Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten und wird einmalig an das Finanzamt gezahlt – unabhängig davon, ob der Käufer ein bebautes oder unbebautes Grundstück erwirbt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer orientiert sich prozentual am Kaufpreis der Immobilie inklusive des Grundstücks. Je nach Bundesland liegt der Grunderwerbsteuersatz zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Am geringsten ist der Steuersatz derzeit in Sachsen und Bayern mit jeweils 3,5 Prozent. Den höchsten Grunderwerbsteuersatz zahlen Kaufinteressenten dagegen in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland mit jeweils 6,5 Prozent.

„Grundsätzlich sollten sich Kaufinteressenten vor dem Immobilienerwerb über die Höhe der zu leistenden Grunderwerbsteuer informieren, da es den Bundesländern überlassen ist, den Steuersatz zu Beginn eines neuen Jahres zu erhöhen“, lässt Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei VON POLL FINANCE, wissen. Sie fügt hinzu: „Wenn der Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer beglichen hat, erhält der Notar vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese ist nach Zahlung des Kaufpreises notwendig, um das Eigentum im Grundbuch umschreiben zu lassen.“ Die Grundsteuer macht einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten aus. Dennoch gibt es ein paar Möglichkeiten, um die Steuer zu senken und so bestenfalls Kosten einzusparen.

Tipp 1: Durch Eigenleistung beim Neubau oder getrennte Verträge Grunderwerbsteuer sparen

Wer sich für ein unbebautes Grundstück entscheidet, um anschließend einen Neubau darauf zu errichten, kann unter Umständen bei der Grunderwerbsteuer sparen – sofern beide Komponenten getrennt voneinander erworben werden.

Als Bemessungsgrundlage für ein bebautes Grundstück gilt üblicherweise der im Notarvertrag ausgewiesene Kaufpreis – also der Gesamtwert für Grundstück und Gebäude. Wird ein unbebautes Grundstück separat erworben, ist es möglich, nur das Grundstück zu versteuern. Dafür müssen die Verträge für das Grundstück und den Bauauftrag unbedingt sowohl inhaltlich als auch zeitlich unabhängig voneinander abgeschlossen werden. Wichtig ist auch, dass der Grundstücksverkäufer und die Baufirma in keiner Beziehung zueinanderstehen – das bedeutet, sie dürfen nicht derselben Unternehmensgruppe angehören. „Allerdings sollten Käufer beachten, dass der Kauf eines Neubaus vom Bauträger zu einem Gesamtkaufpreis und damit umsatzsteuerfrei erfolgt“, weiß Dr. Lotzkat. Und führt weiter aus: „Wird jedoch erst das Grundstück erworben und im Anschluss die Bauträgerleistungen einzeln beziehungsweise separat in Rechnung gestellt, sind diese umsatzsteuerpflichtig. Diesen Umstand sollten Kaufinteressenten vorab bei ihrer Kalkulation berücksichtigen.“

Auch bei einem einheitlichen Vorgang können Käufer bei der Grunderwerbsteuer sparen. Bauherren können sich vertraglich zu Eigenleistungen verpflichten, um so die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Durch das eigenständige Streichen von Wänden oder das Verlegen von Böden lassen sich demnach nicht nur Handwerkerkosten, sondern auch Steuern sparen.

Tipp 2: Beim Immobilienkauf bewegliches Zubehör herausrechnen

Nicht nur bei Neubauprojekten lässt sich Grunderwerbsteuer sparen, sondern auch für Bestandsimmobilien gibt es Einsparmöglichkeiten. „Wer beim Erwerb einer Immobilie auch das bewegliche Inventar wie eine Einbauküche, einen Ofen, eine Sauna oder Gartenmöbel übernimmt, kann nach Rücksprache mit seiner finanzierenden Bank den Notar anweisen, diese im Kaufvertrag separat aufzulisten“, sagt Dr. Lotzkat. Und weiter: „Denn als Steuergegenstand gelten lediglich das Grundstück und das Gebäude mit jenem Inventar, welches untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Den Wert des mobilen Zubehörs zieht das Finanzamt vom Kaufpreis ab, so wird die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer reduziert.“ Aber aufgepasst: Sollte der Wert dieser Bestandteile jedoch einen zu großen Anteil des Kaufpreises ausmachen (zum Beispiel mehr als 10 Prozent oder 15 Prozent), könnte das Finanzamt stutzig werden und Rückfragen stellen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, vorab die Kaufbelege für das bewegliche Inventar vom vorherigen Besitzer anzufordern, um sie bei Bedarf dem Finanzamt vorlegen zu können. Auch eine vorherige Rücksprache mit dem eigenen Steuerberater kann hier empfehlenswert sein.

