Gestiegene Zinsen, eine stark steigende Inflationsrate und eine auf hohem Niveau stagnierende Nachfrage bestimmten 2022 den Immobilienmarkt in Deutschland. Nominal steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland weiterhin leicht – real sinken sie zurzeit vielerorts.

„Die Phase, in der Preise für Eigentumswohnungen in ungeahnte Höhen kletterten, ist vorerst vorbei. Aktuell stagnieren beziehungsweise sinken die Preise angesichts einer leicht nachlassenden Nachfrage in Folge steigender Zinsen und erhöhter Lebenshaltungskosten“, sagt Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanagement und damit auch für das Immobiliengeschäft der Postbank verantwortlich. „Aktuell befinden wir uns in einer Preisdelle, nach der wir wieder höhere Preise bei Wohnimmobilien erwarten. Unter der Annahme, dass die Inflation für einen absehbaren Zeitraum weiterhin höher ausfällt als die zugrunde liegenden vertraglichen Nominalzinsen, entstehen jedoch negative Realzinsen, so dass die Finanzierung einer Immobilie weiterhin sinnvoll sein kann.“

Immobilienpreise in den Metropolen fallen stärker als in Landkreisen und mittelgroßen Städten

Großstädte wie die „Big 7“ waren im Durchschnitt von dem realen Preisrückgang stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. Das zeigt auch der Preisatlas, den Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Postbank berechnet haben. So sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über die größten sieben Metropolen real um -4,3 Prozent, im Durchschnitt über alle Mittelstädte um -1,5 Prozent und über alle Landkreise um -0,1 Prozent. „Metropolregionen waren mit deutlichen Preisanstiegen im Verlauf der vergangenen Dekade stets unter den Top-Gebieten. Entsprechend kam es hier spätestens seit 2019 zu einer Überhitzung bei den lokalen Immobilienpreisen. Daher fallen hier die Korrekturen für den Moment am höchsten aus“, erklärt Kuhn.

Das bedeutet aber nicht, dass nur Großstädte von den Preisanpassungen betroffen sind. Ein Blick ins Detail offenbart, dass auch in ländlichen Regionen selbst innerhalb der Bundesländer große Unterschiede bestehen. Besonders hohe Preisschwankungen gegenüber dem Vorjahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringen Immobilienangebot auf, darum wurden in die Top 10 der größten Veränderungen nur die 357 Regionen mit mindestens 100 Angeboten aufgenommen. Am stärksten von diesen Gebieten fielen laut Preisatlas die Kaufpreise real im Vergleich zum Vorjahr im bayerischen Landkreis Amberg-Sulzbach (-23,2 Prozent), im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen (-20,5 Prozent) und im Saalekreis in Sachsen-Anhalt (-18,4 Prozent). Der größte Preisanstieg wurde 2022 mit 22,8 Prozent real im Landkreis Bayreuth verzeichnet, der wie der Kreis mit dem größten Preisverlust in Bayern liegt. Hier lag der Kaufpreis 2022 bei 2.945 Euro pro Quadratmeter. Auch im Thüringer Ilm-Kreis lag der reale Preisanstieg bei mehr als 20 Prozent. Hier war der gezahlte Preis für Eigentumswohnungen jedoch mit 1.898,26 Euro noch relativ moderat.

Für Kaufinteressierte lohnt auch der Blick in die so genannten Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern. Die Preise in der kreisfreien Stadt Zweibrücken in Rheinland-Pfalz stiegen inflationsbereinigt 2022 um 13,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. Der Quadratmeterpreis liegt noch recht moderat bei 2.168 Euro. In einigen bayrischen Städten, in denen die Immobilienpreise im Vorjahr noch stark gestiegen waren, sinken sie nun sowohl real als auch nominal – zum Beispiel in Amberg (-13,1 Prozent real), Hof (-11,4 Prozent real) und Straubing (-9,4 Prozent real). Vor allem Hof und Amberg hatten 2021 noch einen extrem hohen Preisanstieg verzeichnet.

München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei der Metropolen mit den höchsten Immobilienpreisen

Die bayerische Landeshauptstadt ist und bleibt ein teures Pflaster. Bundesweit gibt es keinen Ort, an dem Kaufinteressierte für den Quadratmeter mehr bezahlen müssen. Allerdings fiel der Preis für Eigentumswohnungen im Bestand real um -6,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr und lag 2022 bei durchschnittlich 9.734 Euro pro Quadratmeter. Zweitteuerste Stadt in den Big Seven, den sieben größten deutschen Metropolen, ist Hamburg. Hier wurden im Schnitt 6.685 Euro pro Quadratmeter fällig – inflationsbereinigt ein Abfall um -3,9 Prozent. Die Hansestadt überholte Frankfurt am Main, die Mainmetropole rangiert im Ranking der Big Seven mit 6.654 Euro pro Quadratmeter auf Platz drei vor Berlin mit 5.904 Euro.

In der Hauptstadt fiel der reale Kaufpreisrückgang mit -0,1 Prozent gering aus im Vergleich der Big Seven. „In Berlin ist die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch, etwa weil die Einwohnerzahl kontinuierlich steigt. Gleichzeitig hinkte die Hauptstadt in Sachen Preisniveau lange Zeit hinter anderen Metropolen hinterher und hat somit noch Nachholpotenzial“, so Kuhn.

