlehensnehmer vermehrt mit einer niedrigeren Tilgung in ihrer Finanzierung. Dadurch schmälern sie ihre monatliche Rate, die im Zuge des Zinsanstiegs teilweise mehrere hundert Euro teurer ist, als sie es noch Ende letzten Jahres gewesen wäre. Im August sinkt die durchschnittliche Tilgung auf 2,19 Prozent. Im Vergleich zum Jahresbeginn zeigt sich eine Differenz von knapp 0,5 Prozentpunkten.

Beleihungsauslauf bleibt konstant, deutlich unter Vorjahr

Trotz höherer Darlehenssummen bleibt der Beleihungsauslauf im August konstant und liegt analog zum Vormonat weiterhin bei 81,33 Prozent. Käufer bringen somit verhältnismäßig viel Eigenkapital in die Finanzierung ein. Der Beleihungsauslauf ist der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie, der aufgrund von Sicherheitsabschlägen Seiten der Bank in der Regel nicht identisch mit dem Kaufpreis IST. Vor einem Jahr lag der durchschnittliche Beleihungsauslauf bei 84,56 Prozent.

Während sich die Bauzinsen im August volatil zeigen, steigt die Nachfrage nach Forward-Darlehen leicht. Ihr Anteil wächst im August um 0,11 Prozent im Vergleich zum Vormonat und liegt bei 6,01 Prozent. KfW-Darlehen machen mit 2,62 Prozent einen eher geringen Anteil aus. Im Juli waren es noch 3,15 Prozent.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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EZB greift bei Zinserhöhung durch

Die Inflationsrate in Europa steigt auf ein erneutes Hoch und ein Ende ist nicht in Sicht – für die kommenden Monate sind sogar zweistellige Inflationsraten ein realistisches Szenario. So lange die EZB eine Zinserhöhung vor sich hergeschoben hat, so rigide geht sie jetzt vor: Mit plus 0,75 Prozentpunkten vollzieht sie den größten Zinsschritt ihrer Geschichte. Um die Inflation in den Griff zu bekommen, nimmt EZB-Chefin Christine Lagarde damit in Kauf, die Wirtschaft zu schwächen und das Risiko einer Rezession zu erhöhen.

Bauzins steigt

Der anhaltende Preisdruck – in Deutschland durch wegfallende Subventionen und die anstehende Gasumlage noch einmal verstärkt – zieht laut Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein auch die Zinsen für Immobilienkredite wieder nach oben. Der Bestzins für ein repräsentatives 10-jähriges Darlehen beträgt aktuell knapp unter 3 Prozent (2,97 Prozent, Stand 07.09.2022), nachdem er Mitte August auf 2,4 Prozent gesunken war. Eine Entwicklung, die sich könnte fortsetzen: „Auch in den nächsten Monaten muss die EZB alles in den Ring werfen, um Entschlossenheit zu demonstrieren und die Inflation zumindest einzudämmen – und das kann die Zinsen für Baufinanzierungen weiter unter Druck setzen“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. „Ich rechne damit, dass die Bauzinsen bis zum Ende des Jahres tendenziell weiter steigen und merklich über der 3-Prozent-Marke liegen werden.“ Erst wenn sich ein signifikanter Rückgang der Inflation zeigt, kann Christine Lagarde das Tempo drosseln. Bis dahin sind laut Michael Neumann weiterhin starke Schwankungen in der Zinskurve für Baufinanzierungen zu erwarten.

Abschlüsse bei Baufinanzierungen rückgängig – Interesse stabil

Lebensmittel- und Energiepreise steigen weiter und die Heizsaison naht – um das tägliche Leben zu bestreiten, reduziert einer Verbraucherumfrage des Bankenverbandes BdB voraussichtlich ihre Konsumausgaben. Die Zurückhaltung ist auch in der Immobilienbranche angekommen: Der Finanzierungsvermittler Dr. Klein stellt in den letzten Wochen einen Rückgang des Abschlussvolumens im Markt fest. Neben den gestiegenen Gesamtkosten sieht Michael Neumann von Dr. Klein noch einen weiteren Grund. „Gerade bei Neubauten gibt es derzeit eine Nachfragedelle, weil die Baupreise aus dem Ruder gelaufen sind, Kapazitätsengpässe die Planbarkeit erschweren und Bauträger Kostennicht voraussichtlich kalkulieren können. Bauherren sind zurzeit mehrfach gekniffen.“ Ein allgemein abflauendes Interesse stellt man derzeit nicht fest: Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bestehe nach wie vor und viele Kunden ließen sich ihren persönlichen finanziellen Spielraum ausrechnen. Aber: „Für Normalverdiener ohne nennenswerten Vermögenshintergrund ist die Finanzierung der eigenen Immobilie immer schwerer machbar, das muss man ganz klar feststellen“, so Michael Neumann.

Tendenz: Zinserhöhung

Kurzfristig: schwankend aufwärts, mittelfristig: volatil, leicht steigend

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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„Nachdem die Zinsen im Juli und der ersten Augusthälfte um rund 0,7 Prozentpunkte nachgegeben haben, sind Baudarlehen zuletzt wieder etwas teurer geworden“, erklärt Mirjam Mohr. Anfang September müssen Immobilienkäufer und -käuferinnen für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung wieder rund drei Prozent zahlen. „Angesichts des volatilen Umfelds und der Tatsache, dass Anbieter Zinsanpassungen unterschiedlich schnell einpreisen, lohnt ein Zinsvergleich“, rät die Expertin.

Das jüngste Treffen weltweiter Notenbanker im amerikanischen Jackson Hole deutet darauf hin, dass das Zinsniveau im Jahresverlauf vor allem wegen der anhaltenden Rekordinflation mit großer Wahrscheinlichkeit weiter leicht zulegt. „Die Rhetorik der Notenbanken deutet darauf hin, dass die Straffung der Zinspolitik ungeachtet möglicher wirtschaftlicher Schäden fortgeführt wird“, erläutert Mirjam Mohr im aktuellen Zinsbericht mit Blick auf zunehmend schlechte Konjunkturdaten und die für den Winter von der Bundesbank prognostizierte Rezession. Ein Großteil der monatlich im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Expertinnen und Experten teilt diese Ansicht. Bis Jahresende halten sie trotz des möglichen Konjunkturabschwungs einen weiteren Anstieg der Zinsen von bis zu 3,5 Prozent für möglich.

„Wir empfehlen angesichts des aktuellen Zinsumfelds, die eigene Finanzierung bestmöglich an die neue Situation anzupassen. Oberste Maßgabe bleiben finanzielle Tragfähigkeit und Sicherheit“, rät Mirjam Mohr. Sinnvoll seien eine gute Beratung und Vorbereitung eines Immobilienprojekts sowie ein gründliches Marktscreening. Finanzierungsberaterinnen und -berater sowie zur weiteren Unterstützung kostenlose Online-Rechner und -Tools helfen nach ihren Worten, verschiedene Szenarien durchzuspielen.

Quelle: Interhyp Gruppe

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Bauzinsen (noch) auf Entspannungskurs

Nachdem die Zinsen für Baufinanzierungen im Juli deutlich um rund 0,5 Prozentpunkte gefallen sind, steigen sie im August wieder an. Der repräsentative Bestzins bei Dr. Klein liegt aktuell bei 2,61 Prozent (Stand: 23.08.2022). Für Dr. Klein Vorstand Michael Neumann ein Zeichen, dass die Märkte verunsichert sind und eine eindeutige Tendenz derzeit fehlt: „Die Bauzinsen sind aktuell wieder relativ weit von der 3-Prozent-Marke entfernt und bewegen sich zuletzt stark schwankend.“ Grund für diese Entwicklung ist, dass die 10-jährige Bundesanleihe, an deren Kurve sich die Bauzinsen orientieren, immer wieder Phasen mit starker Nachfrage aufweist. Wenn die Anleiherendite sinkt, sinkt auch das Zinsniveau – wie vor allem im Juli geschehen. Dieser Trend könnte allerdings nur von kurzer Dauer gewesen sein,

Planbarkeit? Fehlanzeige – hohe Volatilität als Folge

Auch Michael Neumann mahnt daher: „Die Renditekurve der 10-jährigen Bundesanleihe zeigt stärkere Schwankungen und wird auch die Bauzinsen wieder mitziehen.“ Außerdem spricht noch ein anderer Faktor für die Wahrscheinlichkeit zunehmender Volatilität: Nach fast einem Jahrzehnt wendet sich die Europäische Zentralbank von ihrem Konzept an der „Forward Guidance“ ab, sterben den Städtischeneine langfristige Planbarkeit ermöglicht. Mit diesem Instrument hat die Notenbank bisher geldpolitische Absichten transparent kommuniziert und die Zinserwartungen beeinflusst. Diese Langfristigkeit ist nicht mehr zeitgemäß, die Entscheidungen müssen unbedingt nach aktueller Lage getroffen werden – und Abkehr dieser Kommunikationspraxis verschafft sich Christine Lagarde eine größere Flexibilität im Kampf gegen die Inflation und für den Erhalt der Währungsunion.

Wieder mehr Luft nach oben?

