„Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sind äußerst herausfordernd. Gleichzeitig benötigen wir deutlich mehr bezahlbaren Wohnraum“, sagt Claudia Hillenherms, Mitglied des Vorstands der NRW.BANK. „Umso wichtiger ist es, dass man mit Mitteln der Wohnraumförderung des Landes dazu beiträgt, dass mehr Wohnungen mit bezahlbaren Mieten errichtet oder modernisiert werden können.“

Alexander Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen ergänzt: „Über den sozial orientierten Wohnungsunternehmen und -genossenschaften schweben Klima- und Energiepreiskrise. Auch die Baupreiskrise spitzt sich weiter zu. Der Neubau von bezahlbaren und zukunftsfähigen Wohnungen ist ebenso wie die energetische Modernisierung teuer und herausfordernd geworden. Die gemeinsame Befragung zeigt: Die Rahmenbedingungen sind alarmierend. Die immensen Preissteigerungen und Lieferprobleme bei Baustoffen, die Verfügbarkeit von Bauunternehmen und nicht zuletzt die Teuerungen bei den Energieträgern – all das ist Unsicherheitsfaktor und Hemmnis zugleich und setzt die Wohnungswirtschaft unter Druck.“

Wohnungswirtschaft: Verzögerungen bei Bauprojekten nehmen zu

Sorgen bereiten den Wohnungsunternehmen laut aktueller Umfrage Preissteigerungen und Schwierigkeiten in den Lieferketten beim Bau. 87 Prozent der befragten Unternehmen geben an, Bauvorhaben nicht im zeitlichen Plan abschließen zu können. Im Vorjahr waren es noch 69 Prozent. Preissteigerungen sind gegenüber der ursprünglichen Kalkulation laufender Projekte bereits bei einem Großteil der Unternehmen eingetreten oder werden unmittelbar erwartet. Um dem zu begegnen, sind in der öffentlichen Wohnraumförderung inzwischen Ergänzungsdarlehen eingeführt worden.

Unter den Folgen leidet auch die Investitionstätigkeit der Unternehmen. Das Investitionsklima sinkt im Vorjahresvergleich von „eher gut“ auf „eher schlecht“. Vor allem im frei finanzierten Segment, aber auch im öffentlichen Wohnungsbau verringert sich die Investitionsbereitschaft der Wohnungsbauer. Hinzu kommt: 65 Prozent der Unternehmen geben an, aufgrund steigender Energiepreise bei der Abrechnung von Strom und Gas seitens der Mieter mit Ausfällen und Stundungen zu rechnen.

Unternehmen spüren Nachfrage von Geflüchteten aus der Ukraine

Die hohe Zahl nach Deutschland Geflüchteter infolge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine macht sich auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar. 82 Prozent der Unternehmen geben an, die Nachfrage durch Geflüchtete zu spüren. Ein Drittel spricht sogar von einer „starken“ Nachfrage. Das gilt insbesondere für Unternehmen mit Beständen in Großstädten. Die öffentliche Wohnraumförderung hat darauf mit einem neuen Förderangebot für Wohnraum für Geflüchtete reagiert.

Die Folgen der Corona-Pandemie belasten die Wohnungswirtschaft indes immer weniger. Der Anteil der von coronabedingten Mietausfällen oder Stundungen betroffenen Wohnungsunternehmen sank auf 38 Prozent. Im ersten Jahr der Pandemie waren es noch 77 Prozent.

Quelle: NRW.BANK

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Müller: „Wir befürchten, dass neue Wohnungsbauprojekte aufgrund der gestiegenen Baukosten und der wieder anziehenden Zinsen erst einmal zurückgestellt werden. Der Traum vom Eigenheim wird für einige Haushalte wohl erst einmal ein Traum bleiben, wenn das ursprünglich eingeplante Budget – auch angesichts gleichzeitig steigender Energie- und Lebenshaltungs­kosten – nicht mehr ausreicht. Aber auch der Mehrfamilienhausbau wird ins Stocken geraten. Schließlich können Immobilieninvestoren Projekte nur realisieren, wenn sie sich rechnen. Im Hinblick auf den nach wie vor hohen Bedarf an Wohnraum, der auch durch die wieder anziehende Zuwanderung erhöht wird, ist dies eine bedenkliche Entwicklung.“ Umso wichtiger sei es, an anderer Stelle Baukosten zu senken, um den Wohnungsbau weiterhin zu ermöglichen. Dies könne man durch den vermehrten Einsatz industrieller Fertigungsmethoden erreichen. „Hierfür bräuchten wir eine Vereinheitlichung der Landesbauordnungen“, appelliert Müller an die Politik.

Quelle: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V.

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Steigende Inflationsraten weltweit

„Inflation ist ein Thema, welches uns noch länger begleiten wird“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Auslöser sind nicht zuletzt die anhaltenden Lieferengpässe, der Materialmangel sowie die steigenden Energie- und Kraftstoffpreise.“ In der Eurozone ist die Inflation im letzten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahresquartal stark gestiegen und lag bei circa fünf Prozent. Deutschland bewegte sich im Dezember im europäischen Vergleich mit circa 5,3 Prozent im Mittelfeld und damit nahe des Durchschnittsniveaus. Im Januar 2022 lag die Inflationsrate bei 4,9 Prozent. Damit sank die Inflationsrate zwar leicht, jedoch hatten Experten mit einem stärkeren Rückgang gerechnet.

