„Deutschland steht unter starkem internationalen Druck, im Bereich der Geldwäscheprävention und -bekämpfung mehr zu tun. Die Financial Action Task Force, der internationale Standardsetzer für die Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, hat im Rahmen ihrer Überprüfung Deutschlands  festgestellt, dass die Gesetzgebung, also die ‚technical compliance‘, gut aufgestellt ist. Die Umsetzung der gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Vorgaben, also die ‚effectiveness‘, ist jedoch unzureichend“, erklärt Tommas Kaplan, Chief Compliance Officer und Head of HR bei von Poll Immobilien. Und weiter: „Leider verbessert der Gesetzgeber bisher nicht die Umsetzung durch die Aufsichts-, Ermittlungs- und Strafverfolgungsbehörden sowie Verpflichtete, sondern erweitert die Regelungen und gesetzlichen Vorgaben – also den Bereich, der bereits gut bewertet wird. Hier besteht dringender Handlungsbedarf.“

Gesetzliche Grundlagen zur Geldwäscheprävention

Das Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften, das zum 1. April 2023 in Kraft getreten ist, hat zur Folge, dass Immobilientransaktionen ab einem Wert von 10.000 Euro ausschließlich per Banküberweisung oder über ein Notaranderkonto abgewickelt werden dürfen. Die Regelung erstreckt sich auch auf den Erwerb von Gesellschaftsanteilen, wenn Immobilien zum Gesellschaftsvermögen gehören. „Die Kaufvertragsparteien haben gegenüber dem Notar nachzuweisen, dass der Kaufpreis in voller Höhe bargeldlos geleistet wurde. Als Nachweis kommen Zahlungsbestätigungen der an der Transaktion beteiligten Kreditinstitute des Verkäufers und Käufers in Betracht, also Kontoauszüge oder Zahlungseingangsbestätigungen der kontoführenden Bank des Verkäufers“, führt Tommas Kaplan weiter aus.

Der Notar muss die von den Kaufvertragsparteien vorgelegten Unterlagen prüfen. Erst nach positiver Schlüssigkeitsprüfung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Liegt dem Notar innerhalb einer angemessenen Frist kein schlüssiger Nachweis vor und hat der Notar erfolglos zur Vorlage des Nachweises aufgefordert, muss er eine Verdachtsmeldung abgeben und die Transaktion für fünf Tage stoppen, bis die Financial Intelligence Unit (FIU) über das weitere Vorgehen entscheidet. Wenn die FIU die Eigentumsumschreibung nicht verhindert, muss der Notar die Eigentumsumschreibung vornehmen. Daher belehrt der Notar die Kaufvertragsparteien über das Barzahlungsverbot, die zivilrechtlichen Folgen und die sich daraus ergebenden Nachweispflichten.

Klärung der Vermögensherkunft durch Immobilienmakler

Aus geldwäscherechtlicher Sicht stellt ein höheres Eigenkapital eine besondere Herausforderung dar. Da Vollfinanzierungen aufgrund der aktuellen Zinsenwicklung und der niedrigeren Beleihungswerte der Banken seltener werden, rückt die Frage nach ausreichend Eigenkapital immer mehr in den Vordergrund. Daher sollte rechtzeitig geklärt werden, wie die Immobilie finanziert werden soll. Wenn beispielsweise ersichtlich ist, dass ein größerer Teil des Eigenkapitals durch eine Erbschaft nachgewiesen werden kann, so steht dem Weiterführen der Geschäftsbeziehung nichts im Wege. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen Immobilienmakler hellhörig werden sollten.

Ein Beispiel: Ein 30-jähriger Kaufinteressent will ein Einfamilienhaus für 890.000 Euro kaufen. Er gibt an, keine Fremdfinanzierung zu benötigen, da er über 400.000 Euro auf seinem Konto und über 18 Bitcoins im Wert von über 800.000 Euro verfüge. Zu diesem Zweck legt er einen Kontoauszug eines deutschen Bankinstituts sowie einen Auszug aus seiner Krypto-Wallet vor. Eine Nachfrage beim Kunden, wie er zu diesem Vermögen gekommen sei und vor allem aus welcher Geschäftstätigkeit die 18 Bitcoins stammten, bleibt unbeantwortet. Auch ein Nachfassen bleibt unbeantwortet, so dass davon auszugehen ist, dass der Kunde keine Aufklärung wünscht. In solchen Fällen ist die Geschäftsbeziehung seitens des Immobilienmaklers umgehend zu beenden und eine Verdachtsmeldung an die FIU zu erstatten.

Zum besonderen Engagement von von Poll Immobilien im Bereich der Geldwäscheprävention und Compliance lässt Kaplan zudem wissen: „Wir verfolgen mehrere Ziele. Zum einen sind Geldwäscheprävention und Compliance wichtige Säulen der gesellschaftlichen und sozialen Verantwortung. Zum anderen ist es aufgrund der ständig wachsenden gesetzlichen Anforderungen wichtig, als Experte in den jeweiligen Gesetzgebungsverfahren zur Verfügung zu stehen. Aus diesem Grund ist VON POLL IMMOBILIEN dem Bundesverband der Geldwäschebeauftragten beigetreten. Denn nur in enger Zusammenarbeit können sinnvolle und praxistaugliche Empfehlungen wirkungsvoll an die Politik und den Gesetzgeber adressiert werden.“

Ausblick

Auf europäischer Ebene ist eine Geldwäscheverordnung geplant, die nach ihrem Inkrafttreten für alle EU-Mitgliedstaaten einheitlich gilt. Konkret heißt das, dass mit der Verordnung die geldwäscherechtlichen Pflichten für die Verpflichteten verschärft, komplexer und vor allem umfangreicher werden. Darüber hinaus ist vorgesehen, neue Verpflichtete wie Bauträger, Finanzierungsvermittler und Crowdfunding-Dienstleister zu bestimmen. Letztere bieten über Online-Plattformen sogenanntes Immobilien-Crowdfunding für größere Immobilienprojekte an. Hinzu kommt, dass die Schwellenwerte für Mietmakler von 10.000 Euro auf 5.000 Euro Kaltmiete gesenkt werden und ein unionsweites Bargeldverbot ab 7.000 Euro gelten soll. Die Verpflichteten haben allerdings drei Jahre nach Inkrafttreten der Verordnung Zeit, alle Anforderungen zu erfüllen. Da die Verordnung noch im Jahr 2023 in Kraft treten soll, endet die Umsetzungsfrist 2026.

Auch arbeitet das Bundesministerium der Finanzen bereits parallel an einem Gesetzentwurf zur Errichtung einer Bundesoberbehörde zur Bekämpfung der Finanzkriminalität (BBF). In der BBF sollen drei weitere Behörden zusammengefasst werden: das Bundesfinanzkriminalamt, die FIU und eine Zentralstelle für Geldwäscheaufsicht im Nichtfinanzsektor. Ziel der Zentralstelle ist es, eine einheitliche Aufsicht im Nichtfinanzsektor zu erreichen.

„Unterm Strich machen beide genannten Vorhaben deutlich, dass sowohl die EU als auch Deutschland die Maßnahmen zur Geldwäscheprävention weiter verschärfen. Eine Herausforderung, die sich jeder Immobilienmakler stellen muss“, resümiert Tommas Kaplan von von Poll Immobilien.

Quelle: von Poll Immobilien GmbH

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Diese können auf viele Arten klassifiziert werden. Die häufigste Klassifizierung erfolgt nach ihrer Häufigkeit, die entweder monatlich, vierteljährlich oder jährlich ist.

Andere Klassifizierungen umfassen nach ihrem Inhalt, bei dem es sich um Jahresabschlüsse, Management-Diskussionen und -analysen (MD&A) oder andere Offenlegungen handeln kann.

Die in diesen Berichten verwendete Sprache ist oft formalisiert und für Personen ohne Finanz Hintergrund schwer verständlich.

Umso wichtiger ist es für Unternehmen, professionelle Übersetzer einzustellen, die sicherstellen können, dass diese Dokumente für Investoren, Kunden und andere Interessengruppen leicht lesbar und verständlich sind.

Dieser Leitfaden hilft Ihnen zu verstehen, wie sich Finanzberichte auf Ihr Endergebnis auswirken und wie Sie sie nutzen können, um bessere Entscheidungen zu treffen.

Wie interpretiert man Finanzberichte?