Eine Flexibilität, die sie bereits im Juli genutzt hat, als sie entgegen der angekündigten 0,25 Prozentpunkte den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte angehoben hat – trotz hoher Verschuldungsquoten einiger Eurostaaten. Damit sich daraus keine Euro-Krise entwickelt, hat die EZB mit TPI (Transmission Protection Instrument) ein Instrument geschaffen, mit dem sie gezielt Risikoländer wie Italien durch den Kauf von Staatsanleihen unterstützen kann. „Der Erfolg dieser Maßnahme ist die Grundlage für einen größeren Spielraum für die EZB, doch kräftiger an der Zinsschraube zu drehen“, so Michael Neumann. Ihm geht der Markt derzeit davon aus, dass der Leitzins bis zum Jahresende eine 1 vor dem Komma aufweisen WIRD. Er rechnet mit einer Aufwärtsbewegung bis Ende des Jahres. „Der Druck auf die Baufinanzierungszinsen kann sich in den kommenden Monaten wieder erhöhen“, so der Experte. „Wegen der vielen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten weltweit erwarte ich aber weiterhin starke Schwankungen.“

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Die durchschnittlichen Immobilienpreise für eine zentrale Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten liegen im ersten Halbjahr 2022 bei rund 538.000 Euro und damit rund 11 Prozent über dem Vorjahreshalbjahr, als die Durchschnittskosten für den Immobilienerwerb noch bei 485.000 Euro liegen. Dere Blick auf das Halbjahr zeigt aber, dass vor allem im ersten Quartal ein starker Anstieg stattgefunden hat (plus rund 14 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2021 mit genauer 473.000 Euro) und der Anstieg im zweiten Quartal deutlich kleiner ausfällt (plus 7,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2021 mit 497.000 Euro). Im Vergleich des zweiten mit dem ersten Quartal 2022 wird sogar eine Preisstagnation bzw. ein kleiner Rückgang von knapp einem Prozent gesehen. Denn im ersten Quartal lag der Durchschnittspreis bei 540.000 Euro, im zweiten bei 535.000 Euro. Jörg Utecht: „Im Vergleich mit den Vorjahreszeiträumen sehen wir im gesamtdeutschen Durchschnitt immer noch Preiszuwächse. Doch die aktuellen Preiskorrekturen lassen vermuten, dass der Preisanstieg im Jahresverlauf im Vergleich zum Vorjahr weiter abflachen wird und wir am Ende des Jahres einen geringeren Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr sehen werden als 2021 und 2020“. In den beiden vergangenen Jahren waren die durchschnittlichen Immobilienpreise jeweils um rund zehn Prozent gestiegen. Seit 2012 haben die Preise um fast 85 Prozent zugenommen. dass der Preisanstieg im Jahresverlauf im Vergleich zum Vorjahr weiter abflachen wird und wir am Ende des Jahres einen geringeren Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr sehen werden als 2021 und 2020“. In den beiden vergangenen Jahren waren die durchschnittlichen Preise für den Immobilienerwerb jeweils um rund zehn Prozent gestiegen. Seit 2012 haben die Preise um fast 85 Prozent zugenommen. dass der Preisanstieg im Jahresverlauf im Vergleich zum Vorjahr weiter abflachen wird und wir am Ende des Jahres einen geringeren Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr sehen werden als 2021 und 2020“. In den beiden vergangenen Jahren waren die durchschnittlichen Preise für den Immobilienerwerb jeweils um rund zehn Prozent gestiegen. Seit 2012 haben die Preise um fast 85 Prozent zugenommen.

Immobilienpreise in Großstädten korrigiert – insbesondere in München, Köln und Leipzig

Es sechs wurden Großstädte genauer betrachtet. Im Vergleich des ersten Halbjahres 2022 mit dem ersten Halbjahr 2021 ist in allen Großstädten zwar auch noch ein deutliches Plus der Immobilienpreise zu zeichnen. Betrachtet man allerdings nur das zweite Quartal 2022, so sind gegenüber dem Quartal 2022 in allen ersten Städten außer in Frankfurt Preisrückgänge zu verzeichnen und auch dort liegt das Plus nur bei 0,3 Prozent. Der größte Rückgang ist in Leipzig zu verzeichnen mit 7,2 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 sind in drei Städten Preisrückgänge zu zeichnen: in München, Köln und Leipzig. In München um 2,4 Prozent auf 894.000 Euro, in Köln sogar um 7,9 Prozent auf 568.000 Euro und in Leipzig immerhin noch um 1,1 Prozent auf 350.000 Euro. In Berlin,

„In vielen Großstädten sehen wir im zweiten Quartal Preiskorrekturen im Vergleich zum Beginn des Jahres – sogar im Vergleich mit dem Vorjahresquartal sehen wir Einzelne Rückgänge. Allerdings haben gerade in den Ballungszentren die Preise in den vergangenen Jahren auch stark zugenommen, sodass eine Abnahme der Dynamik zu erwarten war“, so Utecht. Der Experte aufgestellt stirbt positiv: „Zum Teil haben die Preise astronomische Höhen erreicht. Für Käuferinnen und Käufer ist es wünschenswert, wenn wieder mehr Balance zwischen Angebot und Nachfrage in den Markt einzieht.“ Ein Hinweis, dass der Anstieg der Immobilienpreise weiter abflachen könnte, sei auch, dass der Anteil der Kapitalanleger abgenommen hat – von 26 Prozent im Ersten Halbjahr 2021 auf 25 Prozent im ersten Halbjahr 2022.

Mehr Balance im Markt und Zwischentief beim Zins bieten Chancen

Es wird beobachtet, dass Verkäuferinnen und Verkäufer wieder verhandlungsbereiter werden. „Wir raten, die Chance zu nutzen und wieder über die Preise zu sprechen, hier gibt es zunehmend Spielraum und mehr Angebote“, sagt Utecht. Das sei auch mit Blick auf die gestiegenen Finanzierungskosten sinnvoll. Jörg Utecht: „Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für zehnjährige Darlehen in etwa verdreifacht. Das geht bei ansonsten gleichen Konstellationen je nach Darlehenshöhe mit Mehrkosten von 500 bis 600 Euro im Monat einher, das sind also etwa 6.000 bis 8.000 Euro im Jahr.“ Günstig für Käuferinnen und Käufer sei aber das momentane Zwischentief beim Zins. Vom bisherigen Höchststand von 3,4 Prozent für zehnjährige Darlehen sind die Konditionen wieder auf unter 3 Prozent gefallen. Bis Jahresende wird nur ein leichter Anstieg auf etwa 3, 5 bis 4 Prozent erwartet. „Die wieder gesunkenen Zinsen machen den Kauf wieder leistbarer. Das Zwischentief und die voraussichtlich auch in naher Zukunft nicht mehr so ​​stark steigenden Zinsen bieten Chancen: Wer ein Objekt hat oder auf der Immobiliensuche gefunden ist, sollte die Finanzierung jetzt durchkalkulieren. In vielen Fällen ist der Kauf weiterhin gut darstellbar“, so Utecht. Sinnvoll sei es, die Finanzierung vor der Immobiliensuche zu klären. Käuferinnen und Käufer erhalten mit einer Bestätigung über die mögliche Finanzierungssumme, einem ausdrücklichen Finanzierungszertifikat, leichter den Zuschlag. Zu sehr sollten sich Interessentinnen und Interessenten aber nicht vom Marktgeschehen abhängig machen. Jörg Utecht: „Wichtiger als ein Zehntelprozent Unterschied beim Zins ist, dass Finanzierung und Immobilie zum Leben pass. Drei Viertel unserer Kundinnen und Kunden kaufen die Immobilie, um sie meist gemeinsam mit Angehörigen viele Jahre lang zu bewohnen, zum Teil über Generationen hinweg. Wenn sie die Finanzierung zukunftssicher gestalten, wann immer sie sich auch von Zinserhöhungen oder Preiskorrekturen nicht beunruhigen lassen.“ Dass die Immobilienpreise stark einbrechen werden, wird angesichts der Prognose von eher moderaten weiteren Zinssteigerungen nicht erwartet.

Kreditnehmer setzen auf noch mehr Sicherheit aufgrund der Immobilienpreise

Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer achten zum aktuellen Zeitpunkt noch mehr als in bestimmten Jahren darauf, die Finanzierung dauerhaft abzusichern. Im ersten Halbjahr 2021 lag die durchschnittliche Zinsbindung bei 13,2 Jahren und jetzt, im ersten Halbjahr 2022 ist sie auf 14,1 Jahre gestiegen. Utecht: „Vor zehn Jahren lag die Zinsbindung noch bei weniger als 12 Jahren. Heute liegt sie bei über 14 Jahren. Das zeigt, dass Menschen in Zukunft eher von steigenden Zinsen ausgehen und sich die derzeitigen Niveaus lange sichern möchten.“

Schon seit 2020 wird betrachtet, dass die Beleihung – also der Anteil der Darlehenssumme am Kaufpreis – im Durchschnitt abnimmt. In den Jahren vor 2020 hatte die Beleihung, auch bedingt durch die sinkenden Zinsen, kontinuierlich zugenommen. Der Trend zum geringeren Verschuldungsgrad hat sich 2022 noch verstärkt. Im Durchschnitt haben die Menschen deutlich mehr Eigenkapital in die Finanzierung ihres Kaufs oder Baus gesteckt: Im ersten Halbjahr 2022 waren es 159.000 Euro gegenüber 129.000 Euro im ersten Halbjahr 2021 – also 30.000 Euro mehr. Die Beleihung hat im Durchschnitt pro Finanzierung von 81 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 78 Prozent im ersten Halbjahr 2022 abgenommen. Die Menschen bringen aktuell auch im Durchschnitt mehr als 20 Prozent Eigenkapital am Immobilienpreis plus Nebenkosten in die Finanzierung ein. Die durchschnittliche Darlehenssumme ist von 356.000 Euro auf 379.000 Euro gestiegen. Jörg Utecht: „Grundsätzlich sind die Finanzierungen mit mehr Eigenkapital zukunftssicherer gestaltet. Denn so ist bei Ablaufen der Zinsbindungsfrist in vielleicht zehn oder fünfzehn Jahren eine niedrigere Restschuld vorhanden. Wenn dann die Marktzinsen deutlich höher sind und vielleicht der Wert des Hauses nicht in dem Maße gestiegen ist wie gedacht, lässt sich die Finanzierung dennoch in aller Regel gut weiterführen.“ Die Menschen nutzen angesichts der Inflation lieber Eigenkapital, als die gestiegenen Finanzierungskosten zu zahlen, zumal Sparanlagen bisher wenig Zinserträge bringen. Damit reduzieren sich auch die monatlichen Raten. Hohes Summen Eigenkapital kann aber nicht jeder in die Finanzierung einbringen. Jörg Utecht: „Wenn immer höhere Summen Eigenkapital nötig werden, zementieren wir gesellschaftliche Ungleichheit. Denn dann schaffen es Menschen durch Arbeit allein oft nicht, die Finanzierung zu stemmen. Wir wissen, dass viele auf ein Erbe oder die Hilfe der Familie zurückgreifen.“ Sinnvoll wäre es daher, mit gezielten Fördermitteln zu unterstützen und die hohen Kaufnebenkosten zu reduzieren. Utecht: „Die hohen Kaufnebenkosten in Deutschland sind eine Hürde für den Wohneigentumserwerb der breiten Bevölkerung.“

