Egal ob Stadt oder Land, männlich oder weiblich – über 90 Prozent der 18-29-Jährigen wünschen sich eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus. 60 Prozent der jungen Erwachsenen haben sich bereits konkret damit auseinandergesetzt. Dementsprechend klar sind auch die Vorstellungen: Über die Hälfte der Befragten möchte gerne selbst darin wohnen, rund ein Drittel plant eine Kombination aus Eigennutzung und Vermietung und 15 Prozent ein reines Mietobjekt. Wer das eigene Heim selbst beziehen möchte, schätzt besonders das schöne Lebensgefühl in der eigenen Immobilie (89 Prozent) und hegt den Wunsch, die eigenen vier Wände selbst gestalten zu können (88 Prozent). Für diejenigen, die eine Immobilie zur Vermietung kaufen würden, steht ein dauerhaftes Zusatzeinkommen an erster Stelle (88 Prozent).

Wirtschaftslage und Weltpolitik bremsen junge Immobilieninteressenten aus

Nicht für alle Interessierten kommt ein zeitnaher Kauf in Frage: Die Mehrheit (53 Prozent) der jungen Menschen möchte noch mindestens fünf Jahre abwarten und begründet dies vor allem mit der Inflation und den aktuell hohen Lebenshaltungskosten (69 Prozent) sowie den gestiegenen Zinsen (53 Prozent). Für 42 Prozent ist zudem die weltpolitische Lage momentan zu unsicher. Dorothee Stattrop, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Krefeld, erlebt auch in der Praxis, dass der Immobilienkauf ein Thema ist, das Zeit braucht: „Es ist eine Reise, auf die man sich begibt. Die Wunschimmobilie ist meist nicht von heute auf morgen gefunden.“ Die veränderte Marktlage berge dabei nicht nur Schwierigkeiten, junge Suchende könnten sie sich auch zunutze machen, so Dorothee Stattrop: „Aktuell ist die Nachfrage nicht so hoch und daher die Konkurrenz bei Besichtigungen kleiner. Es gibt dadurch wieder mehr Verhandlungsspielraum bei den Preisen.“ Finanzielle Gründe sind auch ausschlaggebend für die 8 Prozent der Befragten, die kein Eigenheim wollen: Rund zwei Drittel geben an, sich weder jetzt noch in Zukunft eine Immobilie leisten zu können. Über die Hälfte empfindet sie als finanziellen Klotz am Bein und für 59 Prozent der Befragten ist Mieten einfach flexibler.

Die Finanzierung als Dreh- und Angelpunkt

Das Top-Thema für alle jungen Leute, die sich ein Eigenheim wünschen, ist die Finanzierung: Dreiviertel aller Umfrageteilnehmenden haben sich bereits damit beschäftigt, ob sie sich eine Immobilie leisten können. Erst an zweiter Stelle kommt die Frage nach der Lage und dem Wohnort (73 Prozent). Aus Sicht von Spezialistin Dorothee Stattrop ist diese Reihenfolge auch ratsam: „So früh wie möglich sollte die Frage beantwortet werden: ‚Was kann und will ich mir leisten?‘ Darauf baut der Finanzierungsrahmen auf. Einen ersten Anhaltspunkt geben Online-Budgetrechner. In einem persönlichen Beratungsgespräch loten wir gemeinsam aus, was im individuellen Fall möglich ist.“ Um eine konkrete Vorstellung zu bekommen, rät sie jungen Immobilieninteressenten zum Probesparen: „Wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden aufkommt, sollte die Differenz zwischen geplanter Monatsrate und Miete beiseitegelegt und angespart werden. So bekommt man ein Gefühl, ob die Finanzierung im Alltag gut zu stemmen ist.“

Eigenheim, aber vermietet

Für knapp die Hälfte der unter 30-Jährigen ist eine Immobilie als Kapitalanlage ein Thema. Besonders für die unter 25-Jährigen und die jungen Männer ist die teilweise oder vollständige Vermietung der eigenen Immobilie eine Option.

Für Dorothee Stattrop ein lohnendes Gedankenspiel: „Für den Vermögensaufbau ist eine Immobilie als Kapitalanlage nach wie vor ein guter erster Schritt. Allerdings sollte hierfür auch mehr Geld bei der Finanzierung eingeplant werden, um zum Beispiel Mietausfälle einzukalkulieren“, erläutert die Spezialistin. Sie sieht auch in der Variante der Teilnutzung Vorteile: „Bei einer Mischung aus Eigennutzung und Vermietung kann man die Mieter so an der Rückzahlung des eigenen Immobilienkredits beteiligen.“

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Insbesondere im Großraum München, im Bundesland Sachsen und der Metropolregion Rheinland sind Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die mit Abstand größten Preisunterschiede zeigen sich im oberbayerischen Landkreis Miesbach, der direkt an die Landeshauptstadt München angrenzt. Dort kostet der Quadratmeter einer vor 2018 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment 7.300 Euro, in einem Neubau hingegen knapp 12.371 Euro. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich damit in dem Landkreis eine rechnerische Preisdifferenz von rund 355.000 Euro. Im bundesweiten Mittel über alle Landkreise und kreisfreien Städte liegt der Preisaufschlag für eine 70 Quadratmeter große Neubau-Wohnung gegenüber einer Immobilie aus dem Bestand im mittleren Preissegment bei 93.694 Euro. Bei hochpreisigen Objekten, also den teuersten zehn Prozent aller Angebote, ist der Preisabstand mit 70.151 Euro geringer.

Neubau-Immobilie bedeutet meist einen Aufpreis

Jenseits der drei genannten Regionen fällt der Aufschlag für Neubauten mit jeweils mehr als 200.000 Euro im mittleren Preissegment auch in den Städten Stuttgart und Darmstadt kräftig aus. Wer sich in der baden-württembergischen Landeshauptstadt mit ihren Weinbergen und dem Neckar für einen Neubau entscheidet, muss für eine 70-Quaratmeter-Wohnung etwa 213.000 Euro mehr ausgeben. In Darmstadt beträgt die Differenz etwa 209.000 Euro. Vor zwei Jahren gehörte die hessische Großstadt noch nicht zu den zehn Städten mit den größten Preisunterschieden zwischen Neubau und Bestand.

Schon bei den mittelpreisigen Wohnungen hat Garmisch-Partenkirchen einen ordentlichen Aufschlag für Neubauten. Im oberen Preissegment liegt der Landkreis mit einem Neubau-Aufschlag von mehr als 350.000 Euro sogar bundesweit an der Spitze. Luxuswohnungen mit traumhaftem Blick auf die Berge, hochwertiger Ausstattung und Details wie Whirlpool oder Kamin finden hier mutmaßlich vor allem als Ferienwohnung zahlungskräftige Käufer. Im Süden weisen weitere Städte und Landkreise große Preisdifferenzen von mindestens 225.000 Euro im oberen Preissegment auf. So sind in den Top 10 auch die Landkreise Bad Tölz-Wolfratshausen und Miesbach sowie die Stadt Kempten (Allgäu) zu finden. In der Ostseeregion haben die Städte Kiel und Lübeck sowie der Landkreis Rostock besonders hochpreisige Neubauten: Sie sind mehr als 284.000 Euro teurer als Bestandsbauten im Luxussegment. Auch in drei der sieben größten Städte Deutschlands – in München, Stuttgart und Frankfurt am Main – müssen Käufer im Luxussegment für Neubauwohnungen Preisaufschläge zwischen 243.000 Euro und 233.000 Euro akzeptieren.

