Im Alltag profitieren dann ebenfalls alle Beteiligten: Jede Generation hilft sich gegenseitig im Haushalt, bei der Kinderbetreuung oder unterstützt in Krankheitsfällen. Beim Vermietermodell müssen Käufer Steuern auf ihre Mieteinnahmen zahlen, im Gegenzug sind jedoch alle Aufwendungen, die mit dem Erwerb und der Instandhaltung der vermieteten Wohnung in Zusammenhang stehen, als Werbungskosten abzugsfähig. Zu den Kosten die steuerlich geltend gemacht werden können, gehören beispielsweise Kreditzinsen für die Finanzierung der elterlichen Wohnung, Kosten für die Renovierung, Betriebskosten sowie die Abschreibung des Objekts. Je nach Objekt und Alter der Immobilie können Käufer in der Regel 2 bis 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils pro Jahr abschreiben.

Zwei wichtige Voraussetzungen müssen Interessierte erfüllen, um das Modell richtig umzusetzen. Zum einen muss der Wille da sein, auf lange Zeit Gewinne erzielen zu wollen und zum anderen sollte das Mietverhältnis so gestaltet sein, wie es unter Fremden üblich ist. Folglich muss eine schriftliche offizielle Mietvereinbarung unterschrieben werden. Außerdem sollten Eltern die Miete auf das Konto ihrer Kinder überweisen, anstatt sie bar zu entrichten. Auch eine offizielle Betriebskostenabrechnung sowie eine genaue Aufschlüsselung der Renovierungskosten sind notwendig. Am einfachsten wird es, wenn beide Wohnungen als komplett voneinander getrennte Objekte gesehen und behandelt werden.

Die Alternative zum Vermietungsmodell ist, dass beide Generationen eine Haushälfte erwerben. Dann kann allerdings steuerlich nicht so viel geltend gemacht werden. Denn als Eigenheimbesitzer dürfen die Parteien für Renovierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen lediglich 20 Prozent des Handwerkerlohns abschreiben.  „Zudem akzeptiert der Fiskus nur das Honorar für die Arbeitsleistung, Materialkosten finden keine Berücksichtigung“, erklärt Scharfenorth. Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner  von Baufi24.de.

Quelle: Baufi24

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Das Kapital

Bereits vor der Suche nach einer passenden Immobilie sollte festgelegt werden wie groß der finanzielle Spielraum tatsächlich ist. Welches Einkommen steht dauerhaft zur Verfügung und welche Fixausgaben müssen in die Berechnung mit einfließen? Dabei empfiehlt es sich für Häuslebauer gerade bei den Ausgaben großzügig zu rechnen, da Punkte wie eine Autoreparatur, Instandhaltungskosten oder der Urlaub mit einkalkuliert werden müssen. Als guter Anhaltspunkt für eine Kalkulation dient dabei die aktuelle Kaltmiete. Wer sich diesen Betrag problemlos auch bei steigenden Zinsen leisten kann, wird eine vergleichbare Darlehensrate bedienen können.

Richtige Kombination aus Zins und Tilgung

Eine hohe Tilgung verkürzt die Rückzahlungsdauer und eine lange Zinsbindung schafft Planungssicherheit. „In Niedrigzinszeiten sollten Bauherren eine möglichst hohe Tilgung sowie lange Zinsbindung anstreben. Dann rückt die schuldenfreie Zeit meist deutlich näher“, rät Scharfenorth. In Zeiten hoher Bauzinsen wäre es dagegen günstiger eine kurze Zinsbindung zu vereinbaren. Dann könnten Bauherren zur Anschlussfinanzierung von einem gesunkenen Zinssatz profitieren.

Beratung und Vergleich

Umso mehr Finanzierungsmöglichkeiten Bauherren vergleichen, desto unabhängiger kann die Entscheidung ausfallen. Idealerweise arbeiten Berater dabei provisionsfrei und sind nicht an bestimmte Banken gebunden. „Nur wer mit denselben Daten exakt vergleicht, kann auch das passendste Angebot identifizieren“, erklärt Scharfenorth. Der Vergleich kann sowohl über unabhängige Finanzierungsberater als auch über Webportale wie Baufi24.de erfolgen.

Vergessene Kosten

Eine realistische Kalkulation ist die unabdingbare Voraussetzung, damit der Traum vom Eigenheim nicht platzt. Neben der Bausumme kommen noch Gebühren, Steuern, Einrichtungskosten, Doppelbelastung durch Miete/Zinsen oder weitere Leistungen wie etwa für den Gartenbau hinzu. Diese vergessen Bauherren häufig oder kalkulieren sie zu niedrig. Auch fortlaufende Instandhaltungskosten werden oft nicht berücksichtigt.