Tipp 3: Immobilie innerhalb der Familie vererben, verschenken oder verkaufen

Ein Immobilienverkauf unter Verwandten in grader Linie ist grunderwerbsteuerfrei. Das bedeutet: Wird die Immobilie an den Ehepartner, die Eltern, Kinder sowie Großeltern oder Enkel verkauft, ist der Käufer von der Grunderwerbsteuer befreit. Die gleiche Begünstigung gilt auch für adoptierte Kinder, Schwiegereltern sowie den Kauf vom Ex-Partner im Rahmen einer Scheidung.

„Auch mit der Schenkung oder Vererbung einer Immobilie innerhalb der Familie lässt sich die Grunderwerbsteuer sparen. Allerdings fällt hier unter Umständen die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es jedoch Freibeträge, welche nicht versteuert werden müssen. Die Rücksprache mit einem Steuerberater ist hier jedoch unabdingbar“, lässt Dr. Lotzkat wissen.

Tipp 4: Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen

In einigen Fällen lässt sich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Wer beispielsweise als Unternehmer oder Selbstständiger seine Immobilie gewerblich nutzt, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe in Form einer Abschreibung geltend machen. Allerdings nur, wenn mit der Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden. Das gleiche gilt, wenn die Immobilie teilweise gewerblich genutzt wird. Hierbei muss darauf geachtet werden, dass der private und der betrieblich genutzte Teil der Immobilie klar voneinander differenziert werden. Eigentümer einer vermieteten Immobilie können die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten linear abschreiben.

Fazit

„Vor dem Immobilienkauf ist es wichtig, sich über die anfallenden Kaufnebenkosten zu informieren – die Grunderwerbsteuer ist ein erheblicher Teil davon. Aus diesem Grund lohnt es sich für Kaufinteressenten, zu prüfen, ob sie hier gegebenenfalls Einsparungen realisieren können“, resümiert Dr. Lucie Lotzkat.

Quelle: von Poll Immobilien GmbH

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Tipp 1: Vor dem Spatenstich kommt der Kassensturz – der Finanzierungsplan

Eine umfassende Beratung durch Fachleute ist der erste Schritt, wenn ein Hausbau ansteht. Welches Eigenkapital habe ich zur Verfügung? Wie hoch ist die Kreditsumme? Welche Tilgung strebe ich an? Das sind nur einige Beispiele für Fragen, die zu klären sind. Dabei gilt es, auch finanzielle Engpässe einzukalkulieren, denn eine Finanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte und keiner weiß mit Sicherheit, wie sich die eigene Situation entwickeln wird. Empfehlenswert ist es, mindestens 20 Prozent der Komplettkosten aus Ersparnissen begleichen zu können. Zusätzliche drei bis fünf Monatsnettogehälter dienen als Reserve für unvorhergesehene Kosten.

„Die Zinsen sind derzeit niedrig“, sagt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Lübeck. „Die Bestandteile der Finanzierung sollten darauf und auf die persönliche Situation des Bauherrn angepasst sein. Ein wichtiger Einflussfaktor dabei ist die Tilgung. Sie wirkt sich direkt auf die Dauer der Rückzahlung aus: Wer niedriger tilgt, zahlt länger ab. Dr. Klein empfiehlt deshalb eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent“, so Ludwig weiter. Dank der günstigen Zinssituation ist es möglich, eine recht niedrige Rate zurückzuzahlen und trotzdem in absehbarer Zeit schuldenfrei zu sein. Auf Nummer sicher geht, wer diese Tilgung mit einer langen Zinsbindung kombiniert. So können künftige Hausherren auf lange Frist von den niedrigen Zinsen profitieren. Diese Tendenz belegt der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung: Die durchschnittliche Zinsbindung im Dezember 2016 betrug 13,8 Jahre. 2011 waren es noch zwei Jahre weniger.

