„Nachdem die Zinsen im Juli und der ersten Augusthälfte um rund 0,7 Prozentpunkte nachgegeben haben, sind Baudarlehen zuletzt wieder etwas teurer geworden“, erklärt Mirjam Mohr. Anfang September müssen Immobilienkäufer und -käuferinnen für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung wieder rund drei Prozent zahlen. „Angesichts des volatilen Umfelds und der Tatsache, dass Anbieter Zinsanpassungen unterschiedlich schnell einpreisen, lohnt ein Zinsvergleich“, rät die Expertin.

Das jüngste Treffen weltweiter Notenbanker im amerikanischen Jackson Hole deutet darauf hin, dass das Zinsniveau im Jahresverlauf vor allem wegen der anhaltenden Rekordinflation mit großer Wahrscheinlichkeit weiter leicht zulegt. „Die Rhetorik der Notenbanken deutet darauf hin, dass die Straffung der Zinspolitik ungeachtet möglicher wirtschaftlicher Schäden fortgeführt wird“, erläutert Mirjam Mohr im aktuellen Zinsbericht mit Blick auf zunehmend schlechte Konjunkturdaten und die für den Winter von der Bundesbank prognostizierte Rezession. Ein Großteil der monatlich im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Expertinnen und Experten teilt diese Ansicht. Bis Jahresende halten sie trotz des möglichen Konjunkturabschwungs einen weiteren Anstieg der Zinsen von bis zu 3,5 Prozent für möglich.

„Wir empfehlen angesichts des aktuellen Zinsumfelds, die eigene Finanzierung bestmöglich an die neue Situation anzupassen. Oberste Maßgabe bleiben finanzielle Tragfähigkeit und Sicherheit“, rät Mirjam Mohr. Sinnvoll seien eine gute Beratung und Vorbereitung eines Immobilienprojekts sowie ein gründliches Marktscreening. Finanzierungsberaterinnen und -berater sowie zur weiteren Unterstützung kostenlose Online-Rechner und -Tools helfen nach ihren Worten, verschiedene Szenarien durchzuspielen.

Quelle: Interhyp Gruppe

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Deutliche Schwankungen sind aber weiterhin möglich. „Ob an den Börsen oder den Anleihemärkten: Die sichtbaren Schwankungen bei den Kursen und Renditen in den vergangenen Wochen zeigen die Nervosität der Markteilnehmer eindrucksvoll“, sagt Mirjam Mohr. Es WIRD Käuferinnen und Käufern und allen empfohlen, die bauen Wollen, das Zinsniveau weiter zu verfolgen, und, wenn möglich, das momentan günstige Zinsniveau für sich zu nutzen. Die grundsätzliche Entscheidung für eine Immobilie sollte aber nicht vom Zinsniveau abhängig gemacht werden. Finanzierung und Immobilie müssen zu der eigenen Lebensplanung passen.Das gelte auch für den Kaufpreis und die möglichen Möglichkeiten, die mit Blick auf Rekordinflation und steigende Energiepreise zusätzlich strapaziert werden.

Notenbanken halten trotz Rezessionsängsten und Zinsniveau an Straffung fest

Obwohl die Volkswirtschaften vieler Länder angesichts des Ukraine-Kriegs, der Corona-Pandemie und weltweiter Lieferschwierigkeiten am Rande einer Rezession stehen, haben die Notenbanken mit Blick auf die Rekordinflation zuletzt bestätigt, dass sie die Normalisierung der Geldpolitik fortführen wollen. Die von den Notenbanken im Zuge der Inflationsbekämpfung eingeleitete weitere Zinswende wird im Jahresverlauf das Marktgeschehen treiben. Am 21. Juli hatte die EZB einen historischen Zinsschritt unternommen. Erstmals seit elf Jahren wurden die Zinsen im Euroraum erhöht. Der Leitzins wurde unerwartet kräftig von Null auf 0,50 Prozent angehoben, der Negativzins für geparkte Gelder gestrichen.Darüber hinaus bekräftigten die Währungshüter, den Prozess der Normalisierung der Geldpolitik entschlossen und nachhaltig fortzusetzen. Für die Sitzung am 8. September wird ein weiterer Zinsschritt erwartet. Die amerikanische Notenbank Fed hat indes die längst eingeleitete Straffung der Geldpolitik fortgeführt. Bei der letzten Sitzung Ende Juli erhöhte sie die Leitzinsen wie erwartet um 0,75 Prozent auf 2,25 bis 2,50 Prozent.