Reserve

„Wer keinen Spielraum hat, den kann Außerplanmäßiges schnell aus der Bahn werfen. Für unvorhersehbare Ereignisse sollte immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Scharfenorth. Ob erste Reparaturen oder längere Mietzahlungen durch Bauverzögerungen, ohne Rücklage kann die Kalkulation schnell durcheinander geraten.

Muskelhypothek

Bei geplanten Eigenleistungen kommt es häufig zur Überschätzung. Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder eine gesundheitliche Einschränkung können die Planung torpedieren. Eine Nachfinanzierung kann dann sehr teuer werden. Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Die EZB hat die Niedrigzinspolitik erneut verlängert. Wie lange sie aber die Zinsen weiter künstlich so tief hält, kann niemand sicher sagen. In der Öffentlichkeit mehren sich aktuell die Stimmen, die die anhaltenden Zinssubventionen der EZB für ihre „unerwünschten Nebeneffekte“ kritisieren.

„Für Immobilieninteressenten ist die aktuelle Situation Chance und Risiko zugleich“, erläutert LBS-Experte Sven Schüler. Besonders drei Fehler sollten Finanzierer derzeit vermeiden:

Fehler 1: Nur nach dem niedrigsten Zins schauen

Der niedrigste Zins muss nicht immer die beste Lösung für Finanzierer sein. Aktuell lohnt es sich, das Niedrigzinsniveau lange festzuschreiben, zum Beispiel durch einen Bausparvertrag. Auch eine längere Laufzeit des Darlehens ist häufig eine gute Idee. In den meisten Fällen ist der Zins dann höher als bei kurz laufenden Darlehen. Wichtiger als der Zinssatz im Internet-Portal sind aber die Gesamtkosten einer Finanzierung und damit der tatsächliche monatliche Aufwand. Um dabei auf der sicheren Seite zu sein, lohnt sich fachkundige Beratung.

„Niemand sollte ein solch großes Lebensprojekt wie die Baufinanzierung nur auf Basis von Internet-Infos angehen“, empfiehlt Schüler. „Viele Internet-Konditionen sind mehr Schein als Sein.“ Nur wer alle Kreditbedingungen absolut erfüllt – also ohnehin über das normale Maß solvent ist, kann zu diesen Top-Konditionen finanzieren. „Die breite Masse der Kunden wird deutlich mehr bezahlen müssen“, weiß Sven Schüler.

Fehler 2: Heute nicht an morgen denken

„Niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise verleiten Käufer dazu, ihre Finanzierung auf Kante zu nähen. Bei einem Zinsanstieg gerät so der Eigenheimtraum schnell ins Wanken“, so LBS-Experte Schüler. Eine Absicherung gegen steigende Zinsen sollte laut LBS deshalb grundsätzlich unabhängig vom jeweils aktuellen Zinsniveau in jede solide Immobilienfinanzierung eingeplant werden.

Fehler 3: Tilgung außer Acht lassen

Was viele nicht beachten: Je niedriger die Zinsen für ein Annuitätendarlehen sind, desto länger dauert bei gleicher Tilgungshöhe die Entschuldung. Ein Beispiel: Eine Finanzierung über 200.000 Euro mit einer jährlichen Tilgung von 2 Prozent wäre bei einem unterstellten Top-Zins von 1 Prozent erst nach mehr als 40 Jahren abbezahlt. Das sind bei gleicher Tilgung 10 Jahre mehr als bei einem Zinssatz von 3 Prozent, der noch vor einigen Monaten für ein Annuitätendarlehen bezahlt werden musste.

Die LBS empfiehlt deshalb, die gewonnene Liquidität aus der Zinsspanne in eine höhere Tilgung von mindestens 3 Prozent zu stecken. Nur so kann eine schnelle und günstige Rückzahlung des Darlehens erreicht werden. Eine schnelle Rückzahlung ist vor allem deshalb so wichtig, weil sich ein Darlehensnehmer umso öfter einem Zinsänderungsrisiko aussetzt, je länger er braucht, um schuldenfrei zu sein.

Diese Gefahr können Finanzierer durch die Einbindung eines Bausparvertrags minimieren. Mit einer Kombination von Annuitätendarlehen und Bausparkonto kann eine Zinssicherheit für rund 30 Jahre garantiert werden. Jede Rate kann so bereits kalkuliert werden. Die Zeit bis zur vollständigen Abzahlung des Darlehens wird exakt planbar.

Die LBS West ist Teil der Sparkassen-Finanzgruppe und Marktführer in den Bereichen Immobilien, Finanzieren und Bausparen. Sie betreut in den eigenen Kunden-Centern sowie in den Sparkassen-Filialen in NRW und Bremen 2,1 Mio. Kunden mit 2,5 Mio. Bausparverträgen über eine Summe von 66 Mrd.

Quelle: ots

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