Als weiteren Effekt der Maßnahme erhofft sich die EZB, dass Euro-Anlagen verkauft werden und stattdessen verstärkt im Dollar-Raum investiert wird. Das hätte zur Folge, dass der Euro schwächer wird und auf diese Weise die Waren europäischer Unternehmen außerhalb der Eurozone günstiger und somit stärker nachgefragt werden. Auch dieser Effekt würde die europäische Wirtschaft stärken.

Rückläufige Finanzierungszinsen in den letzten sechs Monaten

In Erwartung der angekündigten EZB-Maßnahme fielen die Renditen deutscher Staatsanleihen und die sich daran orientierenden Pfandbriefrenditen in den letzten Monaten deutlich. In der Folge boten Kreditinstitute immer günstigere Immobilienkredite an. So fiel der Zinssatz in den letzten sechs Monaten bei einer 10-jährigen Zinsbindung um ca. 0,6 Prozentpunkte.

Kunden, die heute eine Baufinanzierung abschließen, sollten sich bewusst sein, dass die momentan sehr niedrigen Baufinanzierungszinsen eine absolute Sondersituation darstellen. Diese ist dadurch entstanden, dass das Zinsniveau in Deutschland auf Grund der europäischen Staatsschuldenkrise und der daraus resultierenden Maßnahmen der EZB stark zurückging.

Wie sieht die Situation aber in zehn Jahren aus, falls dann eine Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung benötigt wird? Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit werden die Zinsen dann deutlich über dem heutigen Niveau liegen. Folgendes Beispiel soll mögliche Konsequenzen verdeutlichen: Ein Darlehen über 200.000 Euro, einem Sollzinssatz von 1,5 Prozent, einer 1-prozentigen Tilgung und einer monatlichen Rate von ca. 417 Euro hat nach 10-jähriger Zinsbindung eine Restschuld von ca. 179.000 Euro. Bei einem Anschlussfinanzierungszins von vier Prozent steigt die monatliche Rate auf rund 788 Euro, bei einem Zins von 6 Prozent auf etwa 1.087 Euro. Bei diesen Rechenbeispielen wurde in beiden Fällen eine Tilgung von einem Prozent unterstellt.

Welche Lösungsmöglichkeiten gibt es, wenn in Zukunft nicht erhebliche Eigenmittel zur Reduzierung der Restschuld oder zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung stehen?

– Es sollte möglichst keine bisher standardisierte Zinsbindung von zehn Jahren gewählt werden, der Kreditnehmer sollte sich stattdessen die niedrigen Zinsen längerfristig sichern. Der Aufschlag von einer 10-jährigen zu einer 20-jährigen Zinsbindung liegt in der Regel nur bei 0,5 bis 0,8 Prozentpunkten.

– Finanzierungskunden vereinbaren am besten von vornherein eine höhere Tilgung. Zwei Prozent sollten es mindestens sein, ein höherer Prozentwert wäre noch besser. In dem obigen Beispiel sinkt die Restschuld bei 2,5 Prozent Tilgung nach zehn Jahren auf ca. 146.000 Euro.

– Sondertilgungsoptionen sollten wenn möglich jährlich genutzt werden. Auch wenn nur kleine Beträge zurückgeführt werden, profitieren Kreditnehmer durch den Zinseszinseffekt langfristig stark davon.

Ihr persönlicher Dr. Klein Berater hilft Ihnen, das passende Finanzierungsprodukt für Ihre wahrscheinlich größte finanzielle Entscheidung zu finden und das Zinsänderungsrisiko am Ende der Zinsbindung zu reduzieren oder sogar ganz auszuschalten.

Tendenz: Kurzfristig: schwankend seitwärts Langfristig: steigend

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Das Kaufprogramm der Europäischen Zentralbank sorgt für eine quantitative Lockerung des Finanzkreislaufes, eine Maßnahme, mit der bereits die US-Notenbank Fed in den vergangenen Jahren das Wachstum der amerikanischen Wirtschaft anregen wollte. Mit dem Aufkauf von Staatsanleihen vergrößert die EZB die im Umlauf befindliche Menge an Zentralbankgeld. Diese zusätzlichen Mittel sollen von den Banken in Form von Darlehen an Unternehmen und Verbraucher weitergegeben werden. Gleichermaßen sinken die langfristigen Zinsen und die zur Eurozone gehörenden Staaten können sich bei Investoren zu günstigeren Konditionen Geld beschaffen. Zuletzt bereitete EZB-Präsident Mario Draghi insbesondere die Inflationsdynamik des Euroraums Sorgen. Die neue geldpolitische Maßnahme soll eine anhaltende Deflation abwenden und die Inflationsrate in Richtung des EZB-Ziels von 2,0 Prozent bewegen, nachdem sich die Verbraucherpreise der Eurozone in den letzten Monaten kontinuierlich verringerten und im Dezember sogar ein negatives Ergebnis erzielten.

