Zu Beginn des vergangenen Jahres hat sich die Regierung im Rahmen des sogenannten Wohnpaketes darauf verständigt, dass bei einem Verkauf einer Immobilie die Maklerprovision zukünftig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird, da die beiden Parteien durch die Tätigkeit des Maklers schließlich beidseitig profitieren. In Kraft getreten sind die beschlossenen Änderungen am 23. Dezember 2020.

Bei Mietobjekten gilt bereits seit dem Sommer 2015 das Bestellerprinzip. Für Verkäufe wurde ein solches absolutes Bestellerprinzip jedoch durch den Bundestag abgelehnt. Vor allem die Käufer von Immobilien sollten durch das neue Gesetz entlastet werden, da diese bereits die beachtlichen Kaufnebenkosten auf sich nehmen müssen.

Wie sich die neuen Regelungen im Detail gestalten und welche Änderungen und Konsequenzen mit ihnen einhergehen, zeigt der folgende Beitrag.

Aufteilung der Maklerkosten ab 2021

Das neue Gesetz zeichnet sich grundsätzlich durch das Halbteilungsprinzip aus. Ist der Verkäufer der alleinige Auftraggeber des Maklers, muss dieser die Provision vollständig zahlen. Allerdings besteht die Möglichkeit, von dem Käufer eine Teilerstattung zu fordern.

Diese darf maximal die Hälfte der fälligen Makler-Courtage betragen. Daneben besteht für den Verkäufer eine Nachweispflicht, dass er seinen Anteil der Maklerkosten bereits beglichen hat, bevor er den jeweiligen Anteil von dem Käufer verlangt. Falls der Makler eine provisionsfreie Tätigkeit für eine der beiden Parteien anbietet, besteht das Recht auf die Beanspruchung einer Provisionszahlung durch die andere Partei selbstverständlich nicht.

Führt der Immobilienmakler jedoch eine Doppeltätigkeit aus, indem er sowohl Dienstleistungen für den Käufer als auch für den Verkäufer erbringt, kann in Zukunft eine Provision von beiden Parteien in gleicher Höhe verlangt werden. Liegt die Makler-Courtage für den Verkäufer so bei drei Prozent, werden ebenfalls drei Prozent auf Käuferseite fällig.

Teilung der Makler-Courtage – Für wen gilt sie?

Jedoch sind von der Neuregelung der Makler-Courtage lediglich Privatkäufer und Objekte wie Einfamilienhäuser oder Wohnungen betroffen. Gemischt genutzte Objekte, Mehrfamilienhäuser, Baugrundstücke und gewerbliche Immobilien umfasst die neue Gesetzgebung somit nicht. In diesen Fällen kann die Maklerprovision weiterhin frei verteilt werden.
Für private Verkäufer bedeutet das, dass sie durchaus einen Vorteil genießen können, wenn sie ihre Immobilie an einen gewerblichen Käufer, wie zum Beispiel wirkaufenjedewohnung.de, veräußern. In diesem Fall müssen sie die Kosten für den Makler nämlich nicht aufteilen, sondern können diese vollständig durch den Käufer begleichen lassen.

Daneben sehen die neuen Regelungen vor, dass Maklerverträge eine neue Vorschrift hinsichtlich ihrer allgemeinen Form erfüllen müssen. Wirksam sind die Verträge zukünftig ausschließlich in Textform. Ausreichend ist dafür beispielsweise jedoch auch eine E-Mail. Nicht mehr zulässig sind jedoch der berühmte Handschlag oder mündliche Vereinbarungen.

Neue Regelung für alle Bundesländer

Das neue Gesetz bedeutet für einige der deutschen Bundesländer besonders weitreichende Veränderungen. Die Regelungen gestalteten sich in der Vergangenheit hinsichtlich der Provisionssätze auf Länderebene nämlich durchaus verschieden.

Die Courtage wurde so bereits vor dem neuen Gesetz in vielen Bundesländern zwischen den beiden Parteien aufgeteilt. Eine entsprechende Regelung gab es jedoch in Hessen, Hamburg, Bremen, Brandenburg, Berlin und in Teilen von Niedersachsen noch nicht. Der Käufer musste in diesen Ländern stets für die gesamten Maklerkosten aufkommen. Der Provisionssatz bewegt sich in den einzelnen Bundesländern zwischen drei und sieben Prozent.

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Bereits im Jahr 2015 waren die gesetzlichen Voraussetzungen geschaffen worden, um mit der Einführung einer Infrastrukturabgabe den Übergang von einer vorwiegend steuerfinanzierten zur überwiegend nutzerfinanzierten Infrastruktur im Bereich der Bundesfernstraßen zu gewährleisten. Parallel dazu wurden mit dem Zweiten Verkehrsteueränderungsgesetz im Jahr 2015 entsprechende Steuer­ent­lastungsbeträge bei der Kraftfahrzeugsteuer eingeführt.