Mirjam Mohr rät angesichts der günstigen Zinsprognosen: „Wer einen Kredit benötigt, sollte mehr denn je die Konditionen vergleichen, um Zinsdellen bestmöglich zu nutzen“. Das Gebot der Stunde lautet angesichts turbulenter Zinszeiten „Beobachten, Vorausschauen, Absichern“. „Wir raten, die Zinsentwicklung genau zu beobachten und die Konditionen zu vergleichen. Institute geben Zinsanpassungen nach oben und unten unterschiedlich schnell weiter. Baugeldvermittler, die täglichen Angebote von vielen Banken, Sparkassen und Versicherungen scannen, helfen dabei, das passende zu finden“, erläutert Mirjam Mohr. Ebenso wichtig sei eine vorausschauende Planung.Bauspar- oder Forwarddarlehen können im steigenden Zinsumfeld eine sinnvolle Ergänzung für die Immobilienfinanzierung sein und niedrigere Zinsen für die Zukunft sichern. Zudem muss der Wohneigentumserwerb finanziell gut abgesichert sein. „Durch eine erworbene und flexible Tilgungshöhe lassen sich Laufzeiten und Restschuldrisiken steuern. Möglichst lange Zinsbindung schützt vor verfrühten Anschlusskreditrisiken“, erklärt Mohr.

Quelle: Interhyp AG

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Darlehen werden teurer, Nachfrage nach Forward-Darlehen wächst

Da ist Bewegung in den Zinsen – das spüren vor allem diejenigen, die gerade ihre Baufinanzierung unter Dach und Fach bringen. Zwar ist das aktuelle Zinsniveau im historischen Vergleich immer noch sehr niedrig. Nichtsdestotrotz macht sich der Anstieg im Portemonnaie bemerkbar. Das verdeutlicht die Standardrate, die anhand einer Musterrechnung mit den Parametern 150.000 Euro Darlehenssumme, zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf die monatliche Belastung veranschaulicht. Im Januar steigt sie auf 414 Euro und ist damit so hoch wie seit zweieinhalb Jahren nicht mehr. Vor einem Jahr lag sie noch bei 368 Euro.

Die Richtung zeichnet sich ab: Günstiger wird es wohl erst einmal nicht mehr. Das erkennen auch Eigenheimbesitzer, deren Anschlussfinanzierung in weiterer ansteht: Sie schließen vermehrt Forward-Darlehen ab, um sich die aktuellen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern. Der Anteil steigt innerhalb eines Monats auf sieben Prozent. Im Vormonat waren es noch 5,67 Prozent. Darlehensnehmer erkaufen sich damit ein Stück Sicherheit: Banken berechnen zwar Zinsaufschläge für Forward-Darlehen, Kreditnehmer sind so jedoch gegen steigende Zinsen abgesichert.

Darlehenssummen geringer als im Vormonat, Beleihungsauslauf sinkt

Die durchschnittliche Darlehenshöhe ist in 2021 fast kontinuierlich angestiegen. Im Januar hingegen leihen sich Darlehensnehmer rund 2.000 Euro weniger von der Bank als noch im Dezember, im Schnitt 317.000 Euro. Auf eine Trendwende deutet der Rückgang jedoch nicht hin – gerade im Monatsvergleich sind Schwankungen üblich und im Jahresvergleich zeigt die durchschnittliche Darlehenshöhe ein Plus von 20.000 Euro.

Der Beleihungsauslauf sinkt. Im Januar liegt er bei durchschnittlich 83,04 Prozent und ist damit so niedrig wie seit Anfang 2020 nicht mehr, vor einem Jahr waren es noch 84,42 Prozent. Je kleiner der Wert ist, desto mehr Eigenkapital ist im Spiel, denn der Beleihungsauslauf ist der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie. Trotz steigender Immobilienpreise, und damit einhergehend auch steigender Kaufnebenkosten, bringen Darlehensnehmer also große Summen Eigenkapital in ihre Finanzierung ein.