Unterschiede bei den größten sieben Metropolen

In vielen Großstädten – insbesondere in den sieben größten Städten Deutschlands samt ihrem Umland – sind die Preisaufschläge für Neubauten hoch. Nur in Hamburg liegt die Preisdifferenz zwischen Neu- und Bestandsbauten im mittleren Preissegment mit 99.800 Euro knapp unter der 100.000-Euro-Marke. Im Hochpreissegment beträgt der Unterschied für die Hansestadt laut Postbank Wohnatlas knapp 106.000 Euro. Zum Vergleich: In Stuttgart sind die Preisunterschiede in beiden Segmenten mehr als doppelt so hoch. In München sind die Aufpreise im mittleren Preissegment vergleichsweise niedrig, hochpreisige Wohnungen jedoch haben den größten Preisunterschied der top sieben deutschen Großstädte. Köln ist die einzige Stadt, in der der Aufschlag für den Neubau im oberen Segment geringer als im mittleren Segment ausfällt.

Wo Neu- und Altbau-Immobilie gleichviel kosten

Während die Aufpreise für Neubauten in den Großstädten noch recht stark ausfallen, liegen sie in jeder vierten Region Deutschlands im Durchschnitt unter 75.000 Euro. Besonders in vielen ländlichen Gebieten sind die Preisdifferenzen verhältnismäßig gering, so dass die Wahl zwischen Neubau oder bereits bestehende Immobilie nicht nur vom Kaufpreis abhängig gemacht werden kann. So geht es im mittleren Preissegment im Landkreis Aurich um einen Aufschlag von rund 4.000 Euro und in Leer um gut 12.000 Euro für 70 Quadratmeter für eine neu errichtete Immobilie.

„Die Vorteile eines Neubaus können kleinere Preisaufschläge aufwiegen. Höhere Energieeffizienz und neue Heizanlagen sparen bei den laufenden Kosten bares Geld. Renovierungsmaßnahmen bleiben den Käufer*innen in den ersten Jahren zumeist erspart. Dazu kommen Annehmlichkeiten wie moderne Bäder und Küchen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Kaufinteressenten sollten sich trotzdem nicht sofort auf ein Neubauvorhaben festlegen. Denn oft ist die Immobilie zum Zeitpunkt der Kaufentscheidung noch nicht fertiggestellt, Verzögerungen oder Abweichungen von der Planung sind wahrscheinlich. Gleichzeitig bieten Bestandsimmobilien den Vorteil, die Wohnung vollständig in Augenschein nehmen zu können, anstatt sich nur vorzustellen, wie hell, ruhig oder geräumig die Traumimmobilie später einmal sein wird. „Wichtig ist gerade hier ein Blick auf alle Details – auch diejenigen, die nicht sofort sichtbar sind. Bausubstanz, Elektroinstallationen und Sanierungsbedarf können Profis besser beurteilen. Käufer*innen sollten Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuziehen, um Mängel mit einpreisen zu können“, rät Grunwald.

Hier kommen Wohnungen im Bestand teurer

In einigen Regionen sind die begehrten Lagen längst bebaut. Wer hier wohnen will, wird kaum ein Neubauobjekt finden – und wenn, dann häufig auf einem nicht so ansprechenden Grundstück. Hier macht die gepflegte Altbau-Immobilie das Rennen. Dies gilt vor allem für Ferienregionen an der Nordsee oder in Ostseenähe, aber auch für die Städte Amberg (Bayern) und Heidelberg (Baden-Württemberg) mit ihren historischen Altstädten. Beispielsweise sind in den Landkreisen Nordfriesland und Wittmund Bestandsbauten im Durchschnitt teurer als Neubauten. Hierzu gehören die Nordseeinseln Amrum und Sylt beziehungsweise Langeoog und Spiekeroog. In Nordfriesland kosten Bestandswohnungen im mittleren Preissegment durchschnittlich mehr als 230.000 Euro mehr als Neubauten.

Quelle: Postbank

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Eigentumswohnungen aus zweiter Hand kosteten 2.525 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, 16 Prozent mehr als 2020. Das Durchschnittsangebot lag bei 195.000 Euro, das entspricht 3,7 ortsüblichen Haushaltseinkommen.

Vor rund zehn Jahren konnten NRW-Bürger ein gebrauchtes Eigenheim noch für gut 4 Haushaltseinkommen kaufen. Die niedrigen Finanzierungszinsen können den Preisanstieg nur teilweise auffangen, weil es im Gegenzug schwerer wird, das notwendige Eigenkapital aufzubringen, sagt Jörg Münning, Vorstandsvorsitzender der LBS West: „Umso mehr brauchen wir eine verlässliche Wohneigentums-Förderung, damit auch die junge Generation in die eigenen vier Wände kommt.“

Zum einen habe die Corona-Pandemie die Notwendigkeit von Freiraum im persönlichen Umfeld gezeigt. Zum anderen sei die selbstgenutzte Immobilie ein wesentlicher Rentenbaustein, der im Schnitt 600 Euro Mietentlastung bringe. Münning plädiert vor allem für eine zügige Reform der Wohneigentumsrente als Nachfolge der „Wohn-Riester“-Förderung.

Große Unterschiede bei Eigenheim-Preisen in den NRW-Regionen

Erwartungsgemäß sind die Preise in den NRW-Regionen sehr unterschiedlich. An der Spitze steht der Großraum Köln/Bonn/Düsseldorf mit 571.500 Euro für ein gebrauchtes Eigenheim, das entspricht 10,9 Haushaltsnettoeinkommen. Es folgen das Ruhrgebiet mit 479.000 Euro (9,1), das Bergische Land mit 486.500 Euro (9,3) und der Niederrhein mit 460.000 Euro (8,8).

Ebenfalls über dem Landesschnitt liegt das Münsterland mit 422.500 Euro (8,1). In den Regionen Aachen/Eifel (370.000 €/7,1), Ostwestfalen-Lippe (350.000 €/6,7) und Sauer-/Siegerland (299.725 €/5,7) ist es dagegen günstiger als in ganz NRW.

Quelle: LBS Westdeutsche Landesbausparkasse

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500.000 Euro beträgt der steuerliche Freibetrag, wenn ein Kind eine Immobilie erbt. Wird jemand von seiner Tante bedacht, tritt das Finanzamt schon bei über 20.000 Euro auf den Plan. Nicht viel, wenn ein gut gelegenes Haus in der Großstadt zur Erbmasse gehört. Für viele Erben dürfte die Erbschaftssteuer wegen steigender Immobilienwerte höher ausfallen als erwartet.

Höhere Werte, weniger Kinder

Zwischen 2015 und 2024 werden laut Statistik über vier Millionen Immobilien vererbt. Ihr Wert steigt seit Jahren kontinuierlich. Laut Postbank Wohnatlas kostet der Quadratmeter einer Eigentumswohnung in München heute durchschnittlich 8.613 Euro. Und die steigenden Preise in den Metropolen ziehen die Preise im Umland mit.

Diese Wertsteigerung und die sich verändernde Alterspyramide der deutschen Bevölkerung beeinflusst auch die Besteuerung im Erbfall, denn immer mehr Häuser und Wohnungen werden etwa an Enkel, Neffen oder Nichten gehen. Ein Indiz, das dafür spricht: 21 Prozent der Frauen im Alter zwischen 45 und 49 Jahren – und ihre Partner – haben keinen Nachwuchs.

Schmale Freibeträge

Vererbt also etwa eine kinderlose Witwe ihre Immobilie an einen Neffen, ist das ein großes Glück, aber auch mit einer hohen Steuerlast verbunden. Die Erbschaft kann je nach finanzieller Situation zur Bürde werden, wenn das Haus oder die Wohnung rundum modernisiert werden muss. „Die Besteuerung kann besonders bei Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen Kapital binden, das erbende Familien für ihre Modernisierungsprojekte gebraucht hätten“, sagt Henning Göbel, Vorstandsvorsitzender der BHW Bausparkasse. „Damit fallen dann auch energetische Sanierungen unter den Tisch, die so dringend für den klimagerechten Umbau des Wohnungsbestandes nötig sind.“

Quelle: BHW Mediendienst

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Wer mit dem Gedanken an Wohneigentum spielt, sollte jetzt seine Finanzen auf den Prüfstand stellen. Denn Baugeld ist noch immer so günstig wie nie. Dagegen ziehen die Mieten kontinuierlich an. Allein von 2010 bis 2017 haben die Mietpreise laut Statistischem Bundesamt um durchschnittlich 9,7 Prozent zugelegt. Ein Ende des Preisanstiegs ist nicht in Sicht. Eine Eigentumswohnung in der Stadt oder ein Haus im Grünen könnte angesichts dieser Entwicklungen für viele Mieter langfristig die sinnvollere Option sein. Besonders attraktiv ist das Eigenheim zum Beispiel für ein Paar im angestellten Arbeitsverhältnis mit einem Nettohaushaltseinkommen von 3000 Euro, wenn die monatliche Miete 750 Euro übersteigt.