Tilgung leicht gesunken

Um die Finanzierung leistbarer zu machen aufgrund der Immobilienpreise, wählen die Menschen beim Bau oder Kauf heute eine leicht niedrigere Tilgung als im vergangenen Jahr – die Tilgung ist von 3,1 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 2,8 Prozent im ersten Halbjahr 2022 gesunken. Bei einer niedrigeren Tilgung ist ein Darlehen bei demselben Zins später abbezahlt. Allerdings macht sich bei höheren Zinsen der Zinseszinseffekt bemerkbar, der Zinsanteil an der Rate sinkt etwas schneller und der Tilgungsanteil steigt über die Laufzeit etwas schneller an. Das zeigt folgendes Rechenbeispiel. Ein Darlehen über 300.000 Euro, das 2021 mit einem Zins von einem Prozent und einer Tilgung von 3,1 Prozent abgeschlossen wurde, weist nach der Zinsbindungsdauer von zehn Jahren eine Restschuld von rund 202.000 Euro aus. Ein Darlehen in gleicher Höhe,

Quelle: Interhyp AG

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Deutliche Schwankungen sind aber weiterhin möglich. „Ob an den Börsen oder den Anleihemärkten: Die sichtbaren Schwankungen bei den Kursen und Renditen in den vergangenen Wochen zeigen die Nervosität der Markteilnehmer eindrucksvoll“, sagt Mirjam Mohr. Es WIRD Käuferinnen und Käufern und allen empfohlen, die bauen Wollen, das Zinsniveau weiter zu verfolgen, und, wenn möglich, das momentan günstige Zinsniveau für sich zu nutzen. Die grundsätzliche Entscheidung für eine Immobilie sollte aber nicht vom Zinsniveau abhängig gemacht werden. Finanzierung und Immobilie müssen zu der eigenen Lebensplanung passen.Das gelte auch für den Kaufpreis und die möglichen Möglichkeiten, die mit Blick auf Rekordinflation und steigende Energiepreise zusätzlich strapaziert werden.

Notenbanken halten trotz Rezessionsängsten und Zinsniveau an Straffung fest

Obwohl die Volkswirtschaften vieler Länder angesichts des Ukraine-Kriegs, der Corona-Pandemie und weltweiter Lieferschwierigkeiten am Rande einer Rezession stehen, haben die Notenbanken mit Blick auf die Rekordinflation zuletzt bestätigt, dass sie die Normalisierung der Geldpolitik fortführen wollen. Die von den Notenbanken im Zuge der Inflationsbekämpfung eingeleitete weitere Zinswende wird im Jahresverlauf das Marktgeschehen treiben. Am 21. Juli hatte die EZB einen historischen Zinsschritt unternommen. Erstmals seit elf Jahren wurden die Zinsen im Euroraum erhöht. Der Leitzins wurde unerwartet kräftig von Null auf 0,50 Prozent angehoben, der Negativzins für geparkte Gelder gestrichen.Darüber hinaus bekräftigten die Währungshüter, den Prozess der Normalisierung der Geldpolitik entschlossen und nachhaltig fortzusetzen. Für die Sitzung am 8. September wird ein weiterer Zinsschritt erwartet. Die amerikanische Notenbank Fed hat indes die längst eingeleitete Straffung der Geldpolitik fortgeführt. Bei der letzten Sitzung Ende Juli erhöhte sie die Leitzinsen wie erwartet um 0,75 Prozent auf 2,25 bis 2,50 Prozent.

Mirjam Mohr rät angesichts der günstigen Zinsprognosen: „Wer einen Kredit benötigt, sollte mehr denn je die Konditionen vergleichen, um Zinsdellen bestmöglich zu nutzen“. Das Gebot der Stunde lautet angesichts turbulenter Zinszeiten „Beobachten, Vorausschauen, Absichern“. „Wir raten, die Zinsentwicklung genau zu beobachten und die Konditionen zu vergleichen. Institute geben Zinsanpassungen nach oben und unten unterschiedlich schnell weiter. Baugeldvermittler, die täglichen Angebote von vielen Banken, Sparkassen und Versicherungen scannen, helfen dabei, das passende zu finden“, erläutert Mirjam Mohr. Ebenso wichtig sei eine vorausschauende Planung.Bauspar- oder Forwarddarlehen können im steigenden Zinsumfeld eine sinnvolle Ergänzung für die Immobilienfinanzierung sein und niedrigere Zinsen für die Zukunft sichern. Zudem muss der Wohneigentumserwerb finanziell gut abgesichert sein. „Durch eine erworbene und flexible Tilgungshöhe lassen sich Laufzeiten und Restschuldrisiken steuern. Möglichst lange Zinsbindung schützt vor verfrühten Anschlusskreditrisiken“, erklärt Mohr.

Quelle: Interhyp AG

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Keine Frage, die Zeiten für angehende Immobilienbesitzer sind turbulent: Zinsanstieg, hohe Preise für Bestandsimmobilien, Materialengpässe auf Baustellen. „Wer in den nächsten Monaten sein Zuhause finanzieren will, sollte seine Schritte dorthin gut planen und frühzeitig an die Finanzierungsberatung denken“, rät Ralf Oberländer.

Schritt 1: Den finanziellen Rahmen abstecken

Der Ausgangspunkt für jegliche Überlegungen rund um den Hausbau oder -kauf ist der Kassensturz. Er gibt den potenziellen Kreditrahmen vor. Regelmäßige Einnahmen wie monatliches Haushaltsnettoeinkommen, Kindergeld oder Nebenverdienste werden den Ausgaben, also Miet- und Mietnebenkosten, Lebenshaltungskosten, sonstigen Kredit- und Leasingraten oder Freizeitaktivitäten, gegenübergestellt. Der Finanzierungsexperte rät: „Die Ausgaben sollten nicht zu knapp kalkuliert werden, um ohne Einschränkungen unvorhergesehene Kosten wie eine Autoreparatur oder eine neue Waschmaschine auffangen zu können.”

Schritt 2: Die Höhe des Eigenkapitals und des Kredits bei der Baufinanzierung kalkulieren

Bei der Baufinanzierung ist das Eigenkapital das A und O. Denn Barvermögen, Ersparnisse, Bausparguthaben, Aktien oder Fonds sind für die Konditionen des Kredits entscheidend. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen. Doch angesichts der aktuellen Preissituation kommen viele Sparer beim Eigenkapital schnell an ihre finanziellen Grenzen. „Wichtig ist, dass mindestens die Nebenkosten durch das Eigenkapital gedeckt sind, sie betragen meist zwischen 10 und 15 Prozent. Als Faustformel sollten aber immer 20 Prozent Eigenkapital veranschlagt werden”, weiß der Finanzexperte.

Schritt 3: Die Zinsbindung sichern

Trotz des jüngsten Zinsanstiegs lohnt sich eine Zinsbindung von etwa 15 bis 20 Jahren. „Einige Darlehensmodelle punkten bei langlaufender Zinsbindung mit überraschend attraktiven Konditionen. Parallel kann auch ein Bausparvertrag helfen, bei einer Anschlussfinanzierung in zehn Jahren keine böse Überraschung erleben zu müssen”, verrät Oberländer. Dieser kann mit in die Baufinanzierung eingebunden werden oder zusätzlich parallel angespart und zur Zinssicherung oder für eine erste Modernisierung genutzt werden. Das mögliche Zinsänderungsrisiko lässt sich mithilfe eines Zinsrechners ermitteln.

Schritt 4: Die richtige Tilgung ansetzen

Die Tilgungsrate, also der Anteil der monatlichen Rate, der die Kreditschuld abbezahlt, wirkt sich direkt auf die Kosten der Baufinanzierung aus: Eine (zu) niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit des Kredits, der dadurch teurer wird. Eine (zu) hohe Tilgung engt das verfügbare monatliche Einkommen stark ein, sodass bei unvorhergesehen Ausgaben schnell finanzielle Probleme entstehen können. Schwäbisch Hall-Experte Oberländer rät: „Zwei bis drei Prozent Tilgung im Jahr sind sinnvoll. Zusätzliche Flexibilität schaffen vertraglich vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten. Kann man die nutzen, spart man Kreditkosten. Geht das finanziell nicht, bleibt ausreichend Spielraum für das tägliche Leben.“ Bei vielen Banken – so wie Schwäbisch Hall – ist es möglich, während der Kreditlaufzeit den Tilgungssatz zu wechseln. So ist man nochmals flexibler. Mittlerweile besteht bei manchen Banken auch die Möglichkeit, dass man 1 % Tilgung wählen kann. Damit kann man die Rate am Anfang niedrig halten. Später sollte man diese Lücke aber unbedingt mit höheren Sondertilgungen, beispielsweise durch eine Lebensversicherung oder Erbschaft wieder ausgleichen, damit das Darlehen spätestens beim Eintritt in den Ruhestand zurückgezahlt ist.