Mit dem Gesetzentwurf werden die Steuerentlastungsbeträge je angefangene 100 Kubikzentimeter Hubraum für Personenkraftwagen der Euro-6-Emissions­klasse von bisher 2 Euro auf 2,32 Euro bei Fremdzündungsmotoren und von bisher 5 Euro auf 5,32 Euro bei Selbstzündungsmotoren erhöht. Zur weiteren Verstärkung dieser ökologischen Komponente beträgt die Steuerentlastung je angefangene 100 Kubikzentimeter Hubraum für die Dauer von zwei Jahren ab dem Beginn der Abgabenerhebung nach dem Infrastrukturabgabengesetz für Fahrzeuge mit Fremdzündungsmotoren 2,45 Euro und mit Selbstzündungsmotoren 5,45 Euro.

Einführung der weltweit harmonisierten Testprozedur zur Ermittlung der Abgasemissionen leichter Kraftfahrzeuge (WLTP)

Mit dem Entwurf eines Sechsten Gesetzes zur Änderung des Kraftfahrzeug­steuer­gesetzes wird geregelt, dass für die Kraftfahrzeugsteuer ab 1. September 2018 die im Rahmen eines neuen Testverfahrens ermittelten realitätsnäheren CO2-Werte anzuwenden sind.

Die verpflichtende Einführung einer weltweit harmonisierten Testprozedur zur Ermittlung der Abgasemissionen leichter Kraftfahrzeuge (WLTP) ist in der EU für Neufahrzeuge schrittweise vorgesehen. Sie beginnt mit der Verabschiedung der hierzu erforderlichen Rechtsakte im Frühjahr 2017. Ab dem 1. September 2018 werden die neuen CO2-Werte für die Erstzulassung von Pkw verbindlich.

Um Rechts- und Planungssicherheit zu schaffen sowie die Gleichmäßigkeit der Besteuerung sicherzustellen, wird in Deutschland als Stichtag zur Anwendung der nach WLTP ermittelten CO2-Werte für die Besteuerung von Neufahrzeugen ebenfalls der 1. September 2018 festgelegt. Ohne die Stichtagsregelung käme es zu einem für Verbraucher intransparenten gleitenden Übergang im Zeitraum bis August 2018, sobald das geänderte Unionsrecht in Kraft tritt und Hersteller sukzessive auf das neue Verfahren umstellen.

Quelle: Bundesministerium der Finanzen

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Der Bundesminister der Finanzen, Dr. Wolfgang Schäuble:
„Wir dulden nicht mehr, dass internationale Konzerne ihre Lizenzeinnahmen in Niedrigsteuerländer verschieben, ohne dass es dort einen Forschungsbezug gibt. Mit dem Gesetzentwurf schreiben wir die Umsetzungen der Verein­barungen im BEPS-Projekt fort. Gewinnverlagerung über Patentboxen zur reinen Steuergestaltung schieben wir einen Riegel vor. Staaten, die derartige Gewinnverlagerungen fördern, können von uns nicht erwarten, dass wir ihre für uns schädliche Praxis unterstützen.“

Nach Aktionspunkt 5 des BEPS-Projekts darf ein Staat Unternehmen nur dann eine Lizenz­boxregelung gewähren, wenn das Unternehmen in dem Staat Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten durchgeführt und dafür effektiv Ausgaben getätigt hat (sog. Nexus-Ansatz).

Erfüllt ein Staat diese Anforderung für Zwecke des schädlichen Steuer­wett­bewerbs nicht, greifen die Regelungen des Gesetzentwurfs: Die steuerliche Abzugs­möglichkeit für Lizenzaufwendungen des Unternehmens in Deutschland wird eingeschränkt, wenn damit im Empfängerland Lizenzeinnahmen entstehen, die aufgrund eines als schädlich eingestuften Präferenzregimes nicht oder nur niedrig (unter 25 Prozent) besteuert werden.

Als schädlich eingestufte Lizenzboxregelungen müssen bis spätestens 30. Juni 2021 abgeschafft oder an den Nexus-Ansatz angepasst werden. Zudem sieht der Abschlussbericht vor, dass seit dem 30. Juni 2016 keine Neuzugänge zu bestehenden Präferenzregimes mehr zulässig sind, die nicht mit dem Nexus-Ansatz in Einklang stehen.

Mit der Regelung wird das Steuersubstrat in Deutschland frühzeitig gesichert. Um den Beteiligten ausreichend Zeit einzuräumen, wird die Regelung auf entsprechende Aufwendungen, die nach dem 31. Dezember 2017 anfallen, angewandt.