Den höchsten realen Preisabfall unter den größten sieben deutschen Städten verzeichnete München. Er lag, wie bereits erwähnt, bei -6,9 Prozent, 2021 hatten die realen Preise dort noch um 15,3 Prozent zugelegt. Auf Rang zwei rangierte Frankfurt am Main mit einem Minus von -5,9 Prozent. Auch in Düsseldorf und Stuttgart sanken die Immobilienpreise real um mehr als 5 Prozent.

Nordsee-Immobilien werden weiterhin teurer

Keine Entspannung auf dem Immobilienmarkt an der Nordsee: Besonders kostspielig sind Eigentumswohnungen weiterhin im Landkreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording gehören. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2022 im Schnitt 9.185 Euro. Das entspricht einem erneuten Anstieg um reale 8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr – zwar weniger als 2021 (14,3 Prozent), aber mehr als 2020 (4,8 Prozent). Am stärksten innerhalb der Top 10 legten jedoch die Preise im Landkreis Aurich zu: In dem niedersächsischen Feriengebiet, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel gehören, stiegen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen 2022 real um 17,7 Prozent. Damit zieht der Landkreis neu in die Top 10 ein.

Unter den zehn teuersten Landkreisen finden sich neben den Nordsee-Regionen ausschließlich Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus den Feriengebieten des Alpenvorlandes wie etwa Miesbach. Allerdings fielen hier die Immobilienpreise im Vergleich zu 2021 real zumeist – die Ausnahme bilden der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Kaufpreisanstieg von real 3,4 Prozent und Miesbach (0,4 Prozent). Der Landkreis München fällt von Platz 3 im Vorjahr auf den 4. Rang. Bad Tölz-Wolfratshausen wird aus den teuersten zehn Landkreisen verdrängt.

Niedrige Kaufpreise herrschen in den meisten Regionen Mitteldeutschlands sowie einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen, besonders gering fallen sie in vielen ländlichen Gebieten in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer 2022 im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt, im Vogtlandkreis in Sachsen sowie im Landkreis Greiz in Thüringen weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter. In München jedoch fast 10.000 Euro und in Frankfurt am Main rund 6.700 Euro.

Nachholeffekte der Immobilienpreise in vielen Großstädten vorbei

In nahezu allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern stagnieren oder sinken die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen – zumindest inflationsbereinigt. Zu den Gewinnern gehören vor allem Städte aus Nordrhein-Westfalen wie Herne, Duisburg, Remscheid, Leverkusen, Wuppertal und Oberhausen. Allerdings beträgt der größte Preisanstieg knapp über 5 Prozent real, ein Jahr zuvor erreichten die Großstädte in der Spitze noch Teuerungsraten von fast 30 Prozent. Doch die Top 10 sah vor einem Jahr noch anders aus. Einzig Wuppertal in Nordrhein-Westfalen und Halle (Saale) in Sachsen-Anhalt befinden sich weiterhin unter den Großstädten mit den höchsten realen Teuerungsraten. Die größte Stadt des Bundeslandes liegt in Nachbarschaft zu Leipzig und gilt als wichtiges Wissenschafts- und Wirtschaftszentrum. Während der reale Kaufpreisanstieg 2021 in Halle jedoch noch 18,7 Prozent betrug, lag er 2022 nur noch bei 0,4 Prozent. Erfurt hatte im Vorjahr noch mit einem Plus von 29,5 Prozent den ersten Platz der Großstädte eingenommen, 2022 fiel der Preis für Eigentumswohnungen hier jedoch real um -8,3 Prozent.

„Die Nachholeffekte in den relativ erschwinglichen Großstädten Ost- und Mitteldeutschlands sind größtenteils vorbei, die Preise stagnieren oder gehen zurück“, sagt Achim Kuhn. „Doch gute Anbindungen an die teuren Metropolen Düsseldorf und Köln haben die Nachfrage etwa in Duisburg, Leverkusen und der Pendlerstadt Herne getrieben. Langanhaltendes Homeoffice macht den Umzug weiterhin attraktiv.“

Hintergrundinformationen
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Quelle: Postbank

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Handwerksbetriebe sind überlastet, Baumaterialien knapp und teuer – aber Sanierungsarbeiten dringend notwendig. Daher sind neue Lösungen gefragt. Eine Option, um Kosten zu sparen, ist der Zusammenschluss zu einer Modernisierungsgemeinschaft. So lassen sich Handwerkeraufträge zu größeren Projekten bündeln. Diese Idee favorisieren 77 Prozent der Eigentümerinnen und Eigentümer in Städten. Im ländlichen Raum, wo viele Einfamilienhäuser stehen, sind es 71 Prozent.