Finanzberichte sind eine lange Liste von Zahlen, und es kann schwierig sein, herauszufinden, was sie bedeuten.

Ein Finanzbericht ist eine detaillierte Zusammenfassung des Finanzstatus des Unternehmens. Es umfasst Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Kapitalflussrechnungen und andere Kennzahlen, die Investoren einen Einblick in die Finanzen des Unternehmens geben.

Dieser Bericht wird normalerweise vierteljährlich oder jährlich veröffentlicht, damit Aktionäre und potenzielle Investoren sehen können, wie es dem Unternehmen finanziell geht.

Was sind die verschiedenen Arten von Finanzberichten?

Finanzberichte sind für das Unternehmen wichtig, weil sie zeigen, wie gut das Unternehmen arbeitet. Ein Finanzreport kann in vier verschiedene Arten eingeteilt werden: Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalveränderungsrechnung.

Eine Gewinn- und Verlustrechnung ist ein Finanzbericht, der zeigt, wie viel Geld ein Unternehmen in einem bestimmten Zeitraum verdient oder verloren hat. Eine Bilanz ist ein Finanzbericht, der zeigt, was das Unternehmen zu einem bestimmten Zeitpunkt besitzt und schuldet.

Die Kapitalflussrechnung ist ein Finanzbericht, der misst, wie viel Geld in einem bestimmten Zeitraum in das Unternehmen ein- und ausgegangen ist. Die letzte Art von Finanzbericht wird als Eigenkapitalveränderungsrechnung bezeichnet, die die Veränderungen des Eigenkapitals im Laufe der Zeit misst.

Wie liest man eine Gewinn- und Verlustrechnung?

Gewinn- und Verlustrechnungen sind Jahresabschlüsse. Sie zeigen, wie viel Geld ein Unternehmen über einen bestimmten Zeitraum verdient und wie viel Geld es ausgegeben hat.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist in drei Teile gegliedert:

• Der obere Teil zeigt die Einnahmen, die das Unternehmen im angegebenen Zeitraum erzielt hat.

• Der mittlere Teil zeigt alle Kosten, die dem Unternehmen im selben Zeitraum entstanden sind.

• Der untere Teil zeigt, wie viel Gewinn oder Verlust das Unternehmen im selben Zeitraum hatte.

Um eine Gewinn- und Verlustrechnung lesen zu können, müssen Sie in der Lage sein, die verschiedenen Teile davon zu verstehen. Die Gewinn- und Verlustrechnung besteht aus fünf Teilen:

– Betriebseinnahmen

– Betriebsfremde Erträge und Aufwendungen

– Ertragsteuern vor außerordentlichen Posten

– Außergewöhnliche Posten

– Nettoeinkommen

Der wichtigste Finanzbericht, den Sie jeden Tag lesen sollten

Der wichtigste Finanzbericht, den Sie jeden Tag lesen sollten, ist der Quartalsbericht. Es ist ein Bericht, der alle Finanzinformationen des Unternehmens für die letzten drei Monate enthält.

Der vierteljährliche Ergebnisbericht ist ein Dokument, das viele Informationen über die Leistung und die Zukunftsaussichten eines Unternehmens enthält.

Aus diesem Grund ist es so wichtig, dieses Dokument vierteljährlich zu lesen, um auf dem Laufenden zu bleiben, was in Ihrem Unternehmen und in Ihrer Branche vor sich geht.

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Kurz erklärt: So funktioniert Bausparen

Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus Sparplan und Baukredit. Es dient klassischerweise dazu, Eigenkapital für einen späteren Immobilienerwerb anzusparen und zusätzlich ein günstiges Bauspardarlehen zu erhalten. Das Bausparen hat also zwei Phasen: die Ansparphase und die Darlehensphase. Zu Beginn legt der Sparer einen Betrag fest, den er insgesamt erreichen will, die sogenannte Bausparsumme. In der Ansparphase spart er je nach Bausparkasse zwischen 25 und 50 Prozent der Bausparsumme an.

Der tatsächliche Bau oder Kauf der Immobilie erfolgt in der Darlehensphase. Die Bausparkasse zahlt dem Kunden dann ein zinsgünstiges Darlehen in Höhe der restlichen 50 bis 75 Prozent der Bausparsumme aus. Dieses darf ausschließlich für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke – also für den Immobilienbau oder -kauf und für mit der Immobilie verbundene Kosten – ausgegeben werden. Bernd Schatz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Überlingen, erklärt: „Für junge Sparer gibt es Ausnahmen von dieser Regel. Wer den Bausparvertrag noch vor dem 25. Geburtstag abschließt, kann das Geld inklusive etwaiger Förderbeträge auch für andere Anschaffungen verwenden und sich beispielsweise das Auto, den Führerschein oder eine Weltreise finanzieren.“

Zinsen sichern und Zuschüsse nutzen: Für wen sich Bausparen jetzt lohnt

„Ohne den Wunsch nach einem Eigenheim lohnt sich Bausparen aufgrund der niedrigen Guthabenzinsen und der gleichzeitig hohen Abschlussgebühr des Bausparvertrages derzeit nicht“, meint Bernd Schatz. Tatsächlich erhalten Bauspar-Kunden derzeit gerade einmal 0,1 bis 1 Prozent Zinsen für ihr Erspartes. Die Abschlussgebühr beträgt zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Der Spezialist Schatz schränkt allerdings ein: „Vor allem für junge Menschen, aber auch für Arbeitnehmer und Familien, die innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegen, kann sich ein Bausparvertrag trotz der niedrigen Guthabenzinsen lohnen. Sie erhalten oft eine hohe staatliche Förderung und jugendlichen Kunden bieten einige Anbieter zusätzliche Prämien.“

Förderungsmöglichkeiten im Überblick

Wohn-Riester

• Für den max. Förderbetrag von 175€ müssen jährlich 4% des Einkommens gespart werden
• Zusätzliche Förderung von 300 Euro je Kind
• Sparbeträge bis max. 2.100 Euro als Sonderausgaben steuerlich absetzbar
• Verwendung nur für wohnwirtschaftliche Zwecke

Arbeitnehmersparzulage

• Subvention für vermögenswirksame Leistungen
• 9 % Prämie auf maximal 470 Euro jährlichen Sparbetrag (d.h. maximal 42,30 Euro Prämie)
• Einkommensgrenze: 17.900 € (ledig) bzw. 35.800 € (verheiratet)
• Verwendung nur für wohnwirtschaftliche Zwecke

Wohnungsbauprämie

• Mindestalter: 16 Jahre
• Einkommensgrenze: 25.600 € (ledig) bzw. 51.200 € (verheiratet)
• 8,8 % Prämie auf den jährlichen Sparbetrag von maximal 512 € (ledig) bzw. 1.024 € (verheiratet)
• Verwendung nur für wohnwirtschaftliche Zwecke (Ausnahme: unter 25 Jahre)

Versicherung gegen steigende Zinsen

Interessant wird das Bausparen derzeit allerdings aufgrund eines ganz anderen Vorteils: „Ein Bausparvertrag ist im Grunde genommen eine Versicherung gegen steigende Zinsen: Der zu Beginn vereinbarte Zinssatz wird über die gesamte Vertragslaufzeit festgeschrieben“, erklärt Bernd Schatz. Das kommt nicht nur denjenigen zugute, die einen späteren Immobilienerwerb planen, sondern auch allen Immobilienbesitzern, bei denen eine Anschlussfinanzierung oder Modernisierung ansteht. Vor allem die geringen Beträge bei Modernisierungen sind für Banken oft nicht lukrativ, weshalb sie für einen Kredit teils hohe Zinsaufschläge verlangen. Dies lässt sich mit einem Bausparvertrag umgehen. Ein weiterer Vorteil: Das Bauspardarlehen können Kreditnehmer häufig mit einem KfW-Kredit für energetische Sanierung oder altersgerechtes Umbauen kombinieren.

Erst sparen, dann finanzieren – oder umgekehrt?

Auch für alle, die ihr Traumhaus bereits gefunden haben und die Finanzierung sofort benötigen, bieten Bausparkassen eine Lösung: das sogenannte Bausparsofort- bzw. Kombidarlehen. Hierbei nimmt der Kunde einen Kredit zum aktuellen Zins auf. Diesen tilgt er in der ersten Phase nicht, sondern zahlt stattdessen nur die Zinsen an die Bank. Gleichzeitig spart er einen monatlichen Betrag in einen Bausparvertrag. In der zweiten Phase nutzt er das angesparte Guthaben, um einen Teil des Darlehens zu tilgen. Der Restbetrag wird über die kommenden Jahre abgezahlt.

