Unterschiede zum herkömmlichen Immobilienkauf

Jeder Hauskauf sollte wohlüberlegt sein, deshalb ist eine genaue Information vor der Auktion entscheidend. Denn bei Zwangsversteigerungen besteht kein rechtlicher Anspruch auf eine Objektbesichtigung und die Immobilie wird unter Umständen vor dem Kauf nicht selbst in Augenschein genommen wird. „In der Versteigerungsakte finden Kaufinteressenten einen Grundbuchauszug und das Gutachten, welches das Objekt beschreibt und auf den Verkehrswert sowie etwaige Mängel schließen lässt. Diese ist auch deshalb so entscheidend, da es bei Immobilien aus Zwangsversteigerungen keinen Rücktritt vom Kauf wegen Baumängeln gibt“, so Scharfenorth weiter. Kommt es doch zum Besichtigungstermin, sollten Interessenten im besten Fall Experten wie Architekten, Bauberater oder Ingenieure mitbringen. Ist eine Besichtigung von innen nicht möglich, bleibt noch die Prüfung des Objektes von außen. Dazu sollten Kaufinteressenten die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten aufsuchen, um mögliche Lärmstörungen beispielsweise durch Verkehr oder nahegelegene Fabriken einschätzen zu können.

Drei, zwei, eins…meins?

Interessierte sollten sich aber nicht nur ausführlich über die Immobilie informieren, sondern auf jeden Fall auch das eigene Kapital genaustens kennen. Die Finanzierung erfolgt letztlich immer auf Basis des tatsächlichen Kaufpreises und wird nicht nach dem teils wesentlich günstigeren Verkehrswert berechnet. Einige Finanzinstitute vergeben Darlehen erst nach erfolgreichem Zuschlag, andere schon vorher. Hier ist es wichtig zu wissen, ob im Falle eines Widerrufs Kosten entstehen können. „Entscheidend für Interessierte ist es, sich während der Auktion nicht mitreißen zu lassen und mehr zu bieten, als an Kapital vorhanden ist. Denn Käufer müssen nicht nur den Kaufpreis aufbringen, sondern auch die Grunderwerbssteuer, Zuschlaggebühren vom Gericht und den Grundbucheintrag. Deshalb sollten sie bis zu fünf Prozent des Kaufpreises für solche Kosten zurücklegen“, rät Scharfenorth. Wie die Finanzierung der Traumimmobilie aussehen kann, erfahren Interessierte anhand der tagesaktuellen Hypothekenzinsen unter https://www.baufi24.de/tagesaktuelle-hypothekenzinsen/ auf Baufi24.de.

Quelle: Baufi24 GmbH

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„In München ist die Lage auf dem Neubaumarkt noch immer sehr angespannt. Und auch im Umland sind selbst Bestandsimmobilien knapp und heiß begehrt“, erklärt Ulrich Gold, Leiter der Dr.-Klein-Niederlassung in München. „So wird auch der zeitliche Druck immer größer, denn wer zuerst zum Notar geht, bekommt den Zuschlag. Das bedeutet natürlich, dass unsere Kunden schnell eine Finanzierungszusage benötigen.“ Das könne jedoch nicht jede Bank leisten. „Da ist es immer wieder ein großer Vorteil, dass wir Zugriff auf die Angebote von mehr als 200 Banken haben und uns die schnellsten unter den günstigen raussuchen können“, weiß Gold.

Medianpreis für Quadratmeter Eigentumswohnungen knapp unter 5.000 Euro

Auch beim Preis pro Quadratmeter Wohnraum liegt München an der Spitze der DTI-Auswertung. 3.351 Euro werden im Umfeld der bayerischen Landeshauptstadt pro Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser fällig. Eigentumswohnungen – häufig zentrumsnäher – schlagen sogar mit durchschnittlich 4.925 EUR/qm zu Buche. Da scheinen Wohnimmobilien in der baden-württembergischen Landeshauptstadt und in der hessischen Metropolregion im Vergleich fast günstig zu sein: In der Schwabenmetropole werden bei Wohnungen 2.314 EUR/qm, bei Häusern 2.406 EUR/qm fällig. Im Umfeld der Mainmetropole zeigt die Auswertung des DTI im Median Kosten von 2.592 bzw. 2.200 EUR/qm. Doch als günstig werden auch diese Preise wohl nur wenige Ortsansässige empfinden.