Kosten runter

Was motiviert Immobilienbesitzende, gemeinsame Sache zu machen? 54 Prozent versprechen sich Vorteile bei den Kosten bei den Handwerksleistungen. 46 Prozent erwarten einen Mengenrabatt für Baumaterialien, 45 Prozent eine beschleunigte Abwicklung ihrer Aufträge. „Mit einem größeren Auftragsvolumen erhöhen sich auch die Chancen auf eine zügige Ausführung“, bestätigt Hennig Göbel, Vorstandsvorsitzender der BHW Bausparkasse. Er ist überzeugt, dass gemeinschaftliches Handeln eine gute Antwort ist, um den Umbau des Gebäudestands voranzubringen. „Serielle Modernisierungen in Nachbarschaften können etwa für Bestandsbauten gleicher Baujahre immense Kostenvorteile bringen, weil sie auf Basis von Standards funktionieren.“

Energieeffizienz rauf

Die Steigerung der Energieeffizienz ist für viele das oberste Ziel einer gemeinschaftlichen Auftragsvergabe. 43 Prozent der Befragten in dieser Gruppe würden eine Solaranlage installieren, 36 Prozent innovative Heiztechnik wie Wärmepumpen oder Pelletheizungen. Indes glauben 26 Prozent derjenigen, die Projekte mit Nachbarinnen und Nachbarn ablehnen, nicht daran, dass ein Zusammenschluss bei Sanierungen Vorteile bei den Kosten bringt. 33 Prozent der Skeptikerinnen und Skeptiker befürchten vor allem Streitigkeiten.

Quelle: BHW Mediendienst

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Wer mit dem Gedanken an Wohneigentum spielt, sollte jetzt seine Finanzen auf den Prüfstand stellen. Denn Baugeld ist noch immer so günstig wie nie. Dagegen ziehen die Mieten kontinuierlich an. Allein von 2010 bis 2017 haben die Mietpreise laut Statistischem Bundesamt um durchschnittlich 9,7 Prozent zugelegt. Ein Ende des Preisanstiegs ist nicht in Sicht. Eine Eigentumswohnung in der Stadt oder ein Haus im Grünen könnte angesichts dieser Entwicklungen für viele Mieter langfristig die sinnvollere Option sein. Besonders attraktiv ist das Eigenheim zum Beispiel für ein Paar im angestellten Arbeitsverhältnis mit einem Nettohaushaltseinkommen von 3000 Euro, wenn die monatliche Miete 750 Euro übersteigt.

Am Anfang steht der ehrliche Kassensturz

Um Klarheit darüber zu gewinnen, ob die eigenen vier Wände tatsächlich bezahlbar sind, führt an einem Kassensturz kein Weg vorbei. Möglichst ehrlich sollte man dazu seine monatlichen Einnahmen sämtlichen Ausgaben gegenüberstellen. Unterm Strich zeigt sich dann, wie viel Geld im Monat für die Finanzierung einer Immobilie übrigbleibt. Experten wie die Baufinanzierungsberater des neuen Finanzportals immo-finanzcheck.de empfehlen, die monatliche Kreditbelastung so zu kalkulieren, dass sie nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht.

An Eigenkapital und Rücklagen denken

Wichtig für eine solide Baufinanzierung ist vor allem ein Grundstock an Eigenkapital. Eine 100-Prozent-Finanzierung ist zwar ebenfalls möglich, doch birgt sie auch in Zeiten niedriger Zinsen viele Risiken. Sinnvoll ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent. In jedem Fall sollte noch ausreichend Geld übrig sein, um Rücklagen zu bilden und die Kaufnebenkosten wie Makler- und Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer tragen zu können.

Auf den Kaufpreis achten

Besonders günstig geht es ins eigene Zuhause, wenn der Preis fürs Wunschobjekt stimmt und nicht zu viel bezahlt wird. Mit einem niedrigeren Kaufpreis muss weniger Geld bei der Bank geliehen und entsprechend weniger monatlich zurückgezahlt werden. Viele Kreditinstitute belohnen einen kleineren Darlehensbetrag mit besseren Zinsen. Wer mehr über die Konditionen und Finanzierungsmöglichkeiten wissen möchte, sollte sich direkt an Spezialisten wenden. Das Finanzportal immo-finanzcheck.de bietet einen guten Überblick und die Möglichkeit der individuellen Beratung.

Quelle: Kommunikation2B

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1. Widerrufsrecht für Bauverträge

Private Bauherren können Verbraucherbauverträge innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Der Unternehmer muss die Bauherren vor Vertragsunterzeichnung schriftlich über dieses Recht informieren. Versäumt er dies, beginnt die Laufzeit des Widerrufsrechts erst ab dem Zeitpunkt des Hinweises und endet spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss. Vorsicht: Hat der Unternehmer bereits Bauleistungen erbracht, kann er auch bei fristgerechtem Widerruf bis dahin erbrachte Leistungen abrechnen. Für Bauträgerverträge gilt das Widerrufsrecht nicht.

2. Baubeschreibung wird Pflicht

Über die zu erbringenden Bauleistungen müssen Anbieter schlüsselfertiger Häuser und Bauträger den Verbraucher bereits vor Vertragsschluss informieren. Wer mit eigenem Architekten plant, hat keinen Anspruch auf eine Baubeschreibung vom Unternehmer. Durch verbindlich vorgeschriebene Angaben können Verbraucher Angebote sowie Leistungen und Qualität besser miteinander vergleichen sowie durch sachverständige Dritte prüfen lassen. So mindert sich das Mängel- und Kostenrisiko bei der Bauausführung.

3. Verbindliche Bauzeitangaben

Verbraucherbauverträge müssen jetzt verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks treffen. Wenn der Beginn noch nicht feststeht, ist die Dauer der Baumaßnahmen anzugeben. Die Bauzeitregelung trägt zur Minderung der wirtschaftlichen Risiken für private Bauherren und Erwerber von Wohneigentum bei und erlaubt eine verlässlichere Planung.

