Aktuelle Bauzinsen im Überblick

Die Bauzinsen sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Aktuell liegen die durchschnittlichen Zinssätze für Baufinanzierungen zwischen 3,5 % und 4,5 %, abhängig von mehreren Faktoren wie der Laufzeit, der Bonität des Kreditnehmers und der Art des Darlehens. Verglichen mit den historischen Tiefstständen von 0,5 % vor einigen Jahren, ist dies ein signifikanter Anstieg.

Ein Blick auf die Zinsentwicklung zeigt, dass die Bauzinsen in den letzten Monaten stabil geblieben sind, aber Experten warnen vor möglichen weiteren Erhöhungen. Es ist wichtig, regelmäßig aktuelle Zinssätze zu prüfen, da diese die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung erheblich beeinflussen können.

Einflussfaktoren auf die Bauzinsen

Die Höhe der Bauzinsen wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst:

• Leitzinsen: Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat direkten Einfluss auf die Bauzinsen. Steigende Leitzinsen führen tendenziell zu höheren Bauzinsen.
• Inflation: Eine steigende Inflation kann die Bauzinsen ebenfalls erhöhen, da Banken höhere Zinsen verlangen, um das Risiko eines Geldwertverlustes auszugleichen.
• Marktnachfrage: Ein hoher Bedarf an Baufinanzierungen kann zu höheren Zinsen führen, da Banken in der Lage sind, höhere Zinssätze durchzusetzen.

Kann es sinnvoll sein, jetzt neu zu bauen?

Ob es Sinn macht, ein neues Bauprojekt zu starten, hängt von verschiedenen individuellen Faktoren ab. Hier sind einige Überlegungen, die Ihnen helfen können, eine Entscheidung zu treffen:

1. Lage und Marktanalyse

Das Immobilienumfeld ist entscheidend. In gefragten Lagen kann auch bei höheren Bauzinsen ein Neubau profitabel sein, da die Wertsteigerung der Immobilie potenziell höher bleibt. Eine gründliche Marktanalyse hilft, die zukünftigen Entwicklungen besser einzuschätzen.

2. Finanzierungsoptionen

Untersuchen Sie verschiedene Finanzierungsmodelle. Festzinsangebote sind bei steigenden Zinsen von Vorteil, da sie Ihnen Planungssicherheit geben. Prüfen Sie auch staatliche Förderungen, die Ihre Finanzierungskosten senken können.

3. Persönliche Lebenssituation

Berücksichtigen Sie Ihre persönliche Lebenssituation und Ihre langfristigen Pläne. Wenn Sie planen, die Immobilie langfristig zu nutzen, kann ein Neubau auch bei höheren Zinsen sinnvoll sein. Flexibilität und eine sichere finanzielle Grundlage sind hierbei unerlässlich.

Chancen und Herausforderungen

Die Entscheidung, neu zu bauen, sollte wohlüberlegt sein. Die aktuellen Bauzinsen sind höher als in den letzten Jahren, was die Gesamtkosten der Finanzierung beeinflusst. Dennoch bieten sich Chancen, insbesondere in attraktiven Lagen und bei kluger Finanzierungsplanung.

Nutzen Sie die Zeit, um sich umfassend über Ihre Optionen zu informieren. Besprechen Sie Ihre Pläne mit einem Finanzexperten, um die besten Angebote zu finden, und behalten Sie immer Ihre langfristigen Ziele im Blick. Mit einer fundierten Planung können Sie in einem herausfordernden Markt erfolgreich sein.

Quelle: ARKM Redaktion

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Warum eine optimale Immobilienfinanzierung wichtig ist

Mit bedachter Planung lässt sich Ihre Immobilienfinanzierung optimal gestalten. Die Wahl der richtigen Bank für Ihre Anschlussfinanzierung ist entscheidend. Durch sorgfältiges Berechnen der Bauzinsen und Konditionen behalten Sie die Kosten im Blick. Eigenkapital einzubringen kann Ihre Finanzierung verbessern und den Zinssatz senken. Lassen Sie sich von Experten beraten, um das passende Darlehen für Ihre Immobilie zu finden. Die Tilgungsraten sollten gut kalkuliert sein, um finanzielle Flexibilität zu gewährleisten. Ein Vergleich verschiedener Angebote hilft, die beste Rate und Laufzeit für Ihren Kredit zu ermitteln. Fragen Sie nach maßgeschneiderten Lösungen und optimieren Sie so Ihre Immobilienfinanzierung effektiv.

Die Bedeutung einer soliden Immobilienfinanzierung für Ihren Immobilienerwerb

Eine solide Immobilienfinanzierung bildet das Fundament für Ihren erfolgreichen Immobilienerwerb. Die Wahl der richtigen Bank für Ihre Baufinanzierung ist entscheidend, um günstige Bauzinsen und optimale Konditionen zu erhalten. Vor dem Abschluss eines Darlehens sollten Sie die Eigenkapitalquote sorgfältig berechnen, um die Finanzierung optimal zu gestalten. Fragen Sie nach den Tilgungsraten und Zinssätzen, um die Kosten langfristig im Blick zu behalten. Ein Vergleich verschiedener Angebote hilft Ihnen, die beste Rate für Ihre Immobilienfinanzierung zu finden. Achten Sie auf versteckte Gebühren und prüfen Sie sorgfältig die Vertragsbedingungen, bevor Sie sich finanzieren lassen. Mit einer durchdachten Finanzierungsstrategie können Sie sicherstellen, dass Ihr Traum vom Eigenheim Realität wird.

Schritte zur erfolgreichen Immobilienfinanzierung

Bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung müssen Sie sorgfältig vorgehen. Zuerst sollten Sie Ihre finanzielle Situation analysieren und Ihr Eigenkapital berechnen. Anschließend ist es wichtig, die Bauzinsen und Konditionen verschiedener Banken zu vergleichen, um das beste Darlehen für Ihre Bedürfnisse zu finden. Denken Sie daran, auch die Tilgungsraten und Gesamtkosten des Kredits zu berücksichtigen. Eine detaillierte Budgetplanung hilft Ihnen, Ihre monatlichen Raten realistisch festzulegen. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Fragen zur Immobilienfinanzierung mit Ihrem Finanzierungspartner klären, bevor Sie sich verpflichten. Durch eine gründliche Vorbereitung und die Einhaltung dieser Schritte legen Sie den Grundstein für eine erfolgreiche Finanzierung Ihrer Traumimmobilie.

Tipps und Tricks zur Optimierung Ihrer Immobilienfinanzierung

Sie möchten Ihre Immobilienfinanzierung optimieren und den bestmöglichen Deal erzielen? Dann sollten Sie unbedingt verschiedene Angebote vergleichen, um die besten Konditionen für Ihr Darlehen zu erhalten. Achten Sie dabei besonders auf den effektiven Jahreszins und die Tilgungsmöglichkeiten. Durch geschicktes Verhandeln können Sie oft bessere Bauzinsen und Zahlungsmodalitäten aushandeln. Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Finanzierung, um bei Bedarf Anpassungen vornehmen zu können. Zudem ist es ratsam, ein ausreichendes Eigenkapital einzuplanen, um die Kosten für Ihre Immobilie möglichst gering zu halten. Fragen Sie auch nach möglichen Sondertilgungen, um flexibel auf Veränderungen reagieren zu können. Mit diesen Tipps wird Ihre Immobilienfinanzierung optimal und erfolgreich gestaltet sein.

Expertenrat: Worauf Sie bei der Auswahl Ihres Finanzierungspartners achten sollten

Bei der Auswahl Ihres Finanzierungspartners ist es entscheidend, auf die Konditionen zu achten. Vergleichen Sie verschiedene Banken und ihre Angebote gründlich, um den besten Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung zu erhalten. Fragen Sie gezielt nach den Tilgungsmöglichkeiten und eventuellen Kosten, die im Darlehen enthalten sind. Ein guter Partner wird Ihnen transparent alle Details zur Baufinanzierung erklären und gemeinsam mit Ihnen die optimale Lösung finden. Achten Sie auch darauf, wie flexibel die Anschlussfinanzierung gestaltet werden kann, falls sich Ihre finanzielle Situation ändern sollte. Mit einem vertrauenswürdigen Finanzierungspartner an Ihrer Seite können Sie sicher sein, dass Ihr Immobilienerwerb erfolgreich verläuft.

Fazit: Mit der richtigen Strategie zur optimalen Immobilienfinanzierung – Ihr Weg zum erfolgreichen Imobilienerwerb

Mit bedachter Planung und einer klugen Auswahl an Finanzierungsinstrumenten können Sie Ihren Traum vom Eigenheim erfolgreich realisieren. Die Immobilienfinanzierung ist ein entscheidender Schritt auf Ihrem Weg zum Immobilienerwerb. Achten Sie dabei besonders auf günstige Bauzinsen und attraktive Konditionen, um langfristig von Ihrer Investition zu profitieren. Eine sorgfältige Berechnung der Tilgungsraten und Darlehenskonditionen ist unerlässlich, um finanzielle Belastungen zu minimieren. Vergleichen Sie verschiedene Angebote gründlich, um das beste Angebot für Ihre individuelle Situation zu finden. Expertenrat kann Ihnen bei der Auswahl des optimalen Finanzierungspartners helfen. Mit einer durchdachten Strategie und einer soliden Immobilienfinanzierung steht Ihrem erfolgreichen Immobilienerwerb nichts im Wege.

Quelle: ARKM Redaktion

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Dennoch liegt Deutschland hier im internationalen Vergleich noch zurück. So handeln beispielsweise 30 Prozent der Niederländer mit Aktien, in den USA ist etwa jeder Vierte Aktionär. Dafür ist die Immobilie als Geldanlage-Instrument hierzulande noch etwas beliebter. In der eingangs zitierten Umfrage liegt die Anlageklasse Immobilien mit 26 Prozent vor der Aktie.

„Zwar lässt sich nicht pauschal sagen, ob nun das eine oder das andere besser ist“, sagt Klaus Porwoll, Gründer und Inhaber der Honorar-Finanzberatung PecuniArs. „Auf jeden Fall aber liegen Aktien zu Unrecht in der Beliebtheitsskala hinter Immobilien.“ So werden Immobilien, egal ob zur Eigennutzung oder zur Vermietung, hierzulande zwar gerne als Betongold bezeichnet, was deren besondere Wertstabilität zum Ausdruck bringen soll. „Aber das liegt nur daran, dass es keine täglichen Marktpreise gibt wie bei Aktien“, macht der Experte klar. Wer sich den inflationsbereinigten Hauspreisindex seit 1970 für Deutschland anschaut, sieht beispielsweise, dass es zwischenzeitlich Phasen gab, in denen die Preise stagnierten, ab Mitte der 1990er Jahre gingen sie sogar zurück.

Immobilien zuletzt mit starken Preiszuwächsen

Dennoch kann sich die Performance einer Immobilienanlage in den vergangenen Jahren sehen lassen. Seit 2010 haben sich die Hauspreise hierzulande gemessen am Hauspreisindex des Statistischen Bundesamtes nominal fast verdoppelt. Inflationsbereinigt lag der Zuwachs nach Berechnung von DB Research bei rund 58 Prozent, wobei die Unterschiede je nach Lage gravierend sind. In den Top-Städten lagen die Zuwächse zum Beispiel deutlich über diesem Durchschnittswert.