Quelle: ots

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Da die eigengenutzte Immobilie aber weiterhin von der Mehrheit der Bevölkerung als erstrebenswert angesehen wird und auch entsprechend den Untersuchungen zu einer echten Vermögensbildung gegenüber Mietern führt1 , kommt den Beratungsprozessen der Banken und Vermittlern – gerade auch durch die Niedrigzinsphase – eine größer werdende Bedeutung zu, um für und mit dem Kunden diese Risiken gemeinsam zu begrenzen

Das Institut für Vermögensaufbau (IVA) hat deshalb auf Basis des bereits im Jahr 2011 veröffentlichten Drehbuchs „Baufinanzierung“ mit Hilfe von 28 Fragen eine Bestandsaufnahme der Beratungsqualität bei über 70 Banken und Sparkassen zum Thema „Qualität in der Baufinanzierungsberatung“ durchgeführt. Dabei lag der Fokus insbesondere auf einer klaren Vorgehensweise bei der Gestaltung der Finanzierung – u.a. durch eine klare Empfehlung zur Tilgung (mind. 2 %) und Laufzeit (mind. 10 Jahre).

Gerade diese Empfehlungen sind vor dem Hintergrund der Niedrigzinsphase notwendig, da bspw. bei einem Kredit mit einem Zinssatz von 2% und einer Tilgung von 1% ein Zinsanstieg von nur 2 % nach 10 Jahren dazu, dass die neue Rate um mehr als 48 % höher als die aktuelle Rate wäre. Da viele Haushalte schon aktuell zwischen 30 und 40 % des monatlichen Einkommens für Wohnkosten ausgeben, wäre diese Steigerung der Kreditrate wohl für die Mehrheit nicht mehr verkraftbar.

Diese Vorgehensweise stellt in Verbindung mit einer umfassenden Thematisierung der wichtigsten Absicherungen sicher, dass die Immobilie nicht unter dem Gesichtspunkt des Wertes für die Bank als Sicherheit betrachtet wird, sondern sich die Bank auch mit und für den Kunden auf evtl. bei Ablauf der Zinsbindung gestiegene Zinsen und unvorhergesehene Ereignisse (bspw. eine längere Krankheit) vorbereitet.

Die Sparkasse Mittelholstein hat auf Basis dieser Ergebnisse ihren Beratungsprozess in der Baufinanzierung im Rahmen einer vertiefenden Begutachtung anhand von insgesamt 190 Fragestellungen in 7 Kategorien umfassend untersuchen lassen.

Dabei setzt die Sparkasse Mittelholstein auf eine sog. „Zwei-Gesprächsstrategie“, in der auf Basis eines ganzheitlichen Beratungsgesprächs ausgebildete Baufinanzierungsspezialisten die Anforderungen des Kunden an seine Finanzierung und Absicherung konkret klären und Lösungen für den Finanzierungswunsch und die Absicherung präsentieren können.

Diese Vorgehensweise ist zwar zeitintensiv, führt aber gerade bei der meist größten Investition des Haushaltes zu besseren Ergebnissen für den Kunden und ist somit von großem Vorteil.

Im Rahmen dieser Gespräche wird für die Ermittlung der individuellen Gestaltung der Finanzierung (Tilgung und Laufzeit) nicht nur das Zinsänderungsrisiko dargestellt, sondern auch die Absicherungssituation im Detail beleuchtet, um auch bei unvorhergesehenen Ereignissen den Kunden, die Familie oder auch das Eigentum umfassend zu schützen.

Aufgrund dieses umfassenden Beratungsprozesses erreichte die Sparkasse Mittelholstein im Rahmen dieser Begutachtung mit einer Note von 1,48 ein hervorragendes Ergebnis, so dass das IVA die Sparkasse Mittelholstein mit dem Siegel „Ausgezeichnete Qualität nach dem IVAQualitätsindex in der Baufinanzierung“ (mit 5 von 5 Sternen) ausgezeichnet hat.