Finanzexperten wie Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei VON POLL FINANCE, gehen davon aus, dass der Trend zumindest vorläufig anhalten wird. Diese Entwicklung wird auch Auswirkungen auf die Märkte haben. Bei einer anhaltenden Inflation müssen die Kapitalmärkte reagieren, um sich selbst zu schützen – Zinserhöhungen sind schlussendlich die logische Folge.

Zinsentwicklung 2022

Noch betont die Europäische Zentralbank (EZB), dass eine Anhebung des Zinsniveaus für das Jahr 2022 eher unwahrscheinlich ist. Sollte die Inflation jedoch nicht signifikant zurückgehen und die Preisstabilität deutlich bedrohen, wäre eine Zinserhöhung der nächste logische Schritt. Wie deutlich diese dann aber ausfällt, bleibt abzuwarten.

Ein Blick auf die USA und die dort für die Geldpolitik zuständige US-Notenbank Fed könnte hier erste Indikationen liefern: Diese hatte Ende letzten Jahres begonnen, die Anleihenkäufe zu verringern und damit den Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik begonnen sowie den Weg für Zinserhöhungen geebnet. Wenn sich dieser Trend fortsetzt und sich die rekordhohen Inflationsraten länger halten als gedacht, verdichten sich die Anzeichen, dass die EZB bereits im Laufe dieses Jahres doch noch nachzieht.

Auswirkungen einer Zinserhöhung auf den Immobilienmarkt

„Zinserhöhungen werden ultimativ auch den Immobilienmarkt beeinflussen. Dieser wurde durch das niedrige Zinsniveau in den letzten Jahren geradezu beflügelt“, weiß Immobilienexperte Ritter. Und führt weiter aus: „Mögliche Zinserhöhungen führen jedoch nicht nur zu Aktieneinbrüchen und Umschichtungen der Kapitalanleger, auch Immobilienpreise könnten sich in einzelnen Teilbereichen seitwärts bewegen. Grundsätzlich wird aber die Immobilie als Kapitalanlage überdurchschnittlich interessant bleiben.“

Wenn die Kurse an der Börse fallen, wird umgeschichtet: Investoren hinterfragen dann ihre Anlagestrategie und schauen nach stabilen Assets mit wenig Risiko – hier spielen Immobilien weiterhin eine wichtige Rolle, da sie als krisensichere Kapitalanlage gelten. Generell hat sich gezeigt, dass die steigende Inflationsangst in der Bevölkerung eher für eine zusätzliche Nachfrage nach Immobilien sorgt.

Auch Immobilienfinanzexpertin Frau Dr. Lotzkat bestätigt erste Reaktionen seitens der Immobilienkunden zu eventuell anstehenden Zinserhöhungen. Hinsichtlich potenziell steigender Zinsen fragen Kunden tendenziell vermehrt nach einer guten Zinssicherheit, also insbesondere nach den Möglichkeiten einer langfristigen Zinsbindung. Daher führe die aktuelle Inflationsentwicklung zu einer weiterhin hohen Nachfrage – bei Anlegern wie Eigennutzern. So sorgen sich beispielsweise Käufer, die aktuell zur Miete wohnen, angesichts der Inflation mitunter vor zukünftig steigenden Mieten und sehen im Erwerb einer Immobilie nun erst recht die Möglichkeit, sich mit der gleichbleibenden Rate gegen zukünftige Erhöhungen der Mietkosten abzusichern.

Prognose für den Immobilienmarkt

In Hinblick auf den Immobilienmarkt 2022 schätzt Dr. Lotzkat, dass die steigenden Baukosten in Verbindung mit Rohstoff- und Fachkräftemangel bestimmend sein und damit auch einen weiteren Preisdruck auf Bestandsimmobilien ausüben werden. Aktuell ist zudem immer häufiger zu beobachten, dass die Werteinschätzungen der Banken, gerade in Ballungsräumen, konservativer sind als das Marktniveau.

Grundsätzlich wird der Rückzug aus Aktien und anderen volatilen Anlagemöglichkeiten zu mehr Geld auf Giro- und Tagesgeldkonten führen, für die die Banken momentan aber Negativzinsen erheben. Daher werden Investoren und Kapitalanleger weiter investieren – vor allem in krisensichere Assetklassen wie Immobilien, Gold oder Anleihen. „Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Immobilien gehen wir davon aus, dass der Suchradius der Immobilienkäufer vermehrt über die nationalen Grenzen hinausgehen und sowohl Nachbarländer als auch Grenzregionen, wie beispielsweise Österreich, Schweiz, Niederlande und Norditalien beflügeln wird – auch im Hinblick auf anvisierte steuerliche Veränderungen in Deutschland“, prognostiziert Daniel Ritter.

Quelle: von Poll Immobilien GmbH

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