Zinsbindung nimmt zu, Tilgung stabil

Das Sicherheitsbedürfnis deutscher Immobilienkäufer zeichnet sich nicht nur beim wachsenden Anteil der Forward-Darlehen ab, auch die durchschnittliche Zinsbindung nimmt im Januar weiter zu. Vor einem Jahr sicherten sich Darlehensnehmer den Zinssatz für durchschnittlich 13 Jahre und vier Monate, im Januar 2022 sind es 13 Jahre und knapp neun Monate. Auch mit einer langen Zinsbindung bleiben Darlehensnehmer flexibel – durch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht kann jeder nach zehn Jahren den Vertrag kündigen und umschulden.

Der durchschnittliche Tilgungssatz, mit dem Käufer in ihre Finanzierung starten, liegt im Januar bei 2,68 Prozent und damit weiterhin im empfohlenen Bereich zwischen zwei und drei Prozent. Seit Anfang 2021 war dieser kontinuierlich gesunken, im Dezember waren es noch 2,65 Prozent. Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung, desto früher ist der Kredit zurückgezahlt. Gleichzeitig steigt jedoch auch die Rate, was zu einer höheren monatlichen Belastung führt.

Der Anteil der KfW-Darlehen sinkt im Januar leicht ab auf 4,47 Prozent, im Dezember waren es noch 4,68 Prozent. Wie der plötzliche Stopp der Förderprogramme für energieeffiziente Immobilien sich auf den Anteil an den Darlehensarten auswirken wird, bleibt abzuwarten.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Zinssatz

Grundsätzlich ist zwischen bonitätsabhängigen und bonitätsunabhängigen Krediten zu unterscheiden. Bei letzteren wird mit festen Zinssätzen gearbeitet. D.h. alle Kunden, die den Kredit beantragen und eine Zusage erhalten, bekommen einen einheitlichen Zinssatz. Häufig ist ein Kreditprogramm mit bonitätsunabhängigen Zinssätzen jedoch an bestimmte Kriterien gebunden, zum Beispiel ein Angestelltenverhältnis.

Bei bonitätsabhängigen Angeboten entscheidet die individuelle Kreditwürdigkeit des Antragstellers über den tatsächlichen Zinssatz. Im Rahmen der Kreditprüfung wird die Bonität des Antragstellers ermittelt. Nur weil Sie beispielsweise ein regelmäßiges Einkommen beziehen, bedeutet das jedoch nicht, dass Sie den besten Zinssatz erhalten. Der SCHUFA-Score, der über einen speziellen Algorithmus berechnet wird und eine Reihe von Faktoren wie zum Beispiel Wohnort, Kreditkarten, Konten, Handyverträge, etc. berücksichtigt, spielt hier eine wichtige Rolle. Besitzen Sie beispielsweise mehrere Kreditkarten oder wohnen in einem sozial schwachen Bezirk, kann dies unter Umständen Ihren SCHUFA-Score negativ beeinflussen. So kann bei bonitätsabhängigen Krediten der Zinssatz schnell mal nach oben steigen.

Darüber hinaus variiert der Zinssatz auch häufig je nach Laufzeit. Oft gilt das günstigste Angebot nur für die kürzeste Laufzeit von 12 Monaten. Je länger die Laufzeit ist, desto höher wird auch der Zinssatz. Grundsätzlich gilt: Wählen Sie die Laufzeit so kurz wie möglich, jedoch so lang wie nötig. Wägen Sie stets ab zwischen günstigen Zinsen (aufgrund einer kürzeren Laufzeit) und niedrigen Monatsraten (aufgrund einer längeren Laufzeit). Einige Banken bieten auch Kreditprogramme mit laufzeitunabhängigen Zinssätzen an.