Am Anfang steht der ehrliche Kassensturz

Um Klarheit darüber zu gewinnen, ob die eigenen vier Wände tatsächlich bezahlbar sind, führt an einem Kassensturz kein Weg vorbei. Möglichst ehrlich sollte man dazu seine monatlichen Einnahmen sämtlichen Ausgaben gegenüberstellen. Unterm Strich zeigt sich dann, wie viel Geld im Monat für die Finanzierung einer Immobilie übrigbleibt. Experten wie die Baufinanzierungsberater des neuen Finanzportals immo-finanzcheck.de empfehlen, die monatliche Kreditbelastung so zu kalkulieren, dass sie nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht.

An Eigenkapital und Rücklagen denken

Wichtig für eine solide Baufinanzierung ist vor allem ein Grundstock an Eigenkapital. Eine 100-Prozent-Finanzierung ist zwar ebenfalls möglich, doch birgt sie auch in Zeiten niedriger Zinsen viele Risiken. Sinnvoll ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent. In jedem Fall sollte noch ausreichend Geld übrig sein, um Rücklagen zu bilden und die Kaufnebenkosten wie Makler- und Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer tragen zu können.

Auf den Kaufpreis achten

Besonders günstig geht es ins eigene Zuhause, wenn der Preis fürs Wunschobjekt stimmt und nicht zu viel bezahlt wird. Mit einem niedrigeren Kaufpreis muss weniger Geld bei der Bank geliehen und entsprechend weniger monatlich zurückgezahlt werden. Viele Kreditinstitute belohnen einen kleineren Darlehensbetrag mit besseren Zinsen. Wer mehr über die Konditionen und Finanzierungsmöglichkeiten wissen möchte, sollte sich direkt an Spezialisten wenden. Das Finanzportal immo-finanzcheck.de bietet einen guten Überblick und die Möglichkeit der individuellen Beratung.

Quelle: Kommunikation2B

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Energiegewinnung im Fokus

Alle Neubauten gelten im Prinzip als Energiesparhäuser, da sie im Vergleich zu bestehenden Immobilien in früherer Bauweise erheblich weniger Energie für Heizung und Warmwasser verbrauchen. Doch auch hier gibt es Unterschiede: Abhängig vom Energiesparpotential existieren verschiedene Typen, klassifiziert nach der Förderkategorie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). So unterliegen KfW Effizienzhäuser der Klasse 40, 55, 70 oder 100 unterschiedlichen Fördermöglichkeiten.

Dabei gilt: Je geringer die Zahl, desto energieeffizienter ist das Haus. Danach bestimmen sich dann der Tilgungszuschuss der KfW sowie weitere Fördermöglichkeiten.

Das Passivhaus dagegen kommt meist gänzlich ohne Heizung aus. Sonne und Körperwärme der Hausbewohner heizen die Räume ausreichend auf. Dafür müssen aber genügend Fensterfronten aus Glas mit entsprechender Isolierung vorhanden sein. Besonderes Augenmerk gilt ebenfalls der Dämmung der Wände und Fassaden, damit keine Wärme entweicht. In der Regel existiert eine kleine Notheizung für extreme Kältephasen im Winter. „Hohe Baukosten gelten als größter Nachteil, allerdings gibt es für diesen Haustyp auch günstige KfW-Kredite und Fördermöglichkeiten“, erläutert Stephan Scharfenorth.

Im Vergleich dazu erhalten Bauherren mit dem Null-Energie-Haus eine völlig autonome Immobilie. Sämtliche benötigte Energie erzeugen eigene Anlagen wie Solarthermie, Photovoltaik- oder Wärmerückgewinnungsanlagen. Wer dagegen ein Sonnenhaus sein Eigen nennt, gewinnt mindestens 50 Prozent, bestenfalls sogar 100 Prozent der benötigten Energie für Heizung und Warmwasser über Solarkollektoren mit entsprechenden Pufferspeichern.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Je früher, desto besser

Wie hoch der Freibetrag ausfällt, bestimmt der Verwandtschaftsgrad: Beschenken Eltern die eigenen Kinder, müssen diese bis zu einem Wert von 400.000 Euro keine Steuern zahlen. Die Gesamtsumme für Eheleute liegt bei 500.000, für Enkelkinder bei 200.000 und bei 20.000 Euro für alle anderen. Besonderheit ist, dass der steuerfreie Betrag für einen Zeitrahmen von zehn Jahren gilt und sich danach wiederholen lässt. Doch aufgepasst: Schenkungen, die nicht mindestens zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers erfolgen, fließen – Stichwort Pflichtteilergänzungsanspruch – zum Teil ins Erbe mit ein. „Aus diesem Grund lohnt es sich, früh mit der Schenkung anzufangen, um den größtmöglichen Vorteil daraus zu ziehen“, rät Scharfenorth.

Schenkung: Ja, aber bitte mit Vertrag

In der Praxis lassen sich oftmals Mischformen der Schenkung beobachten. So vereinbaren die Beteiligten in vielen Fällen vertragliche Besonderheiten, wie beispielsweise den Nießbrauch, um auch im Zukunft eine gewisse Sicherheit in Form der Übereinkunft zu haben. Häufig nutzen Beschenkte das Vermögen auch für die eigene Bau- oder Anschlussfinanzierung. Was sie dabei beachten sollten, erfahren Interessierte unter https://www.baufi24.de/anschlussfinanzierung/.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt

Zuerst einmal die gute Nachricht: Das Statistische Bundesamt meldete jüngst, dass in Deutschland immer weniger Ehen geschieden werden. 2016 lag die Scheidungsrate auf dem tiefsten Stand seit 1993. Die Wahrscheinlichkeit, in den eigenen vier Wänden gemeinsam alt zu werden, ist also höher, als vor dem gemeinsamen Lebensabend auseinanderzugehen. Damit es im Scheidungsfall nicht zu Streitigkeiten kommt, ist es dennoch sinnvoll beim Immobilienerwerb von Anfang an klare Verhältnisse zu schaffen. Die drei wichtigsten Fragen, die dabei geklärt werden sollten: Wer unterschreibt den Kauf- und den Kreditvertrag? Sollen beide Ehepartner ins Grundbuch? Und was geschieht mit der Immobilie nach der Trennung?

Im Regelfall machen Paare beim Immobilienerwerb alles gemeinsam: Sie unterschreiben beide den Kaufvertrag, lassen sich ins Grundbuch eintragen und nehmen zusammen den Kredit auf. Haben die Partner ohne Ehevertrag geheiratet, leben sie automatisch in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. In dieser ist gesetzlich klar geregelt, dass die Immobilie – genau wie jedes andere nach der Heirat erworbene Vermögen – im Falle einer Scheidung gleichmäßig aufgeteilt werden muss. Ein Haus lässt sich natürlich nicht ohne Weiteres in zwei Hälften teilen. Daher ist es wichtig, dass Paare sich über das Vorgehen einig werden. „Grundsätzlich gibt es zwei sinnvolle Optionen: Entweder einer der Partner übernimmt das Eigenheim und zahlt den anderen aus, oder sie verkaufen beziehungsweise vermieten die Immobilie und teilen die Einnahmen“, fasst Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein zusammen. Klar ist: Eine einvernehmliche Entscheidung spart Geld und Nerven. Denn erzielen die Ehegatten keine Einigung, bleibt als letzte Option nur die Teilungsversteigerung – und die geht in der Regel mit Verlusten einher. Denn selbst wenn ein guter Preis erzielt wird, fallen hierbei Verfahrenskosten für das Gericht an.

