Mietkaution abwohnen

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass die vor Einzug gezahlte Mietkaution einfach abgewohnt werden kann. Das ist ganz klar falsch. „Die Mietkaution dient dem Vermieter beispielsweise dazu, eventuelle Schäden an der Wohnung zu begleichen. Wer die letzten drei Monatsmieten also einfach auslässt, kann mit einem Mahnbescheid rechnen“, erklärt Mingers.

Nachmieter stellen

Auch, dass man vorzeitig aus dem Mietvertrag kommt, wenn man drei Nachmieter stellt, ist ein Gerücht. Ein Mietvertrag ist genau wie alle anderen Verträge einzuhalten – und damit auch die Kündigungsfrist. Nur mit Einverständnis des Vermieters ist es möglich, das Mietverhältnis frühzeitig zu beenden.

Einmal monatlich laut feiern

Ein weiterer Irrtum: Einmal im Monat dürfe laut gefeiert werden. Dies verbietet sowohl das Mietrecht als auch das Ordnungswidrigkeitenrecht. Ruhestörungen muss niemand einfach so hinnehmen, vor allem nicht in der Nachtruhe ab 22 Uhr.

Mietzahlung verweigern

Eine Halbwahrheit ist, dass der Mieter die Mietzahlung verweigern kann, wenn er Mängel, wie beispielsweise Schimmelbefall in der Wohnung feststellt. Dazu der Rechtsexperte: „Die ganze Miete darf nicht einbehalten werden – möglich ist es jedoch, eine prozentuale Mietminderung vorzunehmen. Dies gilt aber auch nur dann, wenn der Vermieter umgehend über die Mängel in Kenntnis gesetzt wird.“ Hinzu kommt, dass die korrekte Höhe der Mietminderung von einem Fachmann ermittelt werden muss.

Rausschmiss bei Nichtzahlung

Auch, dass man bei Nichtzahlung der Miete vor die Tür gesetzt wird, ist nicht ganz richtig. Erst, wenn man zwei Monate im Rückstand steht, kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen. Zieht der Mieter dennoch nicht aus, muss eine Räumungsklage eingereicht werden.

Untermieter verboten

Auch nicht ganz richtig: Ein Vermieter könne Untermieter grundsätz-lich verbieten. Zwar ist der Mieter verpflichtet, um Erlaubnis zu bitten, bevor er Räumlichkeiten einem Dritten zur Verfügung stellt. Hat er allerdings ein berechtigtes Interesse, muss der Vermieter zusagen. „Ein berechtigtes Interesse bestände beispielsweise, wenn sich der Mieter in einer finanziellen Notlage befindet oder auch nur, wenn er den Wunsch danach hat, in einer Gemeinschaft zu leben“, so der Rechtsexperte.

Mindestens einmal Wände streichen

Dass Mieter grundsätzlich dazu verpflichtet sind, während der Dauer des Mietverhältnisses einmal die Wände zu streichen, ist ebenfalls ein Irrtum. Dies hängt von den Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ab. Darin sollte genau geregelt sein, nach wie vielen Jahren der Mieter bestimmte Räume streichen muss. Wie viel Zeit zwischen zwei Renovierungen verstreichen darf, hängt davon ab, wie stark der jeweilige Raum genutzt wird – so besteht beim Wohnzimmer ein früherer Renovierungsbedarf als beim Flur. Klauseln, die besagen, dass der Mieter in jedem Fall nach dem Auszug die Wohnung streichen muss, sind unwirksam.

Zugang zur Wohnung

Manche Vermieter sind der Meinung, ein unbeschränktes Zutrittsrecht zur Wohnung zu besitzen. Ein solches besteht aber keinesfalls. „Allein der Mieter darf bestimmen, wer die Wohnung uneingeschränkt betreten darf. Vermieter können im Mietvertrag jedoch vereinbaren, die Wohnung nach vorheriger Ankündigung betreten zu dürfen“, erläutert Mingers abschließend.