Verwendungszweck

Spezielle Kreditprogramme, die für einen ganz bestimmten Verwendungszweck vergeben werden, warten oft mit besonders günstigen Konditionen auf. So bieten etliche Banken spezielle Autokredite zu Sonderkonditionen an. Dadurch, dass der Kreditnehmer vertraglich daran gebunden ist, das Geld ausschließlich für den Erwerb eines PKWs zu verwenden, stellt das Fahrzeug eine Sicherheit für die Bank dar. Der Kunde muss beispielsweise anhand einer Kopie des Autokaufvertrages nachweisen, dass er den Kredit auch tatsächlich für den vereinbarten Zweck genutzt hat. Das reduzierte Risiko spiegelt sich in einem niedrigeren Zinssatz wieder.

Bei einer Umschuldung wird zwar nicht zwingend ein wertbeständiges Gut finanziert, welches für die Bank bei Kreditausfall schnell veräußert werden kann und damit eine Sicherheit darstellt. Allerdings sollte man beim Kreditantrag in jedem Fall ‚Umschuldung‘ als Verwendungszweck angeben. Dann wird bei der Kreditprüfung deutlich, dass die Monatsrate des alten Kredites nicht zu den laufenden Ausgaben zählt, sondern von der neuen Finanzierung abgelöst werden soll. Die alte Kreditrate fällt bei einer Umschuldung also quasi weg und verbessert damit die Bonität des Antragstellers.

Sicherheiten

Bei Stellung von Sicherheiten verringert sich für die Bank das Ausfallrisiko. Dementsprechend kommt sie Ihnen mit günstigeren Konditionen entgegen. Immobilien sind aufgrund Ihrer Wertbeständigkeit sehr beliebt als Kreditsicherheit. Ein zweiter Kreditantragsteller mit guter Bonität kann den Zinssatz Ihres Kredites ebenfalls deutlich drücken. Denn das „Doppeleinkommen“ erhöht deutlich die Kreditwürdigkeit. Die bessere Bonität führt wiederum zu günstigeren Zinssätzen.

Rückzahlungsmodalitäten

Flexibilität beim Ratenkredit ist nicht nur bequem, sondern kann im Zweifel auch viel Geld sparen. Achten Sie daher auf die Möglichkeit, kostenlose Sondertilgungen vornehmen zu können, oder den Kredit im Idealfall sogar kostenlos vorzeitig tilgen zu können. Sollten Sie während der Laufzeit nämlich unerwartete Einnahmen haben, wie beispielsweise eine Sonderprämie Ihres Arbeitgebers, können Sie Ihren Kredit damit vorzeitig zurückbezahlen. Vorteil: Sie sparen sich Zinsen und sind schneller wieder schuldenfrei. Umgekehrt kann es auch sinnvoll sein, mit der Bank Ratenpausen zu vereinbaren. So haben Sie im Falle von unvorhersehbaren Sonderausgaben die Möglichkeit, einzelne Raten auszusetzen.

Fazit

Es gibt viele Faktoren, die den individuellen Zinssatz beeinflussen können. Manche von Ihnen können wir selbst steuern (z.B. zweiter Antragsteller). Andere wiederum können wir nur erahnen (z.B. SCHUFA-Score Algorithmus). Wer auf der Suche nach dem passenden Ratenkredit ist, sollte sich nicht nur an seine Hausbank wenden, sondern über Online-Kreditvergleiche mehrere Anbieter anschauen. Ein Vergleich anhand des effektiven Jahreszinssatzes liefert einen ersten Überblick. Praktische Online-Kreditrechner erleichtern das Durchspielen verschiedener Alternativen. Wer jedoch den individuell besten Kredit für sich finden will, kommt nicht drum herum, mehrere schriftliche Angebote einzuholen. Denn erst nach erfolgter individueller Kreditprüfung weiß man definitiv, wie es um die eigene Bonität steht und zu welchem Zinssatz einem die Bank tatsächlich Geld leiht.

Natürlich verursachen Recherchen und Kreditanträge auch einen gewissen Zeitaufwand. Wer sich diesen Aufwand sparen will, ist mit einem seriösen Kreditvermittler, der lange am Markt ist und sich mit den einzelnen Angeboten auskennt, gut beraten. Über direkte Schnittstellen kann das günstigste Angebot in Handumdrehen ermittelt werden. Achten Sie allerdings unbedingt darauf, dass der Kreditvermittler keine Vorkosten oder Bearbeitungsgebühren verlangt. Nur Vermittler, die Ihnen kostenlos ein Angebot unterbreiten, sind auch seriös.

