Leitzinserhöhung bereits eingepreist

„Die Anhebung des Leitzinses um 0,25 Prozentpunkte ist erwartet worden und bereits an den Finanzmärkten eingepreist“, so Michael Neumann. „Die Zinsen für Baufinanzierungen zeigen keine größeren Reaktionen auf die Entscheidung der EZB und verlaufen derzeit relativ ruhig seitwärts.“ Der repräsentative Bestzins des bundesweit tätigen Vermittlers für eine 10-jährige Baufinanzierung beträgt aktuell 3,41 Prozent (Stand: 09.05.2023). Vor der geldpolitischen Sitzung der Notenbanker war auch ein doppelt so hoher Zinsschritt für möglich gehalten worden. Dass die EZB nun das Tempo reduziert, mit dem sie die Inflation bekämpft, wertet der Spezialist als notwendige Vorsicht: „In der Gemengelage zwischen hoher Staatsverschuldung einzelner Euro-Länder, drohender Rezession und fragiler Stabilität einiger Banken ist der Handlungsspielraum der EZB derzeit eingeschränkt. Um keine zusätzlichen Unsicherheiten zu provozieren, kann sie die Zinsen nicht weiterhin so schnell wie bislang erhöhen, sondern muss behutsam vorgehen.“

Bauzinsen haben Aufwärtspotenzial

Während in den USA mit den Zinserhöhungen bald Schluss sein könnte, gibt Lagarde unmissverständlich zu verstehen: Europa stehen weitere Zinsschritte bevor, um die Inflation nachhaltig und deutlich zu reduzieren. Allerdings ist die allgemeine Markterwartung, dass es auch hier eine Pause gibt – vermutlich nach zwei weiteren Zinsanhebungen im Juni und Juli. „Für die weitere Entwicklung der Baufinanzierungszinsen ist die entscheidende Frage: Was signalisiert die EZB im Sommer?“, meint Michael Neumann. „Wenn die EZB nach den erwarteten Zinsanhebungen nicht zu einem neutralen Ausblick übergeht, sondern an dem restriktiven Kurs festhalten will, könnte das die Bauzinsen im zweiten Halbjahr noch einmal unter Druck setzen. Denn dieses Szenario findet sich noch nicht im aktuellen Zinsniveau wieder.“ Voraussetzung wäre, dass die Inflation – und vor allem die Kerninflation – nicht deutlich zurückgeht, weiterhin Lohnabschlüsse auf jetzigem Niveau stattfinden und sich die Wirtschaft robust zeigt. „Ich halte es für wahrscheinlich, dass die EZB mehr gegen die Inflation unternehmen muss als momentan erwartet. Deshalb rechne ich längerfristig noch mit einem leicht steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen. Je nach Entwicklung könnte das auch deutlich über der 4-Prozent-Grenze liegen“, so Neumann.

Stärkeres politisches Engagement nötig

Vielerorts sinken die Immobilienpreise und Angebote werden nach unten verhandelt. Aber das bringt keine grundlegende Erleichterung für Immobilieninteressenten: Für viele bleiben die Gesamtkosten zu hoch. Den Grund sieht Michael Neumann weniger im Zinsniveau – das sei in den letzten Jahren künstlich niedrig gehalten worden und jetzt wieder auf dem Weg zur Normalität –, sondern bei den nach wie vor hohen Preisen für die Immobilie selbst sowie den Kaufnebenkosten. „Das Angebot ist zu gering, Anreize fehlen, die Bürokratie ist nach wie vor ein Hemmschuh – und die Förderungen für privaten Immobilienerwerb kann man nur mit gutem Willen als halbherzig bezeichnen“, so Neumann. Er fordert konkrete Maßnahmen für die Wiederbelebung des Neubaus und ein glaubwürdiges Engagement für privates Wohneigentum. „Weder die aktuelle Neubauförderung noch das geplante Programm für Familien lasse ich als ernsthaften Versuch gelten, Menschen beim Kauf einer eigenen Immobilie zu unterstützen. Die Bundesregierung sollte endlich in Sachen Neubau aktiv werden, neuen Wohnraum zum Beispiel durch Umwidmung von Büro- oder Gewerbeflächen schaffen und entschieden die Eigentumsbildung durch Kauf bestehender Immobilien unterstützen: Planungs- und Genehmigungsverfahren verschlanken, Investitionsanreize schaffen und kluge Konzepte für alle Erstkäufer einer selbst genutzten Immobilie vorlegen – beispielsweise in Form eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer“, fordert Dr.-Klein-Vorstand Neumann.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Annuitätendarlehen eignen sich besonders für größere Anschaffungen, da sie Ihnen die Möglichkeit geben, den Betrag in längeren Ratenzahlungsabschnitten zurückzuzahlen. Der Kreditnehmer kann bei dieser Kreditform den Zahlungsplan anpassen und entscheiden, wieviel er jeden Monat zurückzahlt. So kann man flexibel sein und seine Finanzen im Blick behalten.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist eine spezielle Form des Darlehens, bei der die Tilgungsraten über die gesamte Laufzeit gleich bleiben. Dabei setzt sich jede Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Während zu Beginn der Laufzeit der Zinsanteil höher ist als der Tilgungsanteil, verhält es sich am Ende genau umgekehrt.

Welche Vorteile bietet es?

Ein Annuitätendarlehen bietet einige Vorteile im Vergleich zu anderen Arten von Krediten. Zunächst einmal können Sie mit einem Annuitätendarlehen den Geldbetrag auf eine bequeme Art und Weise zurückzahlen. Da Ihre monatliche Rate für die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant bleibt, können Sie Ihren finanziellen Verpflichtungen leichter nachkommen.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie durch ein Annuitätendarlehen Zinserleichterungen erhalten können. Wenn Sie in dem Zeitraum, in dem das Darlehen läuft, mehr als die vereinbarte minimale Rate zurückzahlen möchten, können Sie dies tun und so den Gesamtzinsbetrag senken. Dies bedeutet, dass Sie am Ende weniger zurückzahlen müssen und somit Ihre gesamten Kosten senken.

Darüber hinaus können Annuitätendarlehen auch flexibel gestaltet werden. Viele Anbieter bieten verschiedene Optionen an, sodass Sie die Konditionen des Darlehens an Ihre persönliche Situation anpassen können. So können Sie beispielsweise die Laufzeit des Kredits verlängern oder verkürzen oder vorzeitig Tilgungsratenzahlung leisten.

Es ist daher sinnvoll, ein Annuitätendarlehen in Betracht zu ziehen, insbesondere wenn Sie über stabile Einkommensquellen verfügen und sicherstellen möchten, dass Sie nicht mehr als notwendig für den Kredit zahlen müssen. Mit der Flexibilität der Ratenzahlungsmöglichkeit und der Möglichkeit der Zinserleichterung bietet ein solches Darlehen sowohl Sicherheit als auch Flexibilität bei der Rückzahlung – was es ideal für viele Kreditsuchende macht.

Welche Nachteile gibt es?

Wie bei jeder Finanzierungsmöglichkeit gibt es auch beim Annuitätendarlehen einige Nachteile zu beachten. Einer der größten Nachteile ist die lange Laufzeit des Darlehens, die oft bis zu 30 Jahre betragen kann. Während dieser Zeit muss der Kreditnehmer jeden Monat eine feste Rate zahlen, was sich auf seine finanzielle Flexibilität auswirken kann.

Ein weiterer Nachteil ist die Tatsache, dass der Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit des Darlehens Zinsen zahlen muss. Je nach Höhe des Zinssatzes können diese Kosten erheblich sein und das Gesamtbild des Darlehens verändern.

Zudem ist es wichtig zu beachten, dass ein Annuitätendarlehen in der Regel nicht flexibel ist. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer während der Laufzeit des Darlehens nicht ohne Weiteres Änderungen an den Raten oder dem Tilgungsplan vornehmen kann.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Tatsache, dass ein Annuitätendarlehen in der Regel mit einem höheren Zinssatz verbunden ist als andere Finanzierungsmöglichkeiten wie beispielsweise ein Ratenkredit. Dies liegt daran, dass das Risiko für den Kreditgeber höher ist und er sich daher absichern möchte.

Trotz dieser Nachteile bleibt das Annuitätendarlehen jedoch eine beliebte und sinnvolle Finanzierungsmöglichkeit für viele Menschen. Durch eine sorgfältige Planung und Beratung kann das Darlehen so gestaltet werden, dass es den individuellen Bedürfnissen und Möglichkeiten des Kreditnehmers entspricht.

Wann ist es sinnvoll, ein Annuitätendarlehen aufzunehmen?

Ein Annuitätendarlehen kann eine gute Option sein, wenn Sie eine größere Investition tätigen möchten und über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, das es Ihnen ermöglicht, die monatliche Ratenzahlung aufzubringen. Da die Raten gleich bleiben, können Sie sicher sein, dass Ihr Budget nicht unerwartet belastet wird. Es ist auch einfacher zu planen und zu verwalten als andere Arten von Darlehen, da Sie jeden Monat den gleichen Betrag bezahlen.

Darüber hinaus ist das Annuitätendarlehen in der Regel eine günstige Option, da die Zinsen über den Darlehenszeitraum festgelegt werden. So wissen Sie im Voraus genau, was Sie für das Darlehen bezahlen und können leichter die Kosten kalkulieren.

Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass der Zinssatz auf dem Annuitätendarlehen höher als bei anderen Arten von Darlehen sein kann – insbesondere bei Kreditlinien oder Kreditkartenkrediten. Wenn Sie also mit mehreren verschiedenen Arten von Krediten arbeiten möchten, sollten Sie sich vor dem Abschluss des Annuitätendarlehens über die Zinsbedingungen informieren und prüfen, ob diese für Ihre Bedürfnisse am besten geeignet sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Annuitätendarlehen eine gute Option sein kann, wenn Sie größere Investition tätigen müssen und über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, um die Ratenzahlung zu gestalten. Diese Art des Kredits bietet vor allem den Vorteil der Flexibilität, da die Ratenzahlung jeden Monat gleich bleibt. Allerdings sollte man beachten, dass die Zinsbedingungen höher sein können als bei anderen Arten von Kreditverträgen. Es liegt somit an Ihnen zu prüfen, ob diese Art des Kredits für Ihre Bedürfnisse am besten geeignet ist.

Sind Risiken mit dem Annuitätendarlehen verbunden?

Wie bei jeder Kreditform gibt es auch beim Annuitätendarlehen gewisse Risiken, die man im Auge behalten sollte. Das größte Risiko ist hierbei natürlich die Zinsentwicklung. Da die monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht, kann eine Veränderung des Zinssatzes erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Rate haben.

Steigen die Zinsen während der Laufzeit des Darlehens, erhöht sich entsprechend auch die monatliche Rate. Dies kann für den Kreditnehmer zu einer finanziellen Belastung werden, wenn er nicht genügend Spielraum im Budget hat. Auch eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens kann mitunter teuer werden, da hier oft Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass Sie während der Laufzeit des Darlehens unvorhergesehene Ausgaben haben können. Wenn Sie beispielsweise Ihren Job verlieren oder eine teure Reparatur am Haus ansteht, kann es schwierig werden, die monatlichen Raten weiterhin zu bezahlen.

Wie kann man das Risiko bei einem Annuitätendarlehen minimieren?

Ein Annuitätendarlehen kann eine gute Wahl sein, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten und nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen. Allerdings sollten Sie sich bewusst sein, dass ein solches Darlehen auch Risiken mit sich bringt. Um diese zu minimieren, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten.

Zunächst einmal sollten Sie sicherstellen, dass die monatliche Rate des Darlehens in Ihr Budget passt. Eine zu hohe Belastung kann schnell zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Es ist daher ratsam, im Vorfeld eine realistische Kalkulation Ihrer Einnahmen und Ausgaben durchzuführen.

