„Nachdem die Zinsen im Juli und der ersten Augusthälfte um rund 0,7 Prozentpunkte nachgegeben haben, sind Baudarlehen zuletzt wieder etwas teurer geworden“, erklärt Mirjam Mohr. Anfang September müssen Immobilienkäufer und -käuferinnen für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung wieder rund drei Prozent zahlen. „Angesichts des volatilen Umfelds und der Tatsache, dass Anbieter Zinsanpassungen unterschiedlich schnell einpreisen, lohnt ein Zinsvergleich“, rät die Expertin.

Das jüngste Treffen weltweiter Notenbanker im amerikanischen Jackson Hole deutet darauf hin, dass das Zinsniveau im Jahresverlauf vor allem wegen der anhaltenden Rekordinflation mit großer Wahrscheinlichkeit weiter leicht zulegt. „Die Rhetorik der Notenbanken deutet darauf hin, dass die Straffung der Zinspolitik ungeachtet möglicher wirtschaftlicher Schäden fortgeführt wird“, erläutert Mirjam Mohr im aktuellen Zinsbericht mit Blick auf zunehmend schlechte Konjunkturdaten und die für den Winter von der Bundesbank prognostizierte Rezession. Ein Großteil der monatlich im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Expertinnen und Experten teilt diese Ansicht. Bis Jahresende halten sie trotz des möglichen Konjunkturabschwungs einen weiteren Anstieg der Zinsen von bis zu 3,5 Prozent für möglich.

„Wir empfehlen angesichts des aktuellen Zinsumfelds, die eigene Finanzierung bestmöglich an die neue Situation anzupassen. Oberste Maßgabe bleiben finanzielle Tragfähigkeit und Sicherheit“, rät Mirjam Mohr. Sinnvoll seien eine gute Beratung und Vorbereitung eines Immobilienprojekts sowie ein gründliches Marktscreening. Finanzierungsberaterinnen und -berater sowie zur weiteren Unterstützung kostenlose Online-Rechner und -Tools helfen nach ihren Worten, verschiedene Szenarien durchzuspielen.

Quelle: Interhyp Gruppe

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Eigenkapital = Das A und O

Verfügen Bauherren über hohes Eigenkapital, gewähren Banken günstigere Konditionen. Und die Unterschiede sind zum Teil enorm: Bei einer Kaufsumme von 200.000 Euro, einer Laufzeit von zehn Jahren, einer Tilgung von zwei Prozent und einem Eigenanteil von 40 Prozent beträgt der Zinssatz 0,75 Prozent. Also muss der Bauherr in der Zinsbindungsphase 8.085,15 Euro Zinsen bezahlen. Bei einer Finanzierung zu 100 Prozent, also ohne Eigenkapital erhöht sich der Zinssatz auf 1,5 Prozent und der Häuslebauer muss insgesamt ganze 26.873,22 Euro an Zinsen berappen.

Eigenkapitalerhöhung durch Verwandte und Co.

Verfügen Bauherren nicht über genügend eigenes Kapital, so kann beispielsweise die Familie einspringen, wenn gerade keine eigenen Ersparnisse vorhanden sind. „Beim sogenannten Verwandtendarlehen muss die Bank nicht einbezogen werden, sondern die Ausgestaltung des privaten Kredits bleibt innerhalb der Familie. Diese Form des Darlehens ist relativ unkompliziert, birgt aber auch Konfliktpotential und führt im schlimmsten Fall zum Zerwürfnis“, warnt Scharfenorth. Können oder wollen die Verwandten das nötige Geld nicht beisteuern, so kann der Arbeitgeber an ihre Stelle treten. Obgleich ein Arbeitgeberdarlehen im eigentlichen Sinne keine Sicherheit darstellt, wird es doch zum Eigenkapitalanteil gezählt. Hierbei müssen aber beide Seiten auf einen korrekten Darlehensvertrag achten, in welchem Höhe, Zins, Tilgung und Laufzeit festgelegt sind.