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Das aktuell niedrige Zinsniveau begünstigt getrennt erziehende Elternteile jedoch bei der Kreditaufnahme: Banken gewähren öfter ein Darlehn und machen es nun wahrscheinlicher, dass die Finanzierung des Bauvorhabens mit nur einem Einkommen oder einer Teilzeitstelle klappt. „Eine niedrige monatliche Rate kann den Traum vom Eigenheim auch bei geringem Einkommen ermöglichen.

Jedoch müssen Mütter und Väter die Möglichkeit von steigenden Zinsen sowie von Nebenkosten und eventuellen Reparaturen in die Planung mit einbeziehen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24 (https://www.baufi24.de/).

Doch Vorsicht ist geboten: geringe monatliche Tilgungsraten führen zu längeren Laufzeiten. Alleinerziehende sollten ausreichend Rücklagen einplanen, um schlechte Zeiten überbrücken zu können. „Erfolgt etwa nach einer Teilzeitanstellung wieder eine Vollzeitstelle, sollte das gestiegene Einkommen zur Erhöhung des Tilgungssatzes genutzt werden“, betont Scharfenorth.

Alleinfürsorgende sind also nicht grundsätzlich von der Baufinanzierung ausgeschlossen. Jedoch sollten sie sich ausführlich informieren und von unabhängigen Experten beraten lassen, damit Laufzeit und optimaler Tilgungssatzgefunden werden. „Wenn alle genannten Punkte beachtet werden, steht dem Eigenheim für alleinstehenden Elternteilen nichts im Weg“, verdeutlicht Scharfenorth.

Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Quelle: Baufi24/meltwaterpress

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Hohes Zinsniveau beim Dispo

Finanztest ermittelte im Februar 2015 bei den deutschen Sparkassen und Banken einen durchschnittlichen Dispozins von stolzen elf Prozent. „Wer sein Konto ein halbes Jahr um 3.000 Euro überzogen hat, kommt bei einem Zinssatz von elf Prozent auf 165 Euro Zinsen“, erklärt Stefan Wiedemann, Leiter Filialgeschäft der CreditPlus Bank: „Kommt es immer wieder oder längerfristig zur Ausnutzung des Dispositionskredits, ergeben sich daraus hohe Beträge.“ Steht das Konto tiefer in den roten Zahlen, als der vereinbarte Dispo es eigentlich zulässt, können sogar bis zu 20 Prozent Überziehungszinsen fällig werden. Selbstverständlich gibt es auch Banken, bei denen der Zinssatz unter der Zehnprozentmarke liegt.

Raus aus der dauerhaften Überziehung

Wer aus diesem Teufelskreis aussteigen möchte, dem hilft ein Ratenkredit, dessen Zinsen normalerweise deutlich niedriger sind. Wie die Rechnung im Einzelfall aussieht, kann man auf www.creditplus.de ausrechnen. Stefan Wiedemann empfiehlt interessierten Verbrauchern ein persönliches Beratungsgespräch mit Kreditspezialisten: „Dabei sollte man eine Liste der wesentlichen Einnahmen und Ausgaben zur Hand haben, damit der Berater die finanzielle Situation sicher einschätzen kann. Wir bieten übrigens auch einen kostenlosen Kreditratgeber an, der Wissenswertes rund um Finanzierungsfragen enthält – man kann ihn online anfordern.“

Quelle: djd

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Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG, berichtet über aktuelle Trends in der Baufinanzierung und kommentiert die Ergebnisse des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB).

Das anhaltend niedrige Zinsniveau macht sich weiterhin auch bei den Baufinanzierungs-Konditionen bemerkbar. Die durchschnittliche Standardrate für ein Darlehen von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihung sowie einer 10-jährigen Sollzinsbindung verringert sich weiter auf 461 Euro. Zum Vorjahreswert (592 Euro) verliert die Standardrate somit 131 Euro, zum Vormonat 10 Euro – und erreicht erneut einen Tiefststand. Dem gegenüber steigt der durchschnittliche Tilgungssatz von 2,69 auf 2,72 Prozent und markiert damit einen weiteren Höchstwert. Zum Vorjahr entspricht das einer Steigerung um 0,35 Prozentpunkte.