Des Weiteren sollten Sie darauf achten, dass die Zinsbindung des Darlehens lang genug ist. Eine kurze Zinsbindung kann dazu führen, dass Sie nach Ablauf der Frist mit deutlich höheren Zinsen konfrontiert werden und somit höhere monatliche Raten zahlen müssen.

Auch die Höhe des Tilgungssatzes spielt eine wichtige Rolle. Je höher dieser ist, desto schneller tilgen Sie das Darlehen und desto geringer ist das Risiko einer Überschuldung. Allerdings sollten Sie hierbei auch darauf achten, dass der Tilgungssatz nicht zu hoch gewählt wird und somit Ihre Liquidität einschränkt.

Zusätzlich können Sie durch den Abschluss einer Restschuldversicherung das Risiko eines Zahlungsausfalls minimieren. Diese Versicherung springt im Falle von Arbeitslosigkeit oder Krankheit ein und übernimmt die Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum.

Insgesamt gilt: Ein Annuitätendarlehen kann eine gute Wahl sein, wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten. Allerdings sollten Sie sich bewusst sein, dass es auch Risiken mit sich bringt. Durch eine realistische Kalkulation Ihrer Finanzen und die Beachtung der genannten Punkte können Sie jedoch das Risiko minimieren und sicherstellen, dass das Darlehen für Sie langfristig tragbar ist.

Worauf sollte man beim Abschluss eines Annuitätendarlehens achten?

Bevor Sie sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden, sollten Sie einige wichtige Faktoren berücksichtigen. Zunächst einmal sollten Sie sich über Ihre finanzielle Situation im Klaren sein und eine realistische Vorstellung davon haben, wie viel Geld Sie monatlich für die Tilgung des Darlehens aufbringen können.

Es ist auch wichtig, die verschiedenen Angebote der Banken zu vergleichen und sich nicht nur auf den Zinssatz zu konzentrieren. Achten Sie auch auf eventuelle Gebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen, falls Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchten.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Laufzeit des Darlehens. Je länger die Laufzeit, desto niedriger sind zwar die monatlichen Raten, aber desto höher sind auch die insgesamt zu zahlenden Zinsen. Überlegen Sie daher gut, welche Laufzeit für Ihre finanzielle Situation am besten geeignet ist.

Zusätzlich sollten Sie auch darauf achten, dass das Annuitätendarlehen flexibel genug ist, um sich an Veränderungen Ihrer finanziellen Situation anzupassen. Eine Möglichkeit hierfür ist beispielsweise eine Sondertilgungsoption oder eine Möglichkeit zur Aussetzung der Tilgung bei finanziellen Engpässen.

Insgesamt kann ein Annuitätendarlehen eine gute Wahl sein, wenn Sie langfristig planen und eine stabile Finanzsituation haben. Durch eine sorgfältige Planung und Berücksichtigung der oben genannten Faktoren können Sie sicherstellen, dass das Darlehen für Sie sinnvoll ist und Ihnen langfristig finanzielle Stabilität bietet.

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„Seit Monaten beobachten wir stark schwankende Zinsen. Das wird unserer Einschätzung nach auch in den kommenden Monaten so bleiben“, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG. Die nach wie vor hohe Inflation zwingt die Notenbanken weiterhin zu einer restriktiven Geldpolitik. Das wiederum treibt die Renditen für Staatsanleihen und damit die Zinsen für Baufinanzierungen in die Höhe. „Die Hoffnungen auf ein baldiges Ende der straffen Zinspolitik der amerikanischen Notenbank Fed und der Europäischen Zentralbank EZB könnten sich als verfrüht erweisen“, sagt Mohr. „Genau deshalb ist ein Zinsvergleich für Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer in diesen Tagen so wichtig, da Konditionsveränderungen von den Banken unterschiedlich schnell weitergegeben und eingepreist werden“.

Entschlossene Notenbanken treiben Bauzinsen

Die Fed hatte ihr Zins-Tempo zuletzt gedrosselt und den Leitzins im Februar lediglich um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Ein Ende der Erhöhungen ist nicht in Sicht. Die Europäische Zentralbank EZB, die bei der Straffung der Geldpolitik ohnehin hinterherhinkt, könnte die Zinsen Mitte März derweil abermals um weitere 0,5 Prozentpunkte auf dann 3,5 Prozent nach oben schrauben. „Die Rhetorik der Notenbanker lässt angesichts der Inflationsdaten keine Zweifel an der Entschlossenheit aufkommen. Die Inflation lässt sich nicht so schnell vertreiben wie erwartet und wird Immobilienkaufende im Jahr 2023 weiter beschäftigen“, sagt Mirjam Mohr.

Die nach wie vor angespannte Stimmung schlägt auf den Markt durch. Ende Februar stieg die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen, die neben den Leitzinsen als wichtiger Richtungsweiser fürs Baugeld gelten, mit 2,58 Prozent auf den höchsten Stand seit 2011.

Expertenrat: Das sollte man jetzt beachten

Grundsätzlich gilt: Immobilieninteressentinnen und Immobilieninteressenten sollten ihre Entscheidung für oder gegen Wohneigentum nicht allein vom Zinsumfeld abhängig machen – sondern langfristig agieren. „Wichtiger als die Nachkommastelle beim Darlehen ist eine Gesamtfinanzierung, die zum Leben passt, sowie die Objektqualität“, erklärt Zinsexpertin Mohr. „Daher sind ein Kassensturz und ein frühzeitiges Beratungsgespräch essentiell“.

Gleichzeitig hat sich der Markt in den vergangenen Monaten von einem Verkäufer- hin zu einem Käufermarkt gewandelt. Immobilieninteressentinnen und -interessenten haben heute häufig mehr Angebot als in der Vergangenheit und auch mehr Zeit, sich verschiedene Objekte in Ruhe anzusehen. Das bietet neue Spielräume: „Wir empfehlen unseren Kundinnen und Kunden unbedingt, den Preis zu verhandeln. Ein Argument gegenüber den Verkäuferinnen oder Verkäufern kann zum Beispiel das gestiegene Zinsniveau sein, was eine deutlich höhere monatliche Rate bedeutet. Auch anstehende Sanierungen können als Argument für einen Preisnachlass herangezogen werden“, sagt Mirjam Mohr.

Wer seine finanziellen Möglichkeiten im Detail kennt und ein konkretes Objekt im Auge hat, sollte das aktuelle Zinsumfeld genau im Auge behalten: „Durch die starke Volatilität ergeben sich immer wieder Chancen, Zinsdellen effektiv zu nutzen“, rät Mohr. „Deshalb empfehlen wir unseren Kundinnen und Kunden immer, in einem engen Austausch mit uns zu bleiben, um den perfekt passenden Zins zu finden.“

Quelle: Interhyp Gruppe

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Zinsbindung und Darlehenshöhe gehen weiter zurück

Angesichts des aktuellen Zins- und Immobilienpreisniveaus drehen Kreditnehmer zusehends an verschiedenen Stellschrauben, um monatliche Darlehensraten so finanzierbar wie möglich zu gestalten. Die Zinsbindung ist eine dieser Stellschrauben: Denn kürzere Zinsbindungen kosten in der Regel etwas weniger als lange Laufzeiten. Zum Jahresbeginn fällt die Zinsbindung mit zwölf Jahren und acht Monaten fünf Monate kürzer aus als noch im Dezember. Nichtsdestotrotz spricht dieser Zeitraum immer noch dafür, dass Kreditnehmer auf Finanzierungen setzen, die ihnen den Zins für lange Zeit im Voraus sichern.

Auch geringere Darlehenssummen helfen Kreditnehmern dabei die Finanzierung auf sicheren Beinen zu wissen. Zum Jahresbeginn sinkt die Darlehenssumme von 281.000 Euro im Dezember auf 272.000 Euro. Im Vorjahresvergleich wird der Unterschied noch deutlicher: Im Januar 2022 haben Kreditnehmer noch durchschnittlich 317.000 Euro für ihre Immobilie aufgenommen, 45.000 Euro mehr als aktuell.

Standardrate bleibt auf hohem Niveau

Dass es immer teurer wird, sich Geld von der Bank zu leihen, spiegelt im Januar auch die Standardrate wider. Mit 1.498 Euro ist sie 43 Euro höher als im Dezember, ihren Höchststand erreichte sie jedoch im November vergangenen Jahres mit 1.518 Euro. Berechnet wird die Standardrate für ein Darlehen mit folgenden Eckdaten: 300.000 Euro Kreditsumme, zwei Prozent Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung sowie 80 Prozent Beleihungsauslauf. Zum Vergleich: Noch vor zwei Jahren mussten Immobilienkäufer für ein Darlehen mit gleichen Rahmenbedingungen weniger als die Hälfte zahlen (735 Euro).

Tilgungssatz weiterhin unter zwei Prozent

Wer sich im Januar für den Kauf eines Eigenheims entscheidet, versucht auch auf andere Weise, die monatliche Rate zu drücken. Neben der Zinsbindung können Darlehensnehmer ebenso an der anfänglichen Tilgung für ihre Baufinanzierung schrauben. Diese liegt im Januar bei durchschnittlich 1,95 Prozent. Damit ist die Anfangstilgung ungefähr auf dem Niveau von vor elf Jahren, als sich die Bauzinsen auch über der 3-Prozent-Marke bewegten.

Aufwärtsentwicklung beim Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf, der den fremdfinanzierten Anteil des Immobilienwertes beschreibt, steigt zum Jahresbeginn auf 83 Prozent. Er ist aufgrund von Sicherheitsabschlägen seitens der Kreditinstitute in der Regel nicht identisch mit dem Kaufpreis. Mit dem Anstieg auf 83 Prozent ist der Beleihungsauslauf wieder auf dem Niveau von vor einem Jahr. Im Dezember lag der Beleihungsauslauf mit 81,18 Prozent noch deutlich niedriger.

Zurückhaltung bei Forward-Darlehen

Auf dem Immobilienmarkt geht es zurzeit verhalten zu. Wer zukünftig eine Anschlussfinanzierung braucht, wartet aktuell ab, bevor er sich die jetzigen Zinsen gegen einen Aufschlag sichert: Forward-Darlehen sind momentan verschwindend gering nachgefragt. Ihr Anteil am gesamten Baufinanzierung-Volumen sinkt zum Jahresanfang auf 3,12 Prozent. Leicht höher fällt der Anteil an KfW-Darlehen aus. Mit 4,91 Prozent sind allerdings auch diese im Vergleich zum Dezember (5,24 Prozent) etwas rückläufig.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Leitzins Erhöhung auch im März

Dass EZB-Chefin Christine Lagarde den Leitzins wieder nach oben anpassen würde, wurde im Vorfeld bereits erwartet und auch der Umfang war wenig überraschend. Wohl aber, dass sie zugleich ankündigte, dies im März wiederholen zu wollen – eine derart konkrete Absichtsbekundung ist durchaus unüblich. „Die EZB will mit ihrer Entscheidung und der Kommunikation über zukünftige Pläne alle Zweifel ausräumen, dass sie es mit dem Kampf der Inflation ernst meint“, kommentiert Michael Neumann von Dr. Klein. Die Verpflichtung zu einer weiterhin straffen Geldpolitik soll die Inflationserwartungen und die Lohnentwicklung abbremsen.