Was gut klingt, hat allerdings auch einen Haken, warnt Schatz: „Das Bausparsofortdarlehen steht in letzter Zeit unter anderem aufgrund der undurchsichtigen Zinsangaben in der Kritik. Die Angebote verschiedener Banken lassen sich nur mithilfe des Gesamteffektivzinses vergleichen. Dieser berücksichtigt alle relevanten Nebenkosten eines Kredites, aber die Bausparkassen weisen ihn oft nicht transparent aus. Sie stellen zwar alle Angaben zur Verfügung, die benötigt werden, um den Gesamteffektivzins selbst zu ermitteln, das ist für einen Laien allerdings ein recht schwieriges Unterfangen.“

Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein können für ihre Kunden aus dem Sollzins für das anfängliche Vorausdarlehen und dem Sollzins für das spätere Bauspardarlehen den kombinierten Zinssatz errechnen und diesen mit anderen Darlehensarten vergleichen. Und: Der Vergleich lohnt sich oft. „Für einige Kreditnehmer kann ein Bausparsofortdarlehen durchaus die richtige Lösung sein. Dadurch, dass hier keine Anschlussfinanzierung wie beim klassischen Annuitätendarlehen benötigt wird, überzeugt es risikoscheue Kunden aufgrund der höheren Zinssicherheit“, weiß Bernd Schatz. „Für jemanden, der Zinssicherheit möchte und gleichzeitig eine hohe monatliche Rate zahlen kann, ist beispielsweise auch ein Volltilger-Annuitätendarlehen eine mögliche Option. Das Thema Baufinanzierung ist sehr komplex: Es gibt nicht die eine richtige Lösung, die bestmögliche Finanzierung ist immer individuell“, resümiert der Spezialist.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Wer mit dem Gedanken an Wohneigentum spielt, sollte jetzt seine Finanzen auf den Prüfstand stellen. Denn Baugeld ist noch immer so günstig wie nie. Dagegen ziehen die Mieten kontinuierlich an. Allein von 2010 bis 2017 haben die Mietpreise laut Statistischem Bundesamt um durchschnittlich 9,7 Prozent zugelegt. Ein Ende des Preisanstiegs ist nicht in Sicht. Eine Eigentumswohnung in der Stadt oder ein Haus im Grünen könnte angesichts dieser Entwicklungen für viele Mieter langfristig die sinnvollere Option sein. Besonders attraktiv ist das Eigenheim zum Beispiel für ein Paar im angestellten Arbeitsverhältnis mit einem Nettohaushaltseinkommen von 3000 Euro, wenn die monatliche Miete 750 Euro übersteigt.

Am Anfang steht der ehrliche Kassensturz

Um Klarheit darüber zu gewinnen, ob die eigenen vier Wände tatsächlich bezahlbar sind, führt an einem Kassensturz kein Weg vorbei. Möglichst ehrlich sollte man dazu seine monatlichen Einnahmen sämtlichen Ausgaben gegenüberstellen. Unterm Strich zeigt sich dann, wie viel Geld im Monat für die Finanzierung einer Immobilie übrigbleibt. Experten wie die Baufinanzierungsberater des neuen Finanzportals immo-finanzcheck.de empfehlen, die monatliche Kreditbelastung so zu kalkulieren, dass sie nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht.

An Eigenkapital und Rücklagen denken

Wichtig für eine solide Baufinanzierung ist vor allem ein Grundstock an Eigenkapital. Eine 100-Prozent-Finanzierung ist zwar ebenfalls möglich, doch birgt sie auch in Zeiten niedriger Zinsen viele Risiken. Sinnvoll ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent. In jedem Fall sollte noch ausreichend Geld übrig sein, um Rücklagen zu bilden und die Kaufnebenkosten wie Makler- und Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer tragen zu können.

Auf den Kaufpreis achten

Besonders günstig geht es ins eigene Zuhause, wenn der Preis fürs Wunschobjekt stimmt und nicht zu viel bezahlt wird. Mit einem niedrigeren Kaufpreis muss weniger Geld bei der Bank geliehen und entsprechend weniger monatlich zurückgezahlt werden. Viele Kreditinstitute belohnen einen kleineren Darlehensbetrag mit besseren Zinsen. Wer mehr über die Konditionen und Finanzierungsmöglichkeiten wissen möchte, sollte sich direkt an Spezialisten wenden. Das Finanzportal immo-finanzcheck.de bietet einen guten Überblick und die Möglichkeit der individuellen Beratung.

Quelle: Kommunikation2B

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Lübeck – Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.

Monatsrate seit drei Monaten unverändert

Die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen sind ausgesprochen stabil: Das zeigen die Auswertungen der Finanzierungsdaten im Dezember von Dr. Klein. Auffällig ist die Kontinuität der durchschnittlichen Monatsrate. Sie beträgt zum dritten Mal in Folge 456 Euro, nachdem sie im Oktober von 465 Euro gesunken war. Dieser Mittelwert ist für Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehnjähriger Sollzinsbindung errechnet.

Forward-Darlehen gehen weiter zurück

Dass mit einer bedeutsamen Änderung der Finanzierungsbedingungen auch für die kurz- bis mittelfristige Zukunft nicht gerechnet wird, lässt sich an dem weiter sinkenden Anteil der Forward-Finanzierungen ablesen: Nur noch gut zehn Prozent der Baudkredite entfallen auf diese Darlehen. Mit Forward-Krediten sichern sich Kreditnehmer gegen einen Aufschlag die jetzigen Zinsen für eine längere Zeit im Voraus und verringern dadurch das Zinsänderungsrisiko. Zum Vergleich: Ende 2016 waren es noch rund 15,9 Prozent, Anfang 2017 sogar bis zu 19,8 Prozent. Entsprechend stark sind Annuitätendarlehen nachgefragt: Ihr Anteil betrug im Februar weniger als 70 Prozent, jetzt sind es 80 – so viel wie noch nie zuvor.

Andere Darlehensarten, wie z. B. solche mit variablen Zinssätzen, nehmen nur einen geringen Prozentsatz ein. Kredite der KfW Förderbank legen allerdings mit 5,14 Prozent wieder leicht zu, nachdem ihr Volumen von 7,01 Prozent im Mai kontinuierlich abgenommen hatte.

Darlehenshöhe steigt weiter, sinkender Beleihungsauslauf spricht für mehr Eigenkapital

Seit Juni 2017 nehmen Bauherren oder Immobilienkäufer mindestens 200.000 Euro für die eigenen vier Wände auf – Tendenz steigend. Im Dezember erreicht die Darlehenshöhe mit durchschnittlich 211.000 Euro einen neuen Rekordwert.

Der Anteil des Fremdkapitals an der Finanzierung, also der Beleihungsauslauf, sinkt hingegen leicht auf 79,59 Prozent. Zukünftige Immobilienbesitzer bringen also weiterhin immer mehr Eigenkapital auf – zumal die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notargebühren, die sich mit steigenden Immobilienpreisen ebenfalls erhöhen, in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Zinsbindung etwas länger, Anfangstilgung unter Jahresdurchschnitt

Im Dezember legen sich Darlehensnehmer wieder etwas langfristiger fest: Rund 13 Jahre und acht Monate läuft die durchschnittliche Zinsbindung – seit Jahresbeginn ist das die längste Festschreibung. Über das Jahr 2017 gesehen beträgt die gemittelte Sollzinsbindung 13 Jahre und fünf Monate, 2016 waren es 13 Jahre und zehn Monate, 2012 rund zwölf Jahre.

Der Tilgungssatz sinkt zum Jahresende auf 2,88 Prozent – der Dezember-Wert liegt damit knapp unter dem Jahresmittel von 2,91 Prozent. 2016 betrug die durchschnittliche Anfangstilgung 3,03 Prozent und vor fünf Jahren, 2012, tilgten Kreditnehmer ihr Darlehen mit anfänglich 2,2 Prozent.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Eigenkapital = Das A und O

Verfügen Bauherren über hohes Eigenkapital, gewähren Banken günstigere Konditionen. Und die Unterschiede sind zum Teil enorm: Bei einer Kaufsumme von 200.000 Euro, einer Laufzeit von zehn Jahren, einer Tilgung von zwei Prozent und einem Eigenanteil von 40 Prozent beträgt der Zinssatz 0,75 Prozent. Also muss der Bauherr in der Zinsbindungsphase 8.085,15 Euro Zinsen bezahlen. Bei einer Finanzierung zu 100 Prozent, also ohne Eigenkapital erhöht sich der Zinssatz auf 1,5 Prozent und der Häuslebauer muss insgesamt ganze 26.873,22 Euro an Zinsen berappen.