Einer bleibt, einer zahlt

„Für den Baukredit haftet derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat“, weiß Henning Ludwig. „Und das sind in der Regel beide Ehepartner, weil die Bank den Kredit bestmöglich abgesichert wissen will.“ Möchte ein Partner sich die Immobilie überschreiben lassen, obwohl der Kredit noch nicht abgezahlt ist, muss zuerst die Bank zustimmen. „Wichtig für den Alleineigentümer in spe ist, dass die monatliche Rate weniger als 40 Prozent seines Nettoeinkommens beträgt“, betont Ludwig. „Meistens übersteigt die gemeinsam vereinbarte Rate jedoch das Budget des Einzelnen. Deshalb muss der alte Kreditvertrag aufgelöst und die Rate nach unten angepasst werden. Das bedeutet zusätzliche Kosten, da die Bank für einen frühzeitigen Austritt aus dem Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.“

Des Weiteren muss der Partner, der die Immobilie übernimmt, dem Ehegatten seinen Anteil am Haus oder an der Wohnung auszahlen. Der aktuelle Wert abzüglich der Restschuld geteilt durch zwei ergibt den Auszahlungsbetrag. Wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat, wird nicht berücksichtigt. „Wichtig ist in jedem Fall, die Immobilie noch vor der Scheidung zu übertragen, sonst wird mit dem Eigentümerwechsel die Zahlung einer Grunderwerbsteuer fällig. Nur Ehepartner sind von dieser Steuer ausgenommen“, erklärt der Experte Ludwig.

Wenn zwei sich scheiden, freut sich der Dritte

Werden sich die Eheleute einig, können sie das gemeinsame Haus oder die Wohnung an Dritte verkaufen oder vermieten. Die Einnahmen teilen sie dann zu gleichen Teilen auf. Bei einem Verkauf und einer vorzeitigen Auflösung des Baukredites kommen sie allerdings auch hier nicht um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung herum. Verstehen sich Ehegatten auch nach der Trennung noch gut und können sich vorstellen, gemeinsam als Vermieter aufzutreten, ist daher die Vermietung des Wohnraums eine günstige Lösung. Beide bedienen dann weiterhin den Kredit und profitieren von den Mieteinnahmen.

Unromantisch, aber wahr: Vorsorge ist von Vorteil

„Wer verliebt ist, möchte sich in der Regel nicht mit den Folgen einer Trennung beschäftigen“, meint Henning Ludwig. Dabei haben auch glückliche Paare durch das Aufsetzen eines Ehevertrages keinerlei Nachteile. Im besten Fall wird er nie benötigt und verstaubt im hintersten Fach des Aktenschrankes. Aber im Ernstfall sorgt er dafür, dass die Eheleute auf viele Fragen rund um die Scheidung vorbereitet sind.

Eine weitere Möglichkeit zur Absicherung stellt die Restschuldversicherung dar. Sie schützt die Kreditnehmer vor Pfändungen und steigenden Schulden, wenn er den Kredit zum Beispiel aufgrund unverschuldeter Arbeitslosigkeit nicht mehr bedienen kann. Auch der Scheidungsfall kann in den Versicherungsschutz aufgenommen werden.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Lübeck – Wer ein Eigenheim baut oder kauft, möchte in der Regel auch seinen Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen. Nach vielen Jahrzehnten birgt das Zuhause nicht nur zahlreiche Erinnerungen, sondern bietet auch Geborgenheit, Vertrautheit und Orientierung. Doch: Viele zuvor selbstverständliche Tätigkeiten wie das Treppensteigen fallen mit zunehmendem Alter schwerer. Dr. Klein erklärt, wie Bauherren ihr Zuhause frühzeitig auf die Zukunft vorbereiten und mit welchen einfachen Maßnahmen sich der Wohnkomfort deutlich erhöhen lässt.

Je eher, desto besser: Frühzeitige Planung spart im Alter Zeit und Geld

„Bei der Planung ihrer Finanzen sorgen die meisten jungen Menschen auch fürs Alter vor, bei der eigenen Immobilie hingegen ist das allzu oft nicht der Fall“, weiß Andreas Brendel, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hannover. „Dabei gestaltet sich für Bauherren, die bereits bei der Planung einige Punkte berücksichtigen, ein entsprechender Umbau im Alter deutlich kostengünstiger und einfacher.“ Vor allem Türen, Räume und Durchgänge sollten von Vornherein großzügig geplant werden. Die Mindestbreite für Hauseingang und Zugangsweg liegt bei 1,20 Meter. Für Türen innerhalb des Hauses gelten 90 Zentimetern als ausreichend. Die Räume selbst sollten zudem groß genug sein, dass sie sich auch mit einem Rollstuhl oder einer Gehhilfe bequem nutzen lassen.

Von einem großzügig geschnittenen Haus profitieren die Bewohner unter Umständen schon lange vor dem Rentenalter: Junge Eltern haben mehr Platz für das Manövrieren des Kinderwagens und passen auch dann noch durch die Tür, wenn sie in der einen Hand den Nachwuchs und in der anderen Hand die Einkäufe balancieren.

Barrieren reduzieren, Wohn- und Lebensqualität erhöhen

Die meisten Unfälle passieren im Haushalt. Auch Unscheinbares wie die Kante des Wohnzimmerteppichs, die Pfütze mit Regenwasser im Hof oder der unzureichend ausgeleuchtete Eingangsbereich wird hier schnell zur Stolperfalle. Es ist daher wichtig, frühzeitig alle Räume auf Hindernisse und Barrieren zu prüfen. Oft reichen schon einfache Maßnahmen wie eine bessere Beleuchtung, höhenverstellbares Mobiliar oder rutschfeste Bodenbeläge aus, um die Wohnqualität deutlich zu erhöhen.

Besonders wichtig ist die Barrierefreiheit im Badezimmer. Das Ausrutschen in der Wanne oder auf nassen Fliesen ist eine häufige Unfallursache. Damit es gar nicht erst so weit kommt, sind ein einfacher Zugang zu Badewanne oder Dusche und ein rutschhemmender Boden nötig. An allen wichtigen Stellen sollten sich zudem Haltegriffe befinden. „Falls doch einmal ein Unfall passiert, braucht es eine Tür, die sich nach außen hin öffnen lässt – so gelangen Helfer schneller ins Bad“, rät Andreas Brendel.

Hilfe bei Planung und Finanzierung

Die gesetzliche Planungsgrundlage und eine wichtige Orientierungshilfe für den Umbau des Eigenheims ist die DIN 18040-2 „Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen: Wohnungen“. Andreas Brendel empfiehlt darüber hinaus: „Wenn man Geld in die Hand nimmt und in den Umbau des eigenen Zuhauses investiert, sollte man es zu 100 Prozent an die individuellen Bedürfnisse anpassen und dazu gegebenenfalls Experten wie Architekten oder Handwerker um Rat fragen.“

Auch bei der Finanzierung sind Alleingänge nicht sinnvoll: Die staatliche KfW-Bank fördert zahlreiche Umbaumaßnahmen der eigenen vier Wände. Für das Jahr 2017 sind die vorgesehenen Bundesmittel für den Bereich Barrierereduzierung bereits aufgebraucht, eine Förderung ist im Jahr 2018 wieder möglich. Dann ist jedoch zu beachten, dass die Vorhaben bei Antragstellung noch nicht begonnen haben dürfen. Pflegebedürftige Menschen erhalten zusätzlich viele Hilfsmittel auf Rezept oder haben ein Anrecht auf Zuschüsse aus der Pflegekasse. Welche Förderung im Einzelfall möglich ist und wie man die besten Finanzierungskonditionen erhält, wissen Experten wie die Spezialisten für Baufinanzierung bei Dr. Klein.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Regelmäßige Zahlungen für das Gemeinschaftseigentum

Neben den Kreditraten zahlen Käufer für eine Eigentumswohnung monatlich regelmäßige Gebühren für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Das sogenannte Hausgeld setzt sich zusammen aus:

• Heizkosten (nicht jedoch für die Eigentumswohnung)
• Kosten für Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Wohngebäudeversicherung u.a.
• Ausgaben für Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister
• Entgelt für Verwalter, Kontogebühren usw.
• Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum (nicht für Reparaturen in der Eigentumswohnung)

Eine Rücklage für Instandhaltungen ist im Hausgeld auch enthalten. Müssen Hausherren beispielsweise das Treppenhaus renovieren oder das Dach neu decken, entstehen häufig hohe Kosten. Damit Eigentümer diese Ausgaben nicht auf einen Schlag bewältigen müssen, bilden sie eine Instandhaltungsrücklage. Übersteigen die Reparaturkosten die Rücklage, muss jeder Eigentümer per Sonderumlage seinen Anteil zur Begleichung der Rechnungen leisten.