Kritiker dieser neuen EZB-Maßnahme gehen davon aus, dass das Kaufprogramm angesichts eines bereits extrem niedrigen Leitzinses von 0,05 Prozent nur begrenzte Wirkungskraft zeigt. Zusätzlich wird befürchtet, dass die Banken die zusätzlichen Mittel auf dem Aktien- oder Immobilienmarkt investieren und nicht an Unternehmen und Verbraucher weiterreichen. Ebenso könnten Reformen und nachhaltiges Wirtschaftswachstum in den Krisenländern dadurch behindert werden, dass die Europäische Zentralbank Mitgliedsstaaten deren Staatsanleihen abkauft. Ein Teil der Kapitalmarktexperten geht außerdem davon aus, dass die niedrigen Verbraucherpreise hauptsächlich von sinkenden Ölpreisen getrieben werden und deshalb keine akute Deflationsgefahr für die Eurozone besteht.

Bauzinsen behalten niedrigen Kurs bei

Im Gegensatz zu den Entscheidungen der EZB bezüglich des Leitzinses, die sich nicht direkt auf die langfristigen Zinsen auswirken, beeinflusst das Kaufprogramm die Renditen für Staatsanleihen, an denen sich die Renditen für Pfandbriefe und die Baufinanzierungszinsen orientieren. Obwohl das Staatsanleihen-Kaufprogramm bereits seit einiger Zeit erwartet worden war, sank der Bestzins für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung im Anschluss an die jüngste Ratssitzung. Anfang Februar erreichte der Zinssatz 1,06 Prozent.

Baufinanzierungskunden bieten sich dementsprechend noch ansprechendere Zinskonditionen, die sie sich mit einer langfristigen Zinsbindung über 20 Jahre und darüber hinaus sichern können. Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG, weist erneut darauf hin, dass auch Haus- und Wohnungsbesitzer mit laufenden Finanzierungen das niedrige Zinsniveau für sich nutzen können: „Falls Ihr Baudarlehen in den nächsten zwölf bis 60 Monaten ausläuft, können Sie mit einem Forward Darlehen die aktuellen Zinsen für die Zukunft absichern. Bei Interesse sollte in jedem Fall der geringe Zinsaufschlag, der für den Abschluss eines Forward Darlehens zu leisten ist, in die Überlegungen miteinbezogen werden.“ In einem Gespräch mit einem unabhängigen Finanzberater von Dr. Klein wird gerne geklärt, wie hoch der Zinssatz eines Forward Darlehens ausfallen würde, um bereits heute für die Anschlussfinanzierung in der Zukunft absolute Planungssicherheit zu haben.

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Bereits im Dezember hatte die EZB ihre Inflations- und Wachstumsaussichten für die Eurozone in 2015 nach unten korrigiert. Für das aktuelle Jahr rechnet sie mit einem Anstieg der Verbraucherpreise um lediglich 0,7 Prozent, nachdem sie zuvor 1,2 Prozent erwartet hatte. Die Wirtschaft in der Eurozone soll den neuen Berechnungen zufolge 2015 um 1,0 statt 1,6 Prozent wachsen. Auch für 2016 wurden die Prognosen gesenkt. Zu den Faktoren, welche die Wirtschaft beeinflussen und für Unruhe sorgen, zählen die anstehenden Wahlen in Griechenland sowie ein derzeit in den Medien diskutierter Austritt Griechenlands aus der Eurozone, darüber hinaus der Konflikt in der Ukraine.

Die EZB sieht Preisstabilität bei einer Teuerungsrate von zwei Prozent. Dieses Ziel verfehlt sie momentan deutlich. Grund für den Rückgang der Verbraucherpreise waren neben dem schwachen Wirtschaftswachstum vor allem die fallenden Preise für Öl. Um der aktuellen Entwicklung und einer möglichen Deflation entgegenzuwirken, treibt die EZB die Pläne zum Ankauf von Staatsanleihen weiter voran. Experten erwarten, dass das Ankaufprogramm bereits auf der EZB-Ratssitzung am 22.01.2015 beschlossen wird. Dies hätte zur Folge, dass die Renditen der Staatsanleihen – auch in Deutschland – weiter fallen oder zumindest auf niedrigem Niveau verblieben dürften. Auf die Renditen für Pfandbriefe, die sich an den Staatsanleihen orientieren, und damit verbunden auch auf die Baufinanzierungszinsen wird sich dies in annährend gleichem Maße auswirken.

Hauptsächlich stellt sich die Frage, ob der Kapitalmarkt die EZB-Maßnahmen bereits eingepreist hat. So sind die Renditen deutscher Staatsanleihen in den letzten Wochen, seitdem mögliche Staatsanleihenkäufe wieder stärker im Fokus stehen, bereits stark gefallen. Bis Klarheit über das zukünftige Vorgehen herrscht, dürften die Zinsmärkte von stärkeren Schwankungen geprägt sein.

Ganz anders zeigt sich die Situation in den USA: Dort könnte zur Jahresmitte die Wende in der Geldpolitik eingeläutet werden. Angesichts der anziehenden US-Konjunktur ließ die Fed verlauten, eine Straffung der Geldpolitik anzustreben.