Eigenkapitalerhöhung durch Verwandte und Co.

Verfügen Bauherren nicht über genügend eigenes Kapital, so kann beispielsweise die Familie einspringen, wenn gerade keine eigenen Ersparnisse vorhanden sind. „Beim sogenannten Verwandtendarlehen muss die Bank nicht einbezogen werden, sondern die Ausgestaltung des privaten Kredits bleibt innerhalb der Familie. Diese Form des Darlehens ist relativ unkompliziert, birgt aber auch Konfliktpotential und führt im schlimmsten Fall zum Zerwürfnis“, warnt Scharfenorth. Können oder wollen die Verwandten das nötige Geld nicht beisteuern, so kann der Arbeitgeber an ihre Stelle treten. Obgleich ein Arbeitgeberdarlehen im eigentlichen Sinne keine Sicherheit darstellt, wird es doch zum Eigenkapitalanteil gezählt. Hierbei müssen aber beide Seiten auf einen korrekten Darlehensvertrag achten, in welchem Höhe, Zins, Tilgung und Laufzeit festgelegt sind.

Bausparguthaben und Eigenleistung

Zum Eigenkapital gehört wesentlich mehr als bloß klassische Barvermögen oder Wertpapiere. So zählen auch Bausparguthaben dazu. Aber Häuslebauer müssen ihren laufenden Bausparvertrag nicht zwangsläufig auflösen, sondern können ihn an die Bank abtreten und so den Anteil des Eigenkapitals aufstocken. Ein eher radikaler Schritt zur Erhöhung des Eigenkapitalanteils ist dagegen der Verkauf der Lebensversicherung. Wollen Bauherren diesen Schritt nicht gehen und sind handwerklich geschickt, sollten sie über eine sogenannte Muskelhypothek nachdenken. Dabei wird die eigene Leistung im Sinne von Renovierungs- und Sanierungsarbeiten als Kapitalersatz angesehen. „Die Berechnungsgrundlage ist der Stundenlohn eines Handwerkers. Allerdings sollten sich Häuslebauer nicht überschätzen und wirklich nur die Arbeiten ausführen, bei denen sie sich auskennen. Andernfalls drohen Mehrkosten bei der Behebung unsachgemäßer Arbeiten“, so Scharfenorth weiter. Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Erstbestes Angebot annehmen

Wer anfängt sich mit dem Thema Immobilienfinanzierung zu beschäftigen, merkt schnell, dass am Markt viele Anbieter um die Gunst der Kreditkunden buhlen. Wichtig ist, nicht vorschnell einen auf den ersten Blick vermeintlich günstigen Kreditvertrag zu unterschreiben. Ratsam ist es hier auf jeden Fall immer mehrere Angebote einzuholen und die Konditionen im Einzelnen ganz in Ruhe zu vergleichen. Oft steckt der Teufel im Detail und zusätzliche Kosten sind nicht auf den ersten Blick ersichtlich.

Kaum Eigenkapital

Nicht zuletzt seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 schauen Kreditinstitute beim vorhandenen Eigenkapital genauer hin. Da eine hohe Eigenkapitalquote das Risiko für die Bank deutlich mindert, gewährt sie Kredite eher und das auch zu günstigeren Konditionen. Scharfenorth rät: „Kunden sollten möglichst über eine Eigenkapitaldecke von 20 bis 30 Prozent verfügen; mindestens aber die Nebenkosten in Höhe von sieben bis zwölf Prozent selbst abdecken können, die beim Kauf noch hinzukommen“, rät der Experte.

Zu niedrige Tilgung

Viele zukünftige Immobilienbesitzer lassen sich von niedrigen monatlichen Raten locken und setzten dabei die Tilgung zu gering an. Dabei machen nur wenige Prozentpunkte hier am Ende der Laufzeit eine große Summe aus und die Immobilie ist deutlich schneller abbezahlt. Zwar muss die monatliche Rate zur persönlichen Lebenssituation passen, aber gerade in zinsschwachen Zeiten empfiehlt es sich, möglichst hoch zu tilgen, um schneller ans Ziel zu kommen. Als guter Richtwert für die zukünftig gut tragbare Rate, gilt dabei immer die monatliche Kaltmiete, die zuvor gezahlt wurde.

Keine Rücklagen

Viele Häuslebauer kalkulieren zu knapp und vergessen dabei unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder Investitionen für notwendige Modernisierungsarbeiten. Außerdem sollte es weiterhin möglich sein, auch noch etwas Geld zu sparen oder zum Beispiel für einen Urlaub zurückzulegen. „Es ist empfehlenswert, das finanzielle Polster mit dem Kauf nicht komplett aufzubrauchen und die monatliche Belastung von etwa 40 bis 50 Prozent des Einkommens nicht zu überschreiten. Mit einer Sicherheitsreserve von drei bis sechs Netto-Monatseinkommen haben Bauherren einen ausreichenden Puffer für mögliche Probleme“, weiß Scharfenorth.

Familie nicht abgesichert

Niemand denkt gern an den Ernstfall. Aber viele Häuslebauer stecken alle zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel ausschließlich in die Finanzierung des Eigenheims und vergessen dabei die Absicherung der Familie im Falle von Krankheit oder Tod des Hauptverdieners. Tritt dann ein solches Ereignis ein, endet eine Finanzierung häufig im finanziellen Fiasko für die Familie, da die Belastung für eine Person allein nicht tragbar ist. Eine Risikolebensversicherung sowie Absicherung bei Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit schafft hier Sicherheit.

Zu kurze Zinsbindung

In der Regel kann der Kreditnehmer wählen, ob er die Zinsen für 5, 10, 15, 20 oder 25 Jahre festschreiben lassen möchte. Dabei gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinsaufschlag. Viele scheuen diese höheren Kosten und wählen nur eine kurze Dauer. „In Zeiten niedriger Zinsen, wie derzeit in Deutschland, empfiehlt sich immer eine lange Zinsbindung, um auch in ein paar Jahren noch von den gleichen Konditionen zu profitieren. Danach wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Wer die Zinsbindung zu kurz gewählt hat, und wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind, kann bei einer knappen Kalkulation in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten geraten“, erläutert Scharfenorth abschließend.

Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Laufzeiten ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de.

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Tipp 1: Vor dem Spatenstich kommt der Kassensturz – der Finanzierungsplan

Eine umfassende Beratung durch Fachleute ist der erste Schritt, wenn ein Hausbau ansteht. Welches Eigenkapital habe ich zur Verfügung? Wie hoch ist die Kreditsumme? Welche Tilgung strebe ich an? Das sind nur einige Beispiele für Fragen, die zu klären sind. Dabei gilt es, auch finanzielle Engpässe einzukalkulieren, denn eine Finanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte und keiner weiß mit Sicherheit, wie sich die eigene Situation entwickeln wird. Empfehlenswert ist es, mindestens 20 Prozent der Komplettkosten aus Ersparnissen begleichen zu können. Zusätzliche drei bis fünf Monatsnettogehälter dienen als Reserve für unvorhergesehene Kosten.

„Die Zinsen sind derzeit niedrig“, sagt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Lübeck. „Die Bestandteile der Finanzierung sollten darauf und auf die persönliche Situation des Bauherrn angepasst sein. Ein wichtiger Einflussfaktor dabei ist die Tilgung. Sie wirkt sich direkt auf die Dauer der Rückzahlung aus: Wer niedriger tilgt, zahlt länger ab. Dr. Klein empfiehlt deshalb eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent“, so Ludwig weiter. Dank der günstigen Zinssituation ist es möglich, eine recht niedrige Rate zurückzuzahlen und trotzdem in absehbarer Zeit schuldenfrei zu sein. Auf Nummer sicher geht, wer diese Tilgung mit einer langen Zinsbindung kombiniert. So können künftige Hausherren auf lange Frist von den niedrigen Zinsen profitieren. Diese Tendenz belegt der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung: Die durchschnittliche Zinsbindung im Dezember 2016 betrug 13,8 Jahre. 2011 waren es noch zwei Jahre weniger.

