Herausgeber des Marktreports ist das Finanzierungsberatungsunternehmen FAP aus Berlin. Gründer und Geschäftsführer Curth-C. Flatow sagt: „Die Formel ist einfach – Kapital sucht Deal. Wir befinden uns in einem boomenden Markt mit positiven Aussichten. Die Suche nach Anlagealternativen steigt weiter und die Kapitalgeber erhöhen aufgrund des Wettbewerbs ihre Risikobereitschaft bzw. senken Ihre Renditeanforderungen.“

Mezzanine Kapital erlebt Steigerungsrate von 51 Prozent

Das ausgereichte Nachrangkapital erfuhr mit 1,4 Milliarden Euro in den letzten 12 Monaten eine Steigerung von 51 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Es wurden damit rund 7,4 Milliarden Euro Marktwertvolumen realisiert, was einer Steigerung von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.

Jörg Scheidler, Managing Director bei FAP, kommentiert: „Das Marktsegment Nachrangfinanzierung hat sich als eigene Assetklasse für Investoren erkennbar etabliert. Wir rechnen mit weiteren Steigerungsraten im laufenden Jahr.“

Projektentwicklungen kommen inzwischen im Schnitt schon mit einer Eigenkapitalquote von 2 – 7 Prozent aus. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Auslauf (LTC) von 93 – 98 Prozent der Gesamtinvestitionskosten mittels Nachrangfinanzierung zur Verfügung gestellt wird.

Im Bestand werden bis zu 85 Prozent des Marktwertes von der Mehrheit der Kapitalgeber als übliche Beleihungsobergrenze gesehen. Der Anteil risikofreudiger Investoren, die über 90 Prozent LTV finanzieren, ist angestiegen. Demnach ist im Bestand generell Eigenkapital in Höhe von 15 Prozent aktuell üblich.

Mikro-Appartements sind der Aufsteiger in der Gunst der Kapitalgeber

Welche Immobilien werden von den Kapitalgebern finanziert? Im Bestand sind auf den Plätzen 1 – 3 die Segmente Büro, Shoppingcenter/Fachmarktzentren und Retail. Ein Aufsteiger gegenüber dem Vorjahr ist das Thema Mikro-Appartements, das nun von 65 Prozent (Vorjahr 33 Prozent) der Kapitalgeber finanziert wird. Auch hat die Assetklasse Pflegeheime/Healthcare an Beliebtheit zugelegt, von 17 auf 39 Prozent stieg die Finanzierungsbereitschaft der Investoren.

In der Projektentwicklung stehen auf den Rängen 1 – 3 die Assetklassen Wohnen, Büro und Shoppingcenter/Fachmarktzentren. Aufsteiger sind hier ebenfalls die Mikro-Appartements mit 77 Prozent (38 Prozent im Vorjahr), Lager/Logistik mit 58 Prozent (38 Prozent im Vorjahr) und Hotel mit 55 Prozent (25 Prozent im Vorjahr).

Verzinsungen für Mezzanine Bestandsfinanzierungen fallen auf 9,3%

Die Verzinsungserwartung der Kapitalgeber in der Bestandsfinanzierung liegt zwischen 8 und 12 Prozent IRR, erreicht werden im Schnitt 9,3 Prozent. Die erreichte Verzinsung ist somit im Vorjahresvergleich um mehr als 1 Prozent nominal gesunken. Bei Projektentwicklungen werden 12 – 18 Prozent IRR erwartet, erreicht werden durchschnittlich 14 Prozent.

Methodik

Insgesamt sind 97 Mezzanine Kapitalgeber am deutschen Markt aktiv. Das Finanzierungsberatungsunternehmen FAP konnte hiervon 40 Prozent analysieren. Es handelt sich um nationale und internationale Investoren. 60 Prozent sind Fonds, 24 Prozent Family Offices, 8 Prozent Privatbanken, 5 Prozent Investmentunternehmen und 3 Prozent Versicherungen.

Quelle: Flatow AdvisoryPartners GmbH/Ummen Communications GmbH

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Andreas Mankel, Geschäftsführer der 7x7finang GmbH, lädt zum Kapitalgebertreffen ein. Quelle: 7x7finanz GmbH Andreas Mankel, Geschäftsführer der 7x7finang GmbH, lädt zum Kapitalgebertreffen ein.

An Themen mangelt es dem Treffen nicht. Statt eines trockenen Geschäftsberichts wird die Entwicklung in ungewöhnlicher Form dargestellt: als „Bericht zur 7-fachen Rendite“. Ein Highlight der alternativen Kapitalanlagen wird die neue Beteiligung der 7×7 Bürgerenergie I. GmbH & Co. KG sein. In Fachvorträgen werden außerdem aktuelle Themen beleuchtet. Dazu gehören die Einlagensicherung der Banken in Deutschland sowie die Auswirkungen der Niedrigzinsphase auf Wirtschaft und Gesellschaft.

