Bausparen als Option für Käufer aus Niedrigzinszeiten

Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte die Zinsen mit ihrer Leitzinssenkung im Jahr 2016 auf null Prozent auf Talfahrt geschickt. In der Folge lagen die Konditionen für Kredite je nach Laufzeit stetig unter zwei Prozent. In den Jahren 2020 und 2021 waren die Konditionen laut Interhyp auf ein Rekordtief von teilweise unter einem Prozent gefallen. Damit ist seit der durch die Zentralbanken eingeläuteten Zinswende vorerst Schluss. Diese trifft nicht nur Immobilienkäuferinnen und -käufer mit Finanzierungsbedarf, sondern ebenso viele Eigentümerinnen und Eigentümer. „Das Niedrigzinsumfeld hat den enormen Kaufpreisanstieg in den Metropolen kompensieren können. erläutert ließ sich Wohneigentum in vielen Regionen zu kleinen Raten finanzieren“, Mirjam Mohr. Seit Jahresbeginn sind die Zinsen für zehnjährige Darlehen von einem auf in der Spitze 3,4 Prozent gestiegen und zuletzt leicht zurückgegangen auf etwas unter drei Prozent. Das kann sterben Raten beim Anschlusskredit in einigen Jahren um mehrere hundert Euro pro Monat verteuern und zu Mehraufwendungen führen. Dazu kommen finanzielle Belastungen durch die Energiepreisexplosion. „Die Tilgungsgeschwindigkeit zu reduzieren, kann ein Hebel sein – allerdings nicht ohne Nebenwirkungen. So verlängern sich dadurch die Restlaufzeit und es fallen höhere Zinskosten an“, warnt Mirjam Mohr. Dazu kommen finanzielle Belastungen durch die Energiepreisexplosion. „Die Tilgungsgeschwindigkeit zu reduzieren, kann ein Hebel sein – allerdings nicht ohne Nebenwirkungen. So verlängern sich dadurch die Restlaufzeit und es fallen höhere Zinskosten an“, warnt Mirjam Mohr. Dazu kommen finanzielle Belastungen durch die Energiepreisexplosion. „Die Tilgungsgeschwindigkeit zu reduzieren, kann ein Hebel sein – allerdings nicht ohne Nebenwirkungen. So verlängern sich dadurch die Restlaufzeit und es fallen höhere Zinskosten an“, warnt Mirjam Mohr.

Bausparvertrag in die Anschlussfinanzierung

Mit einem Bausparvertrag lassen sich das Dilemma höhere Zinsen in fünf oder mehr Jahren ganz oder zumindest teilweise lösen. Das Bauspardarlehen schließt in diesem Sinne zeitlich an das Forward-Darlehen an: Mit einem Forward-Darlehen können sich Kundinnen und Kundenzinsen von heute bis zu fünf Jahren im Voraus absichern. Das Bauspardarlehen ist für eine Zinsabsicherung ab fünf bis 15 Jahre im Voraus möglich.

Wer sich als Eigentümer mit laufendem Darlehen gegen höhere Zinsen absichern will, kann heute einen Bausparvertrag abschließen und regelmäßig besparen. Bei Zuteilungsreife in einigen Jahren lässt sich dann ein Darlehen zu festen Konditionen zwischen aktuell 0,45 Prozent bis 2,35 Prozent abrufen. In der anschließenden Darlehensphase zahlt der Kunde das Darlehen monatlich zurück. Mohr: „Bauspardarlehen lassen sich bei der Anschlussfinanzierung als Baustein nutzen, indem sie beispielsweise direkt als Sondertilgung eingebracht werden. Das reduziert die Höhe der Restschuld – und damit die Verbindlichkeiten aus der klassischen Immobilienfinanzierung.“ Nach Worten der Expertin ist der Bausparvertrag dann eine Forward-Option, um die Absicherung der Restschuld bis zu 15 Jahren im Voraus mit bekanntem, niedrigerem Zinsniveau beansprucht. Den Kredit für das Jahr 2030 gibt es dann sozusagen für das Niedrigzinsniveau von gestern. „Es geht vor allem um Sicherheit. Durch einen Bausparvertrag lassen sich bereits zukünftige Gesamtkosten heute fest kalkulieren. das Zinsniveau in Zukunft höher sein, sollte der Eigentümer zusätzlich wert Geld nennen“, sagt Mirjam Mohr.

Bausparkassen ändern demnächst Tarifwerke

Ein weiterer Vorteil: Selbst, wenn Eigentümer später die Anschlussoption nicht benötigen, können Sie den Bausparvertrag anderweitig nutzen – etwa um größere Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten oder eine weitere Immobilie zu überschaubaren fixen Konditionen zu finanzieren. Eigentümern wird geraten, sich angesichts der höheren Zinsen voraussichtlich mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu befassen. Ob Bausparverträge eine sinnvolle Option sind, lasse sich in Beratungsgesprächen klären. Wichtig sei, verschiedene Angebote zu vergleichen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass einige Bausparkassen aktuell ihre Tarifwerke anpassen oder angepasst haben – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Zinssätze.