Leitzins hoch, Anleiherenditen runter

Nur: die Vehemenz, die suggeriert werden sollte, kam nicht bei den Märkten an. Die Rendite der Bundesanleihe, an dem sich die Zinsen für Baufinanzierungen tendenziell orientieren, gab im Anschluss der EZB-Sitzung nach. „Die Märkte glauben nicht, dass Christine Lagarde ihren Kurs auch nach März noch durchhält“, so Michael Neumann. Zumal die USA bereits ihre Zinsschritte verkleinert haben und US-Notenbank-Chef Powell in Bezug auf die Inflationseinschätzung zuletzt relativ entspannt wirkte. „An den Kapitalmärkten scheint die Erwartung vorzuherrschen, dass sich die Notenbanken in absehbarer Zeit von ihrer restriktiven Geldpolitik verabschieden könnten“, schätzt Neumann. Dass die Baufinanzierungszinsen den aktuellen Renditerückgang nachvollziehen werden, glaubt er allerdings nicht. Es handele sich um einen temporären Ausschlag, und Bauzinsen folgten einem etwas längeren Trend, aber keinen kurzfristigen Bewegungen innerhalb eines einzelnen Tages. Der repräsentative Bestzins bei Dr. Klein für ein 10-jähriges Darlehen bleibt stabil und beträgt aktuell 3,19 Prozent (Stand: 07.02.2023).

Entspannung auf breiter Front – auch bei den Bauzinsen?

Die allgemeine Stimmung scheint vorsichtig optimistisch: Die Furcht vor einer Energiekrise hat sich verflüchtigt, die Inflation scheint auf dem Rückzug, die Börse verzeichnet Gewinne und die Gefahr einer Rezession ist abgeschwächt. Neumann glaubt allerdings nicht, dass es das schon gewesen sein muss mit den deutlichen Leitzinserhöhungen. „Die rückläufigen Inflationsraten täuschen nicht darüber hinweg, dass der Druck hoch bleibt. Wesentliche beständige Inflationsfaktoren, die nicht über die Jahreszeiten schwanken, sind rekordhoch. Ich rechne daher mit einem tendenziell steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen.“ Neumann zufolge mache sich jetzt der so genannte Zweitrundeneffekt bemerkbar: Kosten, die durch höhere Löhne, Rohstoff- oder Energiekosten entstehen, kommen weiterhin beim Verbraucher an – ungeachtet der aktuell etwas gesunkenen Energiepreise. Und dagegen müsse die EZB weiterhin entschieden ankämpfen.

Wann erholt sich der Immobilienmarkt?

Nach dem „Zinsschock“ – dem beispiellos schnellen Anstieg der Bauzinsen im letzten Jahr – ist die Nachfrage nach Immobilien und damit auch nach Baufinanzierungen schlagartig eingebrochen. Laut Michael Neumann hat sich der Markt noch nicht wieder deutlich belebt: „Fakt ist: In der aktuellen Zinssituation bleiben die Bau- und Kaufpreise für viele zu hoch“, so der Dr.-Klein-Vorstand. „Wo Interessenten früher fast bedenkenlos gekauft haben, gehen sie jetzt sehr viel zurückhaltender vor. Gerade bei jungen Leuten ist auch schlicht die finanzielle Grenze erreicht: Die hohen Erwerbsnebenkosten zusammen mit den hohen Anforderungen an Eigenkapital sind für viele nicht realisierbar.“ Ihm zufolge komme aber Bewegung in das Preisgefüge. Auch wenn die Angebotspreise vielerorts noch nicht signifikant runtergingen – bei den tatsächlich gezahlten Preisen seien bereits leichte Rückgänge zu beobachten. Kaufinteressenten sollten genau hinhören: Wie wichtig ist dem Noch-Besitzer ein zügiger Verkauf? „Weil sich abzeichnet, dass die Preise vielerorts tendenziell eher sinken, könnten Preisverhandlungen hier erfolgreich sein“, so Neumann. Er rechnet damit, dass der Immobilienmarkt noch dieses Jahr wieder an Dynamik gewinnt und sich Schritt für Schritt normalisiert.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Wie erwartet hat die amerikanische Notenbank Fed am 1. Februar den Leitzins einen kleinen Schritt um 0,25 Prozentpunkte auf 4,5 bis 4,75 Prozent erhöht. Die Europäische Zentralbank EZB hob die Leitzinsen erwartungsgemäß um weitere 0,5 Prozentpunkte an auf nunmehr 3 Prozent. Zudem bekräftigten insbesondere die europäischen Währungshüter, ihren restriktiven Kurs im laufenden Jahr nach aktuellen Erkenntnissen beizubehalten. Auch weitere Zinserhöhungen im März und im Sommer werden erwartet.

Inflation hat Zenit überschritten – Zinskorridor zwischen 3 bis 4 Prozent bestätigt sich bei Bauzinsen

Das Tempo bei den Zinsschritten und die deutliche Straffung der Geldpolitik hatten im vergangenen Jahr zu einem beispiellosen Zinsanstieg bei Immobiliendarlehen von rund einem Prozent im Januar 2022 auf über vier Prozent im Jahresverlauf geführt. Im Januar 2023 haben die Konditionen von rund 3,9 Prozent auf aktuell 3,6 Prozent etwas nachgegeben.

„Optimistische Anleger könnten angesichts deutlich gestiegener Aktienkurse seit Jahresbeginn und weltweit nachlassender Inflationszahlen hoffen, dass die Zinsen bald wieder sinken“, sagt Mirjam Mohr. „Doch selbst wenn die Inflation ihren Höhepunkt überschritten haben mag: Es wird dauern, bis sich die Preise nach EZB-Vorstellungen wieder stabilisiert haben. Wir sehen unsere Prognose vom Zinskorridor zwischen 3 und 4 Prozent für Bauzinsen aktuell bestätigt.“ So ist die nachlassende Teuerung zuletzt vor allem auf die gesunkenen Energiepreise zurückzuführen. Gleichzeitig sorgen ökologische Nachhaltigkeitsvorgaben und eine zunehmend angestrebte Unabhängigkeit bei Lieferketten zu teureren Produktionsverlagerungen.

Wirtschaft landet sanfter als gedacht

Die Konjunktur verkraftet die gestraffte Geldpolitik trotz geopolitischer Herausforderungen und der Energiekrise bisher besser als erwartet. So hat sich das Wirtschaftsklima zuletzt zwar eingetrübt, eine harte Landung jedoch ist bisher ausgeblieben. Den neusten Daten nach können die Eurozone und Deutschland eine Rezession abwenden.

Die Arbeitslosigkeit verharrt auf einem Rekordtief. Die Wirtschaft profitierte in den vergangenen Wochen sowohl vom bisher milden Winter als auch vom staatlich verordneten Ende des Corona-Lockdowns in China, das positive Impulse für die globale Wirtschaft sendete. Mirjam Mohr: „Nachdem die Notenbanken in der jüngsten Vergangenheit mehrfach betont hatten, dass die Preisstabilität stärker wiegt als die Konjunktur, sollten die neusten Wirtschaftsdaten diesen Kurs vorerst bekräftigen.“

Für Immobilienkaufende hat die Medaille zwei Seiten. Einerseits haben die höheren Zinsen die monatlichen Raten und damit die Finanzierungskosten verteuert. Andererseits können Verkäuferinnen und Verkäufer vielerorts die in den vergangenen Jahren immer ambitionierteren Kaufpreiserwartungen nicht mehr durchsetzen, weil Kaufende genauer auf den Kaufpreis und neuerdings zusätzlich auf den energetischen Zustand der Objekte blicken. Das gilt sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Da aus Sicht eines Kapitalanlegers vielerorts keine exorbitanten Mieterhöhungen durchsetzbar sind und Eigennutzer weniger Fremdkapital erhalten, müssen Verkäufer die Kaufpreise nach unten anpassen. Mirjam Mohr rät Kaufwilligen, die neue Situation für ihre Kaufpreisverhandlungen zu nutzen. Zudem sollten sich Interessenten informieren, welche Kreditsumme sie aktuell stemmen können, welche Unterlagen benötigt werden und welche Kreditgeber ihr Finanzierungsvorhaben am besten begleiten können.

Quelle: Interhyp AG

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Bauzinsen instabil

Hoch, runter, hoch, runter: In den letzten Wochen bewegten sich die Zinsen für Baufinanzierungen im Zickzack-Kurs. Grund für die Schwankungen ist laut Michael Neumann von Dr. Klein die extreme Unsicherheit an den Märkten: „Jede Meldung zur Entwicklung der Inflation, zu Wirtschaftsdaten und zur Strategie der Zentralbanken kann deutliche Zinsbewegungen auslösen.“ So sind in Erwartung der deutlichen Leitzinsanhebung der Europäischen Zentralbank (EZB) im Oktober die Baufinanzierungszinsen zuvor stark nach oben gegangen: Innerhalb von zwei Wochen stiegen sie um rund 0,6 Prozentpunkte. Anschließend machte sich die Erwartung Platz, dass es das erst einmal gewesen sein könnte mit den Mammut-Zinsschritten und als Folge gaben die Zinsen nach. Allerdings nur kurz. Die Ankündigung von EZB-Chefin Christine Lagarde, dass auch zukünftig konsequent gegen die Inflation vorgegangen werden müsse, drehte die Zinskurve wieder nach oben. Zinsdämpfend dagegen wirkt sich die Annahme aus, dass die Inflation in den USA ihren Höhepunkt erreicht haben könnte, sowie rückläufige Preise für Strom und Gas. Aktuell beträgt der repräsentative Bestzins von Dr. Klein 3,52 Prozent (Stand: 21.11.2022). Damit liegt er rund 0,3 Prozentpunkte unter dem Niveau vom Oktober.

Es bleibt noch Luft nach oben

Für die letzten Wochen des Jahres rechnet Michael Neumann nicht mit signifikanten oder nachhaltigen Veränderungen. Aber: „Dass die Bauzinsen im ersten Halbjahr 2023 weiter ansteigen, ist wahrscheinlich“, so seine Prognose. Ihm zufolge wird sich die Inflation in den kommenden Monaten auf hohem Niveau verfestigen und der EZB keinen Anlass geben, Entspannungssignale zu senden. Eher im Gegenteil: „Wenn die EZB mit ihrer Kommunikation den Boden bereitet für deutlichere Zinsschritte als sie heute erwartet werden, dürfte das die Zinsen wieder unter Druck setzen.“ Neumann zufolge nimmt aber das Tempo der Zinserhöhungen vermutlich ab und sehr große Zinsschritte werden seltener.

Unsicherheiten auf Käuferseite

Die derzeitige Zinssituation führt nach Einschätzung von Dr. Klein zu einem erhöhten Beratungsbedarf bei Baufinanzierungen. „Vor allem die erschwerte Leistbarkeit von Immobilien durch das hohe Preisgefüge lässt Kaufwillige ihre Pläne neu berechnen“, berichtet Michael Neumann. „Die Frage ist nicht nur, ob man sich die immer noch teuren Immobilien derzeit leisten kann, sondern ob man das auch möchte.“ Denn auch bei den zu erwartenden Nebenkosten herrsche Unsicherheit. Wohin entwickeln sich die Energiepreise und welche Modernisierungen können in die Finanzierung aufgenommen werden?