Bausparguthaben und Eigenleistung

Zum Eigenkapital gehört wesentlich mehr als bloß klassische Barvermögen oder Wertpapiere. So zählen auch Bausparguthaben dazu. Aber Häuslebauer müssen ihren laufenden Bausparvertrag nicht zwangsläufig auflösen, sondern können ihn an die Bank abtreten und so den Anteil des Eigenkapitals aufstocken. Ein eher radikaler Schritt zur Erhöhung des Eigenkapitalanteils ist dagegen der Verkauf der Lebensversicherung. Wollen Bauherren diesen Schritt nicht gehen und sind handwerklich geschickt, sollten sie über eine sogenannte Muskelhypothek nachdenken. Dabei wird die eigene Leistung im Sinne von Renovierungs- und Sanierungsarbeiten als Kapitalersatz angesehen. „Die Berechnungsgrundlage ist der Stundenlohn eines Handwerkers. Allerdings sollten sich Häuslebauer nicht überschätzen und wirklich nur die Arbeiten ausführen, bei denen sie sich auskennen. Andernfalls drohen Mehrkosten bei der Behebung unsachgemäßer Arbeiten“, so Scharfenorth weiter. Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Die anhaltend besseren Konjunkturdaten und die höhere Inflation in der Eurozone machen sich im Sommer 2017 bei der Kreditaufnahme bemerkbar. Investoren reagieren auf die zaghaften Ankündigungen der EZB, die eine langsame Abkehr von der laxen Geldpolitik in Aussicht stellt. In Folge der rhetorischen Anzeichen hatten im Juli auch die Renditen zehnjähriger deutscher Staatsanleihen zugelegt. Sie zogen auf mehr als 0,5 Prozent an, nachdem sie vor gut einem Jahr unter die 0-Prozent-Marke gefallen waren und lange im negativen Bereich verharrt hatten.

Das aktuelle Interhyp-Bauzins-Trendbarometer, eine monatliche Befragung von Experten, geht nach der leichten Entspannung bei den Zinsen Anfang August von einer Seitwärtsbewegung in den nächsten Wochen aus. Langfristig prognostizieren alle Experten ein höheres Zinsniveau.

Quelle: Interhyp Gruppe

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Wie sich die Chefin der amerikanischen Notenbank (Fed), Janet Yellen, im März entscheiden wird, wenn es um die nächste Zinserhöhung geht, bleibt indes ungewiss. Yellen hatte immer wieder auf den starken konjunkturellen Aufwind in den USA hingewiesen und deshalb Zinsanhebungen angekündigt. Im Wahlkampf stellte sich Trump noch gegen die expansive Geldpolitik der Fed und mahnte Zinserhöhungen dringend an. Die Haltung der Fed würde auf dem Rücken der amerikanischen Sparer ausgetragen. Nun läutet Trump eine Kehrtwende ein. Höhere Zinsen und ein starker Dollar machten es der amerikanischen Wirtschaft schwer, im internationalen Vergleich zu bestehen. Geht es nach Trump, basiert die zukünftige Prosperität der amerikanischen Wirtschaft auf drei Säulen: Deregulierung, Steuersenkungen und Investitionen. Mindestens zwei davon benötigen billiges Geld. Doch Yellen, die die Ansicht vertritt, die US-Wirtschaft befände sich auf einem soliden Fundament, möchte die Zinsen noch in diesem Jahr sukzessive erhöhen. Yellens Vertrag läuft bis Februar 2018. Durch die Besetzung dreier vakanter Posten bei der unabhängigen amerikanischen Notenbank wird es für Trump dennoch zeitnah möglich sein, seinen Interessen mehr Gewicht zu verleihen.

Langfristige Entwicklung oder kurzes Emporkommen: die Inflationsrate der verschiedenen Regionen

Für die Wirtschaftskraft der USA spricht auch die dort vorherrschende Inflationssteigerung. Um 2,07 Prozent, so deutlich wie zuletzt vor fünf Jahren, ging sie in die Höhe. Auch die deutsche Inflationsrate wächst weiter: 1,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Die gesamteuropäische Steigerung der Verbraucherpreise fällt ähnlich aus: 1,8 Prozent – und damit 0,3 Prozentpunkte über dem prognostizierten Wert – waren es im Januar. Gründe dafür lagen vor allem in gestiegenen Energie- und Lebensmittelpreisen. Die Währungshüter der Europäischen Union orientieren sich stets an der Europäischen Inflationsrate. Eine Steigerung von zwei Prozent gilt hier als Zielwert. Allerdings sollte es sich dabei um eine stabile Entwicklung handeln, nicht um saisonale Schwankungen. Insofern bleibt abzuwarten, wie sich die europäische Inflationsrate in den kommenden Monaten bewegen wird. Die momentanen, außergewöhnlichen Steigerungsraten zeigen sich erst über einen kurzen Zeitraum.