Schritt 5: Staatliche Förderungen bei der Baufinanzierung nutzen

Künftige Immobilienbesitzer können bei der Baufinanzierung auf die finanzielle Unterstützung von insgesamt rund 2.000 Förderprogrammen bauen: Neben der bundesweiten Eigenheimrente und den KfW-Zuschüssen gibt es zahlreiche Förderungen von Ländern und Kommunen. „Welche Zulagen wo und für wen drin sind, weiß der Förderrechner – oder der Finanzberater vor Ort”, so Oberländer.

Darüber hinaus können Eigenleistungen mit Unterstützung von Familie oder Freunden helfen, die Baukosten zu begrenzen. Auch zusätzliche Sicherheiten wie eine Bürgschaft beispielsweise der Eltern oder die Abtretung einer Lebensversicherung können potenziellen Häuslebauern den Weg zu günstigeren Zinsen ebnen.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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„Dass eine Immobilienfinanzierung heutzutage aufwändiger ist als vor zehn Jahren, stimmt so nicht“, resümiert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender. „Die Vergleichsrechnung zeigt eher das Gegenteil: In fünf der zehn untersuchten Regionen ist das Verhältnis vom notwendigen Gesamtkapitaleinsatz zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen gesunken.“ In Dresden, Düsseldorf, Dortmund, Frankfurt und Köln sind 2017 elf bis 15 Monatsgehälter weniger notwendig als zehn Jahre zuvor. Mit -2 bis +2 Monatsnettogehältern ist der Finanzierungsaufwand in Hannover, Hamburg, Stuttgart und Berlin nahezu konstant. Nur München ist ein Ausreißer: „Wer hier eine Immobilie finanziert, muss tiefer in die Tasche greifen“, so Neumann.

Immobilienfinanzierung 2017: für Dresdner günstiger, für Münchner aufwändiger

Am deutlichsten ist die Differenz der aufzuwendenden monatlichen Haushaltsnettoeinkommen in Dresden: 2007 waren für die 20-jährige Volltilgung des Eigenheims 160 Monatsnettohaushaltsgehälter notwendig, in 2017 nur 145. Die Übersicht zeigt auch: Im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen ist das Preis-Einkommens-Verhältnis für die Immobilie in Hannover am günstigsten. Hier braucht es zur Finanzierung des Hauses 111 Monatsgehälter – halb so viele wie in München. Die bayerische Landeshauptstadt ist die einzige Region, in der die gesunkenen Zinsen und das Gehalt die Preissteigerung nicht mindern oder ausgleichen: 2007 mussten Münchner 211 Haushaltsnettoeinkommen aufwenden, zehn Jahre später sind es 237 – ein Plus von knapp 20 Prozent.

Die Modellrechnung geht vom durchschnittlich gezahlten Preis für ein selbst genutztes Einfamilienhaus in 2007 und 2017 aus sowie einem Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent plus der Kaufnebenkosten. Letztere steigen prozentual zum Immobilienpreis. Und der hat sich in den vergangenen zehn Jahren deutlich nach oben entwickelt: Legt man den gemittelten gezahlten Preis für ein Einfamilienhaus in der jeweiligen Region zugrunde, beträgt die Steigerung zwischen 29 Prozent in Düsseldorf und 63 Prozent in München.

Michael Neumann könne nachvollziehen, dass die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt einige Kaufinteressenten verunsichert und für die vorschnelle Annahme sorgt, dass sie sich eine Immobilie nicht mehr leisten können. Aber: „Den vermeintlichen Selbstvorwurf ‚hätte ich doch vor zehn Jahren etwas gekauft‛ lasse ich nicht gelten, jedenfalls nicht uneingeschränkt: In Relation zum Gehalt waren die Gesamtkosten in vielen Fällen vergleichbar mit der aktuellen Situation“, so Neumann.

2017 bis zu 60.000 Euro weniger Zinsen fällig als 2007

Dass der Gesamtkapitaleinsatz für eine Immobilie – also Eigenkapital plus Darlehenssumme plus Zinsen – nicht in gleichem Maße gestiegen ist wie der Immobilienpreis, liegt am gesunkenen Zinssatz. Die Beispielrechnung zeigt, dass dieser die Zinszahlungen überall deutlich reduziert: Gegenüber 2007 kosten die Zinsen zehn Jahre später 31 bis 45 Prozent weniger. In Frankfurt beträgt die gesparte Differenz 60.000 Euro, auf einen ähnlichen Betrag kommen auch München und Düsseldorf. Prozentual gesehen ergibt sich die größte Zinsleistungs-Differenz für Dortmund: Bei einem Kaufpreis von rund 238.000 Euro wurden bei einer 20-jährigen Volltilgung 2007 circa 114.000 Euro für Zinsen fällig – fast 50 Prozent des Kaufpreises. 2017 belaufen sich die Zinsleistungen bei einem Kaufpreis von 309.000 Euro auf lediglich 62.000 Euro, also 45 Prozent weniger, bzw. nur noch 20 Prozent des Kaufpreises.

Laut Michael Neumann ließen sich viele Interessenten von den hohen Preisen abschrecken, bezögen die niedrigen Bauzinsen aber nicht in die Überlegung mit ein. Er empfiehlt, sich eine Immobilienfinanzierung unverbindlich durchrechnen zu lassen: „Viele sind überrascht, wie viel sie sich dann doch leisten können – trotz der mitunter hohen Immobilienpreise“, so seine Erfahrung.

Bedarf an Eigenkapital stark gestiegen

Auch wenn die gesunkenen Zinsen bei der Immobilienfinanzierung in 2017 die Zinskosten dämpfen: Die gestiegenen Immobilienpreise ziehen höhere Erwerbsnebenkosten nach sich und damit höhere Gesamtkosten. „Will man einen relevanten Anteil des Immobilienpreises aus eigenen Mitteln bestreiten, bedeutet das mehr Eigenkapitaleinsatz als noch vor zehn Jahren“, so Michael Neumann. Beträgt der Anteil 20 Prozent vom Kaufpreis plus Nebenkosten, erhöht sich das erforderliche Eigenkapital im Schnitt um fast 45 Prozent. München bleibt Spitzenreiter mit rund 189.000 Euro statt 116.000 Euro (plus 63 Prozent), und selbst in Dresden – die Region mit der geringsten absoluten Differenz – beträgt das Plus knapp 26.000 Euro.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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„Gerade junge Leute haben noch keinen nennenswerten Betrag für Immobilien angespart. Gleichzeitig möchten sie aber ihren Wunsch vom eigenen Haus oder der Wohnung nicht auf die lange Bank schieben und die momentan günstigen Zinsen mitnehmen“, so die Erfahrung von Tarkan Atik. Das Anliegen ist verständlich: Zurzeit sind die Bauzinsen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau, und auch wenn Experten zufolge kurzfristig nur wenig Dynamik drin ist – in ein oder zwei Jahren liegen sie mit einiger Sicherheit darüber.

Augen auf bei hohem Beleihungsauslauf

Fakt ist: Wer kein Eigenkapital mitbringt, erhält von der Bank einen höheren Sollzins. Grund ist das größere Risiko für die Bank, im Fall einer Zwangsverwertung nicht mehr den gesamten Betrag zurückzubekommen – und das preist sie mit ein. So wird die Finanzierung in jedem Fall teurer und sie dauert meistens auch länger. Das heißt konkret: Die Darlehensnehmer müssen mit höheren Raten rechnen und sie können oft nicht so hoch tilgen. Somit tragen sie nicht nur die finanzielle Belastung über eine längere Zeit, sondern sie haben auch schlechtere Karten bei der Anschlussfinanzierung, weil noch mehr Restschuld verbleibt. Hierfür muss ein größerer Betrag – mit höheren Zinsen – aufgenommen werden. Ist dann auch noch das Zinsniveau gestiegen, fällt der Unterschied zu einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital umso deutlicher aus.

„Zwar finden wir oft Bankpartner für 100-Prozent-Finanzierungen. Aber je höher der Beleihungsauslauf wird – das ist der fremdfinanzierte Anteil am Wert der Immobilien – umso kritischer sollte die Finanzierung geprüft werden. Die Frage ist ja nicht nur, ob man die Raten irgendwie aufbringen kann, sondern auch, wie es um die Lebensqualität steht“, gibt Tarkan Atik zu bedenken. „Wer in ständiger Sorge lebt, dass unvorhergesehene Reparaturen oder Anschaffungen anfallen oder sich während der Laufzeit keine angenehmen Dinge wie einen Urlaub leisten kann, der sollte von dem Vorhaben Abstand nehmen.“

Voraussetzungen für eine 100-Prozent-Finanzierung bei Immobilien

• eine überdurchschnittlich gute Bonität und tadelloser Schufa-Score
• großzügiger finanzieller Puffer
• ausgezeichnete Lage und sehr guter Zustand der Immobilien
• gewissenhafte Rechnungen und eine bewusste Entscheidung für die Finanzierung
• Ein guter Versicherungsschutz, z.B. Berufsunfähigkeitsversicherung / Risikolebensversicherung)

Worauf sollte man bei einer Finanzierung des gesamten Kaufpreises achten?

Atik zufolge spreche generell erst einmal nichts dagegen durchzurechnen, wie eine 100-Prozent-Finanzierung für Immobilien aussehen würde. Denn wenn die Rahmenbedingungen stimmten – gutes Einkommen und stabile finanzielle Perspektiven – seien die Interessenten manchmal erstaunt, welche realisierbaren Möglichkeiten es für sie gebe. So wie zum Beispiel für Jan und Sarah Haber*, beide Ende 20, die sich Anfang des Jahres den Wunsch des eigenen Hauses erfüllt haben: ein neu gebautes Reihenhaus, in der Nähe von Darmstadt. Das Paar verfügt über ein gutes Einkommen und erwartet Gehaltssteigerungen. Allerdings: Das vorhandene Eigenkapital von ca. 36.000 Euro ist angesichts des Hauspreises von 350.000 Euro nicht wirklich üppig. Um eine Sicherheit für Unvorhergesehenes zurückzulegen, entschließen sich die Habers, nur die Kaufnebenkosten selbst zu bezahlen und den gesamten Kaufpreis zu finanzieren. Hierfür wählen sie eine Lösung, bei der sie 1.600 Euro monatlich an Rate zahlen – ein relativ hoher Betrag, den sie allerdings ohne Probleme und langfristig aufbringen können. Damit tilgen sie zugleich so viel, dass das Haus nach 21 Jahren abbezahlt ist. Dank eines KfW-Anteils von 50.000 Euro erhalten sie auf die restlichen 300.000 Euro einen günstigen Zins von 1,67 Prozent bei 15 Jahren Zinsbindung.