Die durchschnittliche Darlehenshöhe stagniert seit Dezember 2014 auf hohem Niveau und behält auch im Februar ihren bisherigen Höchstwert von 172.000 Euro bei. Im Vergleich zum Vorjahr steigt die Darlehenshöhe damit um 10.000 Euro. Darüber hinaus scheint es, als ob Immobilienkäufer weiterhin das günstige Zinsniveau dazu nutzen, um möglichst lange Zinsbindungen zu vereinbaren und dadurch Zinsänderungsrisiken zu reduzieren. Denn zum vierten Mal in Folge verlängert sich die durchschnittliche Sollzinsbindung und liegt mittlerweile bei 13 Jahren und sieben Monaten. Das entspricht einer Zunahme um zwei Jahre und zwei Monate zum Vorjahreszeitraum. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf erhöht sich um 0,41 Prozentprozent auf 78,49 Prozent. Somit bringen Immobilienerwerber aktuell 21,51 Prozent Eigenkapital in ihr Darlehen ein. Im Vorjahr waren es noch 22,13 Prozent.

Bei den Darlehensarten ergeben sich folgende Veränderungen: Der Anteil der Annuitätendarlehen sinkt nach vier Anstiegen in Folge leicht um 0,16 Prozentpunkte auf 75,35 Prozent. Zum Vorjahreswert (70,57) verbleibt ein Plus von 4,78 Prozent. Der Anteil an abgeschlossenen KfW-Darlehen beendet den Abwärtstrend aus dem letzten Quartal mit einer Steigerung um 0,20 Prozentpunkte auf 9,35 Prozent. Der Anteil an Forward-Finanzierungen sinkt von 11,46 Prozent auf 11,24 Prozent. Darlehen mit variablem Zinssatz legen zwar minimal um 0,04 Zählerpunkte auf 0,93 Prozent zu. Zum Vorjahreswert (2,67 Prozent) bleibt aber ein kräftiger Rückgang um 1,74 Prozentpunkte.

Quelle: ots

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Der Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage lohnt sich in vielen deutschen Großstädten noch immer. Zwar stiegen in einigen der Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern die Kaufpreise schneller als die Mieten. Anleger müssen sich davon aber nicht unbedingt abschrecken lassen: Denn dank der aktuell sehr niedrigen Zinsen kann sich eine Immobilie zur Kapitalanlage oft auch noch in den teureren Städten lohnen. Die Marktentwicklung in den 14 größten deutschen Städten zeigt ein aktueller 10-Jahresvergleich von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale. Untersucht wurden die Miet- und Kaufpreise von Wohnungen im 1. Quartal 2004, im 1. Quartal 2009 und im 1. Quartal.

Entscheidend für die Bewertung, ob sich ein Erwerb lohnt, ist neben dem Zinsniveau auch der Mietmultiplikator. Er sagt aus, das Wievielfache der Jahresmiete man für eine Immobilie investieren muss. Dabei gilt: Je höher der Multiplikator, desto teurer die Immobilie (eine Tabelle mit den Mieten, Kaufpreisen und Mietmultiplikatoren finden Sie unten). Die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten sind dabei frappierend: In München beläuft sich beispielsweise die mittlere Miete aktuell auf 14,30 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Kaufpreis von 5.192 Euro zahlt der Käufer damit gut die 30-fache Jahresmiete (2009: 21 Jahresmieten). Ebenfalls sehr teuer ist Hamburg: Dort beläuft sich dieser so genannte Mietpreismultiplikator auf 26,7 (2009: 19). In Berlin und Frankfurt am Main liegt er bei 24,5 (2009: 21,6) sowie 23 (2009: 19,7).