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Eine wichtige Frage auf dem Weg der Existenzgründung ist, die Frage, wie das benötigte Startkapital zu beschaffen ist. Wer auf fremde Mittel angewiesen ist, hat es dabei nicht immer leicht. Kapitalgeber begegnen Neugründungen verständlicherweise erst einmal mit Skepsis. Damit sie Kapital bereitstellen, müssen die potentiellen Kapitalgeber deshalb von der Idee überzeugt werden. Dies kann als Franchisenehmer deutlich einfacher sein. Denn der Franchisenehmer greift auf ein bereits erprobtes Geschäftskonzept zurück und wird bei der Finanzierung von seinem Franchisegeber unterstützt.

Vor der Finanzierung kommt der Businessplan

Wenn Gründer potentielle Kapitalgeber von ihrer Geschäftsidee überzeugen wollen, benötigen sie einen Businessplan. Dieser stellt für Investoren eine wichtige Entscheidungsgrundlage dar, für Kreditinstitute ist er die Basis, um den Kreditantrag zu prüfen. Er ist aber auch für den Gründer eine wichtige Informationsquelle, um die Erfolgschancen der Geschäftsidee objektiv beurteilen zu können und um Planungsmängel zu vermeiden. Im Businessplan enthalten sind

• eine Beschreibung der Geschäftsidee
• eine Vorstellung des Gründerteams und seiner Qualifikationen
• die  gewählte Rechtsform des Unternehmens
• eine Markt- und Wettbewerbsanalyse
• die Markteintrittsstrategien mit Werbe- und Vertriebsmöglichkeiten
• die Finanzplanung einschließlich Umsatzprognosen für die kommenden Jahre
• eine Risikobewertung.

Für Gründer, die nur wenig betriebswirtschaftliches Know-how besitzen, ist die Erstellung eines überzeugenden Businessplans oft schwer. Standardisierte Pläne, die Gründer im Internet finden, können meist nicht überzeugen. Der Franchisenehmer hat es hier einfacher. Sein Franchisegeber unterstützt ihn bei der Erstellung des Businessplans mit seiner Erfahrung. Er weiß, welche Umsatzzahlen realistisch sind, und kann diese in der Regel durch die Zahlen von anderen bereits erfolgreichen Franchisestandorten belegen.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für Gründer?

Die erste Anlaufstelle für die Kapitalbeschaffung bei Neugründungen sind die Kreditinstitute. Sie stellen Kontokorrentkredite für kurzfristigen Kapitalbedarf, aber auch Gründungskredite mit langer Laufzeit zur Verfügung. Interessantere Konditionen bietet hingegen die Finanzierung über die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie stellt unterschiedliche Förderprodukte bereit für Neugründungen sowie bei Kapitalbedarf, der erst nach der erfolgten Gründung entsteht. Die KfW Förderprodukte können auch mit einem Bankkredit verknüpft werden. Eine dritte Möglichkeit ist das Venture Kapital, das für innovative Gründungsideen in Frage kommt. Die Venture Kapital Gesellschaften investieren überwiegend in innovative Technologieunternehmen, während die sogenannten Business Angels, bei denen es sich um private Geldgeber handelt, gerne in wachstumsorientierte Startups investieren.

Warum ist die Finanzierung für Franchisenehmer leichter?

Trotz der unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten scheitern die meisten Existenzgründungen bereits an der Kreditvergabe, bei Franchisenehmern ist das nicht so. Banken wissen, dass die Investition in ein erprobtes Geschäftskonzept wesentlich risikoärmer ist: 90 Prozent der Franchise-Gründungen überstehen das kritische dritte Jahr. Das Gründungsvorhaben ist in der Regel sehr gut durchdacht und das Risiko zu scheitern, ist bei einem etablierten Franchisesystem wesentlich geringer. Der Franchisenehmer profitiert von der Erfahrung des Franchisegebers und greift auf eine Marke zurück, die bereits einen gewissen Bekanntheitsgrad erreicht hat. Die Markteintrittsbarrieren sind dadurch ebenfalls geringer. Aus diesen Gründen investieren viele Banken leichter in ein Franchisesystem. Das Vertrauen der Banken in das Franchisekonzept zeigt sich auch darin, dass einige von ihnen spezielle Finanzierungen und sogar Informationssysteme für Franchisenehmer eingerichtet haben. Hierzu gehören die Deutsche Bank, die mit ihrer speziellen Franchise Finanzierung die Finanzierung von Franchise-Gründungen vereinfachen will, und der deutsche Sparkassen-Verband. Dieser hat ein Partnerprogramm eingerichtet, mit dem er Franchisenehmer nicht nur finanziell unterstützt. In seinem Franchise-Informationssystem bietet der Verband auch Beratung und Betreuung an.

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