Des Weiteren soll die Umsatzsteuer auf Gas bis Ende März 2024 von 19 auf sieben Prozent gesenkt werden. Matthias Heißner sieht darin „gute Aussichten, die auch Vermieter entlasten werden“. Er beruft sich dabei auf die Problematik, dass Wohngeldempfänger ohne Hilfen in Bedrängnis geraten könnten, ihre Miet- sowie Nebenkosten zu bezahlen und dies negativ auf Vermieter zurückfallen könne.

Maßnahmen müssen für Mieter und Vermieter zügig umgesetzt werden

Weiterer Bestandteil des Entlastungspakets ist der Schutz belasteter Mieter durch die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung. „Die Bundesregierung sollte nicht außer Acht lassen, dass auch Vermieter geschützt werden müssen“, betont Heißner. Die Vermieter seien es, die möglicherweise die Rechnungen ihrer Mieter abfangen müssen, da diese sie möglicherweise nicht selbst finanzieren können. Ferner wird seitens der SPD-Fraktion ein sechsmonatiger Kündigungsschutz für Mieter gefordert. Zudem sei ein einmaliger Heizkostenzuschuss an Wohngeldberechtigte im Herbst dieses Jahres geplant. Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), befürwortet die Bestandteile des Entlastungspaketes, verweist aber auch auf die Dringlichkeit zur Umsetzung der Maßnahmen, beispielsweise des Wohngelds für Wohnungsunternehmen. Diese seien aufgrund hoher Vorauszahlungen der Energiepreise von Insolvenz bedroht. Matthias Heißner stimmt dem zu und appelliert an die Regierung: „Um Ungerechtigkeiten auszuschließen und nicht in eine weitere Krise zu geraten, ist nun wichtig, dass auch die Position der Vermieter in den Maßnahmen der Bundesregierung schnellstmöglich Beachtung findet.“

Quelle: Vermieterwelt GmbH

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Die Deutsche Kautionskasse AG hat eine Musterrechnung auf Basis aktueller Marktdaten sowie der Daten aus dem eigenen Vertragsbestand durchgeführt, um insbesondere die inflationsbedingten Auswirkungen auf die Mietsicherheiten zu berechnen.

Derzeit beträgt die durchschnittliche Kautionssumme 2.100 EUR. Dies entspricht einer Nettokaltmiete in Höhe von drei Monatsmieten á 700 EUR. Wird nun ein Mietkautionskonto z.B. bei der Hamburger Sparkasse eröffnet, fallen zuerst einmalig Gebühren in Höhe von 75 EUR an. Der Kautionsbetrag wird mit 0,01% jährlich verzinst. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt bundesweit ca. 8 Jahre. Nach dieser Zeit ist demnach ein Zinsgewinn von 1,68 EUR entstanden. Nimmt man den Mittelwert der Inflationsraten der Monate Januar 2022 bis Juli 2022, ergibt dies eine Inflationsrate von 6,81%. Die einst in bar hinterlegte Mietkaution in Höhe von 2.100 EUR hat beim Wohnungswechsel nach 8 Jahren durch Kaufkraftverlust nur noch einen Wert von 1.150 EUR.

Christian Sili, Sprecher des Vorstandes der Deutschen Kautionskasse: „Aktuell sind in Deutschland Mietkautionen von mehr als 30 Milliarden Euro größtenteils auf Sparbüchern und Kautionskonten hinterlegt. Der Kaufkraftverlust belastet sowohl die Liquidität der Mieter*innen als auch die Sicherheit der Vermieter*innen. Die Frage muss gestellt werden, ob sich in bar hinterlegte Mietsicherheiten angesichts dieser Umstände überhaupt noch lohnen. Ausserdem ist die Mietkaution so während der gesamten Mietdauer blockiert.“

Die Deutsche Kautionskasse empfiehlt daher allen Mietern und Vermietern zu prüfen, ob es zur Hinterlegung der Mietkaution auf Sparbüchern und Kautionskonten nicht geeignetere Alternativen, wie z.B. die Mietkautionsbürgschaft, gibt. Diese sorgt dafür, dass der Mietkautionsbetrag Mietern zur Verfügung steht und das bei gleicher Sicherheit für Vermieter wie bei Sparbüchern und Kautionskonten.