Immobilieninvestments haben sich deshalb in den vergangenen Jahren ausgezahlt. Dazu kommen aber noch weitere Vorteile: „Zum Beispiel besitzt man so Eigentum, das selbst genutzt werden kann. Und weil es keine täglich schwankenden Preise gibt, vermittelt das ein Gefühl von Sicherheit“, so Porwoll. „Außerdem bieten Immobilien einen gewissen Inflationsschutz und man verkauft ein Haus oder eine Wohnung nicht sofort, wenn es schwierig wird und gefährdet damit seinen Vermögensaufbau.“

Demgegenüber stehen aber einige Nachteile. „So ist das dort investierte Geld langfristig gebunden und bei dringendem Bedarf nicht sofort verfügbar. Außerdem ist keine ausreichende Risikodiversifikation gewährleistet, wenn die Immobilie ein zu großes Gewicht im Portfolio hat“, so Porwoll. Auch dürfen die Nebenkosten beim Erwerb, die in der Regel rund zehn Prozent des Kaufpreises betragen, nicht vergessen werden. Dazu kommen der Aufwand für Wartung und Instandhaltung sowie mögliche Risiken, wie den Ärger mit Mietern, den Ausfall von Mietzahlungen sowie strengere politische Regularien und Auflagen für Eigenheimbesitzer.

Aktien langfristig attraktiv und liquide

Tatsächlich sprechen einige dieser Nachteile für Aktien. So bieten auch Aktien, da sie ebenfalls zu den Sachwerten zählen, einen gewissen Inflationsschutz. Im Gegensatz zu Immobilien sind sie aber liquide und leicht handelbar. Anleger können leicht ein gut gestreutes Portfolio aufbauen, und der langfristige Aufwand ist deutlich geringer. Und auch die langfristige Rendite kann sich sehen lassen: Der deutsche Leitindex Dax kletterte zwischen Anfang 2010 bis September 2022 von etwa 5.500 auf knapp 13.000 Punkte und damit um den Faktor 2,3 – also etwas stärker als die Hauspreise.

Der große Nachteil: „Aktien sind schwankungsanfälliger, womit sie für Anleger, die mit zwischenzeitlichen Verlusten nicht umgehen können, weniger geeignet sind“, sagt Porwoll. „Und man neigt leicht dazu, die Wertpapiere im falschen Augenblick zu verkaufen, was den langfristigen Vermögensaufbau gefährden kann.“

Was also tun? „Grundsätzlich sind die persönlichen Anlageziele und die individuelle Risikoneigung für die Vermögensaufteilung im Portfolio entscheidend“, so Porwoll. „Unabhängig davon ist eine Immobilie aber auch im aktuellen Umfeld für Anleger, die über ein gut gestreutes Portfolio und ausreichend Liquidität verfügen, noch attraktiv.“

Allerdings rät er, angesichts des unsicheren Umfeldes sowie der stark gestiegenen Zinsen und Baukosten, bei den in Frage kommenden Objekten genau hinzusehen und ein Immobilieninvestment wirklich professionell anzugehen. Dazu gehören beispielsweise ein gründliches Abwägen bei der Dauer der Zinsbindung, eine professionelle Verwaltung der Immobilie, die zielgerichtete Ausrichtung auf die Rendite, der Abschluss einer Berufsunfähigkeits- und Risikolebensversicherung für den schlimmsten Fall und eine unabhängige Beratung.

Quelle: PecuniArs / iris albrecht finanzkommunikation GmbH

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Jeder träumt von der finanziellen Freiheit, aber die wenigsten wissen, wie man sie erreicht. Eine Möglichkeit ist das Investieren in Immobilien.

Was ist finanzielle Freiheit?

Finanzielle Freiheit bedeutet, dass Sie Ihren Lebensunterhalt ohne Arbeit finanzieren können. Es heißt, dass Sie genug Geld haben, um sich Dinge leisten zu können, von denen Sie träumen, und dass Sie sich keine Sorgen über Geld machen müssen. Finanzielle Freiheit ist ein Zustand, in dem Sie Ihr Leben so leben können, wie Sie es möchten, ohne sich Gedanken über Geld machen zu müssen. Es ist ein Zustand, in dem Sie frei sind, Ihre Zeit und Energie in die Dinge zu investieren, die Ihnen wirklich wichtig sind. Es gibt viele Wege, finanzielle Freiheit zu erreichen.

Wie kann man sie erreichen?

Viele Menschen träumen davon, finanzielle Freiheit zu erlangen. Die wichtigste Voraussetzung, um Privatier zu werden ist zunächst ein regelmäßiges Einkommen – doch was ist, wenn man sich von den Zwängen des Arbeitsalltags befreien und selbstbestimmt leben möchte? Dann kommt die Frage auf, ob es nicht auch andere Möglichkeiten gibt, um an finanzielle Mittel zu gelangen. Eine Möglichkeit ist zum Beispiel der Kauf einer Immobilie. Doch neben dem Kaufpreis sind auch die laufenden Kosten für Unterhalt und Verwaltung zu berücksichtigen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Geld in Aktien oder Fonds anzulegen. Auch hier gilt es jedoch abzuwägen, welche Risiken man eingehen möchte und ob man sich mit den Bedingungen des jeweiligen Produkts auskennt. Als Privatier hat man die Möglichkeit, sein Leben selbstbestimmt und frei von finanziellem Druck zu gestalten.

Warum sind Immobilien geeignet, um finanzielle Freiheit zu erlangen?

Eine großartige Möglichkeit, finanzielle Freiheit zu erreichen, ist es in Immobilien zu investieren. Immobilien sind eine der wertvollsten Vermögenswerte, die existieren, und wenn Sie in die richtigen investieren, können Sie ein gutes Einkommen verdienen. Es gibt viele verschiedene Arten von Immobilien-Investitionen, aber eine der rentabelsten ist durch die Schaffung von Wohnimmobilien. Mit Wohnimmobilien können Sie regelmäßige Einnahmen generieren und Ihr Vermögen langfristig wachsen lassen. Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, aber nicht sicher sind, wo Sie anfangen sollen oder ob Sie das Risiko eingehen möchten, selbst ein Haus zu bauen oder zu kaufen, gibt es andere Möglichkeiten. Es gibt viele Unternehmen, die spezialisiert auf die Verwaltung von Immobilien-Portfolios sind. Diese Unternehmen kümmern sich um alle Aspekte des Betriebs Ihrer Immobilien-Investition und generieren für Sie regelmäßige Einnahmen. Die Vorteile eines solchen Portfolios sind stabile Erträge und mehr Freiheit für Sie persönlich – Sie müssen sich keine Sorgen machen über Reparaturen oder andere Probleme mit Ihrer Anlage machen. Hier finden Sie unseren Artikel zu Immobilien im Westen Deutschlands.

5 Gründe, warum Immobilien so attraktiv sind

Immobilien sind eine der besten Möglichkeiten, um finanzielle Freiheit zu erlangen. Hier sind einige Gründe, warum das Investieren in Immobilien eine gute Wahl für diejenigen sind, die ihre finanzielle Freiheit erreichen möchten:

Passives Einkommen generieren

Eines der Hauptziele des Investierens in Immobilien ist es, passives Einkommen zu generieren. Passives Einkommen ist Einkommen, das Sie verdienen, ohne dafür arbeiten zu müssen. Mit Immobilien können Sie Mieteinnahmen generieren, ohne dafür arbeiten zu müssen. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Zeit frei gestalten können, anstatt sich um Ihre Immobilien kümmern zu müssen.

Kontinuierliches Wachstum

Immobilien werden im Laufe der Zeit im Wert steigen. Dies bedeutet, dass Ihr Vermögen wächst und Sie mehr passives Einkommen generieren können. Außerdem können Sie Ihre Immobilien verkaufen oder vermieten und sofort Kapital erzielen.

Hohe Renditen

Im Gegensatz zu anderen Anlageformen bietet die Immobilienbranche relativ hohe Renditen. Dies bedeutet, dass Sie mehr Geld verdienen können, wenn Sie in Immobilien investieren.

Steuervorteile

In Deutschland gibt es viele steuerliche Vorteile für Immobilieneigentümer. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Steuerlast reduzieren können und mehr Geld für Ihre Investitionen ausgeben können.

Sichere Anlageform

Die Immobilienbranche ist relativ stabil und risikoarm im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Kryptowährungen. Dies bedeutet, dass Ihr Kapital in der Regel sicher ist und Sie wahrscheinlich keine großartigen Verluste erleiden werden.

Fazit: Ist die finanzielle Freiheit mithilfe von Immobilien wirklich möglich?

Eine klare Antwort gibt es hier nicht, denn es ist natürlich immer von verschiedenen Faktoren abhängig. Grundsätzlich ist es aber möglich, mit dem Kauf und der Vermietung von Immobilien finanzielle Freiheit zu erlangen. Dafür muss man allerdings einige Punkte beachten und sich gut informieren, um Fehler zu vermeiden. Auch die aktuelle Marktlage sollte berücksichtigt werden. Wer sich für diese Form der Geldanlage interessiert, sollte also genau recherchieren und sich am besten von Experten beraten lassen.

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„Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Lage steht auch die Immobilienbranche vor Veränderungen. bewähren sich Immobilien in Krisenzeiten als stabiles Investment. Vor allem in sehr guten und stark nachgefragten Mikrolagen bleibt die Wertentwicklung angesichts der eher stagnierenden oder mancherorts sinkenden Preisentwicklung auf stabilem Niveau“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Das hat auch die jüngere Generation erkannt. Immerhin 71,7 Prozent der befragten Experten bestätigen, dass die Anfragen jüngerer Investoren nach rentablen Immobilien zu Anlagezwecken zunehmen.“

Wie viel früher der Einstieg als Immobilieninvestor heute beginnt, zeigen die Ergebnisse der Online-Umfrage. Mit 70,3 Prozent waren die meisten Investoren, die innerhalb der letzten zwölf Monate auf der Suche nach relevanten Anlageobjekten waren, im Alter zwischen 27 Jahren und 42 Jahren. In 29,7 Prozent der Fälle legt der 43- bis 57-Jährige ihr Geld in Immobilien an.

Die jüngere Generation überholt die ältere Generation, denn vor 2020 sah das noch anders aus. In diesem Zeitraum waren Privatinvestoren und Kapitalanleger in 71,7 Prozent der Fälle zwischen 43 Jahren und 57 Jahren und bildet somit die Mehrheit. Danach folgten die 27- bis 42-Jährigen in 18,1 Prozent der Fälle sowie die Immobilieninvestoren zwischen 58 Jahren und 76 Jahren mit 10,2 Prozent.

Doch warum werden Immobilieninvestoren immer jünger? Der mit 75,8 Prozent am häufigsten genannten Grund ist, dass der Erwerb einer Immobilie auch innerhalb der jüngeren Generation als krisensichere Form der Anlage gilt. Dies überrascht besonders vor dem aktuellen Hintergrund der wirtschaftlichen und politischen Lage wenig. Außerdem registrieren die befragten Immobilienexperten, dass eine große Erbengemeinschaft nachwächst und bestätigen, dass in 54,7 Prozent der Fälle Investitionen in Immobilien von jüngeren Käufern aufgrund einer Erbschaft errichtet werden. Des Weiteren sterben ausdrücklich mit 46,1 Prozent die Tatsache, dass Immobilien ein Trendthema in den Medien und im Familien- sowie Bekanntenkreis sind, bei dem jeder partizipieren möchte. Das steigert das Interesse sowie die Bereitschaft zu einem Immobilieninvestment.

„Für ein Immobilieninvestment gibt es viele gute Gründe. Neben der Sicherheit, die ein solches Investment mit sich bringt, trägt auch die aktuell immer größer werdende Erbengemeinschaft zur Verjüngung der Altersstruktur unter Anlegern bei. Diese wird die Erbschaft natürlich sicher investieren“, erklärt Daniel Ritter. Und weiter: „Die Bereitschaft, Kapital nachhaltig anzulegen, ist in der Mentalität jüngerer Menschen fest verankert.“

Quelle: von Poll Immobilien GmbH

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„Immobilien gelten als sichere Kapitalanlange. Dabei eignen sich vor allem Eigentumswohnungen hervorragend als Anlageobjekt – für Selbstnutzer und Investoren gleichermaßen. Damit die Immobilie auch eine lohnende Rendite erzielt, sollten sich Interessenten vorab gut über das Objekt und dessen Eigenschaften informieren“, weiß Daniel Ritter, der geschäftsführender Gesellschafter. Und weiter: „Neben den Faktoren Lage, Ausstattung und Zustand sollten Kaufinteressenten beim Erwerb einer Eigentumswohnung auch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Hinterkopf behalten. Denn als Teil der WEG müssen Eigentümer einige Regeln und Pflichten beachten.“

Welche Aspekte spielen beim Kauf einer Wohnung eine Rolle?