4. Begrenzung der Abschlagszahlungen

Unternehmer dürfen nur noch maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Dadurch mindert sich das Überzahlungsrisiko für private Bauherren, zudem sichert ihnen die Begrenzung eine gewisse Handlungsfähigkeit – zum Beispiel bei Baumängeln am Ende der Bauzeit. Achtung: Bei Bauträgerverträgen gilt weiterhin die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

5. Übergabe von Dokumenten

Unternehmer sind künftig verpflichtet, den Bauherren Unterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu übergeben, etwa die Genehmigungsplanung, EnEV- oder KfW-Nachweise. So können Verbraucher die Informationen durch einen unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen. Der BSB empfiehlt zusätzlich, die Übergabe weiterer sinnvoller Dokumente wie Prüfprotokolle der Elektronanlage und Nachweise über Baugrundgutachten vertraglich festzulegen. Infos und unabhängige Rechtsberatung gibt es unter www.bsb-ev.de.

Quelle: djd

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Lübeck – Für Wohnimmobilien zahlen Käufer und Bauherren auch im vierten Quartal 2017 mehr Geld pro Quadratmeter – das zeigt der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise für die Region Nord und Ost. Die Dynamik, mit der sich die Preise im Vergleich zum Vorquartal nach oben entwickeln, ist allerdings unterschiedlich: von plus ein Prozent bei Hamburger Ein- und Zweifamilienhäusern bis 2,81 Prozent für Hamburger Wohnungen. Die größte Preissteigerung im Vergleich zu Ende 2016 verzeichnen Berliner Wohnungen mit 17,31 Prozent.

Berlin: Die Finanzierung von Wohneigentum wird schwieriger

„Der Wunsch nach Wohneigentum in der Hauptstadt ist ungebrochen“, sagt Ekkehard Enkelmann, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Berlin. „Durch die hohen Bauland- und Immobilienpreise ist der aber zum Teil nicht mehr so leicht umzusetzen. Mit den Kauf- oder Baupreisen gehen ja auch die Nebenkosten in die Höhe, und das bedeutet, dass immer mehr Eigenkapital gebraucht wird. Für eine Wohnung in guter Lage können da schnell 80.000 bis 90.000 Euro an Kosten zusammenkommen, die noch zu dem Kaufpreis addiert und aus eigener Tasche bezahlt werden müssen.“ Laut Enkelmann heiße das aber nicht, dass sich Kauf- oder Bauwillige ihren Wunsch nach den eigenen vier Wänden unbedingt abschminken müssten. „Als Darlehensvermittler kennen wir uns einerseits bestens mit allen Details und Stellschrauben aus, die man bei der Finanzierung anpassen kann. Außerdem haben wir ein großes Netz an Partnerinstituten und finden so die richtigen Partner für das Vorhaben.“

Der Berliner Immobilienmarkt bleibt auch Ende 2017 einer der dynamischsten bundesweit: Wohnungen verteuern sich gegenüber dem Vorquartal um 2,55 Prozent, Häuser um 1,59 Prozent. Die Medianpreise – also die gemittelten tatsächlich gezahlten Beträge – steigen jeweils um mehr als 50 €/qm auf 3.657 €/qm für Wohnungen und 2.375 €/qm für Häuser.

Neuer Höchstwert für Haus in Hamburg

Auch in der Hansestadt klettern die Preise stetig weiter nach oben: Wohnungen schlagen mit plus 2,81 Prozent zu Buche, sie kosten damit knapp zehn (genau: 9,58) Prozent mehr als noch Ende 2016. Die Preissteigerung bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist im letzten Quartal 2017 auf ein Prozent gedrosselt. Die Entwicklung des letzten Jahres setzt sich damit fort: Seit Ende 2016 nimmt die Dynamik tendenziell ab. In Relation zum Vorjahresquartal sind Häuser 8,13 Prozent teurer – zum ersten Mal im Jahr steht hier keine 10 mehr vor dem Komma.

Der gemittelte Quadratmeterpreis für Hamburger Eigentumswohnungen geht im vierten Quartal 2017 leicht zurück: Mit 3.627 €/qm liegt er erstmalig sogar knapp hinter Berliner Wohnungen. Hamburger Häuser bleiben mit 2.575 €/qm dagegen an der Spitze des nord- und ostdeutschen Raumes. Einen neuen Höchstpreis erzielt das teuerste Haus: 12.500 €/qm zahlen die spendabelsten Eigentümer für ihre neue Immobilie.

Medianpreis sinkt für Hannoveraner Wohnungen und steigt bei Häusern

Wer Ende 2017 in der Metropolregion Hannover eine Wohnung kauft, muss mit durchschnittlich 2,59 Prozent höheren Preisen rechnen als im Vorquartal und mit 12,94 Prozent mehr als Ende 2016. Beide Werte sind etwas niedriger als in den drei Monaten zuvor – weil die Dynamik in Hannover nicht kontinuierlich ist, lässt sich hieraus allerdings kein Trend ableiten. Die Preisspanne für Wohnungen beginnt wie in den Quartalen zuvor bei 556 €/qm, erreicht Ende des Jahres aber 5.782 €/qm und damit einen höheren Wert als in den vorigen sechs Monaten. Der gemittelte gezahlte Preis für Hannoveraner Eigentumswohnungen liegt gut 100 €/qm unter dem des dritten Quartals und beträgt 2.151 €/qm.