Quelle: Deutsche Kautionskasse AG

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In der aktuellen Energiekrise machen zunehmend Versorgungsunternehmen von ihrem Recht Gebrauch, die Energiepreise zu erhöhen und gleichzeitig die Abschläge anzuheben, um den Kunden hohe Nachzahlung bei der Jahresabrechnung zu ersparen. „Dieses Recht haben Vermieter in der Regel nicht. Sie müssen die Differenz zu den bisherigen Abschlägen für ihre Mieter vorlegen – und nun kommen auch noch die Mehrkosten aus der heute bekannt gewordenen Gasumlage von 2,4 Cent pro Kilowattstunde dazu“, so Ehrhardt. „Diese Regelung ist angesichts der brisanten Situation nicht mehr angemessen. Der Staat muss jetzt handeln. Weder die Mieter noch die privaten Vermieter dürfen bei der Bewältigung der hohen Energiepreise alleingelassen werden.“

Zahlungsausfallrisiko wird auf den Privatvermieter abgewälzt

Auch zwei Vorschläge aus der Politik bewirken bei Ehrhardt nur Kopfschütteln. Da ist zum einen das Kündigungsmoratorium. „Die Forderung, dass Mietern nicht gekündigt werden darf, wenn sie ihre Energiekosten nicht bezahlen können, bedeutet im Umkehrschluss: Das gesamte Zahlungsausfallrisiko wird den Energieversorgern genommen und auf die Vermieter abgewälzt. Das sind aber nicht immer große Wohnungsbaugesellschaften mit finanziellem Spielraum – das sind oft Rentner, die von den Mieteinnahmen leben, oder andere Privatvermieter, die selbst mit hohen Energiekosten für ihre eigene Wohnung zu kämpfen haben.“

Auch die Idee des zinslosen Darlehens für Vermieter findet Ehrhardt „grotesk“. Viele Privatvermieter wüssten ganz genau, dass ihre Mieter die explodierenden Energiekosten niemals selbst bezahlen können – und sie am Ende das Darlehen aus eigener Tasche tilgen müssen. „Mit diesen vermeintlichen Lösungen wird das Problem steigender Preise nur verschoben, aber nicht gelöst“, so sein Fazit. „Vielmehr werden damit auch noch Vermieter finanziell destabilisiert. Und das kann auch nicht im Interesse der Mieter sein, denn wenn der Vermieter einzelne Verträge nicht mehr bedienen kann, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die Hausgemeinschaft.“

Empfehlung zu offenem Dialog zwischen Mietvertragsparteien

Ungeachtet der rechtlichen Rahmenbedingungen setzt Haus & Grund Hessen auch weiterhin auf den Dialog zwischen Vermietern und Mietern. „Besprechen Sie offen, ob die vereinbarten Abschläge zur aktuellen Kostenentwicklung passen, und suchen Sie gemeinsam nach Wegen, mögliche Folgen für alle Beteiligten so gering wie möglich zu halten“, rät der Landesverband seinen Mitgliedern. „Aus unserer Beratungspraxis wissen wir, dass viele Mieter Verständnis für die Situation ihrer Privatvermieter haben, sobald sie von den Ausmaßen der Veränderungen erfahren – und auch ein starkes Eigeninteresse haben, dass die Nachzahlung nicht zu hoch wird“, so Ehrhardt. Als möglichen Lösungsansatz hat Haus & Grund Hessen ein Formblatt entworfen, mit dem beide Parteien eine unterjährige Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung für die Energiekosten vereinbaren können. Ehrhardt: „Aber leider führen solche Gespräche nicht immer zu einem guten Ergebnis – deswegen ist die staatliche Unterstützung für die Vermieter dringend notwendig.“

Quelle: Haus & Grund Hessen – Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.

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Allein oder über einen Service?