Die Lage ist beim Erwerb einer Eigentumswohnung das A und O. Je nach den persönlichen Präferenzen des Käufers spielen bei der Lage unterschiedliche Aspekte eine Rolle. Einige Interessenten bevorzugen eine eher ruhigere Lage, andere dagegen wünschen sich eine Wohnung direkt im Zentrum der Stadt. Wichtig ist in jeden Fall eine gute Infrastruktur mit Anbindungen an den öffentlichen Personennahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und Arztpraxen, aber auch ein umfangreiches Freizeitangebot sollte vorhanden sein. Je nach Umgebung kann auch der Ausblick von der Terrasse oder dem Balkon ein ausschlaggebendes Kriterium für den Kauf einer Wohnung sein. Familien legen häufig ein besonderes Augenmerk auf die Nähe zu Kindergärten, Schulen und Grünanlagen.

Neben der Lage sollte auch auf die Ausstattung sowie den Zustand einer Wohnung geachtet werden. Dabei unterscheiden sich Neu- und Bestandsbauten oft erheblich. „In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass bei einer Neubauwohnung das Dach, die Elektrik, Leitungen, Rohre und die Heizung in einem einwandfreien Zustand sind. Auch bei der Ausstattung des Badezimmers sind meist keine großen Investitionen in Modernisierung oder Sanierung notwendig“, lässt Immobilienexperte Ritter wissen. Und er führt weiter aus: „Ein besonderes Augenmerk sollten Interessenten vor dem Erwerb aber auf den energetischen Zustand des Gebäudes sowie den Schallschutz legen. Die Auflagen in Hinblick auf klimaneutrale Gebäude werden künftig zunehmen und damit verbunden auch die Kosten. Das sollten potenzielle Käufer einkalkulieren.“

Während die Substanz und der Zustand der Wohnung in einem Neubau meist ersichtlich sind, gibt es bei Bestandswohnung einiges mehr zu beachten. Zuerst sollten sich Käufer einen Überblick über das gesamte Gebäude, samt der Fassade, des Dachs sowie der Türen und Fenster verschaffen. Anschließend folgt ein erster Blick in die Wohnung. Dabei sollten die Böden, Bodenbeläge sowie die Wände und Decken kontrolliert werden. Nicht alle Mängel sind mit bloßem Auge erkennbar, daher sollten sich Interessenten vorab beim Makler oder Hausverwalter über den Zustand der Bausubstanz, eventuelle Mängel sowie Alter der Elektrik, der Heizung sowie der Leitungen und Rohre – vor allem im Keller – informieren. Ein Blick in die vergangenen drei oder vier Protokolle der Eigentümerversammlung kann einen Hinweis auf die Stimmung unter den bestehenden Eigentümer geben und gibt zugleich einen Überblick über anstehende, größere Sanierungen. Grundsätzlich sollten Kaufinteressenten bei der Besichtigung ihr Budget im Hinterkopf behalten und mögliche Kosten für Renovierungen oder Sanierungen einkalkulieren.

Die Eigentümergemeinschaft

Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet, wird damit automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft des Hauses. „Die WEG entscheidet in jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen über die Verwaltung, Gestaltung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums. Damit gemeint sind alle Teile des Grundstücks und Hauses, beispielsweise die Fassade, das Treppenhaus, das Dach oder der Fahrstuhl, die über das Sondereigentum – also die eigentliche Wohnung – hinausgehen“, erklärt Daniel Ritter. Und weiter: „Die genaue Unterteilung von Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten sind unter anderem in der Teilungserklärung festgehalten. Diese ist ein fester Bestandteil des Kaufvertrags beim Wohnungserwerb.“

Die gesetzliche Grundlage bildet hierbei das Wohnungseigentumsgesetz. Abweichende Vereinbarungen sowie detaillierte Rahmenbedingungen lassen sich in der Gemeinschaftsordnung des Hauses finden. Diese ist ebenfalls Bestandteil des Wohnungskaufvertrags und wird in einigen Fällen sogar im Grundbuch hinterlegt.

Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung

Eine weitere Besonderheit beim Kauf einer Eigentumswohnung ist der monatliche Vorschuss für die laufenden Kosten: das Hausgeld. Neben den üblichen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb – Grundbuch- und Notarkosten, Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten – müssen Käufer bei Eigentumswohnungen auch die Höhe des Hausgeldes einkalkulieren. Das Hausgeld (auch Wohngeld genannt) wird monatlich auf das Konto der Eigentümergemeinschaft, welches vom Verwalter betreut wird, gezahlt. Damit werden alle Kosten abgedeckt, die für die laufende Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind. Darunter fallen unter anderem die Kosten für den Hausverwalter, den Hausmeister sowie die Wohngebäudeversicherung. In der Regel liegt die Höhe des Hausgeldes 20 Prozent bis 30 Prozent über den Nebenkosten für eine vergleichbare Mietwohnung, auch wegen der Instandhaltungsrücklage. Hinzu kommt, dass besondere Features wie Tiefgaragen, Aufzüge oder ein Pool das Hausgeld zusätzlich erhöhen.

Des Weiteren müssen Eigentümer einer Eigentumswohnung eine Instandhaltungsrücklage zahlen. Die WEG beschließt einmal jährlich den Wirtschaftsplan, worin alle voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen für das kommende Wirtschaftsjahr aufgelistet werden. Darin enthalten ist auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Diese dient ausschließlich für die anfallenden Kosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum. Alle Miteigentümer zahlen die Rücklage anteilig auf ein separates Konto ein. Wobei sich der Verteilungsschlüssel – sofern nichts Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde – an der Größe des Miteigentumsanteils orientiert.

Fazit

„Wer für sich die passende Lage und Umgebung findet, hat in einer Eigentumswohnung eine gute Anlagemöglichkeit. Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in einigen Punkten vom Kauf eines Hauses. Käufer sollten sich vorab darüber im Klaren sein, dass sie als Wohnungseigentümer Teil der Eigentümergemeinschaft werden und damit bestimmte Regeln und Pflichten beachten müssen. Vor dem Kaufabschluss sollten Interessenten die letzten drei bis vier Protokolle der Eigentümerversammlung aufmerksam lesen und zudem die Immobilie mit einem Fachmann besichtigen, um für anstehende Sanierungen vorbereitet zu sein. Zudem müssen Eigentümer bei ihrer Finanzierung das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage einkalkulieren“, resümiert Daniel Ritter.

Quelle: von Poll Immobilien GmbH

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Die stärkeren Anstiege der Immobilienpreise lassen sich im zweiten Quartal im Landkreis Höxter beobachten. Dort zogen die Preise ungeachtet des veränderten Zinsumfelds und der wirtschaftlichen Lage um rund acht Prozent an. Der Quadratmeter Wohneigentum wird hier aktuell auf rund 1.505 Euro geschätzt. In einigen Orten des Landes gehen die Objektpreise aber auch leicht zurück oder stagnieren. In Brilon im Hochsauerlandkreis sanken die Preise um durchschnittlich einen Prozent im Vergleich zum Jahresbeginn.

„Steigende Zinsen, höhere Energiekosten und eine zunehmende Inflation werden am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbeigehen“, sagt Stefan Kellner, CEO von Scoperty. In zwei Gemeinden im Land sind die Immobilienpreise im zweiten Quartal leicht zurückgegangen. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum – also im ersten und zweiten Quartal 2021 – gab es Preisrückgänge in mehr als zehn Orten. „Obwohl wir noch keine großen Preiseinbrüche in der Fläche beobachten können, merken wir doch, dass sich der Markt in einigen Teilen der Republik von Verkäufer-hin zu einem Käufermarkt einem wandelt“, erläutert Kellner und ergänzt. „Vor allem in Bundesländern und Metropolen, die zuletzt überdurchschnittlich hohe Preisanstiege zu verzeichnen hatten, ist der rasante Anstieg vorerst ausgebremst. In Nordrhein-Westfalen macht sich das bisher nicht großflächig bemerkbar.

Welche Regionen jetzt günstiger werden

In Leverkusen sowie im Hochsauerlandkreis darf Kaufwillige vorsichtige Hoffnung auf ein Ende des Preisbooms schöpfen. Hier stagnierten die Immobilienpreise im ersten Halbjahr und pendelt sich bei durchschnittlich 3.231 Euro pro Quadratmeter in Leverkusen und 1.675 Euro im Hochsauerlandkreis ein. Trotz der hohen Wertzuwächse bleibt die Region Höxter die früher im Land. Der landesweit niedrigste Quadratmeterschätzwert wurde in Beverungen mit rund 1.131 Euro ermittelt.

Immobilienpreise auf den Metropolmärkten bisher unverändert

Bis sich das Pflaster auf Nordrhein-Westfalens teuersten Immobilienmärkten abkühlt, & sich Käufer allerdings noch etwas gedulden. Laut Scoperty-Immobilienmarktbericht sind die Immobilienpreise in Düsseldorf im zweiten Quartal um rund drei Prozent gestiegen. Einen ähnlichen Wert erreichten sie auch im ersten Quartal. Aktuell kostet der Quadratmeter Wohneigentum in Düsseldorf 4.938 Euro. Auch in Köln gingen die Preise noch einmal um drei Prozent nach oben auf aktuell rund 4.928 Euro. Den dritten Platz der teuersten Orte des Landes belegt Münster mit rund 4.695 Euro. „Obwohl auch die Metropolmärkte in Nordrhein-Westfalen von den aktuellen wirtschaftlichen und politischen Geschehnissen auf mittlere Sicht nicht verschont bleiben werden, gibt es nach wie vor Immobilien, die extrem begehrt sind“, sagt der Immobilienexperte Kellner. In den nächsten Monaten wird sich nach seinen Worten zeigen, wie viele Kaufinteressenten voraussichtlich steigender Finanzierungskosten mittel- und langfristig in der Lage sein werden, beim aktuellen Marktniveau Wohneigentum zu finanzieren. Bei Kreditzinsen um drei Prozent sind die Kreditraten für Normal- und sogar Besserverdiener kaum mehr zu stemmen. Je höher die Kaufpreise, desto höher die Kreditraten. Hinzu kommen Inflation und steigende Energiekosten, sterben sich auf die Haushaltskasse und damit auf den für eine Finanzierung verfügbaren Betrag niederschlagen. Anders als noch zu Jahresbeginn, als Kreditzinsen um einen Prozent für geringe Kreditraten erstellt haben. beim aktuellen Marktniveau Wohneigentum zu finanzieren. Bei Kreditzinsen um drei Prozent sind die Kreditraten für Normal- und sogar Besserverdiener kaum mehr zu stemmen. Je höher die Kaufpreise, desto höher die Kreditraten. Hinzu kommen Inflation und steigende Energiekosten, sterben sich auf die Haushaltskasse und damit auf den für eine Finanzierung verfügbaren Betrag niederschlagen. Anders als noch zu Jahresbeginn, als Kreditzinsen um einen Prozent für geringe Kreditraten erstellt haben. beim aktuellen Marktniveau Wohneigentum zu finanzieren. Bei Kreditzinsen um drei Prozent sind die Kreditraten für Normal- und sogar Besserverdiener kaum mehr zu stemmen. Je höher die Kaufpreise, desto höher die Kreditraten. Hinzu kommen Inflation und steigende Energiekosten, sterben sich auf die Haushaltskasse und damit auf den für eine Finanzierung verfügbaren Betrag niederschlagen. Anders als noch zu Jahresbeginn, als Kreditzinsen um einen Prozent für geringe Kreditraten erstellt haben.