Wie in Hamburg gibt es auch in Hannover einen neuen Rekordpreis für Häuser: 8.478 €/qm – fast 2.500 Euro mehr als in den beiden Quartalen zuvor. Insgesamt steigen die Hauspreise um 1,33 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und um 5,69 Prozent verglichen mit Ende 2016. Auch der Medianwert geht sukzessive weiter nach oben: Im Schnitt kostet ein Quadratmeter Haus in der Region Hannover 2.049 Euro.

Dresden: Preise für Häuser und Wohnungen dicht beieinander

In der sächsischen Elbmetropole entwickeln sich die Preise für Wohnungen und Häuser parallel, sie bleiben zudem sehr nahe beieinander: Beide Immobilienarten verteuern sich leicht – Wohnungen um 1,33 Prozent und Häuser um 1,88 Prozent. Die gemittelten Quadratmeterpreise liegen nur knapp 70 Euro auseinander: Der Medianwert für Eigentumswohnungen beträgt 2.216 €/qm, für Ein- und Zweifamilienhäuser 2.148 €/qm. Wohnungen wechseln Ende des Jahres für mindestens 522 €/qm den Besitzer, die teuerste erzielte 4.873 €/qm. Bei Häusern bewegen sich die tatsächlich gezahlten Preise zwischen 530 und 5.324 €/qm.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Empirica hat für die Studie die Miet- und Kaufpreise sowie das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in 30 repräsentativ ausgewählten Städten seit dem Jahr 1991 untersucht. Darunter waren sowohl Großstädte als auch Mittelzentren im gesamten Bundesgebiet. Aus den Preisen ermittelte das Institut die jeweilige Kredit- und Mietbelastung. Die Kreditbelastung ergibt sich aus dem Verhältnis der Zins- und Tilgungsleistungen zum Haushaltsnettoeinkommen. Die Mietbelastung wird ermittelt, indem die regionalen Mietkosten ins Verhältnis zum Haushaltsnettoeinkommen gesetzt werden.

Kreditbelastung erheblich gesunken

Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass trotz vielerorts stark gestiegener Immobilienpreise die Kreditbelastung in allen betrachteten Städten zwischen 1991 und 2015 deutlich gesunken ist. Die Rückgänge betragen bei Eigentumswohnungen zwischen 43 Prozent in Trier und 78 Prozent in Minden. Im Bundesdurchschnitt beträgt der Rückgang 62 Prozent. Selbst in einer Stadt wie München, wo der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung im Untersuchungszeitraum um 86 Prozent gestiegen ist, ging die Kreditbelastung um knapp 50 Prozent zurück. Nicht nur Eigentumswohnungen, für die in der Studie eine Wohnfläche von 80 qm zugrunde gelegt wurde, sind erschwinglicher geworden. Auch bei Eigenheimen (125 qm) ist die Kreditbelastung um knapp 60 Prozent zurückgegangen.

Der Hauptgrund für diese positive Entwicklung sind die gesunkenen Zinsen. 1991 lag der jährliche Zins- und Tilgungsaufwand noch bei rund zehn Prozent der Darlehenssumme. Inzwischen hat er sich mehr als halbiert und beträgt etwa 4,5 Prozent. „Die Studie zeigt: Wohneigentum ist heute trotz gestiegener Kaufpreise so erschwinglich wie nie seit der Wiedervereinigung. Dank der niedrigen Zinsen kommen durchschnittliche Haushalte aktuell viel leichter in die eigenen vier Wände“, sagt Reinhard Klein, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Mietbelastung weitgehend unverändert

Anders als die Kreditbelastung ist die Mietbelastung im Bundesdurchschnitt weitgehend stabil geblieben, obwohl die Mietkosten im Untersuchungszeitraum um 54 Prozent gestiegen sind. Allerdings haben sich die Nettoeinkommen mit einer Steigerung von 56 Prozent nahezu parallel entwickelt und gleichen die gestiegenen Mieten somit aus.

Vielerorts ist Kaufen günstiger als Mieten

Bei Eigentumswohnungen liegt die Kreditbelastung im Bundesdurchschnitt mittlerweile unter der Mietbelastung. Das heißt, für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen ist es in den meisten Städten günstiger, eine Eigentumswohnung zu kaufen als zur Miete zu wohnen. Lediglich in München, Freiburg und Konstanz ist die Kreditbelastung geringfügig höher als die Mietbelastung. Bei Eigenheimen dagegen ist die Kreditbelastung trotz des deutlichen Rückgangs noch höher als die Mietbelastung.

„Die teilweise stark gestiegenen Immobilienpreise vermitteln den Eindruck, dass es in der Vergangenheit günstiger war, eine Immobilie zu erwerben als heute. Die Studie belegt: das Gegenteil ist der Fall – zumindest für Durchschnittsverdiener“, sagt Reiner Braun, Vorstandsmitglied der Empirica AG (Berlin).