Quelle: Institut für Vermögensaufbau

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Quellenangabe: „obs/Europace AG“

„Wie wir in den vergangen Monaten immer wieder gesehen haben, können die Preise für Wohnimmobilien von Monat zu Monat ziemlich schwanken“, erläutert Thilo Wiegand, Vorsitzender des Vorstands der Europace AG.

„Aussagekräftiger ist da der Vergleich zum Vorjahresmonat. Doch auch im Jahresvergleich zeigt sich, dass der Index für Eigentumswohnungen mit einem Plus von fast acht Prozent am deutlichsten angezogen hat. Der Preisanstieg bei neuen Ein- und Zweifamilienhäuser war mit gut vier Prozent nur rund halb so stark. Letztlich sind die Preise für Wohnimmobilien aber über alle Segmente hinweg gestiegen.“

Quelle: ots

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Im Oktober sanken die Preise für Bestandsimmobilien zum ersten Mal in diesem Jahr. Auch im November gehen sie in diesem Segment weiter zurück, allerdings nur noch minimal: Ein Minus von 0,05 Prozent ist nach dem Rückgang um 1,23 Prozent aus dem Vormonat kaum der Rede wert. Dennoch bleibt der Index für Bestandshäuser damit der einzige, der im November zurückgeht.

„In den vergangenen Monate bewegten sich die Preise in allen drei Segmenten für Wohnimmobilien – zu unterschiedlichen Zeiten – auf und ab“, erklärt Thilo Wiegand, Vorsitzender des Vorstands der Europace AG. „Insgesamt liegen die Indizes nach vier Monaten nun wieder ganz knapp über den Werten von Juli: bei Wohnungen und Bestandshäusern 0,3 Prozent darüber, bei Neubauhäusern gleichauf. Für den Gesamtindex ergibt das ein Mini-Plus von knapp 0,2 Prozent innerhalb von vier Monaten“, ergänzt Wiegand.

„Schaut man sich aber die Veränderung innerhalb der letzten zwölf Monate an, bleiben dort relevante Zuwächse zwischen 3,66 und 5,70 Prozent für die Einzelindizes und ein Anstieg um 4,48 Prozent beim Gesamtindex. Das zeigt erneut, dass die Immobilienpreise trotz kurzfristiger Schwankungen mittelfristig weiter steigen.“

Die Entwicklung der EPX-Preisindizes:

Gesamtindex: leicht steigend

• Monat Indexwert Vormonat Vorjahresmonat
  November 2015 122,49 0,34% 4,48%
  Oktober 2015 122,07 – 0,37% 4,25%
  September 2015 122,53 – 0,244 4,71%
  Eigentumswohnungen: leicht steigend
• Monat Indexwert Vormonat Vorjahresmonat
  November 2015 122,14 0,63% 5,70%
  Oktober 2015 121,37 – 0,26% 5,62%
  September 2015 121,69 – 0,88% 4,30%
  Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: leicht steigend
• Monat Indexwert Vormonat Vorjahresmonat
  November 2015 131,73 0,41% 3,66%
  Oktober 2015 131,19 0,29% 3,07%
  September 2015 130,81 – 0,28% 3,74%
  Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: minimal fallend
• Monat Indexwert Vormonat Vorjahresmonat
  November 2015 113,60 – 0,05% 4,13%
  Oktober 2015 113,66 – 1,23% 4,19%
  September 2015 115,08 0,50% 6,30%

Quelle: ots

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Damit verzeichnet der EPX-Gesamtindex erstmals seit eineinhalb Jahren einen leichten Rückgang um 0,24 Prozent auf 122,53 Punkte.

Eine Trendwende? Werden Immobilien günstiger? „Zugegeben, dass die Preise zwei Monate in Folge zurückgehen, sehen wir nicht so häufig“, erklärt Thilo Wiegand, Vorsitzender des Vorstands der Europace AG.

„Aber beispielsweise um die Jahreswende 2013/2014 ist der Gesamtindex fünf Monate lang gesunken – nur um dann wieder Fahrt aufzunehmen. Von daher wäre ich vorsichtig, schon von einer Trendwende zu sprechen.