Tipp 2: Gut gefördert ist halb finanziert

Wer sich für den Bau eines Hauses entscheidet, kann auf staatliche Unterstützung zählen. In Deutschland wird der Erwerb, der Bau und die Modernisierung privaten Wohnraums gefördert. Außerdem bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW – diverse Förderprogramme für die eigenen vier Wände. Vor allem energieeffiziente Bauweisen werden stark subventioniert. Allerdings können sich die Angebote regional unterscheiden. Am besten informieren sich zukünftige Eigenheimbesitzer schon im Vorfeld. Neben der KfW subventionieren auch die Bundesländer den Wohnungsbau.

Tipp 3: Das passende Haus finden

Je nach Budget haben Hausbauplaner die Wahl zwischen verschiedenen Varianten. Das Fertighaus beispielsweise erlebt gerade eine Renaissance. Es ist eine kosteneffiziente Form des Neubaus für Menschen, die wenig Zeit auf individuelle Extrawünsche in der Gestaltung verwenden wollen. Fertighäuser werden nach einem Baukastenprinzip zusammengestellt. Ein weiterer Vorteil: Der Einzug ist in der Regel schneller möglich als beim Bau eines Architekten- oder Massivhauses. Bauherren können sich zwischen einem Bausatzhaus, einem Ausbauhaus und einem schlüsselfertigen Eigenheim entscheiden. Die beiden ersten Varianten erfordern deutlich mehr handwerkliches Geschick, sind aber schon mit rund 50.000 Euro umsetzbar. Das schlüsselfertige Haus dagegen ist ab 150.000 Euro aufwärts zu bekommen. Massivhäuser und Architektenhäuser verlangen deutlich höhere Investitionen, dafür ist der Individualität kaum eine Grenze gesetzt. Mittlerweile können die eigenen vier Wände auch schon als „Smart Home“ konzipiert werden. Die mitdenkende Heizung, der Kühlschrank, der bemerkt, dass die Vorräte sich dem Ende neigen oder das Licht, das sich pünktlich zur Dämmerung einschaltet – all das ist schon jetzt möglich.

Tipp 4: Hausbau absichern

Die Zeit eines Hausbaus ist für zukünftige Eigenheimbesitzer mehr als aufregend. Neben der Vorfreude auf die eigenen vier Wände schwingt auch immer ein wenig Sorge mit, ob denn alles nach Plan verläuft. Diese Furcht nehmen Versicherungen nicht komplett, aber sie tragen maßgeblich zur Entspannung bei. Schon vor Beginn der Bauarbeiten ist es ratsam, dass sich Bauherren über eine Bauherrenhaftpflichtversicherung oder eine Bauleistungsversicherung informieren. Auch spezielle Policen für eine Gebäudeversicherung bieten sich bei Bedarf an.

Tipp 5: Aus eins mach zwei: cleverer Grundstückskauf

In vielen Städten ist Bauland rar. Entsprechend hoch sind die Preise für Grundstücke. In München etwa kostet der Quadratmeter aktuell bis zu 1.200 Euro. In weiten Teilen Ostdeutschlands ist Bauland dagegen für wenige hundert Euro zu bekommen. Übrigens: Seit 2006 klettert die Grunderwerbsteuer in beinahe allen Bundesländern in die Höhe. Zuletzt hat Thüringen den Prozentsatz auf 6,5 erhöht. Die gute Nachricht: Wer ein Grundstück ohne Haus kauft, kann die Grunderwerbsteuer sparen. Das gelingt, wenn für den Grundstückskauf und das Haus zwei getrennte Verträge und Finanzierungen laufen. Ein Beispiel verdeutlicht das Sparpotenzial: Werden bei einem Grundstückspreis von 120.000 Euro und Hausbaukosten von 190.000 Euro getrennte Verträge geschlossen, sparen Bauherren bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 6.650 Euro an Grunderwerbsteuer, bei 6,5 Prozent ergibt sich ein Sparpotenzial von 12.350 Euro.