Tipp 2: Gut gefördert ist halb finanziert

Wer sich für den Bau eines Hauses entscheidet, kann auf staatliche Unterstützung zählen. In Deutschland wird der Erwerb, der Bau und die Modernisierung privaten Wohnraums gefördert. Außerdem bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW – diverse Förderprogramme für die eigenen vier Wände. Vor allem energieeffiziente Bauweisen werden stark subventioniert. Allerdings können sich die Angebote regional unterscheiden. Am besten informieren sich zukünftige Eigenheimbesitzer schon im Vorfeld. Neben der KfW subventionieren auch die Bundesländer den Wohnungsbau.

Tipp 3: Das passende Haus finden

Je nach Budget haben Hausbauplaner die Wahl zwischen verschiedenen Varianten. Das Fertighaus beispielsweise erlebt gerade eine Renaissance. Es ist eine kosteneffiziente Form des Neubaus für Menschen, die wenig Zeit auf individuelle Extrawünsche in der Gestaltung verwenden wollen. Fertighäuser werden nach einem Baukastenprinzip zusammengestellt. Ein weiterer Vorteil: Der Einzug ist in der Regel schneller möglich als beim Bau eines Architekten- oder Massivhauses. Bauherren können sich zwischen einem Bausatzhaus, einem Ausbauhaus und einem schlüsselfertigen Eigenheim entscheiden. Die beiden ersten Varianten erfordern deutlich mehr handwerkliches Geschick, sind aber schon mit rund 50.000 Euro umsetzbar. Das schlüsselfertige Haus dagegen ist ab 150.000 Euro aufwärts zu bekommen. Massivhäuser und Architektenhäuser verlangen deutlich höhere Investitionen, dafür ist der Individualität kaum eine Grenze gesetzt. Mittlerweile können die eigenen vier Wände auch schon als „Smart Home“ konzipiert werden. Die mitdenkende Heizung, der Kühlschrank, der bemerkt, dass die Vorräte sich dem Ende neigen oder das Licht, das sich pünktlich zur Dämmerung einschaltet – all das ist schon jetzt möglich.

Tipp 4: Hausbau absichern

Die Zeit eines Hausbaus ist für zukünftige Eigenheimbesitzer mehr als aufregend. Neben der Vorfreude auf die eigenen vier Wände schwingt auch immer ein wenig Sorge mit, ob denn alles nach Plan verläuft. Diese Furcht nehmen Versicherungen nicht komplett, aber sie tragen maßgeblich zur Entspannung bei. Schon vor Beginn der Bauarbeiten ist es ratsam, dass sich Bauherren über eine Bauherrenhaftpflichtversicherung oder eine Bauleistungsversicherung informieren. Auch spezielle Policen für eine Gebäudeversicherung bieten sich bei Bedarf an.

Tipp 5: Aus eins mach zwei: cleverer Grundstückskauf

In vielen Städten ist Bauland rar. Entsprechend hoch sind die Preise für Grundstücke. In München etwa kostet der Quadratmeter aktuell bis zu 1.200 Euro. In weiten Teilen Ostdeutschlands ist Bauland dagegen für wenige hundert Euro zu bekommen. Übrigens: Seit 2006 klettert die Grunderwerbsteuer in beinahe allen Bundesländern in die Höhe. Zuletzt hat Thüringen den Prozentsatz auf 6,5 erhöht. Die gute Nachricht: Wer ein Grundstück ohne Haus kauft, kann die Grunderwerbsteuer sparen. Das gelingt, wenn für den Grundstückskauf und das Haus zwei getrennte Verträge und Finanzierungen laufen. Ein Beispiel verdeutlicht das Sparpotenzial: Werden bei einem Grundstückspreis von 120.000 Euro und Hausbaukosten von 190.000 Euro getrennte Verträge geschlossen, sparen Bauherren bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 6.650 Euro an Grunderwerbsteuer, bei 6,5 Prozent ergibt sich ein Sparpotenzial von 12.350 Euro.

Tipp 6: Alles andere als nebensächlich – an die Kaufnebenkosten denken

Oft vergessen zukünftige Eigenheimbesitzer vor lauter Euphorie die Nebenkosten, die bei einem Neubau anfallen. Schon vor dem Bau kommt Einiges zusammen: Baugenehmigung, Bodenproben, Statiker und Vermessungskosten sind ein paar Beispiele. Für den Kauf schlagen Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar kräftig zu Buche. Beim tatsächlichen Bau gilt es, auch an den Erdaushub, Rohbauarbeiten und Co. zu denken. „Ich empfehle meinen Kunden immer, eine Liste mit allen anfallenden Nebenkosten zu erstellen, um diese im Blick zu behalten. Denn insgesamt können sie zehn bis 15 Prozent des gesamten Preises ausmachen“, rät Henning Ludwig.

Tipp 7: Einen kühlen Kopf bewahren

Lag der Zinssatz 2007 für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung noch bei rund vier Prozent, zahlt ein zukünftiger Eigenheimbesitzer bei gleichen Voraussetzungen aktuell lediglich Zinsen in Höhe von etwa einem Prozent. „Lassen Sie sich von den minimal steigenden Zinsen nicht unter Druck setzen“, rät Ludwig. „Experten sehen in naher Zukunft keine großen Sprünge und der Bau einer Immobilie ist eine langfristige Investition, die gut überdacht werden will. Wer besonnen in die Planung geht, schützt sich vor bösen Überraschungen“, so Ludwig weiter. Gleiches gelte auch für die Wahl der Bank. Es sei durchaus sinnvoll, sich mehrere Angebote einzuholen und einen Finanzdienstleister wie Dr. Klein in Anspruch zu nehmen.

Quelle: Dr. Klein & Co.

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Neben den eigentlichen Kosten für den Hausbau, den sogenannten Herstellungskosten, kommen Erwerbsnebenkosten zum Gesamtbudget hinzu. Eine genaue Aufstellung der Herstellungskosten liefern seriöse Hausbaufirmen wie zum Beispiel die Viebrockhaus AG in ihrer Leistungsbeschreibung. Bevor Sie sich für einen Anbieter entscheiden, sollten Sie unbedingt mehr Informationen zum Anbieter selbst wie auch zu den Kosten einholen.

Die Herstellungskosten setzen sich grundsätzlich aus folgenden Posten zusammen:

• Gründungskosten mit Baustelleneinrichtung, Erdaushub und Bodenplatte
• Rohbaukosten (Wände und Geschossdecken)
• Fassade (Wärmedämmung, Fenster und Türen)
• Dach mit Dachstuhl, Dachdämmung und Dacheindeckung
• Innenausbau mit Boden- und Wandbelägen sowie Treppen und Innentüren
• Haustechnik mit Elektro-, Sanitär- und Wasserinstallation und Heizungsanlage

Noch vor dem Baubeginn selbst fallen Planungs- und Genehmigungskosten an. Der Architekt erstellt eine Baugenehmigungsplanung, für die Baugenehmigung selbst fallen Kosten durch die Baubehörden an. Hinzu kommen statische Berechnungen und Energieberatung, je nach Komplexität des Hauses müssen Fachplaner hinzugezogen werden. Die Planungsleistungen werden nach der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, veranschlagt.

Die Erwerbsnebenkosten umfassen alle Kosten, die unmittelbar mit dem Kauf des Grundstücks zu tun haben. Sie setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen und umfassen zum Beispiel Notar- und Maklerkosten, die Grunderwerbssteuer und den Eintrag ins Grundbuch. Auch die Bereitstellungszinsen und Gebühren des Kreditinstitutes werden den Erwerbsnebenkosten zugerechnet.

Was den Hausbau teuer macht

Verschiedene Aspekte beim Hausbau können zu einem deutlichen Kostenanstieg führen. Dazu gehört zum Beispiel der Keller, auch ein größerer Grundriss sowie eine verschachtelte Form machen ein Haus natürlich teuer. Dämmsystem, Haustechnik und Dachform schlagen ebenfalls je nach Auswahl mit mehr oder weniger hohen Kosten zu Buche. Neben den baulichen Gegebenheiten gibt es drei Gründe, die den Hausbau teurer als gedacht machen können:

• die Baunebenkosten
• eine zu knapp bemessene Baufinanzierung mit Nachfinanzierungsbedarf
• ein Dumpinganbieter als Hausbaufirma

Vor allem im letzten Fall kann die gesamte Finanzierung zusammenbrechen. Sind die Kosten höher als anfangs kalkuliert, muss nachfinanziert werden und das lassen sich die Banken oft mit hohen Zinsen bezahlen. Baumängel und Nachbesserungen schlagen ebenfalls zusätzlich zu Buche, verzögert sich der Einzugstermin ins neue Haus, dann steigt auch der Anteil an Mietkosten an.

