Wann ist eine Mieterhöhung zulässig und wie viel ist erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist zulässig, wenn sie an die ortsübliche Vergleichsmiete oder an Modernisierungsmaßnahmen angepasst ist. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Der Vermieter muss die Erhöhung ankündigen und den neuen Mietbetrag nennen. Der Mieter hat dann drei Monate Zeit, um die Erhöhung zu prüfen und zuzustimmen.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Durchschnittswert, der im Mietspiegel für die jeweilige Immobilie gilt. Der Mietspiegel wird von Gemeinden oder Interessenverbänden erstellt. Er enthält Angaben zu Mieten in verschiedenen Wohnlagen, Größen und Ausstattungen. Ist kein Mietspiegel vorhanden, kann der Vermieter auch drei vergleichbare Wohnungen als Referenz heranziehen.

Mieterhöhung nach Modernisierung?

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist nur zulässig, wenn diese Verbesserungen für den Mieter mit sich bringen. Der Vermieter darf acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Er muss die Mieter vorab über die geplanten Maßnahmen informieren und nach Abschluss eine detaillierte Abrechnung vorlegen. Mieter können der Erhöhung widersprechen, wenn sie unangemessen hoch ist oder die Modernisierung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde.

Was sind Staffel- oder Indexmietverträge?

Staffel- oder Indexmietverträge sind Sonderformen des Mietvertrags, bei denen die Miete regelmäßig angepasst wird. Bei einer Staffelmiete wird die Miete in festen Zeitabständen um einen festen Betrag erhöht. Bei einer Indexmiete wird die Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten – dem sogenannten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamts – gekoppelt. Diese Verträge müssen schriftlich abgeschlossen werden und dürfen keine weiteren Mieterhöhungen zulassen.

Wie kann ich mich gegen eine Mieterhöhung wehren?

Zunächst sollte man prüfen und vergleichen, worauf die Mieterhöhung beruht: Entspricht die Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete? Beruht sie auf einer Modernisierung? Wer Zweifel hat oder womöglich sogar Fehler entdeckt, sollte der Mieterhöhung widersprechen. Dennoch ist eine Beratung, wie man am besten vorgehen sollte, sinnvoll.

Quelle: Debeka Allgemeine Versicherung AG

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Grundsätzlich begrüßt Haus & Grund Hessen die neue Pflicht für Kommunen, einen Mietspiegel zu erstellen: „Damit entfällt für Vermieter die oft aufwendige Suche nach einer Vergleichswohnung, wenn sie eine Mieterhöhung begründen wollen“, so Streim. „Wir appellieren aber an die Kommunen, den Weg des einfachen Mietspiegels zu wählen und dafür auf die Expertise der lokalen Interessenvertreter von Vermietern und Mietern zu setzen, die den örtlichen Immobilienmarkt sehr gut kennen. Das Ergebnis wird von der Bevölkerung akzeptiert und ist mit dem qualifizierten Mietspiegel absolut vergleichbar, der aber im Schnitt einen Euro pro Einwohner kostet – ohne jeglichen zusätzlichen Mehrwert.“

Zwölf hessische Kommunen in der Pflicht

Ab dem heutigen 1. Juli müssen Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern eine solche Übersicht erstellen, die Auskunft über die ortsübliche durchschnittliche Miete gibt. Dabei haben sie die freie Wahl zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Mietspiegel. Die beiden Varianten unterscheiden sich allein durch ihre Wege zum Ziel.

Der qualifizierte Mietspiegel muss wissenschaftlichen Standards entsprechen. Von den zwölf betroffenen Städten in Hessen haben sich bereits Frankfurt und Darmstadt für diese Version entschieden, was dazu führte, dass sie für die Datenerfassung, -auswertung und -gewichtung ein darauf spezialisiertes Institut beauftragen mussten. Diese Form muss alle vier Jahre neu aufgestellt und alle zwei Jahre an die aktuelle Entwicklung angepasst werden.

Den einfachen Mietspiegel haben bislang Wiesbaden, Offenbach und Hanau gewählt. Diesen erarbeiten in Eigenregie lokale Interessenvertreter der Vermieter und Mieter, teilweise unter Einbeziehung der Kommune, erheben selbst die erforderlichen Daten und passen ebenso das Ergebnis alle zwei Jahre den Veränderungen auf dem lokalen Wohnungsmarkt an.