Tipp 6: Alles andere als nebensächlich – an die Kaufnebenkosten denken

Oft vergessen zukünftige Eigenheimbesitzer vor lauter Euphorie die Nebenkosten, die bei einem Neubau anfallen. Schon vor dem Bau kommt Einiges zusammen: Baugenehmigung, Bodenproben, Statiker und Vermessungskosten sind ein paar Beispiele. Für den Kauf schlagen Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar kräftig zu Buche. Beim tatsächlichen Bau gilt es, auch an den Erdaushub, Rohbauarbeiten und Co. zu denken. „Ich empfehle meinen Kunden immer, eine Liste mit allen anfallenden Nebenkosten zu erstellen, um diese im Blick zu behalten. Denn insgesamt können sie zehn bis 15 Prozent des gesamten Preises ausmachen“, rät Henning Ludwig.

Tipp 7: Einen kühlen Kopf bewahren

Lag der Zinssatz 2007 für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung noch bei rund vier Prozent, zahlt ein zukünftiger Eigenheimbesitzer bei gleichen Voraussetzungen aktuell lediglich Zinsen in Höhe von etwa einem Prozent. „Lassen Sie sich von den minimal steigenden Zinsen nicht unter Druck setzen“, rät Ludwig. „Experten sehen in naher Zukunft keine großen Sprünge und der Bau einer Immobilie ist eine langfristige Investition, die gut überdacht werden will. Wer besonnen in die Planung geht, schützt sich vor bösen Überraschungen“, so Ludwig weiter. Gleiches gelte auch für die Wahl der Bank. Es sei durchaus sinnvoll, sich mehrere Angebote einzuholen und einen Finanzdienstleister wie Dr. Klein in Anspruch zu nehmen.

Quelle: Dr. Klein & Co.

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Basis für die Immobilienfinanzierung ist es, die eigene finanzielle Lage auszuloten und zu ermitteln, welches Budget durch regelmäßige Einkommen und dauerhafte monatliche Belastungen möglich ist. Bei der Planung der potenziellen Darlehenshöhe spielt auch das vorhandene Eigenkapital eine wichtige Rolle, da sich seine Höhe im Normalfall auf die Konditionen des Kreditvertrags auswirkt. In den meisten Fällen ist die aufzunehmende Darlehenssumme relativ hoch, sodass sich der Kreditnehmer für eine lange Zeit an diese finanzielle Verpflichtung bindend. Aus diesem Grund sind diese Überlegungen sehr wichtig, weil sie die alles entscheidende Frage klären, ob die Wunschimmobilie finanziell tragbar ist. Denn es gibt keine Garantie dafür, dass ein Verkauf der erworbenen Immobilie die Darlehenssumme komplett tilgen kann. Zum eigentlichen Wert des Hauses oder der Wohnung, welcher der Immobilienkäufer bezahlen muss, kommen sogenannte Kaufnebenkosten in Form von Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer sowie unter Umständen die Maklergebühren. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital oder anderweitige Darlehensabsicherungen birgt daher ein sehr großes Risiko.

Wie hoch sind die Zinsen zum Zeitpunkt einer notwendigen Anschlussfinanzierung? Ist das Darlehensangebot mit dem niedrigsten Zinssatz wirklich das günstigste? Welcher Prozentsatz bei der Tilgung ist am besten? Viele Fragen und unsichere Antworten bestimmen die Planung einer Immobilienfinanzierung. Um die richtige Entscheidung zu treffen, ist es wichtig, sich durch verschiedene Kanäle über die Optionen bei der Finanzierung des Immobilienkaufs zu informieren. Zum einen kann die Erfahrung von Familie, Freunden und Bekannten weiterhelfen, die bereits eine Finanzierung erfolgreich abgeschlossen und vielleicht sogar schon eine Immobilie erworben haben. Solche Empfehlungen können sehr hilfreich sein, müssen aber in Relation zu der eigenen Situation gesetzt werden. Zum andern sind die Möglichkeiten des Internets wie Foren, Ratgeberartikel und Expertenbeiträge eine weitere Variante, um wichtige Informationen über beispielsweise mögliche staatliche Förderungen und die Auswirkungen der Erbringung von Eigenleistung auf die Kredit-Konditionen zu sammeln.