Trotz der aktuell günstigen Rahmenbedingungen sollten Haushalte, die sich mit einem Immobilienerwerb beschäftigen, nicht außer Acht lassen, dass damit meist über viele Jahre hinweg eine erhebliche finanzielle Belastung verbunden ist. Denn ist der Bau oder Kauf von Wohneigentum nur aufgrund des niedrigen Zinsumfeldes erschwinglich, könnten Haushalte bei der Anschlussfinanzierung des Kredits in zehn oder zwanzig Jahren in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Nebenkosten oft ein Hindernis für Wohneigentum

Trotz der günstigen Rahmenbedingungen liegt Deutschland bei der Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich seit Jahren auf den hinteren Plätzen. Besonders junge Familien haben es mangels Eigenkapital hierzulande schwer, einen Baukredit zu bekommen. Zum einen stellt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hohe Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung. Hinzu kommen hohe Kaufnebenkosten, die üblicherweise nicht von Banken finanziert werden und daher von den Bauherren und Hauskäufern selbst bezahlt werden müssen. Dazu gehören die Maklercourtage, die Notar- und Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer.

Zusammen machen die Nebenkosten rund 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten aus. Die Studie zeigt, dass vor allem die Grunderwerbsteuer seit 1991 überproportional gestiegen ist. „Vor allem junge Familien dürfen nicht vom Wohneigentum ausgeschlossen werden. Darum sollte die Politik aufhören, die Grunderwerbsteuer immer weiter nach oben zu treiben und damit den Immobilienerwerb für viele unerreichbar zu machen“, so Reinhard Klein.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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Wie entwickelt sich die EZB-Politik im Jahr 2018?

Obwohl vor allem deutsche Ökonomen die Niedrigzinspolitik Mario Draghis zunehmend kritisch beäugen, spricht vieles dafür, dass auch 2018 keine abrupte Zinswende erfolgt. Immerhin: Bereits seit einigen Monaten deutet Draghi behutsam an, dass er mit der wirtschaftlichen Entwicklung in der Eurozone weitestgehend zufrieden ist. Eine Reduzierung der Anleihekäufe Anfang 2018 ist daher wahrscheinlich.

Mit der Anhebung des Leitzinses dürfte die EZB hingegen noch länger warten. Denn: Eine Preisstabilität mit flächendeckender Kerninflation von zwei Prozent hat die Eurozone noch nicht erreicht. Eine niedrige Inflation scheint auf den ersten Blick zwar positiv, für die gesamte Wirtschaft ist sie jedoch brandgefährlich. Verharren die Preise auf niedrigem Niveau oder kommt es gar zu einer Deflation, verführt das Unternehmen und Verbraucher dazu, Anschaffungen und Investition aufzuschieben. Die Folge: Unternehmen machen weniger Umsatz, das Wirtschaftswachstum gerät ins Stocken und die Preise sinken weiter – der Beginn einer Abwärtsspirale.

In Deutschland pendelt die Kerninflation in diesem Jahr zwischen 1,12 und 1,97 Prozent. Betrachtet man den gesamten Euroraum, liegt sie 2017 erstmals wieder konstant über einem Prozent, nachdem sie sich von 2014 bis 2016 lange unter der Ein-Prozent-Marke bewegte. Bei der Ermittlung der Kerninflation werden bestimmte Güter wie Lebensmittel oder Energie ausgeschlossen, um eine Verfälschung der Inflationsrate durch kurzfristige und saisonale Schwankungen zu vermeiden. „Der langsame Anstieg der Kerninflation ist ein gutes Zeichen, aber die EZB ist bekannt für ihr behutsames Vorgehen“, erklärt Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG. „Mit einer Anhebung des Leitzinses rechne ich in der ersten Jahreshälfte 2018 trotz der positiven Entwicklung nicht.“

Was bedeutet das für Baufinanzierungen?

Seit mehr als zweieinhalb Jahren kauft die EZB in großem Stil Unternehmens- und Staatsanleihen, um die Kreditaufnahme in der Eurozone zu erleichtern und Investitionen anzuregen. Tritt die EZB nicht länger als Käuferin von Staatsanleihen auf, wäre der Markt zum ersten Mal seit Jahren wieder auf sich allein gestellt. Die wahrscheinliche Folge: Die derzeit künstlich hochgehaltenen Kurse der Staatsanleihen fallen und ihre Renditen steigen wieder.

Warum steigt eigentlich die Rendite bei fallenden Kursen? Der Zinssatz wird bei Staatsanleihen immer von einem festen Nennwert (Kurs von 100 %) berechnet – und das unabhängig davon, zu welchem Kurs ein Anleger die Staatsanleihe erwirbt. Kauft er sie zu einem niedrigen Kurs von zum Beispiel 95 %, zahlt er zwar weniger, erhält die Zinsen aber dennoch auf den festen Nennwert mit einem Kurs von 100 %. Die Rendite ist also höher. An den Renditen der Staatsanleihen orientieren sich auch die Konditionen der Pfandbriefe, mit denen Banken langfristige Darlehen wie Immobilienkredite refinanzieren. Steigen die Renditen der Staatsanleihen, können Emittenten, die sich mit Pfandbriefen refinanzieren, höhere Zinsen für sie verlangen. Diese Entwicklung hat einen direkten Einfluss auf die deutschen Baukreditnehmer. Denn: Die Kreditinstitute geben höhere Kosten durch steigende Pfandbriefzinsen in Form steigender Baufinanzierungszinsen an ihre Kunden weiter.