Quelle: Interhyp AG

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Die von der Bausparkasse verwendete Widerrufsbelehrung enthielt folgende Formulierung zum Beginn der Widerrufsfrist:

„Der Darlehensnehmer ist berechtigt, seine auf den Abschluss des oben bezeichneten Vertrages gerichtete Willenserklärung binnen einer Frist von zwei Wochen, gerechnet ab Eingang des unterschriebenen Darlehensvertrages bei der Q. Bausparkasse, frühestens mit Aushändigung dieser Widerrufsbelehrung, ohne Angabe von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, Email) zu widerrufen.“

Damit sei es, so das Landgericht in der Begründung seiner Entscheidung, dem Verbraucher nicht möglich zu ermitteln, wann die Widerrufsfrist effektiv zu laufen beginnt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits mit Urteil vom 24.03.2009 (Az.: XI ZR 456/07) zu einer ähnlichen Belehrung zutreffend deutlich gemacht, dass es sich der Kenntnis des Darlehensnehmers entzieht, wann der Vertrag bei dem Kreditinstitut eingeht, da der Verbraucher über interne Abläufe seines Vertragspartners nicht informiert sei. Aufgrund der fehlerhaften Widerrufsbelehrung und der damit verbundenen unzureichenden Information über sein Widerrufsrecht, hat die Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen, so dass der Darlehensnehmer auch noch Jahre später den Darlehensvertrag widerrufen konnte.

Dem Widerruf steht auch nicht entgegen, dass der Darlehensvertrag bereits gekündigt war. Der BGH hat, worauf das Landgericht hinweist, bereits mehrfach klargestellt, dass auch der Widerruf eines bereits gekündigten Vertrages möglich ist.

Dementsprechend war der klagende Bauspar-Kunde nicht verpflichtet, das Vorfälligkeitsentgelt zu bezahlen, das die Bausparkasse ihm nun zurückzahlen muss. Außerdem muss sie dieses mit 5 %- Punkten über dem Basiszins verzinsen.

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Quelle: LifePR

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Das Landgericht Mainz hat mit Urteil vom 28.07.2014 (Az. 5 O 1/14) bestätigt, dass ein Bausparvertrag solange unkündbar ist, wie die Auszahlung des Tilgungsdarlehens möglich ist und der Bausparer seine hierzu erforderlichen planmäßigen Sparpflichten erfüllt. Allerdings hat das Gericht 10 Jahre ab Eintritt der Zuteilungsreife ein Kündigungsrecht nach § 489 Abs.1 Nr.2 BGB angenommen.

Das Oberlandesgericht Stuttgart hatte zuvor mit Hinweisbeschluss vom 14.10.2011 (Az. 9 U 151/11) festgestellt, dass eine Bausparkasse einen vollständig bis zur Bausparsumme angesparten Vertrag gem. § 488 Abs. 3 BGB ordentlich kündigen kann (Leitsatz). Das Oberlandesgericht führt aus, dass derjenige, der sein Bauspardarlehen nicht in Anspruch nimmt, sondern stattdessen Sparleistungen bis zur Bausparsumme erbringt, faktisch auf das Darlehen verzichte, so dass er seine Einlage und sein Guthaben ausbezahlt erhält. Allerdings führt das Oberlandesgericht auch aus, dass ein Bausparvertrag solange unkündbar, wie die Auszahlung des Darlehens möglich ist und der Bausparer seine hierzu erforderlichen planmäßigen Sparpflichten erfüllt.

Im Anschluss hieran hat auch das Landgericht Frankfurt mit Urteil vom 22.02.2013 (Az. 21 O 69/12) festgestellt, dass der Bausparkasse ein Kündigungsrecht nach § 488 Abs.3 BGB zusteht, wenn die Gewährung eines Bauspardarlehens nicht mehr möglich ist, weil die Bausparsumme erreicht wurde. Zugleich lehnt das Landgericht Frankfurt ein Kündigungsrecht gem. § 489 Abs.1 Nr. 2 BGB ab.

Wir schließen uns der Ansicht des Landgerichts Frankfurt an. § 489 Abs.1 Nr. 2 BGB ist auf die Kündigung von Bausparguthaben weder direkt noch analog anwendbar. § 489 Abs.1 Nr. 2 BGB umfasst nur Darlehen, bei denen die Sollzinsbindung für einen begrenzten Zeitraum vereinbart ist, binnen dessen das Darlehen nicht ordentlich kündbar ist. Der Bausparvertrag sieht dagegen während der Ansparphase keine Zinsbindung für einen begrenzten Zeitraum vor. Daher liegt ein Darlehen nach § 488 Abs. 3 BGB vor, für dessen Rückzahlung ein konkreter Zeitpunkt nicht bestimmt ist.

Gemäß § 5 ABB gilt: Nimmt der Bausparer die Zuteilung nicht fristgemäß an oder wird die Annahme der Zuteilung widerrufen, wird der Vertrag fortgesetzt. Setzt der Bausparer seinen Vertrag fort, kann er seine Rechte aus der Zuteilung jederzeit wieder geltend machen.

Somit gilt: Bausparverträge, deren Bausparsumme noch nicht erreicht ist, dürfen nicht gekündigt werden.

Gerne prüfen wir Ihren Bausparvertrag und die Kündigung der Bausparkasse.

Quelle: openPR.

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Der Traum vom Eigenheim rückt damit für viele Bundesbürger wieder in greifbare Nähe. D.h. Sie müssen nicht erst bis zum Rentenalter warten, um von der Riester-Rente und den Riester-Möglichkeiten profitieren zu können, sondern die jährlichen Riester-Zulagen (154 EUR pro Erwachsenen und 185 bzw. 300 EUR pro Kind) werden als zusätzliches Guthaben in Ihren Bausparvertrag einbezahlt und verzinst. Nehmen Sie das Bauspardarlehen dann zum Bau Ihres Eigenheims in Anspruch, hilft Ihnen der Staat mit den Riester-Zulagen bei der Tilgung. Mehr dazu unter www.riester-wegweiser.de

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