Kassel, Gießen, Marburg, Fulda, Rüsselsheim, Bad Homburg und Wetzlar – der Größe nach geordnet – sind die hessischen Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern, die bislang keinen Mietspiegel erstellt haben. Wählen sie die einfache Variante, muss sie bis zum 1. Januar 2023 vorliegen. Für die qualifizierte Variante bleibt ihnen bis 1. Januar 2024 Zeit.

Verbandsvorsitzender Streim hofft, dass ihre Entscheidung für die kostengünstigere Variante ausfällt. Denn aus seiner Sicht spricht auch der vom Land gefüllte Fördertopf nicht dafür, aus dem Kommunen bis zu 70 Prozent der Kosten für ihren qualifizierten Mietspiegel abdecken können. „Das sind ja ebenfalls Steuermittel, die ohne Not für eine Sache ausgegeben werden, für die es eine ebenso gute, viel günstigere Alternative gibt.“

Wolfgang Bosbach Festredner beim Landesverbandstag

Zu ihrem Landesverbandstag treffen sich die Mitglieder von Haus & Grund Hessen heute und morgen im Kurhaus Bad Homburg. Nach Mitgliederversammlung und Galaabend mit rund 200 Gästen am heutigen Freitag empfängt der Verband am morgigen Samstag etliche Ehrengäste zum Festakt. Unter ihnen Festredner Wolfgang Bosbach (CDU), langjähriges Mitglied des Deutschen Bundestages und einer der bekanntesten Unionspolitiker. Er wird zum Thema „Deutschland und Europa in Zeiten von Globalisierung und Digitalisierung“ sprechen. Weitere Ehrengäste sind Alexander Hetjes, Oberbürgermeister von Bad Homburg, sowie Moritz Promny, Generalsekretär der FDP Hessen.

Quelle: Haus & Grund Hessen

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Mietspiegel beziehen sich jeweils auf eine Gemeinde. Sie zeigen, welche Mieten für unterschiedliche Wohnungsarten üblich sind. Mietspiegel sind ein gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Der D.A.S. zufolge hat nun das Amtsgericht Charlottenburg entschieden, dass der Berliner Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und daher nicht zur Begründung einer Mieterhöhung geeignet ist.

AG Charlottenburg, Az. 235 C 133/13

Hintergrundinformation:

Vermieter dürfen die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Es gibt mehrere gesetzlich anerkannte Gründe für Mieterhöhungen. Dazu zählt auch die Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt als Begründungsmittel für eine solche Mieterhöhung unter anderem einen Mietspiegel und das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Als qualifiziert gilt ein Mietspiegel dann, wenn er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen genügt und die Gemeinde oder Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter ihn anerkannt haben. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird per Gesetz vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergibt. Der Fall: Ein Berliner Vermieter hatte von den Mietern einer Altbauwohnung die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Zur Begründung hatte er ein Sachverständigengutachten zur Berechnung der Vergleichsmiete beigelegt. Den qualifizierten Mietspiegel für Berlin wollte der Vermieter nicht verwenden, da er dessen Aussagen anzweifelte. Die Mieter stimmten nicht zu und verlangten die Zugrundelegung des Mietspiegels.

Das Urteil: Nach Angaben der D.A.S. Rechtsschutzversicherung entschied das Amtsgericht Charlottenburg zu Gunsten des Vermieters. Das Gericht holte ein weiteres Sachverständigengutachten ein. Dessen Ergebnis war, dass der Berliner Mietspiegel nicht als qualifizierter Mietspiegel anzusehen sei, weil er nicht auf wissenschaftlichen Erkenntnissen beruhe. Das Verfahren für das Herausrechnen von Extremwerten (Wuchermieten und Gefälligkeitsmieten) sei fehlerhaft. Es würden auch Werte aus der Berechnung herausgenommen, die gar keine Extremwerte wären. Auch die Einteilung der Wohnqualitäten in „mittel“, „gut“ und „einfach“ sei nicht wissenschaftlich, weil die jeweils darin enthaltenen Wohnungen zu unterschiedlich seien. Das Gericht sah den Berliner Mietspiegel nicht als „qualifiziert“ an und wollte ihn nicht einmal als einfachen Mietspiegel anerkennen. Bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte es sich am Sachverständigengutachten.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 11.05.2015, Az. 235 C 133/13

Quelle: D.A.S. Rechtsschutzversicherung

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