Quelle: Scoperty

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Abwärtstrend bei Zinsbindung und Anfangstilgung

Erstmals seit Anfang 2016 sinkt die durchschnittliche Zinsbindung für Immobiliendarlehen wieder unter 13 Jahre: Im Juli sichern sich Käufer und Bauherren die Zinsen für rund 12 Jahre und 10 Monate. Bereits in den Monaten zuvor zeichnete sich ein Trend hin zu kürzeren Zinsbindungen ab – noch im Februar lag der Durchschnitt bei knapp über 14 Jahren. Mit einer kürzeren Zinsfestschreibung reduziert sich die monatliche Rate. Eine Stellschraube, die Kreditnehmer derzeit vermehrt nutzen: Die angestiegenen Zinsen treffen auf unvermindert hohe Kaufpreise und die meisten Immobilienkäufer müssen derzeit mit einem spitzen Bleistift rechnen.

Gerade bei hohen Darlehen ist davon abzuraten, mit einer kurzen Festschreibung auf günstigere Zinsen – beispielsweise in fünf Jahren – zu spekulieren. Denn eine langfristige Zinsbindung steht für ein hohes Maß an Sicherheit. Wenn für die Leistbarkeit die Monatsrate zunächst gesenkt werden muss, lässt sich alternativ die Anfangstilgung niedriger ansetzen. Mit Sondertilgungen und Tilgungssatzwechseln während der Vertragslaufzeit bleiben Darlehensnehmer flexibel. Immobilienkäufer nutzen zurzeit auch diese Möglichkeit: Die Anfangstilgung ist seit Februar von 2,74 auf 2 Prozent im Juli zurückgegangen.

Kreditsumme für Baufinanzierungen weiter rückläufig

Auch bei der Höhe ihrer Investition gleichen Käufer und Bauherren die aktuell hohen Kosten aus: Erneut leihen sie sich für Baufinanzierungen weniger Geld von der Bank. Waren es im Dezember 2021 durchschnittlich noch 319.000 Euro, beläuft sich die Darlehenshöhe im Juli auf 288.000 Euro – rund 30.000 Euro weniger. Fallende Immobilienpreise dürften nicht der Grund für die Abwärtsbewegung sein. Eher sind Ausweichtendenzen hin zu kostengünstigeren Lösungen zu beobachten: statt eines eigenen Bauvorhabens der Kauf einer Bestandsimmobilie, statt der Wunschlage eine weniger zentrale Gegend.

Standardrate steigt, auch Beleihungsauslauf für Baufinanzierungen höher

Zwar lassen die Zinsen für Baufinanzierungen wieder nach und der Bestzins liegt aktuell sogar unter der 2,5-Prozent-Marke (2,42 Prozent, Stand 10.08.2022) – im Vergleich zum Juni zieht die Standardrate im Juli aber noch einmal um 40 Euro auf 1.333 Euro an. Verglichen mit dem Vorjahresmonat sind es sogar 545 Euro mehr. Diese Rate ist berechnet für ein Darlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf.

Leicht aufwärts entwickelt sich auch der Beleihungsauslauf: Der fremdfinanzierte Anteil am Immobilienwert beträgt im Juli 81,33 Prozent, nach 80,16 Prozent im Juni. Trotz des momentanen Drucks lässt sich das auf eine hohe Sicherheitsorientierung der Darlehensnehmer schließen und auf den Eigenkapitaleinsatz: Die Differenz von rund 18,7 Prozent sowie die Kaufnebenkosten bringen Käufer aus eigenen Mitteln ein. Zusätzlich müssen sie auch den eventuellen Blanko-Anteil selbst zahlen. Das ist die Differenz zwischen Kaufpreis und dem Immobilienwert, den die Bank als realistisch realistisch einschätzt.

Boom der Forward-Darlehen erst einmal wieder vorbei

Mit Beginn des extremen Zinsanstiegs Anfang des Jahres schnellte die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen in die Höhe. Neben der Option, kostenfrei umzuschulden – möglich nach 10,5 Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens – waren auch Forward-Darlehen beliebt: Hiermit können sich auch die Eigentümer den Zinssatz festschreiben, deren aktueller Finanzierungsvertrag noch läuft. Im Februar betrug der Forward-Anteil rund 11,5 Prozent des gesamten Baufinanzierungsvolumens, in den Folgemonaten noch knapp 10 Prozent und rund 9 Prozent. Im Juli machen sie einen Anteil von nur noch 5,9 Prozent aus – ungefähr so ​​​​viel wie Ende letzten Jahres.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Die durchschnittlichen Immobilienpreise für eine zentrale Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten liegen im ersten Halbjahr 2022 bei rund 538.000 Euro und damit rund 11 Prozent über dem Vorjahreshalbjahr, als die Durchschnittskosten für den Immobilienerwerb noch bei 485.000 Euro liegen. Dere Blick auf das Halbjahr zeigt aber, dass vor allem im ersten Quartal ein starker Anstieg stattgefunden hat (plus rund 14 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2021 mit genauer 473.000 Euro) und der Anstieg im zweiten Quartal deutlich kleiner ausfällt (plus 7,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2021 mit 497.000 Euro). Im Vergleich des zweiten mit dem ersten Quartal 2022 wird sogar eine Preisstagnation bzw. ein kleiner Rückgang von knapp einem Prozent gesehen. Denn im ersten Quartal lag der Durchschnittspreis bei 540.000 Euro, im zweiten bei 535.000 Euro. Jörg Utecht: „Im Vergleich mit den Vorjahreszeiträumen sehen wir im gesamtdeutschen Durchschnitt immer noch Preiszuwächse. Doch die aktuellen Preiskorrekturen lassen vermuten, dass der Preisanstieg im Jahresverlauf im Vergleich zum Vorjahr weiter abflachen wird und wir am Ende des Jahres einen geringeren Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr sehen werden als 2021 und 2020“. In den beiden vergangenen Jahren waren die durchschnittlichen Immobilienpreise jeweils um rund zehn Prozent gestiegen. Seit 2012 haben die Preise um fast 85 Prozent zugenommen. dass der Preisanstieg im Jahresverlauf im Vergleich zum Vorjahr weiter abflachen wird und wir am Ende des Jahres einen geringeren Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr sehen werden als 2021 und 2020“. In den beiden vergangenen Jahren waren die durchschnittlichen Preise für den Immobilienerwerb jeweils um rund zehn Prozent gestiegen. Seit 2012 haben die Preise um fast 85 Prozent zugenommen. dass der Preisanstieg im Jahresverlauf im Vergleich zum Vorjahr weiter abflachen wird und wir am Ende des Jahres einen geringeren Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr sehen werden als 2021 und 2020“. In den beiden vergangenen Jahren waren die durchschnittlichen Preise für den Immobilienerwerb jeweils um rund zehn Prozent gestiegen. Seit 2012 haben die Preise um fast 85 Prozent zugenommen.

Immobilienpreise in Großstädten korrigiert – insbesondere in München, Köln und Leipzig

Es sechs wurden Großstädte genauer betrachtet. Im Vergleich des ersten Halbjahres 2022 mit dem ersten Halbjahr 2021 ist in allen Großstädten zwar auch noch ein deutliches Plus der Immobilienpreise zu zeichnen. Betrachtet man allerdings nur das zweite Quartal 2022, so sind gegenüber dem Quartal 2022 in allen ersten Städten außer in Frankfurt Preisrückgänge zu verzeichnen und auch dort liegt das Plus nur bei 0,3 Prozent. Der größte Rückgang ist in Leipzig zu verzeichnen mit 7,2 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 sind in drei Städten Preisrückgänge zu zeichnen: in München, Köln und Leipzig. In München um 2,4 Prozent auf 894.000 Euro, in Köln sogar um 7,9 Prozent auf 568.000 Euro und in Leipzig immerhin noch um 1,1 Prozent auf 350.000 Euro. In Berlin,

„In vielen Großstädten sehen wir im zweiten Quartal Preiskorrekturen im Vergleich zum Beginn des Jahres – sogar im Vergleich mit dem Vorjahresquartal sehen wir Einzelne Rückgänge. Allerdings haben gerade in den Ballungszentren die Preise in den vergangenen Jahren auch stark zugenommen, sodass eine Abnahme der Dynamik zu erwarten war“, so Utecht. Der Experte aufgestellt stirbt positiv: „Zum Teil haben die Preise astronomische Höhen erreicht. Für Käuferinnen und Käufer ist es wünschenswert, wenn wieder mehr Balance zwischen Angebot und Nachfrage in den Markt einzieht.“ Ein Hinweis, dass der Anstieg der Immobilienpreise weiter abflachen könnte, sei auch, dass der Anteil der Kapitalanleger abgenommen hat – von 26 Prozent im Ersten Halbjahr 2021 auf 25 Prozent im ersten Halbjahr 2022.

Mehr Balance im Markt und Zwischentief beim Zins bieten Chancen

Es wird beobachtet, dass Verkäuferinnen und Verkäufer wieder verhandlungsbereiter werden. „Wir raten, die Chance zu nutzen und wieder über die Preise zu sprechen, hier gibt es zunehmend Spielraum und mehr Angebote“, sagt Utecht. Das sei auch mit Blick auf die gestiegenen Finanzierungskosten sinnvoll. Jörg Utecht: „Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für zehnjährige Darlehen in etwa verdreifacht. Das geht bei ansonsten gleichen Konstellationen je nach Darlehenshöhe mit Mehrkosten von 500 bis 600 Euro im Monat einher, das sind also etwa 6.000 bis 8.000 Euro im Jahr.“ Günstig für Käuferinnen und Käufer sei aber das momentane Zwischentief beim Zins. Vom bisherigen Höchststand von 3,4 Prozent für zehnjährige Darlehen sind die Konditionen wieder auf unter 3 Prozent gefallen. Bis Jahresende wird nur ein leichter Anstieg auf etwa 3, 5 bis 4 Prozent erwartet. „Die wieder gesunkenen Zinsen machen den Kauf wieder leistbarer. Das Zwischentief und die voraussichtlich auch in naher Zukunft nicht mehr so ​​stark steigenden Zinsen bieten Chancen: Wer ein Objekt hat oder auf der Immobiliensuche gefunden ist, sollte die Finanzierung jetzt durchkalkulieren. In vielen Fällen ist der Kauf weiterhin gut darstellbar“, so Utecht. Sinnvoll sei es, die Finanzierung vor der Immobiliensuche zu klären. Käuferinnen und Käufer erhalten mit einer Bestätigung über die mögliche Finanzierungssumme, einem ausdrücklichen Finanzierungszertifikat, leichter den Zuschlag. Zu sehr sollten sich Interessentinnen und Interessenten aber nicht vom Marktgeschehen abhängig machen. Jörg Utecht: „Wichtiger als ein Zehntelprozent Unterschied beim Zins ist, dass Finanzierung und Immobilie zum Leben pass. Drei Viertel unserer Kundinnen und Kunden kaufen die Immobilie, um sie meist gemeinsam mit Angehörigen viele Jahre lang zu bewohnen, zum Teil über Generationen hinweg. Wenn sie die Finanzierung zukunftssicher gestalten, wann immer sie sich auch von Zinserhöhungen oder Preiskorrekturen nicht beunruhigen lassen.“ Dass die Immobilienpreise stark einbrechen werden, wird angesichts der Prognose von eher moderaten weiteren Zinssteigerungen nicht erwartet.