Schon seit mehreren Jahren wird der Fokus auf Ökologie beim Hausbau vom Staat gefördert. Die Nachfrage steigt stark und umweltfreundliches Bauen wird belohnt, zum Beispiel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Lesen Sie hier mehr über Baufinanzierungen und umweltfreundliches Bauen.

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Herausgeber des Marktreports ist das Finanzierungsberatungsunternehmen FAP aus Berlin. Gründer und Geschäftsführer Curth-C. Flatow sagt: „Die Formel ist einfach – Kapital sucht Deal. Wir befinden uns in einem boomenden Markt mit positiven Aussichten. Die Suche nach Anlagealternativen steigt weiter und die Kapitalgeber erhöhen aufgrund des Wettbewerbs ihre Risikobereitschaft bzw. senken Ihre Renditeanforderungen.“

Mezzanine Kapital erlebt Steigerungsrate von 51 Prozent

Das ausgereichte Nachrangkapital erfuhr mit 1,4 Milliarden Euro in den letzten 12 Monaten eine Steigerung von 51 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Es wurden damit rund 7,4 Milliarden Euro Marktwertvolumen realisiert, was einer Steigerung von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.

Jörg Scheidler, Managing Director bei FAP, kommentiert: „Das Marktsegment Nachrangfinanzierung hat sich als eigene Assetklasse für Investoren erkennbar etabliert. Wir rechnen mit weiteren Steigerungsraten im laufenden Jahr.“

Projektentwicklungen kommen inzwischen im Schnitt schon mit einer Eigenkapitalquote von 2 – 7 Prozent aus. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Auslauf (LTC) von 93 – 98 Prozent der Gesamtinvestitionskosten mittels Nachrangfinanzierung zur Verfügung gestellt wird.

Im Bestand werden bis zu 85 Prozent des Marktwertes von der Mehrheit der Kapitalgeber als übliche Beleihungsobergrenze gesehen. Der Anteil risikofreudiger Investoren, die über 90 Prozent LTV finanzieren, ist angestiegen. Demnach ist im Bestand generell Eigenkapital in Höhe von 15 Prozent aktuell üblich.

Mikro-Appartements sind der Aufsteiger in der Gunst der Kapitalgeber

Welche Immobilien werden von den Kapitalgebern finanziert? Im Bestand sind auf den Plätzen 1 – 3 die Segmente Büro, Shoppingcenter/Fachmarktzentren und Retail. Ein Aufsteiger gegenüber dem Vorjahr ist das Thema Mikro-Appartements, das nun von 65 Prozent (Vorjahr 33 Prozent) der Kapitalgeber finanziert wird. Auch hat die Assetklasse Pflegeheime/Healthcare an Beliebtheit zugelegt, von 17 auf 39 Prozent stieg die Finanzierungsbereitschaft der Investoren.

In der Projektentwicklung stehen auf den Rängen 1 – 3 die Assetklassen Wohnen, Büro und Shoppingcenter/Fachmarktzentren. Aufsteiger sind hier ebenfalls die Mikro-Appartements mit 77 Prozent (38 Prozent im Vorjahr), Lager/Logistik mit 58 Prozent (38 Prozent im Vorjahr) und Hotel mit 55 Prozent (25 Prozent im Vorjahr).

Verzinsungen für Mezzanine Bestandsfinanzierungen fallen auf 9,3%

Die Verzinsungserwartung der Kapitalgeber in der Bestandsfinanzierung liegt zwischen 8 und 12 Prozent IRR, erreicht werden im Schnitt 9,3 Prozent. Die erreichte Verzinsung ist somit im Vorjahresvergleich um mehr als 1 Prozent nominal gesunken. Bei Projektentwicklungen werden 12 – 18 Prozent IRR erwartet, erreicht werden durchschnittlich 14 Prozent.

Methodik

Insgesamt sind 97 Mezzanine Kapitalgeber am deutschen Markt aktiv. Das Finanzierungsberatungsunternehmen FAP konnte hiervon 40 Prozent analysieren. Es handelt sich um nationale und internationale Investoren. 60 Prozent sind Fonds, 24 Prozent Family Offices, 8 Prozent Privatbanken, 5 Prozent Investmentunternehmen und 3 Prozent Versicherungen.

Quelle: Flatow AdvisoryPartners GmbH/Ummen Communications GmbH

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1. Genügend Eigenkapital mitbringen:

Bei jeder soliden Finanzierung sollten mindestens 25 Prozent der Gesamtkosten aus Eigenmitteln bestritten werden. Denn jeder Euro, den man sich leihen muss, verteuert die Finanzierung. Zum Eigenkapital werden Bargeld, Bank- und Bausparguthaben sowie sonstige Vermögenswerte, die kurzfristig liquide gemacht werden können, gerechnet. Seit Inkrafttreten der neuen Vorgaben dürfen sich Banken nicht mehr maßgeblich darauf stützen, dass die Immobilie im Wert steigt. Hinweis: Beim Immobilienkauf auch die Nebenkosten berücksichtigen. Notar- und Maklergebühren oder die Grunderwerbsteuer können sich insgesamt auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren.

2. Ein solides Einkommen wird wichtiger:

Die Banken prüfen die Einkommenssituation jetzt sehr genau. Ein ausreichendes Einkommen ist gegeben, wenn die monatlichen Raten für Zins und Tilgung ungefähr ein Drittel der Einkünfte nicht überschreiten und der Kredit dennoch bis zum Renteneintritt abbezahlt werden kann. Wer seine Finanzierung hingegen nicht bis dahin tilgen kann, muss genau nachweisen, dass er auch dann weiterhin seinen Zins- und Tilgungsleistungen nachkommen kann. Unbedingt beachten: Das Alltagsleben geht auch für Bauherren weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, wie etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Darum nicht den letzten Cent des Nettoeinkommens verplanen und sicherheitshalber eine Reserve in Höhe von rund drei Monatsgehältern bilden.

3. Die individuelle Lebensplanung berücksichtigen:

Das Leben verläuft bekanntlich nicht immer nach Plan: Ein plötzlicher Jobwechsel oder gar der Verlust der Arbeitsstelle können natürlich nicht auf den Immobilienkauf abgestimmt werden. Doch ein bewusster Wechsel des Jobs und damit einhergehend ein Umzug in eine andere Stadt sollten vor den Immobilienplänen abgeschlossen sein. Denn bei der Entscheidung, ob angehende Bauherren einen Kredit erhalten, wird nur das verstetigte Einkommen, das bereits nachweisbar über längere Zeit verdient wird, berücksichtigt. Wer keine unbefristete Stelle hat oder Kinder plant, der muss im Zweifel nach Alternativen suchen. So können bspw. Eltern als Bürgen aushelfen.

4. Früh an die Anschlussfinanzierung denken:

Sicher ist: Irgendwann kommt der Tag, an dem die Zinsbindung für einen bestehenden Kredit ausläuft. Bei einem Wechsel der Bank wird ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen, für den dann ebenfalls die strengen neuen Regeln für die Kreditprüfung gelten. Daher sollte sich der Kreditnehmer schon frühzeitig über eine Anschlussfinanzierung informieren. Für ihn gibt es zwei Möglichkeiten, sich die aktuell niedrigen Zinsen für den Zeitpunkt der Umschuldung zu sichern: Ein sogenanntes Forward-Darlehen wird dem Darlehensnehmer nach einer zuvor festgelegten Vorlaufzeit ausgezahlt. Je länger die Vorlaufzeit ist, desto höher fällt auch der Zinsaufschlag aus. Wer im Laufe der Finanzierung wieder mehr finanziellen Spielraum hat, kann alternativ einen Bausparvertrag in Höhe der Restschuld ansparen. Bis zum Ende der Zinsbindung sollten mind. 25 Prozent der Bausparsumme erreicht sein.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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„Was ist Eigenkapital und warum ist es so wichtig?“

Eigenkapital ist das Geld, das direkt in den Bau oder Kauf fließt, und das Fundament jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr aus eigenen Mitteln bestritten werden kann, desto geringer die Kreditsumme und damit die monatliche Belastung und die Zinskosten. Mindestens 25 Prozent der Gesamtsumme sollte man aus Eigenmitteln einbringen. Zum Eigenkapital gehören Bargeld, Bank- und Bausparguthaben und weitere Vermögenswerte, die kurzfristig liquide gemacht werden können (Gold, Münzen, Antiquitäten).