Generell gilt: Gerade bei 100-Prozent-Finanzierungen sind eine lange Zinsbindung und hohe Tilgung essenziell. Sondertilgungen – zum Beispiel aus Erbschaften oder Versicherungen – helfen, schnell von den anfänglichen Schulden herunterzukommen. Wer darüber hinaus Tilgungssatzwechsel vereinbart, verschafft sich noch mehr Flexibilität, falls beispielsweise ein Elternteil nach einer Auszeit wieder in den Beruf einsteigt oder Gehaltssteigerungen zu erwarten sind. Auch eine Kombination aus mehreren Finanzierungsbausteinen kann günstig sein. So verhilft z.B. ein kurz laufendes Privatdarlehen dem langfristigen Annuitätendarlehen zu einem besseren Beleihungsauslauf und damit zu günstigeren Zinsen. Darlehensnehmer sollten diese Variante allerdings gut prüfen: Der Privatkredit ist teuer und sollte sehr schnell abbezahlt werden. Je nach persönlicher Ausgangslage und Vorliebe kommen auch Volltilgerdarlehen, Bausparverträge oder – wie im obigen Beispiel – tilgungsausgesetzte KfW-Darlehen in Frage. „Bei jeder Baufinanzierung kommt es auf den Einzelfall an. Wenn kein Eigenkapital eingebracht wird, sind die individuellen Rechnungen und Anpassungen wirklich entscheidend: Hier ist der Grat zwischen machbar und empfehlenswert besonders schmal“, so Atik.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Der EZB-Rat diskutiert über eine Neuauflage langfristiger Refinanzierungsgeschäfte (TLTRO, targeted long-term refinancing operations) für Banken, da das aktuelle 720 Milliarden Euro schwere Programm bis Mitte des Jahres 2020 auslaufen wird. Damit möchte die EZB verhindern, dass sich Banken einem Refinanzierungsengpass nähern. Gleichzeitig müssen die Währungshüter sicherstellen, dass die Realwirtschaft bei einem rückläufigen Wirtschaftswachstum weiterhin Zugang zu Krediten erhält. Eine Entscheidung dazu wird nicht vor dem Sommer des laufenden Jahres erwartet.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind im Vergleich zum letzten WeltSparen Zinsradar weitestgehend unverändert. Der globale Handelsstreit und die Unsicherheit über den Brexit halten weiterhin an. Die Inflation in der Euro-Zone fiel leicht von 1,5 Prozent im Dezember auf 1,4 Prozent im Januar. Der Ifo-Geschäftsklimaindex fiel um 0,8 Punkte im Monatsvergleich auf 89,5 Punkte. Das entspricht dem niedrigsten Stand seit 2014.

Aktuelle Auswirkungen der EZB-Zinspolitik auf Privatkunden

Die größten EU-Volkswirtschaften mit stabilen Zinsen, kleinere Länder taumeln
Die Zinsen in Deutschland bleiben weiterhin stabil. In diesem Monat gab es jedoch ein leichtes Minus von -2 BP im Vergleich zum Vormonat auf insgesamt 28 BP. Obwohl dies einem Rückgang von 7 Prozent entspricht, sind der Zins im Vergleich zum Vorjahr in Deutschland um 65 Prozent gestiegen.

In Luxemburg und in der Slowakei sind die Zinsen mit 26 bzw. 24 Basispunkten (BP) wieder deutlich gestiegen. Der Anstieg in Luxemburg beträgt 70 Prozent im Vergleich zum Vorjahres-Monat. Die größten Verluste gab es in Litauen mit einem Zinsrückgang von -16 Prozent (4 BP) und in Zypern mit -26 Prozent (-14 BP).

Signifikante Veränderungen der Zinsen außerhalb der Euro-Zone

Bei den Einlagen in Ländern außerhalb der Euro-Zone gab es in Bulgarien den größten relativen Anstieg der Zinsen mit 20 Prozent (oder 3 BP). Die Tschechische Republik und Polen setzen ihren Aufwärtstrend mit moderaten Zinserhöhungen um 4 BP beziehungsweise 2 BP fort. Die Zinsen in Dänemark hingegen sanken um 20 BP und erreichten negatives Terrain (-0,08 Prozent), was einem Abschwung von 167 Prozent entspricht. Ähnlich verhält sich die Zinsentwicklung in Großbritannien, wo die Zinsen um 6 BP im Vergleich zum Vormonat gefallen sind.

Kluft zwischen Durchschnittszinsen und Top-Angeboten reduziert

Zinsstatistiken, die von den nationalen Banken in der Euro-Zone veröffentlicht werden, legen eine leichte Erhöhung der durchschnittlichen Zinsen nahe. Ein Blick auf Vergleichsportale enthüllt jedoch, dass das in Bezug auf die Top-Angebote in der Euro-Zone nicht stimmt. Es gibt zwar einige Gewinner, darunter 1-jährige Einlagenzinsen in Großbritannien und Norwegen sowie 3-jährige Einlagenzinsen in Portugal und Frankreich, aber in den meisten Ländern bleiben der Zins unverändert oder sinken sogar.

Es bleibt zu beobachten, ob der leichte Anstieg der durchschnittlichen Zinsen anhält und die Zinsen der Top-Angebote gleichzeitig weiter abfallen und ob dies ein Anzeichen einer Korrektur sein könnte.

Top-Zinsen in Deutschland und Italien sinken leicht

In Deutschland sind die Zinsen der Top-Angebote leicht gesunken, was die Kluft zwischen Top- und Durchschnitts-Angeboten zwar wieder leicht verringert, aber noch keinen Trend darstellt. Die Zins-Schere in Deutschland bleibt also weit geöffnet.

Die Zinsen der Top-Angebote in Italien sinken ebenfalls, während die Durchschnittszinsen weiter ansteigen. In Dänemark hat sich der Faktor zwischen Durchschnitts- und Top-Zins fast verdoppelt. Allerdings ist dieser Umstand einer Zinssenkung von wenigen Basispunkten seitens einer der größten dänischen Banken geschuldet.

Quelle: WeltSparen

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„Egal wie lange die vereinbarte Laufzeit des Kreditvertrags ist, zehn Jahre nachdem die Kreditsumme vollständig ausgezahlt wurde, kann jeder Kreditnehmer seinen Vertrag jederzeit kostenlos kündigen. Nach einer sechsmonatigen Frist muss dann die Restschuld beim Kreditinstitut beglichen werden“, erklärt Hanno Heintzenberg. Bereits bevor der Kredit gekündigt wird, sollten Eigentümer Angebote verschiedener Banken für einen Anschlusskredit einholen. Bietet die Hausbank nicht die besten Konditionen, besteht immer die Möglichkeit ihr das bessere Angebot eines anderen Finanzinstituts vorzulegen und in Verhandlung zu treten. „Bei seiner Hausbank zu bleiben hat den Vorteil, dass die Grundschuld im Grundbuch nicht umgetragen werden muss. So entstehen keine neuen Kosten und der Eigentümer hat keinen Mehraufwand“, fügt Heintzenberg hinzu.

Eigentümer sparen am meisten, wenn sie die Höhe der monatlichen Rate nicht verändern. Aufgrund der niedrigeren Zinsen kann die Kreditsumme so schneller getilgt werden. Das lohnt sich besonders für Eigentümer, die noch voll im Berufsleben stehen. Vorsicht: Wer in absehbarer Zukunft finanzielle Abstriche machen muss, der sollte bei einer Anschlussfinanzierung auch niedrigere Monatsraten wählen. Die Tilgung dauert zwar länger, aber so besteht nicht die Gefahr in eine finanzielle Notlage zu geraten.

„Für eine Anschlussfinanzierung lohnt es sich, die Immobilie neu bewerten zu lassen. Aufgrund der aktuell hohen Nachfrage sind viele Immobilien im Wert gestiegen und bieten eine höhere finanzielle Sicherheit für Banken. So haben die Eigentümer noch mehr Chancen auf bessere Kreditkonditionen“, sagt Hanno Heintzenberg.

Quelle: McMakler

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Große Vielfalt für flexible Entscheidungsmöglichkeiten

Der Bedarf an Krediten wächst immer weiter und das führt auch zu einem steigenden Angebot unterschiedlichster Finanzierungen, die der Markt zu bieten hat. Trotz sowieso schon sehr niedriger Zinsen lohnt sich immer ein Vergleich der einzelnen Angebote, um die Bank und den Kredit für sich zu finden, wo man mit den attraktivsten Konditionen am wenigsten für die Inanspruchnahme fremden Geldes bezahlen muss oder von anderen zusätzlichen positiven Eigenschaften profitieren kann. Die größte Bedeutung hat aber natürlich die Höhe der monatlichen Rate, weil diese Belastung einen über einen langen Zeitraum monatlich begleiten wird. Daher ist bei solchen Planungen immer auch ein Blick auf die steigenden Lebenshaltungskosten in Deutschland wichtig, damit die vereinbarte Rate in ihrer Höhe auch in späteren Jahren noch in die finanziellen Möglichkeiten passt.