Kreditnehmer setzen auf noch mehr Sicherheit aufgrund der Immobilienpreise

Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer achten zum aktuellen Zeitpunkt noch mehr als in bestimmten Jahren darauf, die Finanzierung dauerhaft abzusichern. Im ersten Halbjahr 2021 lag die durchschnittliche Zinsbindung bei 13,2 Jahren und jetzt, im ersten Halbjahr 2022 ist sie auf 14,1 Jahre gestiegen. Utecht: „Vor zehn Jahren lag die Zinsbindung noch bei weniger als 12 Jahren. Heute liegt sie bei über 14 Jahren. Das zeigt, dass Menschen in Zukunft eher von steigenden Zinsen ausgehen und sich die derzeitigen Niveaus lange sichern möchten.“

Schon seit 2020 wird betrachtet, dass die Beleihung – also der Anteil der Darlehenssumme am Kaufpreis – im Durchschnitt abnimmt. In den Jahren vor 2020 hatte die Beleihung, auch bedingt durch die sinkenden Zinsen, kontinuierlich zugenommen. Der Trend zum geringeren Verschuldungsgrad hat sich 2022 noch verstärkt. Im Durchschnitt haben die Menschen deutlich mehr Eigenkapital in die Finanzierung ihres Kaufs oder Baus gesteckt: Im ersten Halbjahr 2022 waren es 159.000 Euro gegenüber 129.000 Euro im ersten Halbjahr 2021 – also 30.000 Euro mehr. Die Beleihung hat im Durchschnitt pro Finanzierung von 81 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 78 Prozent im ersten Halbjahr 2022 abgenommen. Die Menschen bringen aktuell auch im Durchschnitt mehr als 20 Prozent Eigenkapital am Immobilienpreis plus Nebenkosten in die Finanzierung ein. Die durchschnittliche Darlehenssumme ist von 356.000 Euro auf 379.000 Euro gestiegen. Jörg Utecht: „Grundsätzlich sind die Finanzierungen mit mehr Eigenkapital zukunftssicherer gestaltet. Denn so ist bei Ablaufen der Zinsbindungsfrist in vielleicht zehn oder fünfzehn Jahren eine niedrigere Restschuld vorhanden. Wenn dann die Marktzinsen deutlich höher sind und vielleicht der Wert des Hauses nicht in dem Maße gestiegen ist wie gedacht, lässt sich die Finanzierung dennoch in aller Regel gut weiterführen.“ Die Menschen nutzen angesichts der Inflation lieber Eigenkapital, als die gestiegenen Finanzierungskosten zu zahlen, zumal Sparanlagen bisher wenig Zinserträge bringen. Damit reduzieren sich auch die monatlichen Raten. Hohes Summen Eigenkapital kann aber nicht jeder in die Finanzierung einbringen. Jörg Utecht: „Wenn immer höhere Summen Eigenkapital nötig werden, zementieren wir gesellschaftliche Ungleichheit. Denn dann schaffen es Menschen durch Arbeit allein oft nicht, die Finanzierung zu stemmen. Wir wissen, dass viele auf ein Erbe oder die Hilfe der Familie zurückgreifen.“ Sinnvoll wäre es daher, mit gezielten Fördermitteln zu unterstützen und die hohen Kaufnebenkosten zu reduzieren. Utecht: „Die hohen Kaufnebenkosten in Deutschland sind eine Hürde für den Wohneigentumserwerb der breiten Bevölkerung.“

Tilgung leicht gesunken

Um die Finanzierung leistbarer zu machen aufgrund der Immobilienpreise, wählen die Menschen beim Bau oder Kauf heute eine leicht niedrigere Tilgung als im vergangenen Jahr – die Tilgung ist von 3,1 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 2,8 Prozent im ersten Halbjahr 2022 gesunken. Bei einer niedrigeren Tilgung ist ein Darlehen bei demselben Zins später abbezahlt. Allerdings macht sich bei höheren Zinsen der Zinseszinseffekt bemerkbar, der Zinsanteil an der Rate sinkt etwas schneller und der Tilgungsanteil steigt über die Laufzeit etwas schneller an. Das zeigt folgendes Rechenbeispiel. Ein Darlehen über 300.000 Euro, das 2021 mit einem Zins von einem Prozent und einer Tilgung von 3,1 Prozent abgeschlossen wurde, weist nach der Zinsbindungsdauer von zehn Jahren eine Restschuld von rund 202.000 Euro aus. Ein Darlehen in gleicher Höhe,

Quelle: Interhyp AG

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Keine Frage, die Zeiten für angehende Immobilienbesitzer sind turbulent: Zinsanstieg, hohe Preise für Bestandsimmobilien, Materialengpässe auf Baustellen. „Wer in den nächsten Monaten sein Zuhause finanzieren will, sollte seine Schritte dorthin gut planen und frühzeitig an die Finanzierungsberatung denken“, rät Ralf Oberländer.

Schritt 1: Den finanziellen Rahmen abstecken

Der Ausgangspunkt für jegliche Überlegungen rund um den Hausbau oder -kauf ist der Kassensturz. Er gibt den potenziellen Kreditrahmen vor. Regelmäßige Einnahmen wie monatliches Haushaltsnettoeinkommen, Kindergeld oder Nebenverdienste werden den Ausgaben, also Miet- und Mietnebenkosten, Lebenshaltungskosten, sonstigen Kredit- und Leasingraten oder Freizeitaktivitäten, gegenübergestellt. Der Finanzierungsexperte rät: „Die Ausgaben sollten nicht zu knapp kalkuliert werden, um ohne Einschränkungen unvorhergesehene Kosten wie eine Autoreparatur oder eine neue Waschmaschine auffangen zu können.”

Schritt 2: Die Höhe des Eigenkapitals und des Kredits bei der Baufinanzierung kalkulieren

Bei der Baufinanzierung ist das Eigenkapital das A und O. Denn Barvermögen, Ersparnisse, Bausparguthaben, Aktien oder Fonds sind für die Konditionen des Kredits entscheidend. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen. Doch angesichts der aktuellen Preissituation kommen viele Sparer beim Eigenkapital schnell an ihre finanziellen Grenzen. „Wichtig ist, dass mindestens die Nebenkosten durch das Eigenkapital gedeckt sind, sie betragen meist zwischen 10 und 15 Prozent. Als Faustformel sollten aber immer 20 Prozent Eigenkapital veranschlagt werden”, weiß der Finanzexperte.

Schritt 3: Die Zinsbindung sichern

Trotz des jüngsten Zinsanstiegs lohnt sich eine Zinsbindung von etwa 15 bis 20 Jahren. „Einige Darlehensmodelle punkten bei langlaufender Zinsbindung mit überraschend attraktiven Konditionen. Parallel kann auch ein Bausparvertrag helfen, bei einer Anschlussfinanzierung in zehn Jahren keine böse Überraschung erleben zu müssen”, verrät Oberländer. Dieser kann mit in die Baufinanzierung eingebunden werden oder zusätzlich parallel angespart und zur Zinssicherung oder für eine erste Modernisierung genutzt werden. Das mögliche Zinsänderungsrisiko lässt sich mithilfe eines Zinsrechners ermitteln.

Schritt 4: Die richtige Tilgung ansetzen

Die Tilgungsrate, also der Anteil der monatlichen Rate, der die Kreditschuld abbezahlt, wirkt sich direkt auf die Kosten der Baufinanzierung aus: Eine (zu) niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit des Kredits, der dadurch teurer wird. Eine (zu) hohe Tilgung engt das verfügbare monatliche Einkommen stark ein, sodass bei unvorhergesehen Ausgaben schnell finanzielle Probleme entstehen können. Schwäbisch Hall-Experte Oberländer rät: „Zwei bis drei Prozent Tilgung im Jahr sind sinnvoll. Zusätzliche Flexibilität schaffen vertraglich vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten. Kann man die nutzen, spart man Kreditkosten. Geht das finanziell nicht, bleibt ausreichend Spielraum für das tägliche Leben.“ Bei vielen Banken – so wie Schwäbisch Hall – ist es möglich, während der Kreditlaufzeit den Tilgungssatz zu wechseln. So ist man nochmals flexibler. Mittlerweile besteht bei manchen Banken auch die Möglichkeit, dass man 1 % Tilgung wählen kann. Damit kann man die Rate am Anfang niedrig halten. Später sollte man diese Lücke aber unbedingt mit höheren Sondertilgungen, beispielsweise durch eine Lebensversicherung oder Erbschaft wieder ausgleichen, damit das Darlehen spätestens beim Eintritt in den Ruhestand zurückgezahlt ist.

Schritt 5: Staatliche Förderungen bei der Baufinanzierung nutzen

Künftige Immobilienbesitzer können bei der Baufinanzierung auf die finanzielle Unterstützung von insgesamt rund 2.000 Förderprogrammen bauen: Neben der bundesweiten Eigenheimrente und den KfW-Zuschüssen gibt es zahlreiche Förderungen von Ländern und Kommunen. „Welche Zulagen wo und für wen drin sind, weiß der Förderrechner – oder der Finanzberater vor Ort”, so Oberländer.

Darüber hinaus können Eigenleistungen mit Unterstützung von Familie oder Freunden helfen, die Baukosten zu begrenzen. Auch zusätzliche Sicherheiten wie eine Bürgschaft beispielsweise der Eltern oder die Abtretung einer Lebensversicherung können potenziellen Häuslebauern den Weg zu günstigeren Zinsen ebnen.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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Hamburg: kein Preisverfall beim Immobilienmarkt, aber Verhandlungsspielraum

Es ist keine Vollbremsung, aber zumindest drosselt der Hamburger Immobilienmarkt im 2. Quartal das Tempo: Die Preissteigerung im Vorquartalsvergleich fällt mit +0,35 Prozent bei Eigentumswohnungen und +1,79 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern so gering aus wie seit drei Jahren nicht mehr. „Lange Zeit waren Preisverhandlungen für Hamburger Immobilien unmöglich – und wenn, dann nur nach oben. Jetzt können Interessenten erstmals wieder ein bisschen am Preis drehen“, erklärt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Hamburg. Auch bei den tatsächlich geleisteten Medianpreisen sind die rasanten Anstiege passé: +38 €/qm bei Häusern und -9 €/qm bei Wohnungen im Vergleich zum Jahresbeginn. Allerdings verharren sie mit 4.010 €/qm bzw.5.532 €/qm in der Hansestadt auf einem hohen Niveau: „Die Preise haben noch nicht merklich auf den Zinsanstieg reagiert und werden es auch nicht flächendeckend tun. Eine Immobilie in guter Lage wird nicht plötzlich 40 Prozent günstiger sein“, prognostiziert Frank Lösche.

Spannend wird es seiner Meinung nach am Immobilienmarkt erst wieder, wenn die ersten Finanzierungen aus der Tiefzinsphase auslaufen: „In drei bis vier Jahren kommen die Ersten von der niedrigen Erstfinanzierung in die Anschlussfinanzierung und damit in die Konditionsanpassung. Kein Problem für bestimmte, die ihre Rate und Zinsbindung vorausschauend ausgewählt haben. Wenn die Zinsen und Lebenshaltungskosten dann aber deutlich höher sind als eingeplant, könnte Bewegung in den Immobilienmarkt kommen“, so der Spezialist von Dr. Klein. Es sei daher besonders wichtig, die eigenen Möglichkeiten genau zu kennen: „Da es derzeit viele Unwägbarkeiten gibt, sollte man sich ein Budget setzen, das vorsichtig kalkuliert ist. Hier kann eine Haushaltsberatung helfen.Ihr Limit sollte Immobilienkäufer nicht überschreiten – auch wenn es nur 40 Euro sind“,

Hannover: zwischen Abschwung und Preisrekord

Eine ähnliche Lage wie in Hamburg zeichnet sich auch beim Hannoveraner Immobilienmarkt ab: Die Dynamik schwächt sich etwas ab und die Medianpreise steigen mit +20 €/qm bei Wohnungen und +42 €/qm bei Häusern verhaltener an als in den vergangenen Quartalen. Sinkende Preise sind allerdings bisher nicht in Sicht: Die Teuerungsrate ist mit 1,86 Prozent bei Appartements und 2,98 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Hannover und Umgebung im Vorquartalsvergleich weiterhin deutlich im Plus. Dass Geld am Markt vorhanden ist, zeigt auch einen neuen Rekordpreis: Für stolze 12.868 €/qm wechselt im 2. Quartal eine Eigentumswohnung den Besitzer.