„Was sind Sicherheiten?“

Sicherheiten sind Geld- oder Sachwerte, die nicht direkt in die Finanzierung fließen, aber bei einem Zahlungsausfall dem Kreditinstitut als Entschädigung dienen. Sie wirken sich positiv auf die Darlehenskonditionen aus. In erster Linie ist die gebaute oder erworbene Immobilie selbst die Sicherheit: Rund 75 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten werden hierfür angesetzt.

„Welchen Wert haben meine Aktien- oder Investmentfonds für die Finanzierung?“

Das verrät ein Blick auf die aktuellen Kurse: Wenn die Fonds gut stehen oder das Sparziel erreicht ist, spricht nichts dagegen, sie zu verkaufen und das Geld als Eigenkapital einfließen zu lassen. Als Sicherheit zählen Fonds aufgrund möglicher Börsenschwankungen nur zu rund 50 Prozent.

„Wirkt sich eine bestehende Kapitallebensversicherung positiv aus?“

Ja, denn sie kann zum aktuellen Rückkaufwert als Sicherheit geltend gemacht oder bei Fälligkeit – falls vertraglich vereinbart – einmalig als Sondertilgung mit in die Finanzierung einberechnet werden. Da die Kapitallebensversicherung auch steuerliche Auswirkungen haben kann, sollte ihre Verwendung als Sicherheit im Einzelfall geprüft werden.

„Was ist, wenn mir ein Verwandter verspricht, dass ich ihn beerben darf?“

Eine solche Ankündigung hat keinen unmittelbaren Einfluss auf die Finanzierung. Vielleicht möchte der Erblasser aber eine vorgezogene Schenkung machen? Diese kann als Eigenkapital direkt genutzt werden und die Darlehenssumme verringern.

„Meine Eltern bieten an, ihre Immobilie bzw. ihr Grundstück als Sicherheit anzugeben.“

Dass Eltern ihren Kindern bei der Hausfinanzierung unter die Arme greifen, ist eine weit verbreitete Praxis – entweder mit Finanzspritzen oder indem die Eltern das abbezahlte Haus als Sicherheit einsetzen. Alle Parteien müssen sich aber über die Konsequenzen im Falle ausbleibender Zahlungen bewusst sein.

„Was ist mit meinem Schufa-Eintrag?“

Schon wer mietet, kann nach einer Schufa-Auskunft gefragt werden. Diese Daten sind auch beim Immobilienkauf relevant, denn es werden sämtliche Aufnahmen von Geschäftsbeziehungen gespeichert. Vorsicht: Wer bei zu vielen Instituten gleichzeitig ein Darlehen anfragt, kann dadurch seine Bonität bzw. seinen Score-Wert verschlechtern. Daher darauf achten, dass man Anfragen für Kreditkonditionen statt Kreditanfragen stellt und laufende Kostenkredite möglichst beendet, um bessere Konditionen beim großen Baukredit zu erhalten.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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Eigenkapital seit 2012 um über 15% gestiegen

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat ein Bauunternehmen im Schnitt 3,1 Mio. Euro an Eigenkapital bilanziell ausgewiesen, zwei Jahre zuvor waren es weniger als 2,5 Mio. Euro – so ist das Ergebnis aus der Datenerhebung von Creditsafe. Eigenkapital verschafft finanzielle Unabhängigkeit, vergrößert den Spielraum für Investitionen und senkt die Zinsen, falls doch Kapital von einem externen Geldgeber benötigt wird. Creditsafe-Geschäftsführer Goran Filipovic ist über die positive Entwicklung erfreut: „Mit der Ankündigung einer weiteren Finanzmarkt-Regulierung war es für Baufirmen fundamental für die Zukunft, die Weichen zu stellen. Gemessen an der Bilanzsumme stellen wir eine Eigenkapitalquote von über 30% bei den meisten Branchenteilnehmern fest. Dadurch lassen sich Liquiditäts- sowie Finanzierungsprobleme vermeiden – ich hoffe diese Entwicklung hält weiter an“.

Kreditwürdigkeit im Baugewerbe hat sich verbessert

Sollte einmal Fremdkapital benötigt werden, dann verbessert eine solide Kreditwürdigkeit die Verhandlungsbasis bei der Kapitalsuche. Die durchschnittliche Bonität von Baufirmen in Deutschland liegt derzeit bei 2,62 Punkten und wird tendenziell besser, denn noch 2013 lag die Kreditwürdigkeit bei nur knapp unter 3,0 Punkten. Bei Creditsafe gilt: Je dichter die Note am Optimum von 1,0 liegt, desto sicherer sind die Geschäfte mit dieser Firma.

Trotz gestiegener Verbindlichkeiten bleiben die Aussichten positiv

Die Verbindlichkeiten im Baugewerbe sind im Schnitt auf 6,7 Mio. Euro im Jahr 2014 von zuvor 5,1 Mio. Euro in 2013 und 4,1 Mio. Euro in 2012 gestiegen. Ein Grund könnte die verbesserte Auftragslage sein, denn zur Erbringung von Bauleistungen müssen bei der Leistungserstellung sämtliche Einsatzgüter verfügbar sein. Folgerichtig müssen Bauunternehmen alle notwendigen Güter vorfinanzieren. Nachdem in der Anfangsphase eines Immobilienprojektes zunächst Auszahlungen anfallen, kann mit dem Eingang des Rechnungsbetrages erst nach fertiggestellter Leistung gerechnet werden. Der Anteil von Fremdkapital in der Bilanzsumme betrug 2014 fast 68% und die Eigenkapitalquote rund 32%. Aufgrund dessen gehen Analysten bei Creditsafe auch von weniger Baukonkursen in diesem Jahr aus.

Insgesamt bleiben die Aussichten für das Baugewerbe dank stabiler Auftragslage und den günstigen Finanzierungsbedingungen für Bauherren positiv. Sollte sich die Nachfrage nach Immobilien doch unerwartet abschwächen, ist davon auszugehen, dass aufgrund der robusten Eigenkapitalausstattung die meisten Firmen die neuen Aufgaben meistern werden.

Quelle: Creditsafe

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Wer Amerika hört, der denkt an multikulti, Globalisierung und Menschenmassen. Das Land der unbegrenzten Möglichkeiten, der Melting Pot – so hieß Amerika schon seit jeher und so wird es auch immer noch gesehen: Als Auffangbecken für alle, die neu anfangen müssen oder wollen. Wer auch immer in seiner Heimat kein Leben mehr für sich sieht – sei es aus persönlichen, finanziellen, Erfolgs- oder Armutsgründen – der kann in Amerika einen Neustart versuchen. Für den amerikanischen Traum sind schon viele aus Europa über den Atlantik auf den großen Kontinent gezogen und haben dort den neuen Sinn ihres Lebens gefunden.

Eintauchen in den Melting Pot

Auswandern nach Amerika ist ein Ziel, dass sich schon viele gesteckt haben. Dabei zählt aber auch, dass man sich intensiv und vorausschauend auf seinen großen Umzug vorbereitet. Dazu zählt nicht nur, in Deutschland alle Segel richtig abzubrechen sondern auch, in Amerika schon alles für die Ankunft vorzubereiten. Gerade über die finanziellen Aspekte sollte man sich rechtzeitig Gedanken machen. Auswanderer sind in der Vergangenheit häufiger gescheitert, weil ihre fehlende Planung ihnen einen Strich durch die Rechnung gemacht hat.

• Der Umzug muss finanziert werden. Dabei gilt es nicht nur Umzugskisten und Umzugswagen zu ordern und zu bezahlen, sondern auch eventuelle Flüge und Überfahrten. Es sollte berücksichtigt werden, dass es manchmal lohnenswerter sein kann große Gegenstände lieber zu verkaufen und in Amerika wieder neu zu erstehen.
• Manche Länder fordern auch ein Eigenkapital, mit dem man selbstständig über die Runden kommen würde. Dies muss nicht hoch sein, kann aber und sollte darum rechtzeitig angespart werden.
• Auch wenn kein Eigenkapital verlangt wird, ist es doch sicherer, mit einem gewissen Startguthaben ins Ausland zu starten. Dazu gehört auch, dass man bereits über einen sicheren Job verfügt, der für eine gewisse finanzielle Erleichterung beim Einleben in das neue Land sorgt.