Sicherheitsstrategien

Neben diesen Fragen beschäftigt Darlehensnehmer auch die richtige Strategie für größtmögliche Sicherheit in den aktuell unsicheren Zeiten. Für einen langfristig planbaren Zins empfiehlt der Dr.-Klein-Chef längere Zinsbindungen, die aktuell nur geringfügig teurer seien. Mit einem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren bleibt zugleich die nötige Flexibilität gewährleistet. Eine derzeit attraktive Möglichkeit zur Zinssicherung für die zukünftige Anschlussfinanzierung sieht Neumann neben Forward-Darlehen vor allem im Bausparen: „Aktuell bieten einige Bausparkassen noch sehr günstige Konditionen für ein Bauspardarlehen, weil noch nicht alle Anbieter den Zinsanstieg eingepreist haben. Und mit diesem zinsgünstigen Kredit lässt sich ein Teil oder das gesamte bestehende Annuitätendarlehen ablösen.“

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Große Zinsschritte erwartet

Während die Inflation von Monat zu Monat neue Rekordhöhen erreicht – im September waren es knapp 10 Prozent im Euroraum –, wächst der Druck auf die EZB, die Zinsen weiter anzuheben. Und zwar massiv: War der Anstieg um 0,75 Prozentpunkte im September noch ein außergewöhnlich großer Schritt, wird diese Geschwindigkeit mittlerweile fast selbstverständlich vorausgesetzt. Bis Ende des Jahres erwarten Ökonomen einen Leitzins von mindestens 2,5 Prozent, momentan sind es noch 1,25 Prozent. Infolgedessen hat sich das Niveau der Baufinanzierungszinsen ebenfalls weiter nach oben verschoben: Der repräsentative 10-jährige Bestzins bei Dr. Klein beträgt aktuell 3,79 Prozent (Stand: 24.10.2022). „Seit Anfang des Jahres hat sich der Zins mehr als vervierfacht“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Eine so extreme Zinsentwicklung hat es noch nie gegeben. Niemand hat dies vor einem dreiviertel Jahr vorhersehen können, das Tempo hat alle Marktteilnehmer überrascht.“

Wann endet der Zinsanstieg?

Die Notenbänker bewegen sich auf einem schmalen Grat. Einerseits müssen sie den Teuerungen und den Inflationserwartungen entgegenwirken und dafür ihre Geldpolitik deutlich straffen. Andererseits droht bereits jetzt eine europaweite Rezession und ein Anstieg der Zinsen bremst die Wirtschaft zusätzlich. So schwierig Prognosen für Baufinanzierungszinsen zurzeit sind: Ein Ende des Zinsanstiegs sei erst einmal nicht wahrscheinlich, meint Michael Neumann. „Der Peak bei der Inflation steht noch aus, und das EZB-Ziel einer Rate von 2 Prozent droht, in immer weitere Ferne zu rücken“, so die Einschätzung des Experten. „Die EZB muss voraussichtlich auch im nächsten Jahr noch beherzt an der Zinsschraube drehen, und da ist noch nicht alles am Finanzierungsmarkt eingepreist. Das bedeutet: weiter steigende Bauzinsen.“

Zinsen festschreiben: kurz oder lang?

Bei den extrem niedrigen Zinsen bis Ende letzten Jahres war der Ratschlag bei Immobilienfinanzierungen einfach: Die Zinsbindung so lange wie möglich festschreiben und damit lange davon profitieren. Jetzt ist der Zins höher und die Situation komplexer. Ist eine kurze Vertragsbindung sinnvoll, um beispielsweise in fünf Jahren einen dann eventuell gesunkenen Zins nutzen zu können? Diese Variante ist für Michael Neumann riskant: „In einem kurzen Zeitraum ist in der Regel nur wenig getilgt und das Anschlussdarlehen entsprechend hoch. Wer die Wette gegen die Zinsentwicklung verliert, weil der Zins dann höher ist, braucht einen größeren Vermögenshintergrund, um das aufzufangen.“ Er empfiehlt auch jetzt lange Zinsfestschreibungen, selbst wenn die tendenziell etwas teurer sind. „Im Moment sind die Aufschläge für sehr lange Zinsbindungen von 30 Jahren oder mehr relativ gering. Dafür erhält man einen langen Planungshorizont und größere Sicherheit.“ Er empfiehlt, sich verschiedene Varianten ausrechnen zu lassen und auch Volltilgerdarlehen in Betracht zu ziehen. Damit sichert man den jetzigen Zins für die Gesamtlaufzeit des Kredits und schließt jegliches Zinsänderungsrisiko aus.

Immobilienpreise vermehrt verhandelbar

Für Immobilieninteressenten war in den letzten Jahren vor allem das erforderliche Eigenkapital die größte Herausforderung bei der Finanzierung. Jetzt kommen noch die deutlich höheren Monatsraten hinzu. Statt einer Monatsrate von 800 Euro oder 1.000 Euro zahlen Kreditnehmer mittlerweile doppelt so viel. „Durch den niedrigen Zins war Wohneigentum für viele leistbar. Aber diese Phase ist jetzt vorbei“, sagt Vorstand Neumann. Denn die EZB habe den Zins künstlich auf das extrem niedrige Niveau gedrückt – und das wird in dieser Form nicht wiederkommen. Folglich müssten Kaufwillige bei ihren Vorhaben Abstriche machen und sich neu orientieren. Dr. Klein zufolge übt die Zinsentwicklung bereits einen ersten Druck auf die Immobilienpreise aus: „Verkäufer sind vermehrt verhandlungsbereit. Vor allem bei sanierungsbedürftigen Gebäuden mit einer schlechten Energieeffizienz müssen sie Interessenten mittlerweile preislich deutlich entgegenkommen“, so Michael Neumann.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Keine Frage, die Zeiten für angehende Immobilienbesitzer sind turbulent: Zinsanstieg, hohe Preise für Bestandsimmobilien, Materialengpässe auf Baustellen. „Wer in den nächsten Monaten sein Zuhause finanzieren will, sollte seine Schritte dorthin gut planen und frühzeitig an die Finanzierungsberatung denken“, rät Ralf Oberländer.

Schritt 1: Den finanziellen Rahmen abstecken

Der Ausgangspunkt für jegliche Überlegungen rund um den Hausbau oder -kauf ist der Kassensturz. Er gibt den potenziellen Kreditrahmen vor. Regelmäßige Einnahmen wie monatliches Haushaltsnettoeinkommen, Kindergeld oder Nebenverdienste werden den Ausgaben, also Miet- und Mietnebenkosten, Lebenshaltungskosten, sonstigen Kredit- und Leasingraten oder Freizeitaktivitäten, gegenübergestellt. Der Finanzierungsexperte rät: „Die Ausgaben sollten nicht zu knapp kalkuliert werden, um ohne Einschränkungen unvorhergesehene Kosten wie eine Autoreparatur oder eine neue Waschmaschine auffangen zu können.”

Schritt 2: Die Höhe des Eigenkapitals und des Kredits bei der Baufinanzierung kalkulieren

Bei der Baufinanzierung ist das Eigenkapital das A und O. Denn Barvermögen, Ersparnisse, Bausparguthaben, Aktien oder Fonds sind für die Konditionen des Kredits entscheidend. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen. Doch angesichts der aktuellen Preissituation kommen viele Sparer beim Eigenkapital schnell an ihre finanziellen Grenzen. „Wichtig ist, dass mindestens die Nebenkosten durch das Eigenkapital gedeckt sind, sie betragen meist zwischen 10 und 15 Prozent. Als Faustformel sollten aber immer 20 Prozent Eigenkapital veranschlagt werden”, weiß der Finanzexperte.

Schritt 3: Die Zinsbindung sichern

Trotz des jüngsten Zinsanstiegs lohnt sich eine Zinsbindung von etwa 15 bis 20 Jahren. „Einige Darlehensmodelle punkten bei langlaufender Zinsbindung mit überraschend attraktiven Konditionen. Parallel kann auch ein Bausparvertrag helfen, bei einer Anschlussfinanzierung in zehn Jahren keine böse Überraschung erleben zu müssen”, verrät Oberländer. Dieser kann mit in die Baufinanzierung eingebunden werden oder zusätzlich parallel angespart und zur Zinssicherung oder für eine erste Modernisierung genutzt werden. Das mögliche Zinsänderungsrisiko lässt sich mithilfe eines Zinsrechners ermitteln.

Schritt 4: Die richtige Tilgung ansetzen

Die Tilgungsrate, also der Anteil der monatlichen Rate, der die Kreditschuld abbezahlt, wirkt sich direkt auf die Kosten der Baufinanzierung aus: Eine (zu) niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit des Kredits, der dadurch teurer wird. Eine (zu) hohe Tilgung engt das verfügbare monatliche Einkommen stark ein, sodass bei unvorhergesehen Ausgaben schnell finanzielle Probleme entstehen können. Schwäbisch Hall-Experte Oberländer rät: „Zwei bis drei Prozent Tilgung im Jahr sind sinnvoll. Zusätzliche Flexibilität schaffen vertraglich vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten. Kann man die nutzen, spart man Kreditkosten. Geht das finanziell nicht, bleibt ausreichend Spielraum für das tägliche Leben.“ Bei vielen Banken – so wie Schwäbisch Hall – ist es möglich, während der Kreditlaufzeit den Tilgungssatz zu wechseln. So ist man nochmals flexibler. Mittlerweile besteht bei manchen Banken auch die Möglichkeit, dass man 1 % Tilgung wählen kann. Damit kann man die Rate am Anfang niedrig halten. Später sollte man diese Lücke aber unbedingt mit höheren Sondertilgungen, beispielsweise durch eine Lebensversicherung oder Erbschaft wieder ausgleichen, damit das Darlehen spätestens beim Eintritt in den Ruhestand zurückgezahlt ist.

Schritt 5: Staatliche Förderungen bei der Baufinanzierung nutzen

Künftige Immobilienbesitzer können bei der Baufinanzierung auf die finanzielle Unterstützung von insgesamt rund 2.000 Förderprogrammen bauen: Neben der bundesweiten Eigenheimrente und den KfW-Zuschüssen gibt es zahlreiche Förderungen von Ländern und Kommunen. „Welche Zulagen wo und für wen drin sind, weiß der Förderrechner – oder der Finanzberater vor Ort”, so Oberländer.

Darüber hinaus können Eigenleistungen mit Unterstützung von Familie oder Freunden helfen, die Baukosten zu begrenzen. Auch zusätzliche Sicherheiten wie eine Bürgschaft beispielsweise der Eltern oder die Abtretung einer Lebensversicherung können potenziellen Häuslebauern den Weg zu günstigeren Zinsen ebnen.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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Niedrigere Tilgungen, bessere Beleihungsausläufe

Alles neu macht der Mai? Bei Baufinanzierungen gilt das nur bedingt, sie verteuern sich weiter. Das wiederum hat aber Einfluss auf die Art und Weise, wie Kreditnehmer ihre Finanzierung aufstellen. Der durchschnittliche Tilgungssatz, mit dem Erst- und Anschlussfinanzierer in ihre Finanzierung starten, sinkt im Mai auf 2,36 Prozent und ist damit so niedrig wie seit Anfang 2014 nicht mehr. Der Tilgungssatz ist eine Schraube, an der man drehen kann, um die monatliche Rate zu reduzieren – allerdings ist hier Vorsicht geboten: Denn je niedriger die Tilgung ist, desto länger dauert es, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Grundsätzlich gilt: Die anfängliche Tilgung sollte zwischen zwei und drei Prozent betragen – und je höher, desto besser.

Der Beleihungsauslauf sinkt auf 79,83 Prozent. Der Beleihungsauslauf ist der fremdfinanzierte Teil am Beleihungswert der Immobilie. Dieser ist aufgrund von Sicherheitsabschlägen seitens der Bank nicht identisch mit dem Kaufpreis. Je niedriger der Beleihungswert ist, desto mehr Eigenkapital steckt in der Finanzierung der Immobilie – und desto günstiger ist der Zinssatz, den Banken anbieten. Es lohnt sich daher, auch im familiären Umfeld nach Unterstützung zu fragen – zum Beispiel in Form eins privaten Darlehens oder eines vorzeitigen Erbes. So können Darlehensnehmer die Konditionen ihrer Finanzierung verbessern.

Hohe Standardrate, kleinere Darlehenssummen

Wie teuer es geworden ist, sich Geld von der Bank zu leihen, zeigt die Standardrate. Sie macht Zinsänderungen vergleichbar anhand einer Musterfinanzierung eines Darlehens über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung. Im Mai steigt sie auf 1.190 Euro. Zum Vergleich: Vor einem Jahr waren es noch 793 Euro.

Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Darlehenssumme. Darlehensnehmer leihen sich derweil weniger Geld von der Bank, durchschnittlich 296.000 Euro. Vor einem Jahr waren es noch 303.000 Euro. Viele Käufer machen aufgrund des höheren Zinsniveaus mittlerweile Abstriche in Bezug auf die Lage oder auch die Größe der Immobilie, da höhere Zinsen die Finanzierung großer Kreditsummen erschweren.

Kürzere Zinsbindungen, Nachfrage nach Forward-Darlehen geht leicht zurück

Im Mai sichern sich Erst- und Anschlussfinanzierer die Zinsen für durchschnittlich 13 Jahre und rund vier Monate. Seit Beginn des Jahres ist die durchschnittliche Zinsbindung leicht gesunken, aktuell ist sie jedoch gleichauf mit dem Mittel des Vorjahres. Gegen einen Zinsaufschlag können sich Darlehensnehmer eine lange Zinsgarantie und damit Sicherheit und Planbarkeit erkaufen. Verpflichtet sind sie aber grundsätzlich nicht, die Zinsbindung auszuschöpfen. Denn nach zehn Jahren können sie von ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und den Kredit bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung kündigen.

Forward-Darlehen sind im Mai zwar weiterhin gefragt und machen mit knapp acht Prozent immer noch einen deutlich größeren Anteil aus als noch vor einem Jahr (6,33 Prozent). Das Hoch vom Jahresanfang scheint jedoch vorerst überwunden zu sein. Mit einem Forward-Darlehen können sich Immobilienbesitzer, deren reguläre Anschlussfinanzierung noch nicht möglich ist, das aktuelle Zinsniveau bis zu fünf Jahre im Voraus festschreiben. Je nach Bank wird dafür ein Zinsaufschlag von 0,015 bis 0,02 Prozentpunkten pro Monat fällig.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Darlehen werden teurer, Nachfrage nach Forward-Darlehen wächst

Da ist Bewegung in den Zinsen – das spüren vor allem diejenigen, die gerade ihre Baufinanzierung unter Dach und Fach bringen. Zwar ist das aktuelle Zinsniveau im historischen Vergleich immer noch sehr niedrig. Nichtsdestotrotz macht sich der Anstieg im Portemonnaie bemerkbar. Das verdeutlicht die Standardrate, die anhand einer Musterrechnung mit den Parametern 150.000 Euro Darlehenssumme, zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf die monatliche Belastung veranschaulicht. Im Januar steigt sie auf 414 Euro und ist damit so hoch wie seit zweieinhalb Jahren nicht mehr. Vor einem Jahr lag sie noch bei 368 Euro.

Die Richtung zeichnet sich ab: Günstiger wird es wohl erst einmal nicht mehr. Das erkennen auch Eigenheimbesitzer, deren Anschlussfinanzierung in weiterer ansteht: Sie schließen vermehrt Forward-Darlehen ab, um sich die aktuellen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern. Der Anteil steigt innerhalb eines Monats auf sieben Prozent. Im Vormonat waren es noch 5,67 Prozent. Darlehensnehmer erkaufen sich damit ein Stück Sicherheit: Banken berechnen zwar Zinsaufschläge für Forward-Darlehen, Kreditnehmer sind so jedoch gegen steigende Zinsen abgesichert.

Darlehenssummen geringer als im Vormonat, Beleihungsauslauf sinkt

Die durchschnittliche Darlehenshöhe ist in 2021 fast kontinuierlich angestiegen. Im Januar hingegen leihen sich Darlehensnehmer rund 2.000 Euro weniger von der Bank als noch im Dezember, im Schnitt 317.000 Euro. Auf eine Trendwende deutet der Rückgang jedoch nicht hin – gerade im Monatsvergleich sind Schwankungen üblich und im Jahresvergleich zeigt die durchschnittliche Darlehenshöhe ein Plus von 20.000 Euro.

Der Beleihungsauslauf sinkt. Im Januar liegt er bei durchschnittlich 83,04 Prozent und ist damit so niedrig wie seit Anfang 2020 nicht mehr, vor einem Jahr waren es noch 84,42 Prozent. Je kleiner der Wert ist, desto mehr Eigenkapital ist im Spiel, denn der Beleihungsauslauf ist der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie. Trotz steigender Immobilienpreise, und damit einhergehend auch steigender Kaufnebenkosten, bringen Darlehensnehmer also große Summen Eigenkapital in ihre Finanzierung ein.

Zinsbindung nimmt zu, Tilgung stabil

Das Sicherheitsbedürfnis deutscher Immobilienkäufer zeichnet sich nicht nur beim wachsenden Anteil der Forward-Darlehen ab, auch die durchschnittliche Zinsbindung nimmt im Januar weiter zu. Vor einem Jahr sicherten sich Darlehensnehmer den Zinssatz für durchschnittlich 13 Jahre und vier Monate, im Januar 2022 sind es 13 Jahre und knapp neun Monate. Auch mit einer langen Zinsbindung bleiben Darlehensnehmer flexibel – durch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht kann jeder nach zehn Jahren den Vertrag kündigen und umschulden.

Der durchschnittliche Tilgungssatz, mit dem Käufer in ihre Finanzierung starten, liegt im Januar bei 2,68 Prozent und damit weiterhin im empfohlenen Bereich zwischen zwei und drei Prozent. Seit Anfang 2021 war dieser kontinuierlich gesunken, im Dezember waren es noch 2,65 Prozent. Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung, desto früher ist der Kredit zurückgezahlt. Gleichzeitig steigt jedoch auch die Rate, was zu einer höheren monatlichen Belastung führt.

Der Anteil der KfW-Darlehen sinkt im Januar leicht ab auf 4,47 Prozent, im Dezember waren es noch 4,68 Prozent. Wie der plötzliche Stopp der Förderprogramme für energieeffiziente Immobilien sich auf den Anteil an den Darlehensarten auswirken wird, bleibt abzuwarten.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Durchschnittlich nehmen Darlehensnehmer im April 248.000 Euro auf, um ihre Immobilie zu finanzieren – im zweiten Monat in Folge ein Plus von 5.000 Euro. Damit steigt die Kreditsumme erneut auf ein Allzeithoch. Möglich wird das für viele unter anderem durch die extrem niedrigen Zinsen, die sich in der Standardrate widerspiegeln. Die Rate wird für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf errechnet. Im April sinkt sie auf einen fast historischen Tiefstwert: Mit 426 Euro liegt sie nur rund 1,7 Prozent oder 7 Euro über dem Allzeittief im Oktober 2016.

Viel Eigenkapital, Beleihungsauslauf steigt leicht

Trotz der hohen Darlehen bringen Immobilienkäufer und Hausbauer immer noch viel Eigenkapital in die Finanzierung ein: 16,19 Prozent des Kaufpreises, zusätzlich zu den Erwerbsnebenkosten. Im Umkehrschluss bedeutet das einen Beleihungsauslauf von 83,81 Prozent – 0,46 Prozentpunkte mehr als im Vormonat.

Daten sprechen für stabile Finanzierungen

Immobilienkäufer nutzen die sehr guten Baufinanzierungs-Konditionen sowohl für eine hohe Anfangstilgung als auch für eine lange Zinsbindung. Die anfängliche Tilgung nimmt im Vergleich zum März leicht zu (plus 0,03 Prozentpunkte) und erreicht mit 2,83 Prozent wieder das hohe Niveau von Februar. Die durchschnittliche Zinsbindung beläuft sich auf 13 Jahre und 10 Monate. Das sind vier Monate weniger als im März, der Zeitraum ist aber immer noch lang. Zum Vergleich: Im gesamten Jahr 2017 lagen die durchschnittliche Zinsbindung darunter.

Beides – eine hohe Tilgung und eine lange Zinsbindung – hilft Darlehensnehmern, ihre Kredite zügig und sicher abzubezahlen: Durch die hohe Tilgung reduzieren sie schnell ihre Verbindlichkeiten gegenüber der Bank. Die Zinsbindung schafft Planungssicherheit und sorgt darüber hinaus dafür, dass schon ein relativ großer Anteil des Darlehens abbezahlt ist, bevor die Anschlussfinanzierung ansteht. Weil dann nur noch ein geringerer Betrag aufgenommen werden muss, fallen die Konditionen für den Anschluss günstiger aus.

Kaum Interesse an Forward-Darlehen

Die günstigen Zinsen bewegen Immobilienkäufer derzeit nicht dazu, sie gegen einen Aufschlag für die Zukunft zu sichern: Das Interesse an Forward-Darlehen ist so gering wie nie. Gerade einmal sieben von 100 Euro der Baufinanzierungen im April entfallen auf diese Darlehensart, ein neuer Tiefstwert. Reguläre Annuitätendarlehen dagegen bleiben beliebt: Ihr Anteil beträgt 83,89 Prozent – 0,88 Prozentpunkte mehr als im Vormonat.

Auch die KfW-Darlehen spielen wieder eine größere Rolle. Bewegten sie sich von Mai letzten Jahres bis einschließlich Januar noch unter vier Prozent, liegt ihr Anteil seitdem darüber und klettert im April auf 4,73 Prozent – ein Plus acht Prozent gegenüber März.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Mit nur zirka 45 Prozent ist die Eigenheimquote in Deutschland aber extrem niedrig: In 25 europäischen Ländern leben mehr Eigentümer. Warum das so ist? Michael Neumann macht unter anderem das geringe Angebot und die hohen Erwerbsnebenkosten von zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises verantwortlich. Aber er trifft auch immer wieder auf unzutreffende Annahmen, die Mieter davon abhalten, ihren Immobilienwunsch in die Realität umzusetzen.

Vorbehalt 1: Steigende Bauzinsen machen Immobilienerwerb unerschwinglich

Ein verbreiteter Vorbehalt ist: Die besten Zeiten für eine Baufinanzierung sind vorbei – die Immobilienpreise haben schon extreme Höhen erreicht und nun steigen auch noch die Zinsen. Jetzt kann ich mir die eigene Wohnung oder ein Haus vollends abschminken.

Michael Neumann kommentiert: „Tatsächlich gehe auch ich davon aus, dass wir im Verlauf des Jahres 2019 steigende Zinsen sehen werden. Aber: Das Aufwärtspotenzial ist durchaus limitiert, weil die EZB weiterhin aktiv in den Markt eingreift und versucht, den Zinsanstieg möglichst moderat und langsam zu gestalten. Das heißt, dass die Zinsen nicht stark oder sprunghaft steigen werden und auf einem historisch gesehen günstigen Niveau bleiben werden. In jedem Fall rate ich dazu, sich unverbindlich verschiedene Szenarien durchrechnen zu lassen und einfach einmal mehrere Angebote einzuholen. Oft lässt sich mehr finanzieren als zunächst möglich scheint.“

Vorbehalt 2: Nicht genug Eigenkapital für ein Darlehen

Viele Interessenten schrecken auch mit diesem Argument vor einem Immobilienkauf zurück: Überall heißt es, ich solle die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen und zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises. Das kann ich nicht aufbringen und deshalb kommt eine Baufinanzierung für mich nicht infrage.

Michael Neumann kommentiert: „Die Befürchtung, nicht genug Eigenkapital einbringen zu können, ist tatsächlich der häufigste Grund für Mieter, nicht zu kaufen oder zu bauen. Immer noch geistern die berühmten 20 Prozent des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten – zwischen 10 und 15 Prozent – durchs Land. Das ist aus meiner Sicht historisch bedingt. Heutzutage gibt es ein breites Angebot an Darlehensgebern am Markt, die den Kaufpreis vollständig finanzieren. Immer natürlich unter der Voraussetzung, dass die entsprechende Bonität dahintersteht. Wenn die künftigen Eigenheimbesitzer über ein gutes Einkommen verfügen und sich die monatliche Rate problemlos leisten können, spricht nichts dagegen, den Kaufpreis – exklusive Nebenkosten wie Courtage Grunderwerbsteuer und Notar – komplett zu finanzieren.“

Vorbehalt 3: 100-Prozent-Finanzierungen sind unsicher und zu teuer

Eine weit verbreitete Annahme ist auch: Wenn ich wenig oder kein Eigenkapital habe, wird meine Finanzierung unsicher und so teuer, dass ich sie mir nicht mehr leisten kann.