Dresden: Minuszeichen bei Häusermarkt

In der sächsischen Landeshauptstadt ist der Wandel des Immobilienmarkts deutlicher ausgeprägt: Die Teuerungsrate für Eigentumswohnungen weist im Vorquartalsvergleich noch ein Plus von 1,15 Prozent aus – bei Ein- und Zweifamilienhäusern dreht sie dagegen bereits mit 0,47 Prozent ins Minus. Die Preisspanne für Häuser ist in der Dresdner Region im 2. Quartal besonders groß: Käufer zahlen von 638 €/qm für Objekte im Umland oder Sanierungsfälle bis zu 11.429 €/qm für Luxusimmobilien. Der Medianpreis für Häuser verharrt bei 3.179 €/qm. Für Appartements hingegen zieht er im Vergleich zum Vorquartal weiter an (+168 €/qm) und liegt mit 3.363 €/qm nun deutlich über dem für Häuser.

Berlin: weiterhin deutliche Preissteigerungen beim Immobilienmarkt

Ein ganz anderes Bild als an der Elbe zeigt sich an der Spree: Die Hauptstadt präsentiert sich gänzlich unbeeindruckt von Zinsanstieg und Co. und verzeichnet mit +2,37 Prozent bei Häusern und +3,45 Prozent bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum 1. Quartal weiterhin deutlicher Preisanstieg. Im Schnitt zahlen Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern in und um Berlin 134 €/qm mehr als im Vorquartal – bei Wohnungen sogar 248 €/qm. Der Medianpreis für Häuser liegt mit 4.196 €/qm unter dem für Appartements mit 5.724 €/qm. Bei den Maximalpreisen liegen jedoch die Häuser vorne: Mit 17.059 €/qm wird im 2. Quartal ein neuer Spitzenwert erzielt.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Aus der Vergangenheit lernen

Gerade die deutsche Geschichte kennt diverse strapazierende Rezessionen, wie beispielsweise die der Nachkriegszeit oder auch wie in der Finanzkrise von 2008. „In diesen Zeiten schwankte auch der Immobilienmarkt und es herrschte ein weitreichender Verlust an Vermögenswerten, was als Folge die finanziellen Mittel von Mietern limitierte“, erklärt Reccius. Daran lässt sich eine gewisse Korrelation zwischen der Finanzkraft der Bürger und dem Wert von Häusern und Wohnungen ablesen. „Dennoch haben diese Ereignisse uns auch gezeigt, dass Immobilien Krisensituationen im Regelfall recht gut überstehen“, so Reccius. „Nach den Rezessionen normalisierte sich der Markt wieder und auch die Rendite stieg kontinuierlich an – im Gegensatz zu diversen Aktien, die nicht mehr auf die Beine kamen:“

Mehr Wert durch Mehrwert

Was sind nun aber die Vorzüge von Immobilien gegenüber alternativen Investitionsmöglichkeiten? „Ganz klar: ihr Nutzwert. Denn sie sind nicht nur Anlagevehikel, sondern besitzen darüberhinausgehende Funktionen“, erläutert Reccius. So lassen sich Immobilien als Wohnraum oder Büros vermieten. Zudem besteht für die Eigentümerinnen und Eigentümer immer die Möglichkeit, ihre Häuser oder Wohnungen für sich selbst zu beanspruchen. „Es ist der Sachzweck, der das Betongold als Anlage relativ resistent gegenüber Krisen macht“, weiß Reccius.

Sicherheit mit Sorgfalt erhöhen

Möchten Anlegerinnen und Anleger ihre Investition so krisenfest wie möglich wissen, sollten sie bei der Auswahl ihrer Immobilie sorgfältig vorgehen. „Ob eine Investition über eine Krise hinweg besteht, hängt von verschiedenen Parametern ab“, so der Anlage-Profi. „Lage und Art des Objektes spielen eine wichtige Rolle. Es bietet sich weiterhin an, ein breites Portfolio an verschiedenen Immobilien aufzubauen.“ Wenn in einer Rezession ein bestimmter Typus keine Mieterinnen und Mieter findet, können die übrigen Arten den Ausfall so gegebenenfalls kompensieren. Reccius rät deshalb: „Zusätzlich lohnt es sich immer, die Expertise einer Beraterin oder eines Beraters in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass die Anlage so viele renditeerhöhende Merkmale aufweist wie möglich.“ Somit steigt die Chance eines Wertzuwachses der Investition – unabhängig davon, ob es kriselt oder nicht.

Quelle: Borgmeier Public Relations

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Fallende Preise wegen der Krise in Zukunft ein Thema?

Wird es sich lohnen, auf den Preisverfall am Immobilienmarkt zu warten? Das kann niemand sicher sagen. Ob die Krise durch Corona sich so stark in Deutschland bemerkbar macht, wie das einige Experten glauben, bleibt abzuwarten. Inzwischen gibt es viele Annahmen bezüglich des Immobilienmarkts, die Sie als Laie nicht ohne Weiteres glauben sollten. Nicht alle Aussagen können anhand von Studien oder zuverlässigen Zahlen sowie Fakten belegt werden.

Noch nicht einmal die Immobilienmakler und Immobilienbewerter – welche als absolute Experten in diesem Bereich gelten – können sicher sagen, was kommen wird. Das liegt vor allem daran, dass niemand genau weiß, wie lange und wie stark Corona speziell in Europa und Deutschland wüten wird. Einig sind sich die Experten in einem Punkt fast alle: Auf lange Sicht wird sich die Nachfrage nach Wohnraum nicht vermindern. Jene Wohnorte, die heute beliebt sind, werden das auch in Zukunft sein.

Ein wichtiger Aspekt bezüglich sich eventuell verändernder Kaufpreise ist die aktuelle Situation auf dem Arbeitsmarkt. Während es derzeit noch viel Kurzarbeit gibt, kann sich das im nächsten Jahr verändern. Droht mehr Menschen die Arbeitslosigkeit oder ein schlecht bezahlter Job, werden sich diese Menschen wohl eher keine Immobilie anschaffen. Das könnte im Umkehrschluss dazu führen, dass die Immobilien günstiger werden. Gegen diese These spricht jedoch, dass einige Menschen ihr Erspartes nicht mehr auf dem Konto belassen wollen, wo es eventuell an Wert verliert.

Auch der Aktienmarkt ist derzeit alles andere als stabil oder gar sicher. Eine wirtschaftliche Krise kann sich negativ auf die Kurse auswirken. Das führt wiederum dazu, dass Menschen ihr Geld vermeintlich sicher anlegen möchten. Hier eignen sich Immobilien sehr gut. Das spricht dafür, dass es eine höhere Nachfrage aufgrund der Krise gibt, welche steigende Preise zur Folge hat.

Warten mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie?

Sehr viele Eigentümer und potenzielle Käufer sind aufgrund von Corona stark verunsichert und möchten daher lieber abwarten, statt am Immobilienmarkt aktiv zu werden. Das kann sich als Fehler herausstellen, wenn die Preise weiter steigen und die Immobilie in einem Jahr mehr kostet als heute. Für Verkäufer wäre das natürlich ein Vorteil, doch verlassen kann man sich darauf nicht.

Es gibt dennoch Gründe, warum Verkäufer und Käufer noch ein wenig abwarten können. Die Veräußerung, die Besichtigung und die Renovierung sowie der Umzug finden derzeit unter erschwerten Bedingungen statt. Weil viele den Umzug aufgrund des vorübergehenden Lockdowns verschoben haben, sind die Terminkalender der Dienstleister voll. Hier noch einen passenden Termin zu bekommen, ist extrem schwierig.

Ebenfalls ein Problem: Niemand weiß genau, wie sich die Infektionszahlen in den nächsten Wochen und Monaten entwickeln. Werden die Regelungen erneut verschärft, könnte sich das negativ auf Besichtigungen auswirken. Leider kann man nicht sicher sagen, dass ein Termin, der in einem Monat stattfinden soll, auch ganz sicher stattfindet. Aufgrund der Regelung des Mindestabstandes können nicht mehr so viele Menschen auf einmal eine Immobilie besichtigen. Das ist nur eine der zahlreichen Unbekannten.

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„Dass eine Immobilienfinanzierung heutzutage aufwändiger ist als vor zehn Jahren, stimmt so nicht“, resümiert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender. „Die Vergleichsrechnung zeigt eher das Gegenteil: In fünf der zehn untersuchten Regionen ist das Verhältnis vom notwendigen Gesamtkapitaleinsatz zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen gesunken.“ In Dresden, Düsseldorf, Dortmund, Frankfurt und Köln sind 2017 elf bis 15 Monatsgehälter weniger notwendig als zehn Jahre zuvor. Mit -2 bis +2 Monatsnettogehältern ist der Finanzierungsaufwand in Hannover, Hamburg, Stuttgart und Berlin nahezu konstant. Nur München ist ein Ausreißer: „Wer hier eine Immobilie finanziert, muss tiefer in die Tasche greifen“, so Neumann.

Immobilienfinanzierung 2017: für Dresdner günstiger, für Münchner aufwändiger

Am deutlichsten ist die Differenz der aufzuwendenden monatlichen Haushaltsnettoeinkommen in Dresden: 2007 waren für die 20-jährige Volltilgung des Eigenheims 160 Monatsnettohaushaltsgehälter notwendig, in 2017 nur 145. Die Übersicht zeigt auch: Im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen ist das Preis-Einkommens-Verhältnis für die Immobilie in Hannover am günstigsten. Hier braucht es zur Finanzierung des Hauses 111 Monatsgehälter – halb so viele wie in München. Die bayerische Landeshauptstadt ist die einzige Region, in der die gesunkenen Zinsen und das Gehalt die Preissteigerung nicht mindern oder ausgleichen: 2007 mussten Münchner 211 Haushaltsnettoeinkommen aufwenden, zehn Jahre später sind es 237 – ein Plus von knapp 20 Prozent.

Die Modellrechnung geht vom durchschnittlich gezahlten Preis für ein selbst genutztes Einfamilienhaus in 2007 und 2017 aus sowie einem Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent plus der Kaufnebenkosten. Letztere steigen prozentual zum Immobilienpreis. Und der hat sich in den vergangenen zehn Jahren deutlich nach oben entwickelt: Legt man den gemittelten gezahlten Preis für ein Einfamilienhaus in der jeweiligen Region zugrunde, beträgt die Steigerung zwischen 29 Prozent in Düsseldorf und 63 Prozent in München.

Michael Neumann könne nachvollziehen, dass die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt einige Kaufinteressenten verunsichert und für die vorschnelle Annahme sorgt, dass sie sich eine Immobilie nicht mehr leisten können. Aber: „Den vermeintlichen Selbstvorwurf ‚hätte ich doch vor zehn Jahren etwas gekauft‛ lasse ich nicht gelten, jedenfalls nicht uneingeschränkt: In Relation zum Gehalt waren die Gesamtkosten in vielen Fällen vergleichbar mit der aktuellen Situation“, so Neumann.

2017 bis zu 60.000 Euro weniger Zinsen fällig als 2007

Dass der Gesamtkapitaleinsatz für eine Immobilie – also Eigenkapital plus Darlehenssumme plus Zinsen – nicht in gleichem Maße gestiegen ist wie der Immobilienpreis, liegt am gesunkenen Zinssatz. Die Beispielrechnung zeigt, dass dieser die Zinszahlungen überall deutlich reduziert: Gegenüber 2007 kosten die Zinsen zehn Jahre später 31 bis 45 Prozent weniger. In Frankfurt beträgt die gesparte Differenz 60.000 Euro, auf einen ähnlichen Betrag kommen auch München und Düsseldorf. Prozentual gesehen ergibt sich die größte Zinsleistungs-Differenz für Dortmund: Bei einem Kaufpreis von rund 238.000 Euro wurden bei einer 20-jährigen Volltilgung 2007 circa 114.000 Euro für Zinsen fällig – fast 50 Prozent des Kaufpreises. 2017 belaufen sich die Zinsleistungen bei einem Kaufpreis von 309.000 Euro auf lediglich 62.000 Euro, also 45 Prozent weniger, bzw. nur noch 20 Prozent des Kaufpreises.