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Baufinanzierung ist nicht immer ohne Risiko

Viele Unternehmen versprechen eine Finanzierung des Eigenheims völlig ohne Eigenkapital als Vollfinanzierung, doch hier gilt es, stets die Augen aufmerksam offen zu halten. Im Falle plötzlicher Arbeitslosigkeit oder Krankheit, die einen daran hindern können, die monatlichen Raten zu zahlen, ist man möglicherweise darauf angewiesen, das Haus zu verkaufen, und da kann es passieren, dass man nicht den kompletten Betrag ausgezahlt bekommt, um die Schulden vollständig zu tilgen. Man bleibt so unausweichlich auf einer Restschuld sitzen. Aus diesem Grund wird in jedem Falle empfohlen, mit einem Eigenkapital von mindestens 25 Prozent in die Baufinanzierung zu gehen. Um dieses Eigenkapital möglichst vorteilhaft anzusparen, eignen sich Tagesgeldkonten. Diese sind in ihrem Zinssatz sehr lukrativ und bieten eine sichere Geldanlage. Auch Bausparversicherungen können nötigen Schutz bieten. Wer ein sicheres Einkommen hat, sowie Beamte, kann darauf unter Umständen verzichten.

Die ideale Altersvorsorge

Ein Eigenheim eignet sich ideal als Altersvorsorge, sofern es mit dem Eintritt in den Ruhestand vollständig abbezahlt wurde. Eine zusätzliche Einnahmequelle bietet ansonsten beispielsweise die Vermietung von einem Teil des Hauses. Zudem kann das Objekt später an Nachkommen vererbt werden, so dass diese frei von Immobiliensorgen leben können.

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Studienfinanzierung mit vielen Vorteilen

Wenn Sie und Ihre Eltern nicht genügend Einkommen und/oder Vermögen haben, können Sie BAföG beantragen und Ihr Studium auf diese Weise finanzieren. Vorteilhaft ist, dass Sie nur die Hälfte des gewährten Darlehens zurückzahlen müssen – die andere Hälfte ist eine Art Zuschuss und wird Ihnen vom Staat geschenkt. Auch um die Tilgung des BAföG-Darlehens brauchen Sie sich während Ihres Studiums keine Gedanken zu machen. Erst fünf Jahre nach der letzten BAföG-Rate ist es an der Zeit, den Kredit zurückzuzahlen. Dadurch ersparen Sie sich viel Stress und können sich voll und ganz auf Ihr Studium konzentrieren. Immerhin lassen sich Nebenjobs, Lernen und Klausurstress nur schlecht miteinander vereinbaren.

Falls Sie nicht BAföG-berechtigt sind und Ihr Studium auf eine andere Weise finanzieren müssen, sollten Sie Kontakt zu einer Bank aufnehmen. Inzwischen bieten viele Banken spezielle Kredite zur Studienfinanzierung an, die sich durch sehr niedrige Zinssätze und besonders günstige Konditionen auszeichnen. Auch in diesem Fall können Sie sich mit der Tilgung des Darlehens Zeit lassen, bis Sie Ihr Studium absolviert haben und fest im Sattel sitzen. Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, selbst über die Kreditsumme zu bestimmen und sich somit ein kleines „Polster“ zu schaffen. Natürlich gibt es mittlerweile auch viele Online Banken, die vorteilhafte Studienkredite anbieten. Durch einen schnellen und unverbindlichen Anbietervergleich können Sie die Studienfinanzierung finden, die am besten zu Ihnen passt. Da die gesamte Kreditbeantragung im Internet stattfindet, sparen Sie viel Zeit und können sich auf die wirklich wichtigen Dinge des Lebens konzentrieren.

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Eine große Bedeutung kommt dabei der Ausschöpfung unterschiedlicher Fördermöglichkeiten zu. Hier spielt in erster Linie die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, eine wichtige Rolle. Die Förderdarlehen dieser Institution sind mit einem festen Zinssatz verbunden und in der Regel auf fünf oder zehn Jahre angelegt. Steigt das Zinsniveau bei den Banken, hat das für den Darlehensnehmer keine Bedeutung, er zahlt monatlich die gleiche Rate. Die KfW läst sogar Finanzierungszeiten von bis zu 35 Jahren zu, was die monatliche Belastung entsprechend niedrig hält. Absolut betrachtet verteuert dies den Hauskauf allerdings.

Es mag auf den ersten Blick ungewöhnlich klingen, aber auch die Finanzierung in einer Fremdwährung kann ein wichtiger Schritt zu einer günstigen Baufinanzierung darstellen. Ist etwa das Zinsniveau in der Schweiz oder den USA deutlich niedriger als zum selben Zeitpunkt in Deutschland, kann das Baudarlehen auch in Schweizer Franken oder US-Dollar aufgenommen werden.

Bausparen ist keineswegs out, sondern erlebt – ganz im Gegenteil – momentan eine Renaissance. Das zeigt sich allein schon an der Tatsache, dass allein im vergangenen Jahr in Deutschland rund 3,4 Millionen Bausparverträge abgeschlossen wurden.

Die Immobilie als Wertanlage, als wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sorgt für die hohe Nachfrage entsprechender Finanzierungen. Bei der Wahl der richtigen Bank spielt inzwischen auch das Internet eine wichtige Rolle. Beispielsweise auf der Seite von www.interhyp.de finden angehende Häuslebauer weit reichende Informationen zum Thema Baufinanzierung.

Die Experten von Interhyp wählen mit wenigen Mausklicks den für das jeweilige Bauvorhaben optimalen Bauspar-Anbieter aus. Etwa für die junge Familie, die sich Zinssicherheit für den Zeitpunkt wünscht, an dem die Sollzinsbindung ihres Baukredits abläuft. Oder für den Käufer einer Altbauwohnung, der in ein paar Jahren Finanzierungsbedarf zum Renovieren haben wird. Oder der Bauherr, der ein Förderdarlehen abgeschlossen hat und sich günstige Zinsen auch für später sichern will. Der Kunde hat die Gewissheit, dass bei den vielfachen Fördermöglichkeiten nichts übersehen wurde und er am Ende zu besten Konditionen ins eigene Heim kommt.

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Die Bau- oder auch Immobilienfinanzierung
Im ersten Schritt müssen die gesamten Kosten ermittelt werden, damit eine benötigte Summe für ein Darlehen errechnet werden kann. Zu den Gesamtkosten gehören Gerichts- und Notarkosten, die Maklerprovision, der Kaufpreis mit Renovierungs- und Baukosten, die Grunderwerbssteuer und Sonstiges. Das Eigenkapital wird im Anschluss von den gesamten Kosten abgezogen und es bildet sich die Summe für eine Finanzierung. Die monatliche Belastung kann ein Berater in der Bank errechnen und es gibt Finanzierungs-Rechner im Internet. Die Berechnung der Summe für das Darlehen wird somit in Fremd- und Eigenfinanzierung unterteilt.

Eigengeld oder Eigenkapital
Es können sowohl Sachwerte, wie auch Geldmittel eingebracht werden und dazu gehören beispielsweise Bank- oder Bausparguthaben, Tages- oder Festgeld und auch Eigenleistung und Grundstücke. In der Regel werden allerdings Fremdmittel für die größere Summe benötigt und diese können in eine mittel- und kurzfristige und auch langfristige Finanzierung aufgeteilt werden. Öffentliche Baudarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Bauspardarlehen und Realkredite gehören zu den langfristigen Fremdfinanzierungen und zu der kurzfristigen Finanzierung gehören Bankkredite zur Vorfinanzierung von Fremd- und Eigenmitteln und Bankkredite zur Zwischenfinanzierung von Fremd- und Eigenmitteln. Beispielsweise sind Bauspardarlehen wie auch Realkredite objekt- und zweckgebundene langfristige Kredite. Die Realkredite werden durch den Eintrag von einem erstrangigen Grundpfandrecht im Grundbuch innerhalb der Beleihungsgrenze besichert und als Grundpfandrechte dienen Grundschulden und Hypotheken.

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