Bei der Finanzierung berücksichtigen

Die Aufwendungen für das Hausgeld und Instandsetzungen sollten Kaufinteressenten bereits bei der Finanzierung ihrer Wohnung berücksichtigen. Als Richtgröße für die monatlich zu bewältigende Kreditrate kann die bisherige Kaltmiete dienen. Insgesamt sollten die Kosten aus der Kreditrate, dem Hausgeld und den Betriebskosten für die Wohnung nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens des Wohnungseigentümers betragen. Zudem ist es ratsam, zusätzlich zu der im Hausgeld enthaltenen Instandsetzungsrücklage, Geld für unvorhersehbare Reparaturkosten beiseite zu legen.

Auf das Hausgeld achten

Möchte der Kaufinteressent eine Eigentumswohnung erwerben, sollte er sich über die Höhe des Hausgeldes informieren und die Wirtschaftspläne der vergangenen Jahre zeigen lassen. Darin sind auch die vorgenommenen Instandsetzungen enthalten. Über geplante Reparaturarbeiten und die bisher gebildete Rücklage gibt üblicherweise der Verwalter Auskunft. Das gesparte Geld sollte nach Möglichkeit so viel sein, dass es auch für größere Maßnahmen ausreicht. Grundsätzlich gilt: Je älter das Haus, desto größter ist die Gefahr einer aufwendigen Sanierung. War das Hausgeld in der Vergangenheit zu gering angesetzt, besteht die Gefahr, dass für kostspieligere Instandsetzungsarbeiten zu wenig Erspartes zur Verfügung steht. Diesen Fehlbetrag müssen die Eigentümer dann durch eine Sonderumlage ausgleichen.

In Neubaugebieten fällt das Hausgeld deutlich geringer aus als in Altbauten, da die Eigentümer in den ersten fünf Jahren, aufgrund der Gewährleistungsfrist, meist keine Reparaturen bezahlen müssen. Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Laufzeiten ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de.

Quelle: Baufi24 GmbH

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1. Ein Partner nimmt die Immobilie ab

Übernimmt ein Partner das Objekt, so muss er zukünftig auch die gesamte finanzielle Belastung des Hauses tragen. Ist dieser schon vorher der Hauptverdiener in der Ehe gewesen, stellt die Weiterfinanzierung eher kein Problem dar. Eine weitere Möglichkeit: Eine Partei übernimmt die gesamte Finanzierung und erhält im Gegenzug vom anderen Partner eine Art Familiendarlehen für eine bestimmte Zeit. Auch diese Lösung ist nur realisierbar, wenn der andere leistungsfähig genug ist. „Für den Fall, dass keiner der Beiden allein für die Weiterfinanzierung sorgen kann, bleiben zwei Wege: Eine Verringerung der Tilgungsraten oder der an der Immobilie interessierte Partner sucht die kommunale Wohngeldstelle auf“, rät Scharfenorth. Bei einer Wohngeldstelle kann er einen zwölfmonatigen Lastenzuschuss erhalten, der einen Teil der Finanzierung abdeckt. Die Höhe ist abhängig von den sonstigen Vermögen- und Einkommensverhältnissen.

2. Die Teilung

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Zweifamilienhaus, lässt sich die Immobilie teilen. Als Zwei-Parteien-Objekt steht normalerweise einer Fortsetzung der Finanzierung nichts im Wege. Verkauf, Vermietung oder Eigenbedarf – Die Partner entscheiden selbst, was sie mit ihrer Hälfte machen. Die Immobilie wird im Grundbuch geteilt und jeder trägt somit die reduzierten Monatsraten selbst. Ein Wertausgleich findet statt, wenn eine Haushälfte einen höheren Wert aufweist. Dieser Prozess ist dann Teil des Scheidungsverfahrens.

3. Die Vermietung

Schlussendlich gibt es die Möglichkeit der Vermietung, wenn die finanzielle Belastung die Selbstnutzung des Objektes nicht erlaubt. Zwar ist dies mit dem Auszug verbunden, kann aber gerade bei Häusern oder Wohnungen, die eine Wertsteigerung versprechen, finanziell attraktiv sein.
Bei einer Trennung oder Scheidung hängt die Baufinanzierung, und damit der Verbleib eines Partners, von der Beziehung der Betroffenen ab. Im Scheidungsverfahren findet ein Finanzausgleich statt, der die Interessen beider Parteien berücksichtigt. Deshalb ist eine Weiterfinanzierung häufig zu retten. Zum Verkauf sollte es nur kommen, wenn keiner im trauten Heim bleiben möchte. Wer bereits früh an die nahende Umschuldung seines Darlehens denkt und nicht bequem auf das Angebot der Hausbank vertraut, der kann mit einem Vergleich bei der Anschlussfinanzierung viel Geld sparen. Interessierte vergleichen ihre Optionen schnell und einfach auf Baufi24.de (https://www.baufi24.de/anschlussfinanzierung/).

Quelle: Baufi24 GmbH

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Interessierte sollten also idealerweise bereits über eine Immobilie in Deutschland verfügen, die schuldenfrei sein sollte. Für die Finanzierung wird eine Hypothek auf das Haus oder die Wohnung aufgenommen. Vorteil für den Kunden: Er braucht sich nicht mehr mit den Gepflogenheiten einer Auslandsfinanzierung zu beschäftigen. Das spart Geld für Notare, Gerichte oder das Wertgutachten für das Ferienhaus.

„Allerdings sind die Konditionen für die Finanzierung der Zweitimmobilie im Ausland meist weniger attraktiv als für eine deutsche Wohnsitz-Immobilie“, so Scharfenorth weiter. Ausländische Objekte werden durch heimische Institute in der Regel nicht so hoch beliehen, wie das bei Immobilien auf deutschem Boden der Fall wäre. So liegt die Beleihungsgrenze von Auslandsimmobilien bei maximal 70 Prozent des Kaufpreises, in Deutschland sind dagegen bis zu 100 Prozent und mehr möglich.