Quelle: Mingers & Kreuzer

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„Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft“, melden Mietrechtsexperten regelmäßig. Tatsächlich ist die Abrechnung eine wichtige, aber keine einfache Aufgabe. Zu leicht können Vermieter etwas falsch machen, zum Beispiel die vorgeschriebenen Fristen verpassen. „Der Gesetzgeber hat in § 556 Abs. 3 BGB sowohl den Abrechnungszeitraum als auch die Abrechnungsfrist klar geregelt“, erklärt Frank Peters von Minol Messtechnik. Die Abrechnung darf sich auf maximal zwölf Monate beziehen. Das entspricht meist einem Kalenderjahr – doch auch ein Zeitraum von beispielsweise 1. Mai bis 30. April des Folgejahres ist zulässig. Außerdem zu beachten: Spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Zeitraums muss die Betriebskostenabrechnung bei den Mietern sein. Versäumt der Vermieter diese Frist, darf er von seinen Mietern keine Nachzahlung mehr verlangen. Die Mieter haben aber trotz Verspätung einen Anspruch auf eine eventuelle Rückzahlung.

Grundsätzlich darf der Vermieter nur jene Kosten weiterreichen, die regelmäßig anfallen und den Mietern die Nutzung der Immobilie ermöglichen. Der Vermieter muss diese Kosten einzeln im Mietervertrag benennen – oder er weist im Vertrag auf die Betriebskostenverordnung hin, in der alle umlagefähigen Kosten aufgelistet sind. Verwaltungs- oder Reparaturkosten sind nicht umlagefähig. Auch einmalige Kosten, etwa für die Anlegung eines neuen Gartens oder für die Beseitigung eines Wespennests, trägt der Vermieter. Wer mit wenig Aufwand korrekt abrechnen will, überlässt die gesamte Betriebskostenabrechnung Profis. Minol bietet ein solches Komplettpaket an: „Immer mehr Vermieter lassen außer den ‚warmen‘ Betriebskosten für Heizung und Warmwasser auch die ‚kalten‘ Kosten wie etwa Grundsteuer, Abwasser, Gebäudereinigung und Hauswart von Minol abrechnen“, sagt Frank Peters. Zum einen sparen Vermieter dadurch Zeit. Zum anderen bekommen Mieter so eine neutrale und übersichtliche Abrechnung aus einem Guss.

Quelle: akz

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Mietspiegel beziehen sich jeweils auf eine Gemeinde. Sie zeigen, welche Mieten für unterschiedliche Wohnungsarten üblich sind. Mietspiegel sind ein gesetzlich anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Der D.A.S. zufolge hat nun das Amtsgericht Charlottenburg entschieden, dass der Berliner Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und daher nicht zur Begründung einer Mieterhöhung geeignet ist.

AG Charlottenburg, Az. 235 C 133/13

Hintergrundinformation:

Vermieter dürfen die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Es gibt mehrere gesetzlich anerkannte Gründe für Mieterhöhungen. Dazu zählt auch die Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt als Begründungsmittel für eine solche Mieterhöhung unter anderem einen Mietspiegel und das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Als qualifiziert gilt ein Mietspiegel dann, wenn er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen genügt und die Gemeinde oder Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter ihn anerkannt haben. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird per Gesetz vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergibt. Der Fall: Ein Berliner Vermieter hatte von den Mietern einer Altbauwohnung die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Zur Begründung hatte er ein Sachverständigengutachten zur Berechnung der Vergleichsmiete beigelegt. Den qualifizierten Mietspiegel für Berlin wollte der Vermieter nicht verwenden, da er dessen Aussagen anzweifelte. Die Mieter stimmten nicht zu und verlangten die Zugrundelegung des Mietspiegels.