„Gerade aufgrund des schrittweisen und behutsamen Ausstieges der EZB aus den Anleihekäufen sind keine abrupten Zinssprünge zu erwarten. Entsprechend werden sich auch die Bauzinsen nur langsam nach oben bewegen. Die Konditionen bleiben 2018 günstig“, meint Michael Neumann. „Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung erwerben möchte, sollte daher nach wie vor nichts übers Knie brechen und sich ausreichend Zeit bei der Entscheidung für die richtige Immobilie lassen.“

Steigerung, Stagnation oder Absturz – was machen die Immobilienpreise?

Der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise zeigte im 2. Quartal 2017 enorme Preissteigerungen in den deutschen Metropolregionen: 20 Prozent in Frankfurt und München, 18 Prozent in Berlin und 17 Prozent in Düsseldorf sind nur einige Beispiele für die Teuerungsraten im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auf der einen Seite spiegeln diese Preise die enorme Lücke zwischen Angebot und Bedarf an Wohnraum wider. Immerhin fehlen in Deutschland rund eine Million Wohneinheiten. Auf der anderen Seite wird die Preissteigerung durch die niedrigen Zinsen und den Mangel an attraktiven Geldanlagen angeheizt.

Angehende Eigenheimbesitzer können den langsamen Anstieg der Bauzinsen mit einem lachenden und einem weinenden Auge betrachten. Wenn die Baufinanzierungszinsen im Verlauf des kommenden Jahres langsam steigen, erhöhen sich daher zwar die Zinskosten für Darlehensnehmer, die Teuerungsrate der Immobilien könnte diese Entwicklung hingegen leicht abbremsen. Neue Rekorde der prozentualen Immobilienpreissteigerung sind 2018 also nicht mehr zu erwarten, ein Absturz der Preise allerdings auch nicht. „Die Steigerungsrate der Immobilienpreise hat ihren Scheitelpunkt erreicht“, so Neumann. „Die Teuerung wird sich im Jahr 2018 auf einem niedrigeren Niveau einpendeln.“

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Am Anfang steht die finanzielle Absicherung

Vor allem Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum gerade erst erworben haben, zahlen den Kredit meist über einen langen Zeitraum ab. Fällt der Hauptverdiener durch Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder Krankheit plötzlich aus und die Familie kann den Kredit nicht mehr tilgen, droht der finanzielle Ruin. Um diesem Szenario vorzubeugen, ist ein entsprechender Schutz elementar. Hierzu zählt allen voran der Todesfallschutz, aber auch eine Absicherung gegen Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Krankheit oder Unfall. Was im Einzelfall notwendig und sinnvoll ist, kann ein Versicherungsexperte prüfen.

Ohne sie geht es nicht: die private Haftpflichtversicherung

Die private Haftpflichtversicherung ist eine der wichtigsten Versicherungen für Immobilienbesitzer. Denn: Sie haften für alle Schäden, die ihr Eigentum verursacht. Passiert auf dem eigenen Grundstück ein Unfall oder wird ein Sachgegenstand beschädigt, dann sind Besitzer gesetzlich dazu verpflichtet, für den entstandenen Schaden in nahezu unbegrenzter Höhe aufzukommen. Der Klassiker: Ein Passant rutscht auf einem schneebedeckten Bürgersteig aus und verletzt sich. „Bei selbst genutzten Immobilien ist die private Haftpflichtversicherung ausreichend. Sie kommt für etwaige Schäden auf. Nur Eigentümer von vermieteten Immobilien benötigen zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung“, erklärt Arno Kahl, Leiter des Zentralen Versicherungsservices bei Dr. Klein.

Was tun, wenn’s brennt?

Unverzichtbar ist auch die Wohngebäudeversicherung. Für alle, die ihre Immobilie mit einem Darlehen finanziert haben, ist der Nachweis einer entsprechenden Versicherung ohnehin Pflicht. Der Grund: Ohne sie vergibt die Bank keinen Kredit. Die Police umfasst sowohl das Grundstück selbst als auch das Gebäude inklusive aller Leitungen und Anlagen. Für Nebengebäude wie Garage oder Gartenlaube erheben einige Versicherungsgesellschaften allerdings zusätzliche Beiträge. „Eine gute Wohngebäudeversicherung deckt so viele Schäden wie möglich ab. Ein Muss sind Feuer und Blitzschlag, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Darüber hinaus ist es sinnvoll, Beschädigungen am Gebäude durch Einbruch oder Vandalismus in den Versicherungsschutz einzuschließen“, fasst Arno Kahl zusammen.

Immer wichtiger: Versicherungsschutz bei Extremwetter-Ereignissen

Zieht eine Schlammlawine durch das Haus oder zerstört ein Erdrutsch ganze Teile des Gebäudes, kommt auch die beste Wohngebäudeversicherung nicht für die Kosten auf. Solche Naturkatastrophen deckt nur eine sogenannte Elementarschäden-Versicherung ab. Vor allem Überschwemmungen, Starkregen und Hochwasser treten in letzter Zeit immer häufiger auf und Eigentümer haben ein zunehmendes Interesse, sich dagegen abzusichern. Gerade für Menschen, die in bekannten Überschwemmungsgebieten leben und den Schutz am dringendsten brauchen, wird es jedoch immer schwieriger, eine entsprechende Police zu finden. Wer schon einmal Wasser in seinem Keller hatte, wird aller Wahrscheinlichkeit nach nicht als Versicherungskunde angenommen – und wenn doch, dann meist nur zu hohen Beiträgen. Arno Kahl rät daher: „Auch wer noch nicht im Risikogebiet wohnt, sollte rechtzeitig eine Elementarversicherung abschließen. Die Hochwasserkatastrophen der vergangenen Jahre haben gezeigt, dass immer wieder Orte betroffen sind, die zuvor eigentlich gar nicht als hochwassergefährdet galten.“