Einflussmöglichkeiten auf die Höhe der monatlichen Rate

Ein wichtiger Faktor für die monatliche Belastung ist ohne Frage immer der Zinssatz, bei dem man im Rahmen eines Kreditvergleichs schon den möglichst niedrigsten Zins auswählen sollte. Hier gilt es immer, sich am effektiven Zinssatz zu orientieren, weil dieser auch eventuelle Kosten und Gebühren beinhaltet, sodass er eine wirkliche Aussagekraft über die finanzielle Belastung erzielt. Auch entscheidend ist die Kreditlaufzeit für die monatliche Belastung, weil sich die Höhe der Raten aus ihrer Anzahl sowie aus der gesamten Kreditsumme inklusive der Zinsen und Gebühren ergibt. Je länger die Laufzeit ist, desto mehr Zinsen muss man zahlen, weil es natürlich auch länger dauert, bis das Darlehen komplett zurückgezahlt wird. Dadurch dass sich die Gesamtlast auf die notwendigen monatlichen Zahlungen verteilt, führt eine längere Laufzeit dennoch zu niedrigeren Raten, was monatlich zu einer entspannten finanziellen Situation führt. Wer die Laufzeit eines Kredites verkürzen möchte, um schneller aus seinen Verbindlichkeiten herauszukommen, kann auch mit der Bank eine höhere Tilgung vereinbaren. Die Tilgung ist der Teil der Rate, der so gesehen den Kredit zurückzahlt, während die Zinsen den Preis für die Bereitstellung des Geldes darstellen. Je höher also die Rückzahlung durch die Tilgung wird, desto kürzer wird die entsprechende Laufzeit. Das wiederum würde insgesamt die Höhe der Zinsen reduzieren, wobei immer die Höhe der Rate zu den finanziellen Möglichkeiten passen muss.

Zusätzliche Faktoren für den optimalen Kredit



Bei Immobilienfinanzierungen ist immer ein Blick auf die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank von Bedeutung. bei den derzeit niedrigen Zinsen und einer eventuell anstehenden Wende in Sachen Zinsniveau, kann es sehr wichtig sein, für seine Finanzierung eine so genannte Zinsfestschreibung zu vereinbaren. das sichert einem über einen längeren Zeitraum die heute gültigen niedrigen Zinsen, auch wenn die EZB die Zinsen erhöhen würde. Wichtig kann auch die Möglichkeit von Sondertilgungen sein, wenn man zusätzliches Geld zur Verfügung hat. Dadurch kann man die Restschuld reduzieren, was dann entweder zu geringeren Raten oder zu einer abgekürzten Laufzeit führt.

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Kurz erklärt: So funktioniert Bausparen

Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus Sparplan und Baukredit. Es dient klassischerweise dazu, Eigenkapital für einen späteren Immobilienerwerb anzusparen und zusätzlich ein günstiges Bauspardarlehen zu erhalten. Das Bausparen hat also zwei Phasen: die Ansparphase und die Darlehensphase. Zu Beginn legt der Sparer einen Betrag fest, den er insgesamt erreichen will, die sogenannte Bausparsumme. In der Ansparphase spart er je nach Bausparkasse zwischen 25 und 50 Prozent der Bausparsumme an.

Der tatsächliche Bau oder Kauf der Immobilie erfolgt in der Darlehensphase. Die Bausparkasse zahlt dem Kunden dann ein zinsgünstiges Darlehen in Höhe der restlichen 50 bis 75 Prozent der Bausparsumme aus. Dieses darf ausschließlich für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke – also für den Immobilienbau oder -kauf und für mit der Immobilie verbundene Kosten – ausgegeben werden. Bernd Schatz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Überlingen, erklärt: „Für junge Sparer gibt es Ausnahmen von dieser Regel. Wer den Bausparvertrag noch vor dem 25. Geburtstag abschließt, kann das Geld inklusive etwaiger Förderbeträge auch für andere Anschaffungen verwenden und sich beispielsweise das Auto, den Führerschein oder eine Weltreise finanzieren.“

Zinsen sichern und Zuschüsse nutzen: Für wen sich Bausparen jetzt lohnt

„Ohne den Wunsch nach einem Eigenheim lohnt sich Bausparen aufgrund der niedrigen Guthabenzinsen und der gleichzeitig hohen Abschlussgebühr des Bausparvertrages derzeit nicht“, meint Bernd Schatz. Tatsächlich erhalten Bauspar-Kunden derzeit gerade einmal 0,1 bis 1 Prozent Zinsen für ihr Erspartes. Die Abschlussgebühr beträgt zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Der Spezialist Schatz schränkt allerdings ein: „Vor allem für junge Menschen, aber auch für Arbeitnehmer und Familien, die innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegen, kann sich ein Bausparvertrag trotz der niedrigen Guthabenzinsen lohnen. Sie erhalten oft eine hohe staatliche Förderung und jugendlichen Kunden bieten einige Anbieter zusätzliche Prämien.“

Förderungsmöglichkeiten im Überblick

Wohn-Riester

• Für den max. Förderbetrag von 175€ müssen jährlich 4% des Einkommens gespart werden
• Zusätzliche Förderung von 300 Euro je Kind
• Sparbeträge bis max. 2.100 Euro als Sonderausgaben steuerlich absetzbar
• Verwendung nur für wohnwirtschaftliche Zwecke

Arbeitnehmersparzulage

• Subvention für vermögenswirksame Leistungen
• 9 % Prämie auf maximal 470 Euro jährlichen Sparbetrag (d.h. maximal 42,30 Euro Prämie)
• Einkommensgrenze: 17.900 € (ledig) bzw. 35.800 € (verheiratet)
• Verwendung nur für wohnwirtschaftliche Zwecke

Wohnungsbauprämie

• Mindestalter: 16 Jahre
• Einkommensgrenze: 25.600 € (ledig) bzw. 51.200 € (verheiratet)
• 8,8 % Prämie auf den jährlichen Sparbetrag von maximal 512 € (ledig) bzw. 1.024 € (verheiratet)
• Verwendung nur für wohnwirtschaftliche Zwecke (Ausnahme: unter 25 Jahre)

Versicherung gegen steigende Zinsen

Interessant wird das Bausparen derzeit allerdings aufgrund eines ganz anderen Vorteils: „Ein Bausparvertrag ist im Grunde genommen eine Versicherung gegen steigende Zinsen: Der zu Beginn vereinbarte Zinssatz wird über die gesamte Vertragslaufzeit festgeschrieben“, erklärt Bernd Schatz. Das kommt nicht nur denjenigen zugute, die einen späteren Immobilienerwerb planen, sondern auch allen Immobilienbesitzern, bei denen eine Anschlussfinanzierung oder Modernisierung ansteht. Vor allem die geringen Beträge bei Modernisierungen sind für Banken oft nicht lukrativ, weshalb sie für einen Kredit teils hohe Zinsaufschläge verlangen. Dies lässt sich mit einem Bausparvertrag umgehen. Ein weiterer Vorteil: Das Bauspardarlehen können Kreditnehmer häufig mit einem KfW-Kredit für energetische Sanierung oder altersgerechtes Umbauen kombinieren.

Erst sparen, dann finanzieren – oder umgekehrt?

Auch für alle, die ihr Traumhaus bereits gefunden haben und die Finanzierung sofort benötigen, bieten Bausparkassen eine Lösung: das sogenannte Bausparsofort- bzw. Kombidarlehen. Hierbei nimmt der Kunde einen Kredit zum aktuellen Zins auf. Diesen tilgt er in der ersten Phase nicht, sondern zahlt stattdessen nur die Zinsen an die Bank. Gleichzeitig spart er einen monatlichen Betrag in einen Bausparvertrag. In der zweiten Phase nutzt er das angesparte Guthaben, um einen Teil des Darlehens zu tilgen. Der Restbetrag wird über die kommenden Jahre abgezahlt.

Was gut klingt, hat allerdings auch einen Haken, warnt Schatz: „Das Bausparsofortdarlehen steht in letzter Zeit unter anderem aufgrund der undurchsichtigen Zinsangaben in der Kritik. Die Angebote verschiedener Banken lassen sich nur mithilfe des Gesamteffektivzinses vergleichen. Dieser berücksichtigt alle relevanten Nebenkosten eines Kredites, aber die Bausparkassen weisen ihn oft nicht transparent aus. Sie stellen zwar alle Angaben zur Verfügung, die benötigt werden, um den Gesamteffektivzins selbst zu ermitteln, das ist für einen Laien allerdings ein recht schwieriges Unterfangen.“

Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein können für ihre Kunden aus dem Sollzins für das anfängliche Vorausdarlehen und dem Sollzins für das spätere Bauspardarlehen den kombinierten Zinssatz errechnen und diesen mit anderen Darlehensarten vergleichen. Und: Der Vergleich lohnt sich oft. „Für einige Kreditnehmer kann ein Bausparsofortdarlehen durchaus die richtige Lösung sein. Dadurch, dass hier keine Anschlussfinanzierung wie beim klassischen Annuitätendarlehen benötigt wird, überzeugt es risikoscheue Kunden aufgrund der höheren Zinssicherheit“, weiß Bernd Schatz. „Für jemanden, der Zinssicherheit möchte und gleichzeitig eine hohe monatliche Rate zahlen kann, ist beispielsweise auch ein Volltilger-Annuitätendarlehen eine mögliche Option. Das Thema Baufinanzierung ist sehr komplex: Es gibt nicht die eine richtige Lösung, die bestmögliche Finanzierung ist immer individuell“, resümiert der Spezialist.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Dispokredit ist teuer und riskant

Nur knapp ein Drittel der Befragten (29 %), die glauben, dass sie ihren Dispokredit in Anspruch nehmen werden, wird das geliehene Geld innerhalb eines Monats zurückzahlen. Die Mehrheit (87 %) geht davon aus, dass sie sich das Geld bis zu einem Jahr leihen wird. Dabei wissen 68 Prozent der Dispokreditnehmer nicht, dass dafür, laut der Deutschen Bundesbank, Zinsen von durchschnittlich 8 Prozent fällig werden. Durch die fehlende reguläre Tilgung ist die Disponutzung besonders bei längerer Nutzung riskant. Konsumenten geraten leicht in eine teure Dauerverschuldung.