Viele Investoren, die in Ferienimmobilien investieren, übernehmen Suche, Kauf oder Bau und Vermietung selbst oder sie engagieren unterschiedliche Spezialisten. Allerdings sollten sie bedenken: Im Ausland gelten andere Gesetze und Regeln als in Deutschland. „Wer einen etablierten Full-Service bucht, umgeht rechtliche Fallstricke und bekommt viele Leistungen aus einer Hand. Das spart Zeit und Kosten. Anwaltsleistungen, Buchhaltung, Mietlizenz, Concierge, Koch, Maintenance für Haus, Garten und Pool: Die Buchung von Gesamtpaketen ist bei Anlegern beliebt. Investoren, die sich dafür interessieren, sollten allerdings darauf achten, wie lange der ausgewählte Anbieter bereits auf dem Markt ist und mit welchen Dienstleistern er vor Ort zusammenarbeitet“, sagt Andreas Dussmann.

Was tun für eine gute Rendite?

„Gerade die Region Istrien erlebt seit gut fünf Jahren einen enormen Aufschwung. Der Tourismuszuwachs lag 2016 bei knapp zehn Prozent. Anleger können derzeit mit einer jährlichen Rendite von rund fünf Prozent rechnen – Tendenz steigend“, erklärt Dussmann. Der Experte rät Anlegern, die von dieser Entwicklung profitieren wollen, sich intensiv mit den Steuergesetzen vor Ort zu beschäftigen. So profitieren Anleger, die zur Vermietung einer Ferienimmobilie eine Firma gründen, von Steuervorteilen. Andreas Dussmann: „Während Privatpersonen als Käufer fünf Prozent Grunderwerbsteuer auf Grundstücke und 25 Prozent Mehrwertsteuer auf Gebäude zahlen, können juristische Personen die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend machen. Allerdings verpflichtet sich das Unternehmen dann auch dazu, das Objekt zu vermieten und muss gewerblichen Prüfungen zehn Jahre lang Stand halten.“ Um aber die Villa als Ferienimmobilie vermieten zu dürfen, benötigt die gegründete Firma eine Mietlizenz vom Tourismusverband, der das Objekt – ähnlich wie bei Hotels – nach qualitativen Faktoren einstuft.

Gerade weil Anleger nicht nur im Hochsommer, sondern aufgrund des mediterranen Klimas zwischen Mai und November durchgehend mit einer guten Auslastung rechnen können, sollten die Objekte stets in einem Topzustand sein. „Die regelmäßige Reinigung von Haus, Garten und Pool ist die Grundlage für Werterhalt, Wertsteigerung und Rendite. Ebenso wichtig ist für die meist anspruchsvollen Istrien-Urlauber ein Concierge, der Tipps für Ausflüge, Sehenswürdigkeiten und die besten Restaurants der Gegend gibt“, sagt Dussmann. Damit die Immobilie nach Saisonende in den Wintermonaten unbeschadet bleibt, bieten viele Full-Services ganzjährig Maintenance-Leistungen wie die regelmäßige Beaufsichtigung, Lüftung und Pflege der Anwesen an.

Die richtigen Mieter finden

Istrien ist bekannt als Gourmetregion, in der sich Erholungssuchende ebenso wie Familien mit Kindern wohlfühlen. Angst vor feierwütigen Mietern müssen Anleger daher kaum haben. Ob sie für die Vermietung dennoch einen Service einschalten, statt sich selbst um die Suche nach passenden Mietern zu kümmern, ist individuell unterschiedlich. Andreas Dussmann: „Eine Eigenvermietung ist mit Hilfe zahlreicher Onlineportale sehr einfach und kostengünstig. Ein professioneller Vermietungsservice veranschlagt hingegen etwa 15 bis 30 Prozent des Wochenvermietungspreises. Dafür übernimmt er allerdings auch Buchungen und Reinigung und ist Ansprechpartner, wenn es doch einmal Schwierigkeiten gibt.“

Quelle: scrivo PublicRelations GbR

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Berlin – Erfolgreicher Vermögensaufbau ist nicht allein eine Frage des Einkommens, sondern insbesondere eine Frage der Bereitschaft, für Wohneigentum zu sparen. Das ist das Ergebnis einer Sonderauswertung der aktuellen Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS 2013*) des Statistischen Bundesamtes durch das Forschungsinstitut Empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research. Die Forscher haben untersucht, wie sich die Vermögensbildung von Mieter- und Eigentümerhaushalten bei ansonsten vergleichbaren wirtschaftlichen Verhältnissen im Zeitablauf entwickelt. Dabei stellt sich heraus, dass beide Gruppen eine ganz unterschiedliche „Vermögensbildungs-Biographie“ aufweisen.