Michael Neumann kommentiert: „Wenn ich als Kunde hundert Prozent vom Kaufpreis finanzieren möchte, muss ich tatsächlich mit höheren Zinsen rechnen, als wenn ich 20 Prozent Eigenkapital einbringe. Denn: Sollte ich das Darlehen nicht mehr bedienen können, muss die Bank die Immobilie zwangsverwerten. Das Risiko, dann nicht den gesamten Darlehensbetrag zurückzubekommen, preist sie in den Zins ein. Das bedeutet aber nicht, dass die Zinsen deswegen in unbezahlbare Höhen schnellen – auch hier ist der Vergleich verschiedener Anbieter sinnvoll. Abgesehen von der Zinsdifferenz ist es für den Darlehensnehmer unerheblich, ob er 80 oder 100 Prozent vom Kaufpreis finanzieren möchte. Solange er die Darlehensraten bedienen kann und das Haushaltseinkommen ohne Probleme reicht, ist die Finanzierung sicher.“

Vorbehalt 4: Keine Zeit für Vergleiche

Wer zuerst kommt, wohnt zuerst: Gerade in beliebten Gegenden hat der Käufer oft nur sehr wenig Zeit, die Finanzierung auf die Beine zu stellen. Viele denken: Ich möchte die Immobilie unbedingt haben und es muss jetzt richtig schnell gehen. Deswegen habe ich keine Zeit, verschiedene Angebote zu vergleichen.

Michael Neumann kommentiert: „Bei Zeitdruck ist ein Vergleich umso wichtiger! Denn nicht jede Bank kann einen straffen Zeitplan einhalten. Und unter denen, die sehr kurzfristig Finanzierungszusagen machen können, gibt es zum Teil deutliche Preisunterschiede. Hier helfen ungebundene Vermittler, die aus einem breiten Angebot mehrerer hundert Banken wählen können und dank ihrer guten Kontakte genau wissen, wer für den speziellen Fall infrage kommt – also welcher Bankpartner sehr schnell reagiert und dazu auch noch gute Konditionen hat.“

Vorbehalt 5: Auf die Anschlussfinanzierung muss man warten – das wird teuer

Die erste Finanzierung wurde vor einigen Jahren abgeschlossen und bis zur Anschlussfinanzierung dauert es noch längere Zeit – in dieser Situation legen viele Eigentümer die Hände in den Schoß und warten. Ihre Annahme: Bis zu meiner Anschlussfinanzierung kann ich nur tatenlos zusehen, wie die Zinsen steigen und steigen.

Michael Neumann kommentiert: „Wer bereits ein Eigenheim besitzt, hat Vorteile gegenüber Erstfinanzierern. Er hat ein großes Zeitfenster, um den Vertrag abzuschließen. Mit dem Forward-Darlehen kann er sich die Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Damit hat er aber auch die Qual der Wahl: Wann ist der richtige Zeitpunkt? Hier gibt es zwei verschiedene Vorgehensweisen: Der sehr marktaffine Darlehensnehmer, der täglich die Zinsentwicklung anschaut, kann schon einmal alle Unterlagen griffbereit zusammenstellen. So passt er dann den für sich richtigen Zeitpunkt ab. Für jemanden, der sich lieber unkomplizierter die jetzt niedrigen Zinsen langfristig sichern will, ohne auf die letzte Kommastelle zu achten, der kann das einfach heute tun. Und schläft dann vielleicht etwas ruhiger.“

Fazit: Profis fragen

Das sind nur einige von vielen zum Teil irrigen Meinungen, Annahmen und Mythen rund um die Baufinanzierung. Die ist aber auch vielschichtig: Einerseits lassen sich die einzelnen Bestandteile wie Tilgungssatz, Zinsbindung und Eigenkapital auf den persönlichen Bedarf anpassen, andererseits haben sie Einfluss auf den individuellen Zinssatz. Michael Neumann räumt ein: „Es ist für den Kunden in der Tat sehr schwer, diese ganzen Stellschrauben im Blick zu haben.“ Seine Empfehlung ist daher, sich professionelle Beratung zu suchen und idealerweise nicht zu einem Anbieter zu gehen, der nur ein Produkt im Angebot hat. „Ein Vermittler verfügt über ein sehr breites Produktspektrum und greift auf viele Banken zurück. Er nimmt sich die Zeit, um passgenau ein Angebot für den individuellen Kundenbedarf zu ermitteln“, so Neumann. „Und er kann gezielt an den Stellschrauben drehen, um den Zins zu optimieren – immer natürlich vor dem Hintergrund der individuellen Liquiditätssituation.“

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Auch wenn man sich hier vorweg mit der monatlichen Kredithöhe, der Gesamtbelastung und auch der Frage beschäftigt, wie hoch der effektive Jahreszinssatz ausfällt, so sollte man sich auch mit sich selbst befassen. Denn die aktuelle Situation und etwaige Zukunftspläne dürfen keinesfalls außer Acht gelassen werden. Aufgrund der Tatsache, dass sich eine Finanzierung auch über mehrere Jahrzehnte erstrecken kann, sollte man nicht das erstbeste Angebot wahrnehmen, sondern im Vorfeld auch einen Kreditvergleich durchführen.

22 Jahre: 5.000 Euro und viele offene Fragen – warum man mit dem Kauf eines Eigenheims noch warten sollte

Will ein 22 Jahre alter Berufseinsteiger, der einen Bachelor-Abschluss hat, ein Haus oder eine Wohnung kaufen, die selbst genutzt werden soll, stellt sich natürlich die Frage, ob er nicht warten sollte, wenn am Tagesgeldkonto gerade einmal 5.000 Euro sind. In jungen Jahren ist es nämlich wichtig, sich zuerst mit dem Ansparen von Eigenkapital zu befassen. Wer pro Monat 300 bis 400 Euro zur Seite legt, kann nach ein paar Jahren einen durchaus interessanten Eigenkapitalanteil vorweisen.  Zudem geht es auch um die Frage, wie die Zukunft des 22-Jährigen aussehen wird: Soll das Studium fortgesetzt werden, plant man einen Auslandsaufenthalt oder plant man schon eine Familie? Vor allem dann, wenn man mitunter das Studium fortsetzt und am Ende mehr Geld verdient, sollte man mit dem Immobilienkauf warten.

Anfang 30: Hoher Eigenkapitalanteil garantiert attraktive Konditionen

Ein Paar, nicht verheiratet und Anfang 30, das ein gemeinsames Kind hat und ein gemeinsam 4.000 Euro verdient, interessiert sich für ein Baugrundstück für rund 150.000 Euro; der Hausbau soll maximal 300.000 Euro kosten. Der Eigenkapitalanteil beträgt 100.000 Euro. Berücksichtigt man die Kaufnebenkosten, die rund 10 Prozent ausmachen, so kostet das Gesamtprojekt um die 500.000 Euro. Das heißt, das Eigenkapital beträgt 20 Prozent. Eine ausgesprochen gute Quote, wenn man von Seiten der Bank ein attraktives Kreditangebot wünscht. Empfehlenswert ist an dieser Stelle etwa ein mit dem KfW-Förderdarlehen in Verbindung stehendes Annuitätendarlehen. Aufgrund der Tatsache, dass der Leitzinssatz so niedrig wie noch nie ist – derzeit beträgt der Zinssatz 0,0 Prozent – sollte versucht werden, eine lange Zinsbindung abzuschließen.

Mitte 40: Die Wette gegen die Zinsentwicklung

Anders hingegen, wenn es sich um ein Ehepaar handelt, das bereits Mitte 40 ist, zwei Kinder hat und eine vor sieben Jahren aufgenommene Baufinanzierung bedient. Lag der Nettodarlehensbetrag zu Beginn bei 350.000 Euro und hat man sich für eine zehnjährige Zinsbindung entschieden, so stellt sich drei Jahre vor Ablauf die Frage, welche Finanzierung in weiterer Folge aufgenommen werden soll. Eine interessante Möglichkeit stellt hier das Forward-Darlehen dar – dabei geht es um die Wette gegen eine mögliche Zinsentwicklung. Ist das Paar der Meinung, die Zinsen werden in drei Jahren höher als der jetzt vereinbarte Zinssatz sein, gehen sie als Sieger vom Platz. Das ist, bezugnehmend auf den aktuellen Zinssatz und der irgendwann einmal endenden Niedrigzinspolitik, ein nachvollziehbarer Schritt.

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Lage, Lage, Lage: unverrückbarer Wertfaktor

Es gibt verschiedene Faktoren, die sich auf den Wert eines Hauses oder einer Immobilie auswirken. Der wichtigste, wenn auch offensichtlichste, ist die Lage. „Wo sich eine Immobilie befindet – ob im Zentrum einer Stadt oder auf dem Land – ist nicht veränderbar“, sagt Oliver Meister, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Buchholz. Zudem ist die Lage einer der wertstabilsten Faktoren. Generell gilt: je städtischer, desto teurer. So kostete ein Eigenheim mit 150 qm Wohnfläche in Hamburg Ende 2017 im Mittel knapp 520.000 Euro, in eher ländlichen Regionen, wie im Flächenland Sachsen-Anhalt, zahlten Käufer für ein Haus gleicher Größe nur etwa 215.000 Euro (Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise).

Alter vor Schönheit? Bestehende Immobilie vs. Neubau

Natürlich gibt es darüber hinaus weitere Parameter, die Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass ein freistehendes Einfamilienhaus wertvoller ist als ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung in jeweils gleicher Lage. „Man muss immer die Immobilie als Ganzes betrachten“, weiß Oliver Meister. „Denn auch die Grundstücksgröße, Zimmeraufteilung, die Ausstattung, der Modernisierungsstand und nicht zuletzt die Energieeffizienz sind ausschlaggebend für die Bewertung.“

Ein Neubau, der gerade fertiggestellt wurde, hat einen höheren Wert als ein sanierungsbedürftiges, 40 Jahre altes Objekt. So weit, so klar. Aber worauf muss ich als Käufer konkret achten? „Zum Beispiel darauf, ob es neue Leitungen gibt, ob das Dach frisch gedeckt wurde, aus welchem Jahr die Fenster oder die Heizung stammen“, führt Meister aus. „Wer im ganzen Haus elektrische Leitungen verlegen muss, kann schnell mehr als 10.000 Euro investieren. Ganz klar, dass sich das im Kaufpreis niederschlagen muss.“

Schwarz auf weiß: der Marktwert

Der Markt- oder Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung ist der Preis, der sich aktuell realistisch erzielen ließe. Er ist demnach auch Angebot und Nachfrage ausgesetzt. „Derzeit finden Käufer in den meisten Regionen Deutschlands einen Nachfragemarkt vor. Das heißt, es gibt weniger Immobilien als gebraucht werden. Das liegt unter anderem an den niedrigen Zinsen. Damit geht einher, dass Baudarlehen günstig und Anlagealternativen zu Immobilien rar und unattraktiv sind. Insofern beobachten wir seit mehreren Jahren, dass die Preise – gerade in Metropolregionen – immer weiter steigen. Trotzdem rate ich meinen Kunden, nichts zu überstürzen. Wichtig ist zunächst, die richtige Immobilie zum richtigen Preis zu finden“, fährt Oliver Meister fort.