Die Baufinanzierungen im ersten Quartal 2017

Seit Anfang des Jahres ist bei den Zinsen für Immobiliendarlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung ein Anstieg um 0,1 Prozentpunkte zu verzeichnen: Damit setzt sich der Trend des letzten Quartals 2016 fort. „Es handelt sich jedoch um einen sehr moderaten Anstieg“, sagt Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein & Co. AG. „Die Zinsen bleiben weiterhin historisch niedrig. Auch, wenn wir davon ausgehen, dass es in diesem Jahr Zinsschwankungen geben wird: In den letzten 30 Jahren war es für Darlehensnehmer nie günstiger, sich Geld für das Eigenheim zu leihen“, so Neumann weiter.

Tendenz

Kurzfristig: schwankend seitwärts

Langfristig: steigend

Quelle: Dr. Klein & Co. AG

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Basis für die Immobilienfinanzierung ist es, die eigene finanzielle Lage auszuloten und zu ermitteln, welches Budget durch regelmäßige Einkommen und dauerhafte monatliche Belastungen möglich ist. Bei der Planung der potenziellen Darlehenshöhe spielt auch das vorhandene Eigenkapital eine wichtige Rolle, da sich seine Höhe im Normalfall auf die Konditionen des Kreditvertrags auswirkt. In den meisten Fällen ist die aufzunehmende Darlehenssumme relativ hoch, sodass sich der Kreditnehmer für eine lange Zeit an diese finanzielle Verpflichtung bindend. Aus diesem Grund sind diese Überlegungen sehr wichtig, weil sie die alles entscheidende Frage klären, ob die Wunschimmobilie finanziell tragbar ist. Denn es gibt keine Garantie dafür, dass ein Verkauf der erworbenen Immobilie die Darlehenssumme komplett tilgen kann. Zum eigentlichen Wert des Hauses oder der Wohnung, welcher der Immobilienkäufer bezahlen muss, kommen sogenannte Kaufnebenkosten in Form von Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer sowie unter Umständen die Maklergebühren. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital oder anderweitige Darlehensabsicherungen birgt daher ein sehr großes Risiko.

Wie hoch sind die Zinsen zum Zeitpunkt einer notwendigen Anschlussfinanzierung? Ist das Darlehensangebot mit dem niedrigsten Zinssatz wirklich das günstigste? Welcher Prozentsatz bei der Tilgung ist am besten? Viele Fragen und unsichere Antworten bestimmen die Planung einer Immobilienfinanzierung. Um die richtige Entscheidung zu treffen, ist es wichtig, sich durch verschiedene Kanäle über die Optionen bei der Finanzierung des Immobilienkaufs zu informieren. Zum einen kann die Erfahrung von Familie, Freunden und Bekannten weiterhelfen, die bereits eine Finanzierung erfolgreich abgeschlossen und vielleicht sogar schon eine Immobilie erworben haben. Solche Empfehlungen können sehr hilfreich sein, müssen aber in Relation zu der eigenen Situation gesetzt werden. Zum andern sind die Möglichkeiten des Internets wie Foren, Ratgeberartikel und Expertenbeiträge eine weitere Variante, um wichtige Informationen über beispielsweise mögliche staatliche Förderungen und die Auswirkungen der Erbringung von Eigenleistung auf die Kredit-Konditionen zu sammeln.

Im Anschluss ist eine umfassende, persönliche Beratung bei einem Experten sehr empfehlenswert, weil dieser aufgrund seiner Erfahrung leicht einschätzen kann, ob der Kauf des ausgewählten Objekts möglich ist. Zudem können die Finanzprofis Alternativen in Bezug auf die Immobilienauswahl und die Finanzierungsmöglichkeiten aufzeigen. Neben Finanzberatern von Kreditinstituten bieten auch Immobilienexperten wie beispielsweise die Berliner Makler von Black Label Immobilien eine kompetente Beratung an. Da diese nicht an ein Kreditinstitut gebunden sind und zahlreiche Kontakte besitzen, können solche Experten außerdem oftmals sehr gute Konditionen für die Immobilienfinanzierung vermitteln.

Wer seine finanzielle Lage richtig einschätzt, sich umfassend informiert und die richtige Entscheidung bei der Immobilienfinanzierung trifft, kann davon langfristig profitieren. Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietshaus oder Gewerbeobjekt – die eigene Immobilie ist ein Investment, welches das eigene Vermögen sichert und sogar vergrößern kann. Darüber hinaus ist es in der heutigen Zeit ein wichtiger Schritt in die Alterssicherung, weil potenzielle Mieteinnahmen die Rente aufbessern können beziehungsweise das Eigenheim ein kostengünstiges Wohnen im Alter bedeutet.

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