Für die Auswertung betrachtet wurden Mieter und Wohneigentümer im Alter zwischen 50 und 59 Jahren mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.300 Euro. In die Vermögensbilanz fließen Immobilienvermögen (selbstgenutzte und vermietete Immobilien), Geldvermögen (Wertpapiere, Kapitalversicherungen, Bausparverträge und Spareinlagen), aber auch Schulden aus offenen Krediten ein.

Laut LBS Research verfügten Wohneigentümer am „Vorabend des Ruhestandes“ unter dem Strich nicht nur über den Wert ihrer Immobilie von durchschnittlich 152.000 Euro (bzw. 121.000 Euro nach Abzug noch nicht getilgter Baukredite), sondern zusätzlich über ein Nettogeldvermögen von 45.000 Euro (nach Abzug von Konsumentenkrediten).

Mieterhaushalte derselben Einkommensgruppe hingegen kommen nur auf ein Nettogeldvermögen von durchschnittlich 24.000 Euro. Hinzu kommen 6.000 Euro an Immobilienvermögen, dabei handelt es sich um den Wert vermieteter Objekte. Der geringe Durchschnittswert erklärt sich dadurch, dass nur ein geringer Teil von Mieterhaushalten Immobilien als Kapitalanlage besitzt. In der Gesamtschau bauen Wohneigentümer bis zum 60. Lebensjahr fast sechsmal so viel Vermögen auf wie vergleichbare Mieter (siehe Grafik), so die LBS-Experten.

Die Wissenschaftler erklären den riesigen Vorsprung der Eigentümerhaushalte mit unterschiedlichem Konsum- und Sparverhalten. „Wer eigene vier Wände erwirbt, ist offenbar in den ersten 10 bis 15 Jahren weitgehend ‚immun‘ gegen den Reiz größerer Anschaffungen oder Konsumausgaben“, erläutern die Experten von LBS Research. Durch hohe Tilgungsbeiträge bei der Rückzahlung von Wohnungsbaudarlehen findet ein selbst auferlegtes „Zwangssparen“ statt, das sich später auszahlt. Obwohl die laufenden Finanzierungsaufwendungen für das Wohnen bei den Eigentümern im Zeitablauf deutlich abnehmen, behalten sie meistens eine hohe Sparneigung bei, so dass sie im Alter neben ihrer größtenteils entschuldeten Immobilie noch ein stattliches Geldvermögen aufweisen.

Laut LBS Research wird die Bedeutung der selbstgenutzten Immobilie für die Vermögensbildung auch im internationalen Vergleich deutlich. So zeigte etwa eine Analyse der Bundesbank, dass die Menschen in Ländern mit hohen Wohneigentumsquoten entsprechend höhere Vermögen aufweisen. Deutschland, das mit einer Wohneigentumsquote von 43 Prozent im EU-Vergleich immer noch am Tabellenende liegt, schnitt hingegen schwach ab.

Quelle: ots

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Das dachte auch eine Mieterin, die wegen unregelmäßiger Zahlungen ihrer Miete ohnehin schon Schwierigkeiten hatte und bei der nun auch noch durch ein Bankversehen ein geringfügig zu niedriger Betrag (etwas mehr als zehn Euro pro Monat) an den Wohnungseigentümer überwiesen worden war.

Dieser leitete unverzüglich rechtliche Schritte ein. Die Betroffene entschuldigte sich damit, sie treffe kein Verschulden an der Verspätung. Das Amtsgericht schloss sich der Argumentation in erster Instanz an.

Das Landgericht legte jedoch nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS im Berufungsverfahren Wert darauf, dass ein Mieter im Grundsatz für unvollständige Mietzahlungen einzustehen habe, „auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen“.

Quelle: ots

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