Auf Nummer sicher: Schätzung durch Gutachter

Wer am Wert der Immobilie zweifelt, sollte einen Gutachter zu Rate ziehen. Dies gilt insbesondere für Objekte, die älter als 30 Jahre sind. Er geht gemeinsam mit dem Interessenten durchs Haus oder die Wohnung und prüft auf Mängel und die Substanz. Wichtig: Interessenten müssen dem Verkäufer mitteilen, wenn sie einen Gutachter zur Besichtigung mitbringen. Zudem stellt auch der vom Gutachter ermittelte Wert immer nur eine Schätzung dar. Entsprechend kann das Ergebnis von Gutachter zu Gutachter schwanken.

Gute Kenntnis der Region hilft bei der Preisschätzung

Finanzierungsberater kennen die Region und die dort üblichen Preise sehr gut. Im Gespräch mit dem Immobilieninteressenten kann der Spezialist für Baufinanzierung eine grobe Schätzung vornehmen, ob der aufgerufene Preis angemessen und realistisch ist. Je mehr Informationen dafür zur Verfügung stehen, umso besser. „Ich rate meinen Kunden deshalb immer, mindestens das Exposé mitzubringen. Zusätzliche Unterlagen wie Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Flurkarte sind dabei sehr hilfreich“, sagt Oliver Meister. „Zudem stehen uns mehrere Instrumente zur Verfügung, um den Preis noch genauer zu bestimmen.“

Beleihungswert – der Wert, der sich auf die Baufinanzierung auswirkt

Richtig wichtig wird der Wert einer Immobilie, wenn es um die Finanzierung geht. Denn Banken interessieren sich für den realistischen Wert der Immobilie. Daher werden Immobilienkäufer, die einen Kredit benötigen, mit dem Begriff Beleihungswert konfrontiert. Die Bank ermittelt damit den Preis, der sich für die Immobilie über einen langen Zeitraum erzielen lässt. Denn die Immobilie dient der finanzierenden Bank gleichzeitig als Sicherheit, wenn der Kreditnehmer die Rate nicht mehr bezahlen kann. Vom aktuellen Wert des Hauses oder der Wohnung wird ein Risikoabschlag abgezogen. Meistens beträgt der Beleihungswert deshalb zwischen 70 und 90 Prozent des Verkehrswertes. Die Banken berechnen den Beleihungswert auf verschiedenen Wegen. Entweder durch das Sach-, Vergleichs- oder das Ertragswertverfahren.

Exkurs: Verfahren zur Wertermittlung: Sach-, Vergleichs- und Ertragswert

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Bei privat genutzten Objekten wird oft das sogenannte Sachwertverfahren eingesetzt. Der Sachwert berücksichtigt die Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten einer Immobilie. Er besteht aus drei Komponenten: dem Bodenrichtwert als Grundlage für die Berechnung des Grundstückwertes, den Bau- bzw. Herstellungskosten für das Haus selbst sowie für die Außenanlagen wie Carport, Garten und Co. Den Vergleichswert erhält, wer Objekte in unmittelbarer Nachbarschaft und mit vergleichbarer Ausstattung sucht und den Preis davon in Erfahrung bringt. Dieses Verfahren ist oft recht ungenau. Häusern oder Wohnungen, die vermietet oder verpachtet werden, liegt ein anderes Verfahren zur Wertermittlung zugrunde, der sogenannte Ertragswert. Dieser legt den Bodenwert und die zu erwartenden Mieteinnahmen zugrunde.

Auf die richtige Mischung kommt es an: Kreditsumme und Eigenmittel

Der Beleihungswert entscheidet zu einem großen Teil, bis zu welcher Darlehenssumme die Immobilie maximal finanziert werden kann. In diesem Zusammenhang kommt das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert ins Spiel: der sogenannte Beleihungsauslauf. Das ist der Teil am Objektwert, der fremdfinanziert wird. Je höher dieser Wert ist, desto risikoreicher ist die Finanzierung. Im Durchschnitt beträgt er in Deutschland gut 82 Prozent (Stand: August 2018; Quelle: Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung).

Ein Rechenbeispiel für den Beleihungsauslauf:

Kreditsumme 240.000 Euro / Beleihungswert 300.000 Euro = 0,8.
Daraus ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 80 Prozent.

„Generell lässt sich festhalten: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto sicherer ist die Finanzierung und desto günstiger der Zins“, sagt Oliver Meister. „Zum Eigenkapital zählen Rücklagen auf Tagesgeld- und Festgeldkonten, Bausparverträge, Lebensversicherungen oder schuldenfreie Grundstücke und Immobilien. Aber auch bestimmte KfW-Kredite werden als Eigenmittel angerechnet“, weiß Oliver Meister.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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1. Verdienstausfall: Durch den plötzlichen Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Krankheit, die das Ausüben des Berufs unmöglich macht, fallen Einnahmen schnell deutlich niedriger aus, als geplant. Verringert sich das Einkommen beispielsweise durch einen Jobwechsel, lässt sich die Rate für ein Darlehen den neuen Umständen flexibel anpassen und die Laufzeit verlängern. Für solche Wechselfälle des Lebens benötigen Bauherren eine Baufinanzierung mit Tilgungssatzwechsel.

2. Größere Reparaturen: Irgendwann kommt die Zeit, in der Reparaturen an der Immobilie unvermeidbar werden. Für diesen Fall sollten Hausbesitzer finanziell vorsorgen. „Ein Bausparvertrag kann schon ab Beginn der Finanzierung für früher oder später anfallende Reparaturen mit kleinen Beträgen bespart werden und sichert ein zinsgünstiges Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke“, weiß der Schwäbisch Hall-Experte. Darüber hinaus empfiehlt er, stets drei Monatsgehälter als Finanzpolster in der Hinterhand zu behalten – z. B. für den Fall, dass Ersatz für Auto oder Waschmaschine benötigt wird.

3. Zinsanstieg: Die Zinsen sind weiterhin niedrig und spielen Immobilienkäufern in die Karten. Dies dürfte jedoch auf Dauer nicht so bleiben. Die Europäische Zentralbank hat eine Abkehr von der extremen Niedrigzinspolitik angekündigt. In diesem Zuge werden auch die Bauzinsen wieder anziehen. „Um von den aktuellen Zinsen zu profitieren und auch bei der Anschlussfinanzierung günstig in die Verlängerung zu gehen, empfiehlt sich ein Darlehen mit langer Laufzeit“, erklärt Oberländer. Tipp: Mit einem Bauspar-Kombikredit als Alternative zum Bankdarlehen lassen sich die günstigen Zinsen für die gesamte Laufzeit und zusätzlich staatliche Fördermittel sichern.

4. Eltern werden Pflegefall: Zur Finanzierung des Elternunterhalts im Pflegefall können auch die Kinder herangezogen werden. Um die Höhe der Beteiligung festzustellen, wird zunächst ein Selbstbehalt, also der Eigenbedarf der Kinder, errechnet. Dabei können auch Tilgungen und Kosten der Baufinanzierung geltend gemacht werden.

5. Todesfall: Damit zum Verlust des Partners oder eines Elternteils nicht auch noch der Verlust der eigenen vier Wände hinzukommt, lohnt sich der Abschluss einer Risikolebens- oder Restschuldversicherung.

Frühzeitig reagieren, transparent kommunizieren

Gemeinsam haben alle Tipps, dass Bauherren bei sich verändernden finanziellen Rahmenbedingungen frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen sollten. „Jedes Kreditinstitut hat ein Interesse daran, dass die Finanzierung dauerhaft trägt. Verändern sich die finanziellen Rahmenbedingungen, wird ein guter Berater alles daransetzen, eine Lösung zu finden“, weiß Oberländer. Grundsätzlich gilt zudem: Je niedriger die Kreditsumme, desto geringer fallen die möglichen Risiken aus. „Deshalb sollten zukünftige Hausbesitzer am Anfang einer Finanzierung so viel Eigenkapital wie möglich einbringen und später regelmäßig die Möglichkeit zur Sondertilgung nutzen.“

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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1. Ist genug Eigenkapital vorhanden?
   Grundsätzlich gilt: Je höher die Beleihung, desto teurer fällt das Darlehen aus. Hinzu kommt, dass viele Banken einer Finanzierung ohne Eigenkapital eher kritisch gegenüberstehen. Häuslebauer tun daher gut daran, nur den Betrag aufzunehmen, der tatsächlich erforderlich ist und so schnell wie möglich zu tilgen.
2. Können höhere Raten verkraftet werden?
   Niedrige Zinsen gehören grundsätzlich zu einer idealen Ausgangslage für die Baufinanzierung. Allerdings garantieren sie allein nicht das beste Finanzierungskonzept. Mitentscheidend sind die Tilgungshöhe, die gesamt monatliche Belastung und die voraussichtliche Situation bei der Anschlussfinanzierung. Steigen die Zinsen in naher Zukunft, erhöhen sich auch damit die späteren Raten. „Bauherren sollten sich daher derzeit eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren sichern und Puffer im Budget einplanen“, weiß Scharfenorth.
3. Gibt es Lücken in der Planung?
   Die Faustformel besagt: Immobilienwert plus zehn Prozent. Damit sind nicht nur die Kosten für Instandhaltung oder kleinere Reparaturen gemeint, sondern auch die unterschiedlichsten Gebühren wie beispielsweise für Notar, Gericht und Steuern. „Kalkulieren Häuslebauer die Finanzierung zu knapp, entstehen schon am Anfang Stolpersteine, die sich in Zukunft häufen werden“, ergänzt Scharfenorth.
4. Ist die Immobilie es wirklich wert?
   Zwischen Traumhaus und dem finalen Einzug liegt nur noch eine Unterschrift auf dem Kreditvertrag. Doch Obacht: Viele Kreditnehmer setzen sich viel zu hohe Ziele und vergessen dabei, dass das Leben zwar zum Großteil in der Immobilie stattfindet, jedoch nicht nur. „Auch Urlaub und Hobbys kosten Geld und dürfen bei einem ausgewogenen Lebensstil nicht vernachlässigt werden“, warnt Scharfenorth. Wollen Häuslebauer den Gürtel nicht zu eng schnallen müssen, empfiehlt es sich, eine preisgünstigere Immobilie ins Auge zu fassen.
5. Habe ich alle Möglichkeiten ausgeschöpft?
   Die Baufinanzierung stellt für die Meisten die größte Investition im Leben dar. Umso wichtiger ist es dann alle Fördergelder auszunutzen, um viel einzusparen. So unterstützt der Staat beispielweise bestimmte Einkommensgruppen mit Prämien und Zulagen. Auch die KfW-Bank überzeugt mit relevanten Zuschüssen und attraktiven Darlehenskonditionen.

Auch die unabhängige Beratung durch einen Experten bringt in vielen Fällen Licht ins Dunkel und zeigt bisher übersehene Chancen auf. Unter www.baufi24.de entdecken Interessierte eine Vielzahl an weiterführenden Texten sowie einen Baufinanzierungsrechner, der Nutzer bei der Ermittlung des besten persönlichen Finanzierungsangebots unterstützt.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Monatsrate steigt um 10 Euro

Die steigenden Baugeldzinsen spiegeln sich in der monatlichen Standardrate wider. Sie gilt für Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und beträgt im Januar 466 Euro – 10 Euro mehr als Ende letzten Jahres. Die Höhe der Standardrate lag in den letzten beiden Jahren nur zwei Mal über dem aktuellen Wert, im August 2018 und im Januar 2016. Dennoch ist sie nach wie vor auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau: noch 2014 lag der mittlere Wert beispielsweise bei 553,75 Euro.