Wer keine Immobilie in Deutschland besitzt, muss den Weg über eine Finanzierung im Ausland gehen. Diese ist für den Kauf einer Immobilie allerdings häufig erheblich teurer. Die Darlehenszinsen liegen zum Teil deutlich über dem Niveau in Deutschland und auch die Nebenkosten sind höher. Wer sein Traumhaus außerhalb des Euro-Raums gefunden hat, trägt das Fremdwährungsrisiko, denn das aufgenommene Darlehen unterliegt Währungsschwankungen. Das kann die Finanzierung stark verteuern, im günstigsten Fall aber dazu führen, eine Immobilie zum Schnäppchenpreis zu finanzieren. Dagegen gibt es Absicherungen, die die Finanzierung aber erhöhen. „Generell gilt, wie bei jeder Baufinanzierung im Inland, das Vorhaben gut durchzurechnen und zu planen“, rät Scharfenorth.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Voraussetzung für die Bezuschussung ist die Antragstellung vor Beginn des Vorhabens und die Ausführung durch ein Fachunternehmen des Handwerks. Wer Maßnahmen zum Einbruchschutz durchführen lässt, erhält finanzielle Unterstützung bis maximal 1.500 Euro. Darunter fallen die Installation von einbruchhemmenden Haustüren und Fenstern, sowie Alarmanlagen oder Außenleuchten mit Bewegungsmeldern. Gerade die mechanischen Sicherungen von Türen und Fenstern sind sinnvoll, da sich Einbrecher kaum Zeit für das Knacken ausgeklügelter Schutzmaßnahmen nehmen. Alarmanlagen oder helle Strahler im Außenbereich stellen eine zusätzliche Sicherheit dar.

Bauherren sollten von Beginn an einen höheren Betrag einplanen, um die teure Nachrüstung zu einem späteren Zeitpunkt zu vermeiden. Mit der KfW-Förderung kann ein Teil dieser Kosten eingespart werden. Auch die Maßnahmen zum energieeffizienten oder barrierefreien Hausbau sind durch die KfW-Bank förderungsfähig. Die frühzeitige Entscheidung für den Einbruchschutz bringt einen weiteren Vorteil: Wollen Eigentümer ihr Haus eines Tages verkaufen, steigert bereits installierte Technik den Wert und damit den Preis der Immobilie. Interessierte informieren sich in dem eBook „Einbruchschutz und Prävention“ für ausführliche Informationen rund um den Sicherheitsmaßnahmen in Haus oder Wohnung.

Quelle: Baufi24

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3.133 €/qm kostet im Mittel ein Haus innerhalb der Hamburger Landesgrenzen. Deutschlandweit war der Stadtstaat damit Spitzenreiter vor Berlin und Baden-Württemberg. Vermutlich kaufen Saarländer ihr Haus entspannter: Im Südwesten zahlen sie durchschnittlich 1.304 €/qm. Gleich einen zweifachen Rekordwert verzeichnet Nordrhein-Westfalen. Hier befinden sich sowohl das Haus mit dem geringsten als auch das mit dem höchsten Quadratmeterpreis: Ende 2016 reicht die Preisspanne von 502 bis 14.276 €/qm. Wer sein Eigenheim mit schmalem Budget finanzieren will, wird eher in den Flächenländern fündig, wo die Preise bei knapp über 500 Euro anfangen. In den Stadtstaaten dagegen gehen die Quadratmeterpreise für Häuser erst bei mehr als 600 Euro los.

Eigentumswohnungen: Hier sind Käufer besonders spendabel

Pro Quadratmeter zahlen angehende Wohnungseigentümer Ende 2016 in Hamburg, Bayern und Hessen am meisten: bis zu stolze 11.475 Euro. Überraschend: Der Norden ist mit an der Spitze – auch Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Niedersachsen gehören zu den Ländern mit Wohnungen in der oberen Preisklasse. Ganz im Gegensatz zu Sachsen-Anhalt: Hier kostet die teuerste Wohnung lediglich 3.216 €/qm. In fünf Bundesländern – Saarland, Mecklenburg-Vorpommern, Berlin, Bayern, Hamburg – wechselt im letzten Quartal 2016 keine Wohnung unter 700 €/qm den Besitzer. In der restlichen Republik einigt man sich auf Kaufpreise schon ab unter 600 €/qm. Bei den gemittelten Preisen liegt die Hälfte der Bundesländer über 2.000 €/qm. Dazu gehören auch Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein. Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen führen die günstigere Hälfte an, Bremen, Sachsen-Anhalt und das Saarland sind die Schlusslichter.

Wo lohnen sich Wohnungen, wo bekommt man mehr Haus fürs Geld?

Nordrhein-Westfalen und Bremen sind die Ausnahme-Länder: Im Schnitt erhalten Käufer für dasselbe Geld hier mehr Wohnungs- als Hausquadratmeter. In Sachsen und im Saarland macht der Unterschied zwischen Haus und Wohnung nur rund 20 bzw. 40 €/qm aus. Deutlich größer ist die Differenz in Hamburg und Bayern: Über 600 Euro mehr kostet im Norden der Quadratmeter für die Eigentumswohnung. In Bayern liegen sogar fast 1.000 Euro zwischen dem durchschnittlichen Wohnungs- und Hauspreis.

Wie entwickeln sich die Preise?

In der Branche werden erste Stimmen laut, die fallende Immobilienpreise voraussagen. Zuletzt veröffentlichte der zentrale Immobilienausschuss (ZIA) ein Gutachten, das ein Ende des Booms bei Wohnungen und Häusern in Deutschland prognostiziert – zumindest für Berlin, München und Teile Hamburgs. Gerade in München und Berlin stünden die derzeit geforderten Kaufpreise vielfach in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen, so die Autoren. Auch Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein & Co. AG, sieht die Entwicklung differenziert: „Bei den begehrten Standorten ist teilweise kaum mehr Spielraum – die zum Teil drastischen Preissteigerungen der letzten Jahre wird es in einzelnen Gebieten der Großstädte in den kommenden Jahren nicht mehr geben. Auch in den nächsten Jahren nimmt die Nachfrage nach Immobilien deutschlandweit tendenziell zu. Was am Markt zu sehen ist, sind Überlaufeffekte. B- und C-Lagen, die bisher weniger im Käuferfokus standen, werden überproportionale Preissteigerungen erfahren.“ Auch wegen der weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen und mangelnden Anlagealternativen erwarte Dr. Klein keine deutliche Entspannung und erst recht keinen Einbruch bei den Immobilienpreisen.

Quelle: Dr. Klein & Co.

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Bauherren tragen die volle Verantwortung für die Baustelle und haften persönlich, auch wenn sie Verkehrssicherungspflichten meist an den Bauleiter delegieren. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Personenschäden ab, die trotz ordnungsgemäßer Absicherung der Baustelle auftreten können. Mit Kosten von rund einem Tausendstel der Baukosten bleibt der Aufwand überschaubar. Während der gesamten Bauphase schützt die Bauleistungsversicherung den Neubau vor unvorhersehbaren Schäden. Hierzu zählen Beeinträchtigungen durch höhere Gewalt, wie etwa Hochwasser oder Sturm. Aber auch Fälle wie unerwartete Eigenschaften des Baugrundes, Konstruktions- und Materialfehler und Fahrlässigkeit sind abgedeckt. Die Kosten für die Bauleistungsversicherung betragen ebenfalls circa ein Promille der Baukosten.

Nach Fertigstellung des Baus löst die Wohngebäudeversicherung die Bauleistungsversicherung ab. Sie versichert die Immobilie bei Schäden durch Brand, Rohrbruch, Sturm oder Frost. Weitere Schäden, wie beispielsweise Hochwasser, können individuell mitversichert werden. Die Kosten unterscheiden sich je nach Risiko in der jeweiligen Region und beginnen bei etwa 200 Euro pro Jahr. „Bauhaftpflicht-, Gebäude- und Bauleistungsversicherung sind derzeit per Gesetz keine Pflichtversicherung. Jeder Bauherr sollte allerdings eine dieser drei Versicherungen haben“, rät Scharfenorth.

Ergänzend können Bauherren zukunftsweisend eine Lebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung abschließen: „Insbesondere Immobilienbesitzer sollten dieses Risiko absichern, um nicht unverhofft in Zwangslagen zu geraten“, sagt Scharfenorth.