Raten- und Rahmenkredite sind günstiger und sicherer als Dispokredite

„Es ist offensichtlich, dass die Konsumfinanzierung zum Alltag vieler Deutscher gehört. Die absolute Mehrheit zahlt die Kredite problemlos zurück“, sagt Alexander Artopé, Geschäftsführer von smava. „Kritisch ist, dass so viele Deutsche zu viel für die Finanzierung bezahlen. Und das, obwohl es mit Raten- und Rahmenkrediten günstigere und sicherere Alternativen zum Dispo gibt.“ Rahmenkredite sind für diejenigen empfehlenswert, die eine günstigere Alternative zum Dispo nutzen und das Geld innerhalb weniger Monate zurückzahlen möchten. Am günstigsten sind in der Regel Ratenkredite. Sie kommen besonders für diejenigen infrage, die das geliehene Geld über ein Jahr oder länger verteilt auf Basis einer regelmäßigen Tilgung zurückzahlen möchten.

Im Internet abgeschlossene Kredite sind am günstigsten

Trotz Niedrigzinsphase gibt es insbesondere bei Ratenkrediten relevante Preisunterschiede: So zahlten die Deutschen im Oktober 2017 für einen Ratenkredit im Schnitt einen effektiven Jahreszins von 5,65 Prozent. Wer seinen Kredit im Internet abschloss, zahlte knapp 2 Prozentpunkte weniger (3,77 %). Zum Vergleich: Beim Dispokredit fielen im Schnitt Zinsen von 8,48 Prozent an. Das zeigen Daten der Deutschen Bundesbank und des Kreditportals smava. „Wer nur zu seiner Hausbank vor Ort geht, wird sehr wahrscheinlich zu viel zahlen. Den günstigsten Kredit findet man nur mit einem bankübergreifenden Kreditvergleich. Kreditportale wie smava ermöglichen das. Dort lassen sich zeitgleich 25 Banken und 70 Kredite vergleichen. Und zwar ohne von Filiale zu Filiale gehen und sich jedes Mal einem Unbekannten offenbaren zu müssen“, sagt Artopé.

Quelle: markengold PR GmbH/smava.de

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Die Filiale hat noch lange nicht ausgedient

Trotzdem hat die persönliche Beratung in der Filiale in einer zunehmend digitalisierten Welt ihre Daseinsberechtigung. Und zwar mehr denn je. Denn in einer immer komplexer werdenden Welt wird es immer schwieriger, die richtigen finanziellen Entscheidungen zu treffen. Menschen brauchen Orientierung und eine Anlaufstelle.

Für Banken und Sparkassen kommt es deshalb darauf an, ihre Vorteile richtig zu nutzen. Regionale Nähe und die persönliche Beziehung zum Kunden können sie gezielt einsetzen, um ihre zunehmend digitalen Leistungen an die Kunden zu bringen. Digital und persönlich verschmelzen zunehmend zu eine hybriden Beratungs- und Betreuungsmodell. Die Filiale entwickelt sich zur „Drehscheibe“ zwischen den Kanälen „online“ und „offline“. Wer es schafft, mit dieser Kombination ein exzellentes Kundenerlebnis zu liefern, wird dauerhaft Erfolg haben.

Ja, Sparkassen und Filialbanken haben die richtigen Mitarbeiter!

Die technischen Grundlagen sind gelegt. Das digitale Leistungsangebot der meisten Kreditinstitute kann sich heute sehen lassen. Videoberatung, Chat und oft auch schon die Kommunikation über WhatsApp sind für die Kunden gelebte Realität. Nun gilt es, das Zusammenspiel dieser Neuerungen mit der Beratung in der Filiale zu perfektionieren. Dabei müssen sich Banken und Sparkassen drei Herausforderungen stellen:

1. Ein exzellentes Kundenerlebnis ist in der digitalisierten Welt wichtiger denn je. Je mehr Kommunikation digital abläuft, desto wichtiger und wertiger wird der persönliche Kontakt. Damit können gerade Sparkassen und Filialbanken bei ihren Kunden punkten.
2. Werden Kunden von der Nutzung sinnvoller digitaler Leistungen überzeugt, danken sie es in aller Regel mit höherer Loyalität und Zufriedenheit. Noch gibt es viele hilfreiche Funktionen, die – zu Unrecht – von nur wenigen Kunden genutzt werden.
3. Termine, Termine, Termine. Sie sind die Voraussetzung dafür, bei Kunden mit digitalen und klassischen Themen punkten zu können. „Filialen ohne persönliche Termine sind nichts anderes als sehr teure Direktbanken“, sagt Christoph Bubmann, Geschäftsführer von digitransform, einem Spezialisten für digitale Mobilisierung in Unternehmen. Digitalisierung wirkt hier in zwei Richtungen: einerseits reduzieren digitale Zugangswege die Frequenz, in der Kunden den persönlichen Kontakt zu ihrem Berater und ihrer Filiale suchen. Andererseits bietet die Digitalisierung viele neue Möglichkeiten, Kunden „zurück in die Filialen“ zu holen. Bislang wird nur ein Bruchteil dieses Potentials wirklich genutzt.

Die Veränderungsgeschwindigkeit ist enorm. Mitarbeiter und Kunden haben Mühe, mit ihr Schritt zu halten. Trotzdem sind die heutigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Filiale zur Bewältigung dieser Herausforderung nicht nur in der Lage, sondern unverzichtbar. Sie verfügen über wichtiges Erfahrungswissen und einen oft über Jahre gewachsenen persönlichen Draht zu ihren Kunden. Bei der erfolgreichen digitalen Transformation kommt es deshalb gerade im kundennahen Bereich weniger auf „digitales Vorwissen“ als auf Haltung, Veränderungsbereitschaft und Begeisterungsfähigkeit der Beschäftigten an.

3 aus 35: „Zukunftswerkstatt Filiale“ ermöglicht Filialen, sich fit für das digitale Zeitalter zu machen

Die von digitransform entwickelte „Zukunftswerkstatt Filiale“ setzt genau hier an. Im ersten Schritt erfolgt eine fundierte Einschätzung der Filiale. Dabei werden alle für den Erfolg einer Filiale relevanten Themen gestreift: Kundenerlebnis, Digitalisierung im Filialalltag, Beratungsqualität, Filialorganisation usw. Das Besondere: Führungskräfte und Mitarbeiter bewerten unabhängig voneinander. In aller Regel sind die Ergebnisse nicht deckungsgleich – erste Ansatzpunkte für Diskussion und Verbesserungen ergeben sich.

Der eigentliche Clou: Aus einem Katalog von 35 Maßnahmen erhält jede Filiale jene drei, die am besten ihr individuelles Stärkenprofil bedienen. Denn jede Filiale hat unterschiedliche Teams und standortspezifische Rahmenbedingungen. Die „Zukunftswerkstatt Filiale“ holt jedes Team dort ab, wo es steht und unterstützt es spezifisch dort, wo das größte Erfolgspotential liegt. Die Leitung der Filiale ist zu jeder Zeit am Steuer – die „von innen heraus“ angetriebene Veränderung garantiert Nachhaltigkeit.

Als Ergebnis des standardisierten Vorgehens der „Zukunftswerkstatt Filiale“ entsteht ein hochgradig individuelles Fitnessprogramm für die digitale Welt.

Die Zukunftswerkstatt Filiale ist ein Produkt von digitransform, das in Kooperation mit metamorf entwickelt wurde.

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Draghi sieht keine Notwendigkeit zum Handeln: Leitzins und Anleihekaufprogramm bleiben unverändert

Im Gegensatz zu seiner amerikanischen Kollegin sieht Mario Draghi, Chef der Europäischen Zentralbank (kurz EZB), derzeit keine Gründe, den Leitzins zu erhöhen. Er hält weiterhin am Anleihekaufprogramm fest, das ab April 2017 Euro bis Dezember 2017 60 Milliarden im Monat umfasst. Auch den Strafzins belässt die EZB bei 0,4 Prozent. Entsprechend hat die EZB auf ihrer Sitzung am 9. März 2017 keinerlei Veränderungen beschlossen. Grund dafür sei, dass die Löhne nicht in dem notwendigen Maße gestiegen seien. Zudem sehe die EZB keinen Bedarf, auf die politischen Entscheidungen der letzten Zeit – wie den Brexit oder die Wahl Trumps zum US-Präsidenten – mit Anpassungen ihres Kurs zu reagieren, weil deren Auswirkungen geringer seien als vermutet. Damit handelt sie allen Kritiken zuwider, obwohl diese in jüngster Zeit immer lauter werden. Auch der deutsche Finanzminister, Wolfgang Schäuble, mahnt an, die expansive Geldpolitik zurückzufahren und den veränderten Marktgegebenheiten zu begegnen. Dabei bezieht sich Schäuble vornehmlich auf die gestiegene Inflation. In Deutschland steigt sie nun den dritten Monat in Folge in hohem Maße an: Um 2,2 Prozent verteuern sich die Preise im Februar in Deutschland. Experten weisen in diesem Zusammenhang auf die überproportional gestiegenen Energiekosten hin, die als Inflationstreiber fungieren, und rechnen schon für März mit einer deutlich moderateren Preissteigerung. Zudem ist es nach wie vor so, dass die Inflationsrate zwischen den verschiedenen Ländern Europas stark schwankt.