Im Anschluss ist eine umfassende, persönliche Beratung bei einem Experten sehr empfehlenswert, weil dieser aufgrund seiner Erfahrung leicht einschätzen kann, ob der Kauf des ausgewählten Objekts möglich ist. Zudem können die Finanzprofis Alternativen in Bezug auf die Immobilienauswahl und die Finanzierungsmöglichkeiten aufzeigen. Neben Finanzberatern von Kreditinstituten bieten auch Immobilienexperten wie beispielsweise die Berliner Makler von Black Label Immobilien eine kompetente Beratung an. Da diese nicht an ein Kreditinstitut gebunden sind und zahlreiche Kontakte besitzen, können solche Experten außerdem oftmals sehr gute Konditionen für die Immobilienfinanzierung vermitteln.

Wer seine finanzielle Lage richtig einschätzt, sich umfassend informiert und die richtige Entscheidung bei der Immobilienfinanzierung trifft, kann davon langfristig profitieren. Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietshaus oder Gewerbeobjekt – die eigene Immobilie ist ein Investment, welches das eigene Vermögen sichert und sogar vergrößern kann. Darüber hinaus ist es in der heutigen Zeit ein wichtiger Schritt in die Alterssicherung, weil potenzielle Mieteinnahmen die Rente aufbessern können beziehungsweise das Eigenheim ein kostengünstiges Wohnen im Alter bedeutet.

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Eigenkapital einbringen

Bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie sollten Käufer auf jeden Fall die Kaufnebenkosten, die Kosten fürs Mobiliar sowie einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital bestreiten können: Ideal sind 30 bis 40 Prozent Eigenkapitalanteil – zur Verbesserung der Konditionen wie auch als Puffer für eventuelle Risiken. Falls man etwa plant, die Ferienimmobilie an andere Urlaubsgäste zu vermieten, sollte es für die Finanzierung keine Probleme bereiten, wenn diese Einnahmen aufgrund von schlechtem Wetter ausbleiben.

Realistische Renditeerwartungen

Michiel Goris warnt auch vor überzogenen Renditeerwartungen: „Die Immobilienpreise haben in den gefragten Regionen massiv angezogen. Kaufpreise, die in den Bestlagen von Boden- und Tegernsee sowie mancher Nordseeinsel die Marke von 10.000 Euro pro Quadratmeter durchbrechen, drücken natürlich erheblich auf die Rendite.“ Kaufinteressenten sollten die Renditemöglichkeiten daher vorab realistisch kalkulieren und dazu auch professionellen Rat von lokalen Immobilienexperten einholen.

Besonderheiten des regionalen Immobilienmarkts beachten

Nicht alle Banken finanzieren eine Ferienimmobilie, zumal, wenn sie keinen Einblick in den regionalen Markt haben. Banken vor Ort können die Rentabilität einer Ferienwohnung in der Region häufig besser einschätzen und sind daher eher zu einer Finanzierung bereit. Michiel Goris: „Gerade bei Ferienimmobilien ist es sinnvoll, sich anbieterunabhängig beraten zu lassen. Unsere Berater beispielsweise haben Zugang zu den Angeboten von rund 400 Finanzierungspartnern, darunter auch viele lokale Anbieter in ganz Deutschland.“

Über die Interhyp Gruppe

Die Interhyp Gruppe mit den Marken Interhyp, die sich direkt an den Endkunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittler und institutionelle Partner wendet, hat 2014 ein Baufinanzierungsvolumen von 11,2 Milliarden Euro erfolgreich bei ihren mehr als 400 Bankpartnern platziert. Damit ist die Interhyp Gruppe der größte Vermittler für private Baufinanzierungen in Deutschland. Das Unternehmen beschäftigt mehr als 1.000 Mitarbeiter und ist an derzeit 80 Standorten persönlich vor Ort für seine Kunden und Partner präsent.

Quelle: (ots) 

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