Attraktive Finanzierungszinsen zu Jahresbeginn

Die Aussichten für Immobilienfinanzierer sind auch zu Beginn des neuen Jahres attraktiv. Im Verlauf des Dezembers sind die Zinsen weiter gesunken. Für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung liegt der Bestzins bei rund 1,30 Prozent.

Nach wie vor empfehlen wir unseren Kunden Finanzierungen mit langfristiger Zinsfestschreibung in Kombination mit hohen Tilgungen. Im Idealfall bietet sich ein Volltilgerdarlehen, das Planungssicherheit für die gesamte Darlehenslaufzeit gewährleistet, an. Das niedrige Zinsniveau motiviert viele Immobilieninteressenten, sich den Traum vom Eigenheim zeitnah zu erfüllen, auch wenn die empfohlene Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent zuzüglich der Kaufnebenkosten noch nicht angespart werden konnte. Bei höheren Beleihungen steigen die Kosten und die Anforderungen an die Bonität des Kunden. Im Vorfeld sollte auf jeden Fall geprüft werden, ob die Rate langfristig getragen werden kann. Ihr Dr. Klein Berater hilft Ihnen gerne dabei.

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Die Aussichten auf eine nachhaltige wirtschaftliche Erholung in der Eurozone haben sich in den letzten Monaten weiter eingetrübt. Insofern ist kein Inflationsdruck zu erkennen, der die EZB zum Handeln zwingen würde. Im Rahmen der monatlichen EZB-Ratssitzung wurde bekannt gegeben, den Leitzins auf dem niedrigen Niveau von 0,05 Prozent zu belassen.

Trotz sehr niedriger Refinanzierungsmöglichkeiten für die europäischen Banken werden immer noch zu wenig neue Kredite an Unternehmen vergeben, die zu einem Wachstumsimpuls führen könnten. Es ist davon auszugehen, dass die EZB neben dem angekündigten Programm für den Ankauf von Staatsanleihen oder bestehenden Krediten von Banken weitere Maßnahmen ergreifen und den Finanzinstituten noch mehr günstige Mittel zur Kreditvergabe zur Verfügung stellen wird. Neben einer teilweise risikoscheuen Kreditvergabe in einigen europäischen Ländern seitens der Banken herrscht auf der anderen Seite die Situation, dass Unternehmen bei der Kreditnachfrage zurückhaltend sind. Gründe hierfür sind in den aktuellen geopolitischen Risiken und teilweise in einer schwachen Nachfrage auf den heimischen Märkten zu finden.

Während die Experten in Europa angesichts der anhaltenden Wirtschaftsschwäche auf kurz- und mittelfristige Sicht von unverändert niedrigen Zinsen ausgehen, wird für die Vereinigten Staaten bald die erste Zinserhöhung erwartet. Begründet werden diese Erwartungen mit dem stabilen Wirtschaftswachstum in 2014, einer erfreulichen Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt und einem positiven Ausblick dahingehend, dass sich die wirtschaftliche Erholungsphase der USA in den nächsten Jahren fortsetzen wird.

Eine mittelfristige Anhebung der US-Leitzinsen wird unter anderem dazu führen, dass vermehrt Kapital in die USA fließen wird. Dieses wird aus anderen Regionen, beispielsweise der Eurozone, abgezogen werden, was in der Folge zu einem Anstieg der Renditen für Staatsanleihen führt. Da sich die Baufinanzierungszinsen an diesen Renditen orientieren, kann die Entwicklung in den USA – neben anderen wichtigen Faktoren – tatsächlich dazu beitragen, dass sich letztendlich auch die Zinsen für Baufinanzierungen in Deutschland verteuern. Kapitalmarktexperten sind sich allerdings nicht einig darüber, wann und in welchem Ausmaß dies tatsächlich eintreten wird.

Zinsen für Baufinanzierungen kontinuierlich auf niedrigem Niveau Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben sich im Jahr 2014 positiv für alle Interessenten entwickelt und sind mittlerweile deutlich niedriger als noch zu Jahresbeginn. In den letzten vier Wochen verharrten die Konditionen unter leichten Schwankungen auf einem sehr niedrigen Niveau.

Die Finanzierungsmöglichkeiten für Bauherren, Käufer und Kunden, die eine Anschlussfinanzierung für ihr Eigenheim benötigen, dürften in den nächsten Monaten auf einem attraktiven Niveau verbleiben. Der Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG, Stephan Gawarecki, empfiehlt: „Überstürzen Sie nichts beim Kauf Ihrer Traumimmobilie, da dies die größte und wichtigste Investition in Ihrem Leben ist. Ist die passende Immobilie einmal gefunden, kommt es darauf an, eine Finanzierung abzuschließen, die individuell auf die Möglichkeiten und Bedürfnisse des Kreditnehmers zugeschnitten ist.“ Eine hohe Zinssicherheit, die sich beispielsweise mithilfe langfristiger Zinsbindungen erreichen lässt, und Flexibilität, z. B. durch Tilgungssatzwechseloptionen während der Laufzeit des Darlehens, sollten bei der Auswahl im Fokus stehen. Bei Interesse helfen die Dr. Klein Finanzierungsberater künftigen Immobilienbesitzern bei der Suche nach dem richtigen Darlehen gerne weiter.

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