Quelle: Bundesministerium der Finanzen

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Im aktuellen Text stellt der Gesetzgeber erstmals den Kontext zu bereits geltenden Verordnungen, wie z.B. dem BMF-Schreiben vom 26. November 2010 (BStBl I S. 1342) her. Bisher regelte dieses BMF-Schreiben in Kombination mit der GoBD lediglich Anforderungen an die Datenprozesse und Verfahrensweisen ab der Kasse bis in das Langzeitarchiv. Mit dem vorliegenden Vorhaben wird aus Sicht des Staates nun die letzte Lücke im Prozess geschlossen, indem die Kasse selbst einer Regulierung unterzogen und in die bereits gültigen Regelungen integriert wird. Das BMF sorgt nun mit der Gesetzesveröffentlichung bei einigen Sachverhalten für Klarheit und der Handel erhält eine gewisse Planungssicherheit für die technische Umsetzung der inhaltlichen Anforderungen.

Die wichtigsten Punkte des neuen BGBl. I S. 3152 in Kurzform:

Sicherheitseinrichtung

Ab 1. Januar 2020 ist eine durch das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) oder durch andere staatlich autorisierte Stellen zertifizierte technische Sicherheitseinrichtung verpflichtend. Diese Sicherheitseinrichtung wird aus drei Bestandteilen bestehen:

• Sicherheitsmodul

• Speichermedium (für die gesamte Dauer der Aufbewahrungsfrist)

• digitale Schnittstelle

Eine endgültige Definition, welche elektronischen Aufzeichnungssysteme über eine solche Sicherheitseinrichtung verfügen müssen, wird im Laufe des Jahres 2017 erarbeitet werden. Erst danach wird es Verordnungen geben, die hier wiederum Klarheit schaffen. Gesichert zu sein scheint, dass alle Transaktionen eines POS-Systems einzeln zu verifizieren, also zu signieren und lückenlos zu archivieren sein werden.

Unter bestimmten Umständen kann eine Übergangsregelung zur Erfüllung der Anforderungen bis zum 31. Dezember 2022 gelten, nämlich für Registrierkassen, die nach dem 25. November 2010 und vor dem 1. Januar 2020 beschafft wurden und den Anforderungen des BMF-Schreibens 2010 (BStBl. I S. 1342) entsprechen. Die Regel kommt in Betracht, wenn ein POS-System bauartbedingt nicht auf die geforderte Sicherheitseinrichtung aufrüstbar ist, so dass es die Anforderungen des § 146a der Abgabenordnung nicht erfüllen kann.

Kassen-Nachschau

Eine Kassen-Nachschau durch die Finanzbehörden zu den üblichen Geschäftszeiten wird ab dem 1. Januar 2018 auch ohne Vorankündigung möglich. Wichtig ist, dass explizit auch jene Zugriffe, die bereits in der GoBD gefordert werden und vielen Händlern besser unter den Abkürzungen Z1, Z2 und Z3 bekannt sind, auch in diesem Kontext ihre Gültigkeit besitzen (vgl. § 146b Kassen-Nachschau).

Es gilt zwar die Einschränkung, dass vor dem 1. Januar 2020 die Überlassung und Auswertbarkeit signierter Kassendaten im Sinne der neuen Fiskalverordnung (BGBl. I S. 3152) nicht verlangt werden kann. Es ist aber zu berücksichtigen, dass die generelle Datenüberlassung (Z3) und vollständige Auswertbarkeit nicht signierter Daten bereits seit 1. Januar 2017 verpflichtend ist und sich aus der GoDB und dem BMF-Schreiben von 2010 ableitet.

Entbindung von der Pflicht zu Einzelaufzeichnungen

Die angekündigte Möglichkeit, sich von der Pflicht zur Einzelaufzeichnung befreien zu lassen, kann ein Händler unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit (bei Verkauf von Waren an eine Vielzahl von nicht bekannten Personen gegen Barzahlung) bei der zuständigen Finanzbehörde beantragen. Diese Möglichkeit gilt laut BMF jedoch nicht, wenn der Steuerpflichtige über ein elektronisches Aufzeichnungssystem verfügt.

Vom Gesetzgeber zu berücksichtigende Ausnahmefälle sind beispielsweise mobile Verkaufsstände auf Volksfesten, nicht aber fest installierte Kasseninfrastrukturen von Ladengeschäften. Deutlich wird dies, wenn das Wesen des Passus beleuchtet wird, der auf dem BFH-Urteil 12.5.1966, IV 472/60, BStBl III 1966 S. 371 basiert. Danach kann sich ein Händler, der mittels eines elektronischen Kassensystems sämtliche Kassenvorgänge einzeln und detailliert aufzeichnet und speichert, nicht darauf berufen, dass eine Aufzeichnungsverpflichtung unzumutbar ist.

Quelle: nextevolution AG

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