Aber all Denjenigen, die eine Immobilienblase fürchten, sollten die jüngsten Zahlen beruhigen“, meint Wiegand und ergänzt: „Das sogenannte Betongold bleibt – nicht nur, aber natürlich besonders in solch einer Niedrigzinsphase – eine beliebte, lohnende und sichere Anlageform.“

Die Entwicklung der EPX-Preisindizes:

• Gesamtindex: leicht fallend
• Monat Indexwert Vormonat Vorjahresmonat
• September 2015 122,53 – 0,24% 4,71%
• August 2015 122,82 0,46% 5,79%
• Juli 2015 122,26 0,73% 5,29%
• Eigentumswohnungen: fallend
• Monat Indexwert Vormonat Vorjahresmonat
• September 2015 121,69 – 0,88% 4,30%
• August 2015 122,77 0,81% 5,36%
• Juli 2015 121,78 1,41% 3,56%

• Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: leicht fallend
• Monat Indexwert Vormonat Vorjahresmonat
• September 2015 130,81 – 0,28% 3,74%
• August 2015 131,18 – 0,41% 5,10%
• Juli 2015 131,72 0,26% 6,37%
• Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: leicht steigend
• Monat Indexwert Vormonat Vorjahresmonat
• September 2015 115,08 0,50% 6,30%
• August 2015 114,51 1,09% 7,08%
• Juli 2015 113,27 0,56% 5,95%

Quelle: ots

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Bewertung:

Der Teilindex für Bestandshäuser stieg im zweiten Monat des Jahres auf 110,68 Punkte und gewann 1,15 Prozent gegenüber dem Januarwert dazu. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weist der Index für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser einen Anstieg von 7,49 Prozent auf und verbuchte somit den stärksten Anstieg unter allen Teilindizes im Monat Februar. „Das gestiegene Interesse an Bestandsimmobilien ist einem eingeschränkten Angebot an Neubauten geschuldet. Traditionell begünstigt das Fehlen von Neubauprojekten in den Wintermonaten einen Preisanstieg bei den bestehenden Immobilien“, erklärt Thilo Wiegand, Vorsitzender des Vorstandes der Europace AG.

Neubauhäuser verzeichneten im gleichen Zeitintervall eine Steigerung von 5,81 Prozent. Zum Vormonat ist ein Anstieg von 0,55 Prozent auf 128,81 Zählerpunkte ersichtlich. „Durch den Beginn der Bausaison im Frühling und dem damit verbundenen Start vieler Neubauprojekte vergrößert sich in der nächsten Zeit das Angebot für den Kauf neuer Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Diese Entwicklung könnte sich in den kommenden Monaten in den entsprechenden Indizes niederschlagen. Darüber hinaus schürt das anhaltende Niedrigzinsniveau weiterhin die Investitionslust in Betongold − trotz steigender Immobilienpreise“, so Wiegand

Die Preise für Eigentumswohnungen nahmen im Februar leicht zu, im Vergleich zum Vormonat verbesserte sich der Indexwert um 0,80 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr zogen die Wohnungspreise weiterhin an und stiegen um 5,85 Prozent. Der EPX-Teilindex für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 118,50 Zählerpunkten.

Quelle: ots.

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Bewertung: Eine Investition auf dem deutschen Immobilienmarkt bleibt, begünstigt durch das anhaltend niedrige Zinsniveau, weiterhin attraktiv. „Auch wenn der Index für Eigentumswohnungen leicht rückläufig ist, kann die derzeitige Nachfrage an Wohnimmobilien kaum gedeckt werden“, erklärt Thilo Wiegand, Vorstandsvorsitzender der Europace AG. „Eine Kehrtwende des Marktes für Wohnungen ist nicht erkennbar, eher eine Marktberuhigung“, fährt Wiegand fort. Denn erst in den Sommermonaten hatte es hier innerhalb von drei Monaten einen rasanten Preisanstieg um 4,5 Prozent gegeben.

Die beiden Teilindizes für neue und bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser steigen im Oktober 2014 im Vergleich zum Vorjahresmonat jeweils leicht weiter – um 0,94 bzw. 0,77 Prozent. Binnen Jahresfrist legen diese Indizes gar um 3,86 bzw. 4,16 Prozent hinzu. Der Gesamtindex steigt im Vergleich zu Oktober 2013 um 1,99 Prozent, während er im Vergleich zum Vormonat mit + 0,07 Prozent praktisch unverändert bleibt.

Quelle: ots

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