In einigen Städten, in denen die Kaufpreise in den letzten Jahren nur moderat angestiegen sind, liegen die Multiplikatoren derzeit bei rund 20, so zum Beispiel in Nürnberg und Stuttgart. Noch günstiger ist dieses Verhältnis in Städten, die im 10-Jahresvergleich mit Preisrückgängen zu kämpfen hatten, so zum Beispiel in Essen (13,4) oder Bremen (14,8). Grund für diese günstigeren Bewertungen sind vermutlich die von potenziellen Käufern erwarteten schlechteren Zukunftsaussichten dieser Städte, die heute von strukturellen Veränderungen und hoher Arbeitslosigkeit und teilweise sogar von Bevölkerungsrückgängen betroffen sind.

Kapitalanlage kann sich dank niedriger Zinsen noch lohnen

Dramatische Preis- und Mietsteigerungen bei Wohnungen gab es in den vergangenen 10 Jahren nur in wenigen deutschen Großstädten. Carsten Schlabritz, CEO der Immowelt AG, ist deshalb überzeugt: „Von einer Immobilienblase in Deutschland kann gar keine Rede sein.“ Eine solche läge vor, wenn Preise oder Mieten in der Breite in kurzer Zeit dramatisch gestiegen wären, was nicht der Fall ist.

Mietpreismultiplikatoren von deutlich über 20 sind zwar erste Anzeichen dafür, dass die Märkte heiß laufen können. Angesichts der derzeit historisch günstigen Zinsen von rund 2 Prozent relativiert sich dies aber wieder. Solide Finanzierungen sind bei solchen Zinsen oft darstellbar: Besonders wichtig ist allerdings eine möglichst lange Zinsfestschreibung und eine möglichst hohe Tilgung. So ist schon ein guter Teil des Darlehens abbezahlt, wenn in 10 oder 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung fällig wird. Der dann zu finanzierende Restbetrag ist deutlich geringer als das Ursprungsdarlehen, somit würden die möglicherweise in der Zukunft höheren Zinsen weniger ins Gewicht fallen.

Moderate Entwicklung in vielen Städten

Im Zeitverlauf stellen sich die Entwicklungen der Miet- und Kaufpreise in den 14 untersuchten Städten sehr unterschiedlich dar. In 7 der 14 Großstädte stagnierten oder sanken die Kaufpreise im Zeitraum 2004 bis 2014 zwischen plus 1 Prozent (Köln) und minus 26 Prozent (Essen). In Düsseldorf (plus 19 Prozent) stiegen sie weniger stark als die Inflation in Höhe von rund 20 Prozent im Vergleichszeitraum. Zwei weitere Städte zeichnen sich durch eine inflationsbereinigt weitgehend stabile Entwicklung aus: Stuttgart (plus 22 Prozent) sowie Nürnberg (plus 24 Prozent). Nur in vier der untersuchten Städte müssen Käufer demnach heute deutlich mehr investieren als vor 10 Jahren.

Spitzenreiter ist hier die bayerische Landeshauptstadt München. Mit einem Anstieg von 53 Prozent zahlen Käufer heute im Mittel 5.129 Euro pro Quadratmeter, 2004 waren es noch 3.388 Euro. Starke Preisanstiege gab es außerdem in Frankfurt am Main (plus 34 Prozent auf 3.444 Euro), Berlin (plus 43 Prozent auf 2.650 Euro) und Hamburg (plus 47 Prozent auf 3.335 Euro). In den anderen 10 Städten fielen die Preissteigerungen deutlich geringer aus. Die Quadratmeterpreise liegen hier aktuell zwischen günstigen 1.000 Euro in Essen und noch moderaten 2.553 Euro in Stuttgart.

Preisanstieg nur in den letzten Jahren

Interessant wird der Vergleich, wenn man den 10-Jahreszeitraum in zwei Hälften teilt und die Entwicklung der Kaufpreise vor der Zäsur der weltweiten Finanzkrise mit ihrem Höhepunkt im Jahr 2009 und danach betrachtet. Hier zeigt sich: In ausnahmslos allen untersuchten Städten sanken die Preise zwischen 2004 und 2009 (auch in München mit minus 12 Prozent). Danach ging es in 13 der 14 Städte wieder – teils steil (München: 74 Prozent!) – nach oben. Einzige Ausnahme ist Essen mit einem Minus von 10 Prozent.

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