Baufinanzierungen zeigen minimalen Aufwärtstrend

„In den letzten zwei Wochen haben sich die Renditen der Pfandbriefe und der Staatsanleihen um rund 0,2 Prozentpunkte nach oben bewegt“, stellt Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein & Co. AG, fest. „Diese Steigerung wird sich auch zeitnah in den Baufinanzierungszinsen niederschlagen. Den Grund dafür sehen wir darin, dass die Marktteilnehmer mittelfristig eine Zinserhöhung in der EU erwarten.“ Der EZB-Leitzins hat zwar keinen unmittelbaren Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen. Diese orientieren sich an der Tendenz langfristiger Geldanlagen wie Pfandbriefen und Staatsanleihen. In den meisten Fällen nimmt die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen jedoch die des EZB-Leitzinses vorweg. „Das Zinsniveau ist und bleibt weiterhin sehr attraktiv und historisch günstig“, resümiert Neumann.

Quelle: Dr. Klein

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• Die variablen Zinsen für März 2017 werden von 0,55% auf 0,50% nominal auf Jahresbasis gesenkt.

Festgeld-Verzinsung bleibt auf sehr gutem Vormonats-Niveau

• Die Zinsen auf Festgelder halten auch im März unverändert das gute Niveau des Vormonats. Beim Festgeldsparen garantiert die LeasePlan Bank ihren Kunden einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Diese Zinsen werden periodisch aufgestellt. Hierbei wird berücksichtigt, wie sich der Finanzmarkt entwickelt und wie der aktuelle Finanzierungsbedarf der Muttergesellschaft LeasePlan Corporation N.V. ist.

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Aktuell günstiges Zinsniveau sichern: Nachfrage nach Forward-Darlehen nimmt zu

Die signifikanteste Entwicklung im Trendindikator Baufinanzierung im Januar 2017 zeigt sich im Ansteigen des Anteils an Forward-Darlehen. Mit dieser Form der Anschlussfinanzierung können sich Darlehensnehmer die aktuell günstigen Zinsen bis zu 5,5 Jahre im Voraus sichern. Gerade in Zeiten, in denen sich die Zinsen bewegen, nutzen Kunden diese Darlehensart besonders. Der Anteil beträgt 17,5 Prozent und steigt damit im Vergleich zum Vormonat um 1,63 Prozentpunkte. Interessant ist, dass ein ähnlich hoher Wert das letzte Mal im Februar und März 2016 erreicht wurde. Damals hatte das Forward-Darlehen einen Anteil von 17,66 bzw. 17,88 Prozent. Ab Januar 2016 waren die Zinsen um knapp 0,2 Prozentpunkte gesunken. Seit Ende 2016 lässt sich eine entgegengesetzte Entwicklung beobachten: Die Zinsen stiegen seitdem langsam. Darlehensnehmer, deren Anschlussfinanzierung ansteht, sind für Zinsveränderungen – egal in welche Richtung – besonders sensibel und entscheiden sich erfahrungsgemäß dann eher, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Der Anteil der variablen Darlehen (0,81 Prozent) und der KfW-Finanzierungen (7,74 Prozent) nimmt ebenfalls zu. Annuitätendarlehen gehen leicht zurück auf 71,04 Prozent.

Standardrate nimmt zu

Die monatliche Standardrate – berechnet auf Basis einer beispielhaften Finanzierung von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf sowie einer zehnjährigen Sollzinsbindung – steigt im Vergleich zum Dezember 2016 um fünf Euro auf 445 Euro. Damit nimmt sie das dritte Mal infolge zu. Auch hier liegt der Grund dafür in den leicht steigenden Zinsen. Dennoch sparen Darlehensnehmer noch immer knapp vierzig Euro im Vergleich zum Januar 2016.

Darlehenssumme sinkt, Beleihungsauslauf und Sollzinsbindung leicht erhöht

Um 6.000 Euro reduziert sich die durchschnittliche Darlehenssumme: 193.000 Euro nehmen Kunden im Januar auf. Sie beträgt damit jedoch mehr als 20.000 Euro als im Vorjahresmonat. Weiterhin nutzen Darlehensnehmer eine recht lange Sollzinsbindung von 13 Jahren und neun Monaten, um sich das niedrige Zinsniveau möglichst lange zu sichern. Sie liegt damit mehr als ein Jahr höher als im Januar 2016 – und seit Februar 2016 nun konstant über 13 Jahren. Der Beleihungsauslauf befindet sich nahezu auf dem Vorjahresniveau: Er beträgt 77,25 Prozent (Januar 2016: 77,28 Prozent).

Quelle: Dr. Klein & Co. AG

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Nach einem turbulenten Jahr 2016 dürfte die politische Unsicherheit die Märkte auch 2017 in Atem halten. Zugleich stehen Versicherer durch das sich abzeichnende Ende des Niedrigzinsumfeldes, die Rückkehr der Inflation und wachsende regulatorische Anforderungen ohnehin unter Druck. Jedoch finden sich jenseits traditioneller liquider Anleihepositionen Möglichkeiten, den steigenden Bedarf an Renditetreibern zu befriedigen. „Integrierte Strategien, die die Herausforderungen und Chancen der Makro-Ebene auf die spezifische Situation von Versicherern übersetzen, werden in diesem Jahr wichtiger denn je sein“, erklärt Mathilde Sauvé, Head of Institutional Solutions bei AXA Investment Managers (AXA IM).

Volatilität und ein gemischtes Zinsumfeld

Auch 2017 dürfte die Zinsentwicklung in den wichtigsten Volkswirtschaften entkoppelt bleiben. Während das Wachstum im Euroraum und in Japan niedrig bleiben dürfte, rechnen die Ökonomen von AXA IM für die USA und das Vereinigte Königreich zwischen 2016 und 2026 mit einem jährlichen Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von 1,6 Prozent bzw. 1,5 Prozent. Dementsprechend erscheinen in den USA und dem Vereinigten Königreich langfristige Zinssätze von 3,5 bzw. 3,2 Prozent möglich – in Deutschland und Japan dagegen nur 2,3 bzw. ein Prozent. Zugleich erwarten die Experten steigende Inflationsraten, die durch das Infrastrukturprogramm von Präsident Donald Trump sowie die Abwertung des Pfunds und steigende Staatsausgaben im Zeichen des Brexit angetrieben werden. Auch in Europa hält es Mathilde Sauvé für möglich, dass die Zeit der quantitativen Lockerungsmaßnahmen 2017 zu einem Ende kommt, auch wenn die Schwäche des Bankensektors vorerst noch für deflationären Druck sorgt. „Wir könnten 2017 insgesamt an einen Wendepunkt bei der Zinsentwicklung gelangen, insbesondere wenn das Wachstum sich weiterhin besser entwickelt als erwartet“, schätzt sie.

Langfristige Chancen, kurzfristige Risiken

Eine mittelfristige Rückkehr zu größerer Stabilität und stabilen Zinsen sei zwar eine willkommene Entwicklung, der Übergang stelle Versicherer mit ihrer besonderen regulatorischen Situation jedoch vor große Herausforderungen. Einerseits dürfte sich durch steigende Risikoprämien eine Reihe von Investmentgelegenheiten ergeben, insbesondere am kurzen Ende der Zinskurve, wo die Expertin mit einer Rückkehr zu den langfristigen Mittelwerten innerhalb der nächsten fünf Jahre rechnet. Andererseits seien die Risikomargen unter Solvency II sehr sensibel gegenüber den Zinssätzen. „Die Bilanzen von Lebensversicherern werden vermutlich einiger Volatilität ausgesetzt sein. Dadurch dürfte zugleich der Anreiz steigen, Langlebigkeitsrisiken zu transferieren oder abzusichern“, erläutert Mathilde Sauvé.

Versicherer müssen aller regulatorischen Möglichkeiten ausschöpfen

Nach wie vor seien die Aktienmärkte auch für Versicherer attraktiv, so Mathilde Sauvé. Trotz teilweise hoher Bewertungen und marginalem Gewinnwachstum erwartet sie, dass die Aktienmarktprämie auch in den nächsten Jahren auf hohem Niveau bleibt. Mit gegen Kapitalverluste abgesicherten Aktienstrategien oder Wandelanleihen stünden auch unter Solvency II Strategien mit überschaubaren regulatorischen Kosten offen. Für beide Instrumente gilt, dass sie nicht vollständig gegen Kapitalverluste abgesichert sind.

Eine weitere mögliche Renditequelle im aktuellen Umfeld könnten illiquide Fixed-Income-Positionen sein, etwa in Privat-, Infrastruktur- und Wohnimmobiliendarlehen, so die Expertin. Diese verfügten nicht nur über ein höheres Renditepotential, sondern seien in der Regel auch weniger volatil als liquide Anlagen. „Durch ihre meist variablen Kupons sind diese alternativen Kreditinstrumente in einem Umfeld steigender Zinsen interessant. Und nicht zuletzt könnte sich das Angebot, insbesondere bei Infrastrukturkrediten, durch die Ausgabenprogramme in den USA und im Vereinigten Königreich in nächster Zeit deutlich ausweiten“, erwartet Sauvé. Wie klassische Anleihen auch, bergen illiquide Fixed-Income-Instrumente Kreditrisiken. Im Unterschied zu börsengehandelten Wertpapieren können die alternativen Kreditinstrumente jedoch nicht ständig in einem geregelten Markt ge- und verkauft werden. Zum Ausgleich dürfen Investoren in der Regel mit einer so genannten Illiquiditätsprämie rechnen.

Quelle: AXA Investment Managers

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Die variablen Zinsen für Februar 2017 werden von 0,60% auf 0,55% nominal auf Jahresbasis gesenkt.

Festgeld-Verzinsung bleibt auf sehr gutem Vormonats-Niveau

Die Zinsen auf Festgelder halten auch im Februar unverändert das gute Niveau des Vormonats. Beim Festgeldsparen garantiert die LeasePlan Bank ihren Kunden einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Diese Zinsen werden periodisch aufgestellt. Hierbei wird berücksichtigt, wie sich der Finanzmarkt entwickelt und wie der aktuelle Finanzierungsbedarf der Muttergesellschaft LeasePlan Corporation N.V. ist.

Quelle: LeasePlan Bank

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