Des Weiteren ist auch eine Absicherung des aufgenommenen Baufinanzierungsdarlehens möglich: So können Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit vorgebeugt und Darlehen auch im Fall der Fälle weiterhin bedient werden. Oft vergessen aber gesetzlich vorgeschrieben: Beschäftigen Bauherren selbst jemanden am Bau oder lassen sich helfen, müssen diese Personen bei der zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft angemeldet werden. Es besteht dann Versicherungsschutz für die Folgen von Unfällen am Bau. Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Fast jeder zweite Deutsche (49 Prozent) kennt laut der Forsa-Umfrage zwar den Begriff Wohn-Riester. Doch die Mehrheit (84 Prozent) weiß nicht genau, was sich hinter der staatlichen Eigenheim-Förderung verbirgt oder wie sie funktioniert. Vor allem junge Deutsche brauchen Nachhilfe in Sachen Wohn-Riester: So haben nur knapp 40 Prozent der 18- bis 29-jährigen bereits davon gehört. In der Generation der 40- bis 49-jährigen waren es mit 55 Prozent mehr als der Durchschnitt. Auch das Verständnis für Wohn-Riester verteilt sich ungleich auf die verschiedenen Altersgruppen: Während fast zwei Drittel der Jüngeren nicht wissen, wie die Förderung funktioniert, sind es bei den 40- bis 60-jährigen etwas weniger als die Hälfte. „Dass Ältere ein größeres Wissen über Wohn-Riester haben, ist nicht verwunderlich. Schließlich hat sich der Großteil dieser Altersgruppe in der Vergangenheit zumindest schon einmal intensiver mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung beschäftigt oder bereits eine Immobilie erworben“, erklärt Carolin Großhauser von der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Jüngere offener gegenüber Wohn-Riester

Trotz geringerem Wissensstand in der Altersgruppe der 18- bis 29-jährigen ist das grundsätzliche Interesse an Wohn-Riester hier überdurchschnittlich hoch: Mehr als ein Drittel (37 Prozent) würde die Förderung für den Kauf oder Bau von Wohneigentum nutzen. Bei den 40- bis 60-jährigen ist es dagegen nur ein Fünftel (20 Prozent). Großhauser: „Gerade für junge Menschen, die oftmals noch vor der Entscheidung stehen, ob sie eine Immobilie erwerben sollten oder nicht, wirken die hohen staatlichen Zulagen auf die eigene Sparleistung wie ein Finanzierungsturbo beim selbst genutzten Wohneigentum. Hinzu kommt: Junge Leute unter 25 erhalten bei Abschluss eines Riester-Bausparvertrags zudem einen einmaligen Bonus vom Staat in Höhe von 200 Euro.“

Die Daten hat das Markt- und Meinungsforschungsinstitut Forsa im Januar 2017 erhoben und dazu bundesweit 1.007 Personen im Alter zwischen 18 und 60 Jahren telefonisch befragt.

Quelle: Schwaebisch-Hall

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Erster Fallstrick: Ungeklärte Eigentumsverhältnisse

„Nicht nur die fremde Sprache kann für Investoren zur Barriere werden“, sagt Dussmann. Der geborene Münchner lebt seit 2003 in der Region Istrien und entwickelt hier mit seinem Unternehmen Dussmann Homes Premium-Ferienvillen. Gerade wer seine Ferienimmobilie selbst entwickeln möchte, sollte nach seinen Worten Zeit und Know-how mitbringen. „Genehmigungsverfahren ziehen sich oft in die Länge. Der Grund sind ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Viele Einwohner haben das Land nach dem Zweiten Weltkrieg verlassen. Selten aber haben sie ein Testament hinterlegt“, erklärt der Experte. Die Faustregel lautet: Je südlicher ein Grundstück innerhalb des Landes liegt, desto aufwendiger sind dessen Kauf und Entwicklung.

Zweiter Fallstrick: Übereilte Entscheidungen

Darüber hinaus tendieren Käufer in Urlaubs- oder Fernwehlaune dazu, schnell und unüberlegt Entscheidungen zu treffen. „Das ist gefährlich beim Erwerb einer Ferienimmobilie in Kroatien. Denn: Selbst wenn es auf einem Grundstück Baurecht gibt, heißt das nicht, dass die Baugenehmigung ausgesprochen wird.“ Bauzonen werden häufig von den Städten und Gemeinden verändert, da ihnen die Stadt- und Regionalplanung obliegt. So können Parzellen erweitert, aber auch entfernt und darüber hinaus die Baugenehmigung abgelehnt sowie das Baurecht entzogen werden.

Dritter Fallstrick: Vorsicht beim Kauf von landwirtschaftlichem Grund

Eine weitere Besonderheit in Kroatien: EU-Bürger dürfen zwar Bauland kaufen, insofern dieses aber landwirtschaftlicher Grund ist, jedoch nur über Ausnahmeregelungen. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte laut Dussmann Homes daher dessen geografische Lage, die Bebauungspläne sowie geplante Veränderungen der Gemeinde prüfen und das kroatische Recht kennen.

Vierter Fallstrick: Hohe Erschließungskosten

Die Kosten für die Erschließung von Grundstücken können schnell höher liegen als der Kaufpreis. Andreas Dussmann: „Das liegt unter anderem an der Monopolstellung von Strom- und Wasserversorgern, die überzogene Preise verlangen und Verfahren verzögern.“

Fünfter Fallstrick: Komplizierte Steuerregelungen

Mit Blick auf die Steuern sollten sich Anleger genau überlegen, ob sie Grundstücke und Ferienimmobilien als Privatpersonen kaufen oder ein Unternehmen für den Kauf gründen. Denn als Privatperson zahlen Käufer fünf Prozent Grunderwerbsteuer auf Grundstücke und 25 Prozent Mehrwertsteuer auf Gebäude. Als juristische Person hingegen kann die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden. „Wer ein Objekt als Unternehmer auf Firmenrechnung kauft, muss es allerdings auch vermieten“, so Dussmann. Das gegründete Unternehmen muss daher gewerblichen Prüfungen zehn Jahre Stand halten können. Danach sind die Objekte bei Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit und können aus der Firma auf eine Privatperson übertragen werden. Natürlich dürfen auch ausländische Privatpersonen Ferienobjekte vermieten – jedoch unter anderen Bedingungen. Private Vermieter, die ihren Wohnsitz nicht in Kroatien haben, zahlen bis zu 40 Prozent Gewinnsteuer auf ihre Einnahmen, Unternehmer hingegen nur 20 Prozent.

Um böse Überraschungen beim Investment zu vermeiden, rät Andreas Dussmann, für die Suche nach einem passenden Grundstück und den Bau der Ferienimmobilie Partner vor Ort zu beauftragen. „Ortsansässige Projektentwickler beherrschen nicht nur die Sprache. Oft arbeiten sie auch bereits lange Zeit mit Anwälten, Handwerkern und spezialisierten Services zusammen – und realisieren so von Grundstückskauf über Erschließung und Bau bis hin zu Vermietung und Pflege der Immobilie alles aus einer Hand.“

Quelle: scrivo PublicRelations GbR

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Sicherheitsmaßnahmen: Die Kombination macht’s

Die aktuelle Wohntraumstudie hat erstmals auch nach den Erfahrungen der Deutschen mit Einbrüchen in Haus und Wohnung gefragt. Etwa ein Fünftel der Befragten gab dabei an, dass sie selbst oder ihre Nachbarn im vergangenen Jahr betroffen waren. Die beste Prävention davor stellt für die große Mehrheit eine aufmerksame Nachbarschaft dar: 87 Prozent der Deutschen stimmen dieser Aussage zu. Fast genauso viele, nämlich 85 Prozent, setzen auf moderne Türen und Fenster, die sich nicht gewaltsam öffnen lassen.

Alarmanlagen in Großstädten beliebt

Auf Platz drei der beliebtesten Mittel zur Einbruchsprävention liegt die Alarmanlage. 80 Prozent der Deutschen glauben an ihre abschreckende Wirkung, für 52 Prozent gehört sie zur Ausstattung ihres Traumhauses. „Der Einbruchsschutz hat es damit in die Top Ten der deutschen Ausstattungswünsche geschafft – hinter moderner Küche, Garten und Fußbodenheizung zwar, aber noch vor dem Kamin“, erklärt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Gerade in Großstädten hat das Bedrohungsgefühl und damit der Wunsch nach Schutzmaßnahmen deutlich zugenommen: In Frankfurt geben 60 Prozent der Befragten an, dass sie sich eine Alarmanlage wünschen (2014: 37 Prozent), in Hamburg 55 Prozent (2014: 38) und in Köln sind es 45 Prozent (2014: 29).