Laut Michael Neumann ließen sich viele Interessenten von den hohen Preisen abschrecken, bezögen die niedrigen Bauzinsen aber nicht in die Überlegung mit ein. Er empfiehlt, sich eine Immobilienfinanzierung unverbindlich durchrechnen zu lassen: „Viele sind überrascht, wie viel sie sich dann doch leisten können – trotz der mitunter hohen Immobilienpreise“, so seine Erfahrung.

Bedarf an Eigenkapital stark gestiegen

Auch wenn die gesunkenen Zinsen bei der Immobilienfinanzierung in 2017 die Zinskosten dämpfen: Die gestiegenen Immobilienpreise ziehen höhere Erwerbsnebenkosten nach sich und damit höhere Gesamtkosten. „Will man einen relevanten Anteil des Immobilienpreises aus eigenen Mitteln bestreiten, bedeutet das mehr Eigenkapitaleinsatz als noch vor zehn Jahren“, so Michael Neumann. Beträgt der Anteil 20 Prozent vom Kaufpreis plus Nebenkosten, erhöht sich das erforderliche Eigenkapital im Schnitt um fast 45 Prozent. München bleibt Spitzenreiter mit rund 189.000 Euro statt 116.000 Euro (plus 63 Prozent), und selbst in Dresden – die Region mit der geringsten absoluten Differenz – beträgt das Plus knapp 26.000 Euro.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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„Gerade junge Leute haben noch keinen nennenswerten Betrag für Immobilien angespart. Gleichzeitig möchten sie aber ihren Wunsch vom eigenen Haus oder der Wohnung nicht auf die lange Bank schieben und die momentan günstigen Zinsen mitnehmen“, so die Erfahrung von Tarkan Atik. Das Anliegen ist verständlich: Zurzeit sind die Bauzinsen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau, und auch wenn Experten zufolge kurzfristig nur wenig Dynamik drin ist – in ein oder zwei Jahren liegen sie mit einiger Sicherheit darüber.

Augen auf bei hohem Beleihungsauslauf

Fakt ist: Wer kein Eigenkapital mitbringt, erhält von der Bank einen höheren Sollzins. Grund ist das größere Risiko für die Bank, im Fall einer Zwangsverwertung nicht mehr den gesamten Betrag zurückzubekommen – und das preist sie mit ein. So wird die Finanzierung in jedem Fall teurer und sie dauert meistens auch länger. Das heißt konkret: Die Darlehensnehmer müssen mit höheren Raten rechnen und sie können oft nicht so hoch tilgen. Somit tragen sie nicht nur die finanzielle Belastung über eine längere Zeit, sondern sie haben auch schlechtere Karten bei der Anschlussfinanzierung, weil noch mehr Restschuld verbleibt. Hierfür muss ein größerer Betrag – mit höheren Zinsen – aufgenommen werden. Ist dann auch noch das Zinsniveau gestiegen, fällt der Unterschied zu einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital umso deutlicher aus.

„Zwar finden wir oft Bankpartner für 100-Prozent-Finanzierungen. Aber je höher der Beleihungsauslauf wird – das ist der fremdfinanzierte Anteil am Wert der Immobilien – umso kritischer sollte die Finanzierung geprüft werden. Die Frage ist ja nicht nur, ob man die Raten irgendwie aufbringen kann, sondern auch, wie es um die Lebensqualität steht“, gibt Tarkan Atik zu bedenken. „Wer in ständiger Sorge lebt, dass unvorhergesehene Reparaturen oder Anschaffungen anfallen oder sich während der Laufzeit keine angenehmen Dinge wie einen Urlaub leisten kann, der sollte von dem Vorhaben Abstand nehmen.“

Voraussetzungen für eine 100-Prozent-Finanzierung bei Immobilien

• eine überdurchschnittlich gute Bonität und tadelloser Schufa-Score
• großzügiger finanzieller Puffer
• ausgezeichnete Lage und sehr guter Zustand der Immobilien
• gewissenhafte Rechnungen und eine bewusste Entscheidung für die Finanzierung
• Ein guter Versicherungsschutz, z.B. Berufsunfähigkeitsversicherung / Risikolebensversicherung)

Worauf sollte man bei einer Finanzierung des gesamten Kaufpreises achten?

Atik zufolge spreche generell erst einmal nichts dagegen durchzurechnen, wie eine 100-Prozent-Finanzierung für Immobilien aussehen würde. Denn wenn die Rahmenbedingungen stimmten – gutes Einkommen und stabile finanzielle Perspektiven – seien die Interessenten manchmal erstaunt, welche realisierbaren Möglichkeiten es für sie gebe. So wie zum Beispiel für Jan und Sarah Haber*, beide Ende 20, die sich Anfang des Jahres den Wunsch des eigenen Hauses erfüllt haben: ein neu gebautes Reihenhaus, in der Nähe von Darmstadt. Das Paar verfügt über ein gutes Einkommen und erwartet Gehaltssteigerungen. Allerdings: Das vorhandene Eigenkapital von ca. 36.000 Euro ist angesichts des Hauspreises von 350.000 Euro nicht wirklich üppig. Um eine Sicherheit für Unvorhergesehenes zurückzulegen, entschließen sich die Habers, nur die Kaufnebenkosten selbst zu bezahlen und den gesamten Kaufpreis zu finanzieren. Hierfür wählen sie eine Lösung, bei der sie 1.600 Euro monatlich an Rate zahlen – ein relativ hoher Betrag, den sie allerdings ohne Probleme und langfristig aufbringen können. Damit tilgen sie zugleich so viel, dass das Haus nach 21 Jahren abbezahlt ist. Dank eines KfW-Anteils von 50.000 Euro erhalten sie auf die restlichen 300.000 Euro einen günstigen Zins von 1,67 Prozent bei 15 Jahren Zinsbindung.

Generell gilt: Gerade bei 100-Prozent-Finanzierungen sind eine lange Zinsbindung und hohe Tilgung essenziell. Sondertilgungen – zum Beispiel aus Erbschaften oder Versicherungen – helfen, schnell von den anfänglichen Schulden herunterzukommen. Wer darüber hinaus Tilgungssatzwechsel vereinbart, verschafft sich noch mehr Flexibilität, falls beispielsweise ein Elternteil nach einer Auszeit wieder in den Beruf einsteigt oder Gehaltssteigerungen zu erwarten sind. Auch eine Kombination aus mehreren Finanzierungsbausteinen kann günstig sein. So verhilft z.B. ein kurz laufendes Privatdarlehen dem langfristigen Annuitätendarlehen zu einem besseren Beleihungsauslauf und damit zu günstigeren Zinsen. Darlehensnehmer sollten diese Variante allerdings gut prüfen: Der Privatkredit ist teuer und sollte sehr schnell abbezahlt werden. Je nach persönlicher Ausgangslage und Vorliebe kommen auch Volltilgerdarlehen, Bausparverträge oder – wie im obigen Beispiel – tilgungsausgesetzte KfW-Darlehen in Frage. „Bei jeder Baufinanzierung kommt es auf den Einzelfall an. Wenn kein Eigenkapital eingebracht wird, sind die individuellen Rechnungen und Anpassungen wirklich entscheidend: Hier ist der Grat zwischen machbar und empfehlenswert besonders schmal“, so Atik.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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„Egal wie lange die vereinbarte Laufzeit des Kreditvertrags ist, zehn Jahre nachdem die Kreditsumme vollständig ausgezahlt wurde, kann jeder Kreditnehmer seinen Vertrag jederzeit kostenlos kündigen. Nach einer sechsmonatigen Frist muss dann die Restschuld beim Kreditinstitut beglichen werden“, erklärt Hanno Heintzenberg. Bereits bevor der Kredit gekündigt wird, sollten Eigentümer Angebote verschiedener Banken für einen Anschlusskredit einholen. Bietet die Hausbank nicht die besten Konditionen, besteht immer die Möglichkeit ihr das bessere Angebot eines anderen Finanzinstituts vorzulegen und in Verhandlung zu treten. „Bei seiner Hausbank zu bleiben hat den Vorteil, dass die Grundschuld im Grundbuch nicht umgetragen werden muss. So entstehen keine neuen Kosten und der Eigentümer hat keinen Mehraufwand“, fügt Heintzenberg hinzu.

Eigentümer sparen am meisten, wenn sie die Höhe der monatlichen Rate nicht verändern. Aufgrund der niedrigeren Zinsen kann die Kreditsumme so schneller getilgt werden. Das lohnt sich besonders für Eigentümer, die noch voll im Berufsleben stehen. Vorsicht: Wer in absehbarer Zukunft finanzielle Abstriche machen muss, der sollte bei einer Anschlussfinanzierung auch niedrigere Monatsraten wählen. Die Tilgung dauert zwar länger, aber so besteht nicht die Gefahr in eine finanzielle Notlage zu geraten.

„Für eine Anschlussfinanzierung lohnt es sich, die Immobilie neu bewerten zu lassen. Aufgrund der aktuell hohen Nachfrage sind viele Immobilien im Wert gestiegen und bieten eine höhere finanzielle Sicherheit für Banken. So haben die Eigentümer noch mehr Chancen auf bessere Kreditkonditionen“, sagt Hanno Heintzenberg.

Quelle: McMakler

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Auch wenn man sich hier vorweg mit der monatlichen Kredithöhe, der Gesamtbelastung und auch der Frage beschäftigt, wie hoch der effektive Jahreszinssatz ausfällt, so sollte man sich auch mit sich selbst befassen. Denn die aktuelle Situation und etwaige Zukunftspläne dürfen keinesfalls außer Acht gelassen werden. Aufgrund der Tatsache, dass sich eine Finanzierung auch über mehrere Jahrzehnte erstrecken kann, sollte man nicht das erstbeste Angebot wahrnehmen, sondern im Vorfeld auch einen Kreditvergleich durchführen.

22 Jahre: 5.000 Euro und viele offene Fragen – warum man mit dem Kauf eines Eigenheims noch warten sollte

Will ein 22 Jahre alter Berufseinsteiger, der einen Bachelor-Abschluss hat, ein Haus oder eine Wohnung kaufen, die selbst genutzt werden soll, stellt sich natürlich die Frage, ob er nicht warten sollte, wenn am Tagesgeldkonto gerade einmal 5.000 Euro sind. In jungen Jahren ist es nämlich wichtig, sich zuerst mit dem Ansparen von Eigenkapital zu befassen. Wer pro Monat 300 bis 400 Euro zur Seite legt, kann nach ein paar Jahren einen durchaus interessanten Eigenkapitalanteil vorweisen.  Zudem geht es auch um die Frage, wie die Zukunft des 22-Jährigen aussehen wird: Soll das Studium fortgesetzt werden, plant man einen Auslandsaufenthalt oder plant man schon eine Familie? Vor allem dann, wenn man mitunter das Studium fortsetzt und am Ende mehr Geld verdient, sollte man mit dem Immobilienkauf warten.

Anfang 30: Hoher Eigenkapitalanteil garantiert attraktive Konditionen

Ein Paar, nicht verheiratet und Anfang 30, das ein gemeinsames Kind hat und ein gemeinsam 4.000 Euro verdient, interessiert sich für ein Baugrundstück für rund 150.000 Euro; der Hausbau soll maximal 300.000 Euro kosten. Der Eigenkapitalanteil beträgt 100.000 Euro. Berücksichtigt man die Kaufnebenkosten, die rund 10 Prozent ausmachen, so kostet das Gesamtprojekt um die 500.000 Euro. Das heißt, das Eigenkapital beträgt 20 Prozent. Eine ausgesprochen gute Quote, wenn man von Seiten der Bank ein attraktives Kreditangebot wünscht. Empfehlenswert ist an dieser Stelle etwa ein mit dem KfW-Förderdarlehen in Verbindung stehendes Annuitätendarlehen. Aufgrund der Tatsache, dass der Leitzinssatz so niedrig wie noch nie ist – derzeit beträgt der Zinssatz 0,0 Prozent – sollte versucht werden, eine lange Zinsbindung abzuschließen.