Forward-Darlehen auf Allzeit-Tief

Der Anstieg der Zinsen für Baudarlehen bedingt im Januar keine höhere Nachfrage nach Forward-Krediten. Im Gegenteil: Ihr Anteil geht sogar noch etwas weiter zurück, auf aktuell 9,89 Prozent. Gerade bei kleineren Zinsbewegungen ist es nicht ungewöhnlich, dass sich Anschlussfinanzierer erst mit einigen Monaten Verzögerung für diese Darlehensart entscheiden, mit der sie sich die aktuellen Konditionen für bis zu 5 Jahre im Voraus sichern. Große Zinssprünge – wie beispielsweise der Mitte 2015 – haben oft eine direktere Auswirkung auf den Anteil der Forward-Darlehen.

Zur Finanzierung von Immobilien bleibt für Privatkunden also mehr denn je das klassische Annuitätendarlehen die erste Wahl. Der Anteil dieser Darlehensart steigt seit einem knappen Jahr fast kontinuierlich, auf mittlerweile 81,29 Prozent. Kredite der KfW-Bank erreichen mit 4,77 Prozent einen neuen Tiefstand, nachdem ihr Volumen Ende letzten Jahres noch 5,41 Prozent ausmachte.

Darlehenshöhe sinkt, Beleihungsauslauf steigt

Die Darlehenshöhe etabliert sich über der 200.000-Euro-Grenze. Im Januar leihen sich Kreditnehmer durchschnittlich 209.000 Euro für ihr Haus oder ihre Wohnung und damit 2.000 Euro weniger als im Dezember.

Der Beleihungsauslauf steigt Anfang des Jahres auf 80,31 Prozent. In den letzten Jahren vergrößerte sich der fremdfinanzierte Anteil des Objektwertes sukzessive und beträgt seit Mai 2017 über 79 Prozent.

Anfangstilgung höher, Zinsbindung kürzer

Mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 2,95 Prozent investieren Kreditnehmer etwas mehr in die schnelle Rückzahlung des Darlehens als im Vormonat (2,88 Prozent). Damit einher geht auch die Verminderung des Zinsänderungsrisikos bei Ablauf der Sollzinsbindung.

Gleichzeitig verkürzt sich die durchschnittliche Zinsbindung auf 13 Jahre und drei Monate. Damit schreiben sich Darlehensnehmer die Zinsen für den kürzesten Zeitraum in den letzten beiden Jahren fest. Für die längste Zinsbindung entschieden sie sich im September 2016 (14 Jahre, sechs Monate), im zweiten Halbjahr 2015 lag der Wert konstant unter 13 Monaten.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Lübeck – Für Wohnimmobilien zahlen Käufer und Bauherren auch im vierten Quartal 2017 mehr Geld pro Quadratmeter – das zeigt der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise für die Region Nord und Ost. Die Dynamik, mit der sich die Preise im Vergleich zum Vorquartal nach oben entwickeln, ist allerdings unterschiedlich: von plus ein Prozent bei Hamburger Ein- und Zweifamilienhäusern bis 2,81 Prozent für Hamburger Wohnungen. Die größte Preissteigerung im Vergleich zu Ende 2016 verzeichnen Berliner Wohnungen mit 17,31 Prozent.

Berlin: Die Finanzierung von Wohneigentum wird schwieriger

„Der Wunsch nach Wohneigentum in der Hauptstadt ist ungebrochen“, sagt Ekkehard Enkelmann, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Berlin. „Durch die hohen Bauland- und Immobilienpreise ist der aber zum Teil nicht mehr so leicht umzusetzen. Mit den Kauf- oder Baupreisen gehen ja auch die Nebenkosten in die Höhe, und das bedeutet, dass immer mehr Eigenkapital gebraucht wird. Für eine Wohnung in guter Lage können da schnell 80.000 bis 90.000 Euro an Kosten zusammenkommen, die noch zu dem Kaufpreis addiert und aus eigener Tasche bezahlt werden müssen.“ Laut Enkelmann heiße das aber nicht, dass sich Kauf- oder Bauwillige ihren Wunsch nach den eigenen vier Wänden unbedingt abschminken müssten. „Als Darlehensvermittler kennen wir uns einerseits bestens mit allen Details und Stellschrauben aus, die man bei der Finanzierung anpassen kann. Außerdem haben wir ein großes Netz an Partnerinstituten und finden so die richtigen Partner für das Vorhaben.“

Der Berliner Immobilienmarkt bleibt auch Ende 2017 einer der dynamischsten bundesweit: Wohnungen verteuern sich gegenüber dem Vorquartal um 2,55 Prozent, Häuser um 1,59 Prozent. Die Medianpreise – also die gemittelten tatsächlich gezahlten Beträge – steigen jeweils um mehr als 50 €/qm auf 3.657 €/qm für Wohnungen und 2.375 €/qm für Häuser.

Neuer Höchstwert für Haus in Hamburg

Auch in der Hansestadt klettern die Preise stetig weiter nach oben: Wohnungen schlagen mit plus 2,81 Prozent zu Buche, sie kosten damit knapp zehn (genau: 9,58) Prozent mehr als noch Ende 2016. Die Preissteigerung bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist im letzten Quartal 2017 auf ein Prozent gedrosselt. Die Entwicklung des letzten Jahres setzt sich damit fort: Seit Ende 2016 nimmt die Dynamik tendenziell ab. In Relation zum Vorjahresquartal sind Häuser 8,13 Prozent teurer – zum ersten Mal im Jahr steht hier keine 10 mehr vor dem Komma.

Der gemittelte Quadratmeterpreis für Hamburger Eigentumswohnungen geht im vierten Quartal 2017 leicht zurück: Mit 3.627 €/qm liegt er erstmalig sogar knapp hinter Berliner Wohnungen. Hamburger Häuser bleiben mit 2.575 €/qm dagegen an der Spitze des nord- und ostdeutschen Raumes. Einen neuen Höchstpreis erzielt das teuerste Haus: 12.500 €/qm zahlen die spendabelsten Eigentümer für ihre neue Immobilie.

Medianpreis sinkt für Hannoveraner Wohnungen und steigt bei Häusern

Wer Ende 2017 in der Metropolregion Hannover eine Wohnung kauft, muss mit durchschnittlich 2,59 Prozent höheren Preisen rechnen als im Vorquartal und mit 12,94 Prozent mehr als Ende 2016. Beide Werte sind etwas niedriger als in den drei Monaten zuvor – weil die Dynamik in Hannover nicht kontinuierlich ist, lässt sich hieraus allerdings kein Trend ableiten. Die Preisspanne für Wohnungen beginnt wie in den Quartalen zuvor bei 556 €/qm, erreicht Ende des Jahres aber 5.782 €/qm und damit einen höheren Wert als in den vorigen sechs Monaten. Der gemittelte gezahlte Preis für Hannoveraner Eigentumswohnungen liegt gut 100 €/qm unter dem des dritten Quartals und beträgt 2.151 €/qm.

Wie in Hamburg gibt es auch in Hannover einen neuen Rekordpreis für Häuser: 8.478 €/qm – fast 2.500 Euro mehr als in den beiden Quartalen zuvor. Insgesamt steigen die Hauspreise um 1,33 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und um 5,69 Prozent verglichen mit Ende 2016. Auch der Medianwert geht sukzessive weiter nach oben: Im Schnitt kostet ein Quadratmeter Haus in der Region Hannover 2.049 Euro.

Dresden: Preise für Häuser und Wohnungen dicht beieinander

In der sächsischen Elbmetropole entwickeln sich die Preise für Wohnungen und Häuser parallel, sie bleiben zudem sehr nahe beieinander: Beide Immobilienarten verteuern sich leicht – Wohnungen um 1,33 Prozent und Häuser um 1,88 Prozent. Die gemittelten Quadratmeterpreise liegen nur knapp 70 Euro auseinander: Der Medianwert für Eigentumswohnungen beträgt 2.216 €/qm, für Ein- und Zweifamilienhäuser 2.148 €/qm. Wohnungen wechseln Ende des Jahres für mindestens 522 €/qm den Besitzer, die teuerste erzielte 4.873 €/qm. Bei Häusern bewegen sich die tatsächlich gezahlten Preise zwischen 530 und 5.324 €/qm.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Viel Bestand, wenig Neubau

Rund ein Viertel der im Jahr 2016 erworbenen Immobilien wurde neu gebaut – entweder von den Eigentümern selbst oder von einem Bauträger. Der Anteil der Bestandsimmobilien, die 2016 den Besitzer wechselten, liegt bei 73,6 Prozent. Zum Vergleich: Im Jahr 2011 lag diese Quote mit 72,8 Prozent geringfügig niedriger. Je nach Bundesland zeigen sich jedoch starke Abweichungen von diesem Mittelwert. Vor allem in den Stadtstaaten bauen deutlich weniger Immobilieninteressenten Häuser oder Wohnungen selbst – in Bremen sind es nur 16,5 Prozent. Im Flächenland Sachsen beträgt dieser Anteil hingegen mehr als 30 Prozent.

Hohe Kredite im tiefen Süden

Große Unterschiede zeigen sich auch bei der Kredithöhe für Neubau- und Bestandsimmobilien in den Bundesländern. Die spendabelsten Bauherren leben in Bayern: Hier leistet man sich für den Neubau unterm Strich einen Kredit von stolzen 375.000 Euro. In Thüringen lässt sich eine neue Immobilie mit einem Darlehen von rund 237.000 Euro finanzieren. Für Bestandsimmobilien nehmen die Thüringer sogar nur 172.000 Euro auf – ein Wert, den lediglich die Sachsen unterbieten. Während hier für Neubauten ebenfalls ein Kredit von 237.000 Euro benötigt wird, leihen sich Käufer von bereits gebauten Wohnungen und Häusern im Schnitt nicht mehr als 148.500 Euro.

Extreme Unterschiede im Saarland

Im Saarland liegen die Darlehen sowohl für Bestands- als auch für Neubauimmobilien im Mittelfeld, das Bundesland sticht jedoch durch eine andere Besonderheit hervor: Mehr als 101.000 Euro liegen zwischen der durchschnittlichen Kredithöhe für neuen und für bestehenden Wohnraum – ein Rekordwert. Wie es zu dieser Differenz kommt, weiß Kurt Wolf, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Saarlouis. „Im Saarland haben wir die deutschlandweit höchste Eigenheimquote. Gleichzeitig steht diesem großen Angebot an Bestandsimmobilien aber ein Mangel an Bauland mit entsprechend hohen Kosten für Baugrundstücke gegenüber. Ältere Immobilien werden daher zum Teil recht günstig verkauft, während Bauherren deutlich mehr investieren müssen.“

In Hamburg ist die Differenz zwischen Neubau und Bestand geringer als in den anderen Bundesländern – sie liegt bei lediglich 39.900 Euro. Anders gesagt: In der Elbmetropole treffen mangelndes Bauland und mangelndes Angebot an bestehenden Wohnungen aufeinander – mit der Folge, dass Immobilieninteressenten auch bei Bestandsimmobilien kaum Schnäppchen finden.

Bloß kein Stress: Norddeutsche Hausbauer lassen sich Zeit

Hanseaten gehen den Bau oder Kauf von neuem Wohneigentum gelassen an: Erst mit rund 43,1 Jahren leisten sich Bremer einen Neubau. Ähnlich viel Zeit lassen sich auch die Hamburger, für sie geht es mit 41,1 Jahren ins neu gebaute Eigenheim. Sachsen-Anhalt markiert indes das andere Ende der Fahnenstange – sowohl beim Neubau (36,9 Jahre) als auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie (38,5 Jahre) sind die Sachsen-Anhalter unterm Strich jünger als der Durchschnittsdeutsche. Nur unwesentlich älter sind ihre Nachbarn in Thüringen: Sie leisten sich eine eigene Immobilie mit rund 39 Jahren – egal ob Neubau oder Bestand.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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