KfW fördert Präventionsmaßnahmen

Um nicht selbst Einbruchsopfer zu werden, wollen viele Deutsche in die Sicherheit ihrer Immobilie investieren. 28 Prozent der Befragten planen dies konkret in den nächsten sechs Monaten. Bei der Abwägung zwischen Kosten und Nutzen kommen allerdings 69 Prozent der Befragten zu der Ansicht, dass ihnen Schutzmaßnahmen zu teuer sind.

Dabei kann man sich Unterstützung vom Staat holen: Im Rahmen des KfW-Programms „Altersgerecht Umbauen / 159“ gibt es zinsgünstige Kredite für Baumaßnahmen bis zu 50.000 Euro Volumen, die der Einbruchsprävention dienen können. Bei Umbauvorhaben zwischen 2.000 und 15.000 Euro Auftragsvolumen beteiligt sich die KfW-Förderbank mit einem Zuschuss von zehn Prozent der Gesamtsumme (Zuschuss 455). Dieses Jahr stellt der Bund 75 Millionen Euro für Zuschüsse zur Verfügung, rund 50 Prozent mehr als im Vorjahr. „Nachdem in 2016 die Mittel der Zuschussvariante 455 bereits im September ausgeschöpft waren, können private Eigentümer und Mieter dieses Programm ab sofort auch wieder nutzen, um Maßnahmen zum Einbruchschutz zu beantragen“, so Goris.

Über die Interhyp-Wohntraumstudie 2016

Für die Studie hat die Interhyp Gruppe eine bevölkerungsrepräsentative Online-Befragung mit 2.100 volljährigen Bewohnern Deutschlands durchgeführt. In den separat betrachteten Großstädten wurden mindestens 100 Interviews geführt, in Hamburg und Berlin je 200. Zudem wurden 50 Architekten im CATI-Verfahren (Computer Assisted Telephone Interview) befragt.

Quelle: ots

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Vorsatz 1: Vergleichen, vergleichen, vergleichen

Der Immobilienerwerb ist voraussichtlich die größte finanzielle Investition im Leben – dementsprechend ausreichend Zeit sollte für die Wahl eines maßgeschneiderten Finanzierungskonzeptes eingeplant werden. Wer einen Kredit für eine Immobilie aufnimmt, muss diesen in der Regel jahrzehntelang bedienen. „Umso wichtiger ist es also, Angebote miteinander zu vergleichen anstatt den erstbesten Darlehensvertrag zu unterzeichnen“, rät Goris.

Vorsatz 2: Sondertilgungsoption nutzen

Oft verbessern sich während der Laufzeit eines Baukredits die persönlichen finanziellen Verhältnisse – sei es durch eine Gehaltserhöhung, einen Bonus zum Jahresanfang, eine Erbschaft oder andere überraschende Einnahmen. Darlehensnehmer sollten dann klären, ob sie dieses Geld nutzen können, um ihren Immobilienkredit außerplanmäßig zu tilgen. Wer solche vertraglich vereinbarten Sondertilgungsoptionen nutzt, kann die Zeit bis zur Schuldenfreiheit erheblich verkürzen. „Eine Sondertilgung ist umso effektiver, je früher sie getätigt wird und gerade in Zeiten niedriger Guthabenzinsen eine besonders lohnenswerte Geldanlage“, weiß Goris.

Vorsatz 3: Auf Energieeffizienz achten und Fördermittel nutzen

Der Bund und viele Länder fördern die Energieeffizienz von Gebäuden, sei es beim Bau oder Umbau. Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten niedrige Zinsen für Baudarlehen und attraktive Möglichkeiten für energetische Maßnahmen. Wer Heizkosten sparen will, kann mit Wärmedämmung oder dem Austausch eines alten Heizkessels den Verbrauch von Heizöl spürbar senken. Die Zuschüsse und Kredite der KfW können oft auch kombiniert werden. Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer sollten prüfen, ob sie diese staatlichen Angebote nutzen können.

Vorsatz 4: Anschlussfinanzierung in Angriff nehmen und optimieren

Gerade Eigenheimbesitzer mit laufenden Krediten sollten sich die Prüfung ihrer Darlehen für das neue Jahr vornehmen. Das gilt besonders für jene, die zwischen 2007 und 2008 eine Immobilie gekauft und Zinsfixierungen von mindestens 10 Jahren vereinbart haben. „Wer 2007 ein Darlehen für seine Immobilie abgeschlossen hatte, bezahlte bei einer zehnjährigen Zinsbindung noch zwischen 4 und 6 Prozent – heute kann er seinen zehnjährigen Kredit für unter 2 Prozent abschließen und damit ein erhebliches Sparpotenzial realisieren sowie die Rückzahlungsdauer deutlich verkürzen“, rechnet Goris vor. Einen Blick in ihre Unterlagen werfen sollten ebenso Käufer aus den Jahren 2009 und 2010. Auch sie können ihre Anschlussfinanzierung bereits in 2017 regeln, indem sie sich günstige Zinssätze mit sogenannten Forward-Darlehen für den Zeitpunkt des Auslaufens ihrer Zinsbindung festschreiben.

Quelle: Interhyp Gruppe

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Nicht immer muss ein Ferienhaus vor Ort finanziert werden, sondern dies kann auch über deutsche Kreditgeber erfolgen. Allerdings muss beachtet werden, dass dies oft nur funktioniert, wenn das eigene Haus oder die Wohnung dabei als Sicherheit eingesetzt wird. Der Interessierte muss also bereits über eine Immobilie in Deutschland verfügen und diese sollte, wenn möglich schuldenfrei sein. Für die Finanzierung wird eine Hypothek auf das Haus oder die Wohnung aufgenommen, mit dem Ziel die Auslandsimmobilie zu bezahlen.

Vorteil für den Kunden: Er braucht sich nicht mehr mit den Gepflogenheiten einer Auslandsfinanzierung beschäftigen. Das spart Geld für Notare, Gerichte oder das Wertgutachten für das Haus. „Allerdings sind die Konditionen für die Finanzierung der Zweitimmobilie im Ausland meist weniger attraktiv als für eine deutsche Wohnsitz-Immobilie“, erklärt Scharfenorth. Ausländische Objekte werden durch heimische Institute in der Regel nicht so hoch beliehen, wie das bei Immobilien auf deutschem Boden der Fall wäre. So liegt die Beleihungsgrenze von Auslandsimmobilien bei maximal 70 Prozent des Kaufpreises, in Deutschland sind dagegen bis zu 100 Prozent und mehr möglich.

Wer keine Immobilie in Deutschland besitzt muss den Weg über eine Finanzierung im Ausland gehen. Diese ist für den Kauf und die Finanzierung einer Immobilie allerdings häufig erheblich teurer. Die Darlehenszinsen liegen zum Teil deutlich über dem Niveau in Deutschland und auch die Nebenkosten sind höher. Wer sein Traumhaus nicht im Euro-Raum gefunden hat, für den besteht außerdem ein Fremdwährungsrisiko, denn das aufgenommene Darlehen unterliegt Währungsschwankungen. Das kann die Finanzierung arg verteuern, auf der anderen Seite im günstigsten Fall aber dazu führen, eine Immobilie zum Schnäppchenpreis zu finanzieren. Für solche Fälle gibt es Absicherungen, die die Finanzierung aber wiederum erhöhen. „Generell gilt, wie bei jeder Baufinanzierung im Inland, das Vorhaben gut durchzurechnen und zu planen“, sagt Scharfenorth.

Quelle: ots

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