Das Urteil: Nach Angaben der D.A.S. Rechtsschutzversicherung entschied das Amtsgericht Charlottenburg zu Gunsten des Vermieters. Das Gericht holte ein weiteres Sachverständigengutachten ein. Dessen Ergebnis war, dass der Berliner Mietspiegel nicht als qualifizierter Mietspiegel anzusehen sei, weil er nicht auf wissenschaftlichen Erkenntnissen beruhe. Das Verfahren für das Herausrechnen von Extremwerten (Wuchermieten und Gefälligkeitsmieten) sei fehlerhaft. Es würden auch Werte aus der Berechnung herausgenommen, die gar keine Extremwerte wären. Auch die Einteilung der Wohnqualitäten in „mittel“, „gut“ und „einfach“ sei nicht wissenschaftlich, weil die jeweils darin enthaltenen Wohnungen zu unterschiedlich seien. Das Gericht sah den Berliner Mietspiegel nicht als „qualifiziert“ an und wollte ihn nicht einmal als einfachen Mietspiegel anerkennen. Bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte es sich am Sachverständigengutachten.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 11.05.2015, Az. 235 C 133/13

Quelle: D.A.S. Rechtsschutzversicherung

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Lärmbelästigung? Schimmel in der Wohnung? Kaputte Fenster? Heizung funktioniert schon wieder nicht? Wie schön wäre es, einfach das Smartphone zu zücken, ein Beweisfoto zu machen und in vier einfachen Schritten ein professionelles Anschreiben an den Vermieter zu erstellen. Und dabei nicht nur alle wichtigen Fakten und juristischen Aspekte berücksichtigt zu haben, sondern auch die Mietminderung automatisch zu berechnen und mit passenden Gerichtsurteilen zu begründen. Das geht jetzt ganz bequem mit der neu aufgelegten App „Wohn-Manko“ von Appteilung2, dem jungen Start-up aus Hamburg. Die App ist ab sofort für iPhone und Android als Lite-Version gratis verfügbar. Die Vollversion kostet nur 2,69 Euro.

Dicke Mietrechts-Ratgeber und stundenlange Internet-Recherche, ade! Durch intelligente Menüführung und präzise Fragen grenzt Manko das Problem so weit ein, dass der Mieter sich nur noch mit den Informationen beschäftigen muss, die genau auf seinen Wohnmangel zugeschnitten sind. Als erstes nimmt die App Bestand auf: Welcher Mangel besteht? In welchem Wohnbereich? Wie stark ist die Wohnsituation dadurch eingeschränkt? 150 mögliche Mängelsituationen stellen sicher, dass das individuelle Problem genau benannt werden kann. Zweitens wird der Schaden dokumentiert: ein mit dem Smartphone aufgenommenes Foto des Mangels wird direkt mit der Schadensmeldung verknüpft, oder es werden Personen als Zeugen benannt. Die aktuelle Version ermöglicht sogar das einfache Erstellen von Lärmprotokollen auf Knopfdruck.

An dritter Stelle fügt Manko alle Informationen zu einem professionell formulierten und anwaltlich geprüften Schreiben an den Vermieter zusammen. Der Nutzer kann außerdem prüfen, ob in der umfangreichen Datenbank von Manko Gerichtsurteile vorliegen, die auf seine Situation anwendbar sind und eine Mietminderung rechtfertigen. Dank einfacher Beschreibungen sind hierfür keine besonderen Vorkenntnisse erforderlich. Zum Schluss übernimmt die App den Versand des Schreibens an den Vermieter oder stellt es zum Ausdruck bereit. In weniger als 15 Minuten ist damit der erste Schritt zur Beseitigung des Mangels erledigt.

Rainer Helms, Initiator der App, ist überzeugt: „Wohnungen sind gerade in grossen Städten knapp und Mieten teuer, daran können wir nichts ändern. Aber wir möchten erreichen, dass Mieter für das Geld, was sie zahlen, eine intakte Wohnung bekommen.“ Helms vermietet selbst Immobilien und sieht auch die andere Seite: „Für Vermieter ist es genauso wichtig, über Mängel schnellstmöglich informiert zu werden, damit keine Folgeschäden entstehen“.

Quelle: ots

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