Mitte 40: Die Wette gegen die Zinsentwicklung

Anders hingegen, wenn es sich um ein Ehepaar handelt, das bereits Mitte 40 ist, zwei Kinder hat und eine vor sieben Jahren aufgenommene Baufinanzierung bedient. Lag der Nettodarlehensbetrag zu Beginn bei 350.000 Euro und hat man sich für eine zehnjährige Zinsbindung entschieden, so stellt sich drei Jahre vor Ablauf die Frage, welche Finanzierung in weiterer Folge aufgenommen werden soll. Eine interessante Möglichkeit stellt hier das Forward-Darlehen dar – dabei geht es um die Wette gegen eine mögliche Zinsentwicklung. Ist das Paar der Meinung, die Zinsen werden in drei Jahren höher als der jetzt vereinbarte Zinssatz sein, gehen sie als Sieger vom Platz. Das ist, bezugnehmend auf den aktuellen Zinssatz und der irgendwann einmal endenden Niedrigzinspolitik, ein nachvollziehbarer Schritt.

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Hoch hinaus: Finanzierungssumme steigt bei Bau und Kauf

Stolze 336.000 Euro nehmen Hausbauer im Jahr 2017 durchschnittlich für den Bau ihrer Immobilie auf. Im Jahr 2007 waren es gerade einmal 210.000 Euro. Etwas sparsamer sind dagegen die Hauskäufer: Ihr Kredit steigt unterm Strich von 179.000 auf 278.000 Euro. Auch für Wohnungen greifen die Käufer aktuell knapp 50 Prozent tiefer in die Tasche – der durchschnittliche Kredit durchbricht im Jahr 2017 die 200.000-Euro-Grenze, während er zuvor bei gerade einmal 136.000 Euro lag.

Jahr für Jahr jünger: Die Deutschen zieht es früher in die eigenen vier Wände

Noch vor zehn Jahren gingen die Bundesbürger den Erwerb einer Wohnimmobilie erst mit rund 48 Jahren an. 2017 sind Bauherren und Käufer im Mittel fast ein Jahrzehnt jünger und leisten sich mit durchschnittlich 39 Jahren das erste Wohneigentum. Gleich geblieben ist indes der Anteil an finanzierten Neubau- und Bestandsimmobilien. Sowohl 2007 als auch 2017 baut etwas mehr als ein Viertel der Deutschen ihre Immobilie selbst, die anderen 75 Prozent entscheiden sich für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses.

2017 – Jahr der Kapitalanleger? Anteil der vermieteten Immobilien steigt

Fast ein Fünftel der im Jahr 2017 finanzierten Immobilien erwerben die Kreditnehmer zum Zweck der Vermietung (17,09 Prozent). Damit nutzt der überwiegende Teil der Baufinanzierer den Wohnraum zwar immer noch selbst, doch der Anteil der Vermieter ist im Vergleich zu 2007 enorm gestiegen. Damals lag er bei gerade einmal 8,25 Prozent. Der Grund für die Zunahme: Niedrige Zinsen machen die Investition in „Betongold“ nicht nur für Selbstnutzer interessant. Auch Kapitalanleger nutzen die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und spekulieren auf eine gute Rendite durch Mieteinnahmen und weiter steigende Immobilienpreise.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Gold – der Klassiker unter den Sachwerte

In der Regel nimmt die Goldnachfrage in Phasen steigender Inflation zu, denn das Edelmetall steht nicht in unbegrenzter Menge zur Verfügung und behält deshalb wahrscheinlich immer einen gewissen Wert. Allerdings wird Gold an Börsen gehandelt und somit unterliegt der Kurs mitunter starken Schwankungen – die Volatilität bei Edelmetallen ist insgesamt höher als bei anderen Sachwerten. Zudem gibt es keine Zinsen und für Investoren fallen in der Regel zusätzliche Lagerungskosten an, da sie für das Gold einen sicheren Aufbewahrungsort benötigen.

Rohstoffe – gute Zukunftschancen, hohes Risiko

Auch Rohstoffe wie Zink, Kupfer und Öl zählen zu den Sachwerten, die Anleger in Form von Zertifikaten erwerben. Diese Investments sind in besonderem Maße von der Konjunktur abhängig. Infolge der steigenden Weltbevölkerung und zunehmenden Ressourcenknappheit rechnen Experten mit guten Entwicklungschancen dieser Anlageform. Gleichzeitig können die Preisschwankungen bei Rohstoffinvestments besonders stark ausfallen. Neben der Konjunktur wirken sich nämlich auch die Weltwirtschaft sowie die politischen Entwicklungen der einzelnen Staaten auf die Preise aus.

Aktien – risikoreiches Investment

Aktien als Anteile an Unternehmen gelten ebenfalls als Sachwertinvestments. Anleger werden durch den Kauf der Wertpapiere automatisch zum Miteigentümer und werden so auch am Gewinn beteiligt. Deshalb schützen Aktien nicht automatisch vor einer Inflation. Als inflationsresistent gelten vor allem Unternehmen, die eine marktführende Stellung innerhalb ihrer Branche einnehmen. Sie haben die Möglichkeit, gestiegene Preise an die Kunden weiterzugeben, ohne dass diese zum Mitbewerber abwandern. Auch Anteilsscheine von Unternehmen mit einem hohen Substanzwert, zum Beispiel durch große Maschinenbestände oder Immobilienbesitz, schützen häufig vor Inflationen. Steigt die Inflationsrate jedoch sehr stark und verringert sich die Kaufkraft deutlich, gilt dies nicht mehr. Insgesamt handelt es sich bei Aktien um ein risikoreiches Investment, da sie Schwankungen durch Zins- und Konjunkturveränderungen sowie politischen Ereignissen unterliegen.

Sammlerstücke – kaum kalkulierbare Geldanlagen

Auch in Sachwerte wie Gemälde, Schmuck oder Autos lässt sich investieren. Wer jedoch sein Geld in diese Sammlerstücke anlegen möchte, benötigt entsprechendes Fachwissen. Zudem spiegeln diese Investitionsmöglichkeiten keinen realen Wert wider, sondern nur einen Sammlerwert, der sich jederzeit ohne erkennbare Gründe ändern kann. Die Märkte für alte Gemälde, Oldtimer oder bekannte Schmuckstücke lassen sich kaum kalkulieren und ein wahrer Wert für Sammlerstücke ist schwer zu ermitteln. Die Nachfrage bestimmt in diesen Fällen den Preis, das eingesetzte Kapital ist also nicht sicher. Deshalb eignen sich Sammlerstücke nicht für eine echte Geldanlage, vor allem nicht in Krisenzeiten, denn hier lassen sich dann kaum die gewünschten Kurse erzielen.

Immobilien – die Nr. 1 unter den Sachwerte

Um sich bei einer Inflation vor Verlusten zu schützen, legen die meisten Menschen ihr Erspartes in Immobilien an. Bei erworbenen Häusern oder Wohnungen schützen sich Käufer vor Mieterhöhungen, die meist mit einer Inflation einhergehen. Aufgenommene Schulden lassen sich bei einer langfristigen Zinsbindung zudem real reduzieren. Bei Immobilien, die Anleger vermieten, besteht ein Inflationsschutz aber nur dann, wenn die steigenden Kosten durch eine Mieterhöhung gedeckt werden können. Hinzu kommen die Instandhaltungskosten und Verwaltungsarbeiten, die für Vermieter anfallen. Anders verhält es sich bei der Kapitalanlage Pflegeimmobilie. Bei dieser Investmentform handelt es sich um einzelne Wohneinheiten in Pflegeheimen, die nur einen geringen Wartungsaufwand haben, da die Betreiber die Instandhaltungsarbeiten übernehmen. Käufer dieser Anlagen zahlen feste Preise, aus denen sie dann eine Mietrendite von vier bis fünf Prozent erhalten. Die Mieten sind dabei vertraglich an die Inflation angepasst, sodass sie nicht im Wert fallen“, berichtet Sandro Pawils.

Quelle: WirtschaftsHaus AG

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Zunächst bietet der Bausparvertrag die Möglichkeit Eigenkapital anzusparen. Staat und Arbeitgeber helfen sogar dabei, beispielsweise mit der Wohnungsbauprämie und den Vermögenswirksamen Leistungen. Hat der Bausparer die Mindestansparung – meist 40 Prozent der Bausparsumme – und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht, kann er ein Bauspardarlehen erhalten. Das macht ihn unabhängig von den gerade wieder steigenden Hypothekenzinsen. Einzige Bedingung laut dem Bausparkassengesetz: Er muss dieses Darlehen „wohnwirtschaftlich“ verwenden, das heißt zur Beschaffung, Erhaltung oder Verbesserung von Gebäuden, die überwiegend zu Wohnzwecken bestimmt sind. Was genau zählt nun aber als wohnwirtschaftliche Maßnahme?

Bau und Kauf von Immobilien

Der klassische Verwendungszweck des Bausparvertrags ist das Bauen und Kaufen von Immobilien und Grundstücken. Der  Bausparer kann aber auch die Erstbepflanzung des Gartens finanzieren, eine Garage oder sogar ein Wochenendhaus, vorausgesetzt, es ist für dauerhaftes Wohnen geeignet. Ebenso ist es möglich, das Darlehen für die Architektenkosten oder die Deckung der Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbssteuer und Notargebühren zu nutzen, die bis zu fünfzehn Prozent des Kaufpreises ausmachen können.

Modernisierung und Energieeffizienz

Maßnahmen zur Modernisierung, wie ein neues Bad oder ein neuer Anstrich, sind ebenfalls wohnwirtschaftlich, genauso wie alles, was zur Verbesserung des Energiestandards beiträgt: Neue Fenster, eine bessere Dämmung oder die Solaranlage auf dem Dach.

An- und Umbaumaßnahmen

Das Bauspardarlehen kann auch für einen Wintergarten, den Dachausbau oder ein Carport verwendet werden. Wichtig ist nur, dass der wohnwirtschaftliche Verwendungszweck des Bauspardarlehens gegeben ist. Das heißt, die Maßnahme muss fest mit der Immobilie verbunden und ganzjährig nutzbar sein. Während die maßgeschneiderte Einbauküche also als wohnwirtschaftlich gilt, ist das frei stehende Sofa nicht mit dem Bauspardarlehen finanzierbar. Auch Konsumgüter wie Autos sind von der Finanzierung ausgeschlossen.

Entschuldung

Ein weiterer, nicht gleich offensichtlicher  Verwendungszweck für den Bausparvertrag ist die Möglichkeit, andere Darlehen für den Wohnungsbau abzulösen. Diese Nutzung ist sinnvoll, wenn der Zinssatz des Bauspardarlehens günstiger ist, zumal Sondertilgungen hier jederzeit möglich sind.

Mieter und Vermieter

Auch für Mieter und Vermieter bietet der Bausparvertrag Verwendungsmöglichkeiten. In Absprache mit dem Vermieter können Mieter das Bauspardarlehen nutzen, um die Wohnung aufzuwerten. So ist sowohl der Austausch der Heizung als auch das Installieren einer Alarmanlage zur Diebstahlsicherung möglich. Bei der LBS West beispielsweise gibt es dafür einen Darlehensrahmen von bis zu 15.000 Euro. Vermieter haben die Möglichkeit, ihre Immobilie mittels des Bauspardarlehens zu finanzieren und zu renovieren. Zusätzlicher Vorteil: Zinsen und anfallende Gebühren sind als Unkosten von der Einkommenssteuer absetzbar.

Quelle: LBS Westdeutsche Landesbausparkasse

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