Hausrat: Wer viel hat, kann viel verlieren

Oft steckt – auch wenn man dies auf den ersten Blick gar nicht vermuten würde – ein Großteil des Vermögens im Haushalt. Und der nimmt manchmal schneller Schaden als seinem Besitzer lieb ist: Der Adventskranz setzt das ganze Wohnzimmer in Brand, nach einem Rohrbruch steht die Küche unter Wasser oder ein Blitzschlag beschädigt teure elektrische Geräte. Bei der Frage, welcher Schutz für die individuelle Situation richtig ist, macht es einem der Tarifdschungel allerdings nicht leicht. Viele Klauseln, Ausnahmen und Kriterien erschweren es einzuschätzen, ob der bereits bestehende Versicherungsschutz ausreicht oder vielleicht sogar zu hoch ist. Im Zweifelsfall sollten Immobilienbesitzer eine Beratung beim Versicherungsspezialisten in Anspruch nehmen. Er weiß genau, worauf beim Abschluss einer Versicherung zu achten ist und wie bestehende Verträge optimiert werden können.

Im Zweifel den Experten fragen

Gerade weil die Wohnung und der Haushalt einen so großen Teil des Vermögens ausmachen, wollen viele Immobilienbesitzer so gut wie möglich versichert sein. Wer viele Versicherungen mit hohen Beiträgen hat, schießt dabei allerdings nicht selten über das Ziel hinaus. Wichtig ist es, die eigene Situation und den Bedarf korrekt einzuschätzen und in die richtigen Policen zu investieren. Im Labyrinth der Verträge, Klauseln, Zusatzleistungen und Ausschlusskriterien den Überblick zu behalten, ist für Verbraucher nicht einfach. Rat gibt es bei Experten wie den Spezialisten für Versicherung von Dr. Klein. Sie können gemeinsam mit ihren Kunden den aktuellen Bedarf und auch die zukünftigen Wünsche und Vorstellungen betrachten und so den optimalen Versicherungsschutz für die individuelle Situation finden.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Doch die Realität bei der Geldanlage sieht anders aus: Fragt man die Deutschen, in welche Geldanlage sie tatsächlich investieren, steht das Sparbuch auf Platz zwei der Anlageformen (40 Prozent). Auf Platz eins rangiert auch hier das Wohneigentum, auf Platz drei der Bausparvertrag. „Angesichts des niedrigen Zinsniveaus vertrauen immer mehr Menschen auf die langfristige Sicherheit durch Wohnimmobilien – und sie sehen Bausparen als zuverlässigen Weg, dieses Ziel zu erreichen“, kommentiert Schwäbisch Hall-Expertin Carolin Großhauser die aktuellen Ergebnisse.

Quelle: Schwaebisch-Hall

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Die Wohneigentumsquote in Deutschland kommt nicht voran: Trotz der seit einigen Jahren günstigen Rahmenbedingungen für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, insbesondere den niedrigen Zinsen und der guten Beschäftigungslage, stagniert der Anteil der Haushalte, der in den eigenen vier Wänden wohnt, seit über zehn Jahren bei rund 43 Prozent. Das ist das Ergebnis einer Sonderauswertung der aktuellen Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS0F ) des Statistischen Bundesamtes durch das Immobilienforschungsinstitut empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research.

Demnach hat sich die Wohneigentumsquote seit 2003  lediglich in Ostdeutschland nochmals leicht verbessert, von 34,8 auf 36,4 Prozent. Im früheren Bundesgebiet hingegen ging der Anteil der Selbstnutzer sogar leicht zurück (von 46,8 auf 46,3 Prozent), so dass für Gesamtdeutschland eine Stagnation bei rund 43 Prozent resultiert. Dabei zeigt sich, dass hinter dem Stillstand bisher kaum beachtete Alters-Effekte stehen: So wird die – ohnehin relativ niedrige – Wohneigentumsquote mehr und mehr getragen von inzwischen älteren Haushalten; bei den jüngeren hingegen ist die Wohneigentumsbildung im Vergleich zu früheren Jahren rückläufig.

Ein Beispiel: Anfang der 90er Jahre betrug die Wohneigentumsquote der „Alten“, der über 70-Jährigen, in Westdeutschland gut 40 Prozent, die Wohneigentumsquote der für die Eigentumsbildung entscheidenden Altersklasse der 40- bis 49-Jährigen lag mit annähernd 60 Prozent deutlich darüber. Inzwischen kommen die jüngeren im Westen nur noch auf eine Quote von gut 50 Prozent. Die Altersschichten mit hohen Eigentumsquoten rücken im Zeitablauf in ältere Altersschichten auf (sog. Kohorteneffekt), so dass die „Alten“ heute eine Wohneigentumsquote von fast 50 Prozent aufweisen. Anders ausgedrückt: Die steigende Eigentumsquote bei den Älteren ist das Spiegelbild vergangener Erfolge bei der Eigentumsbildung, so LBS Research.

Ganz ähnliche Effekte können anhand der EVS-Daten in Ostdeutschland beobachtet werden. Zwar haben die neuen Länder nach der Wiedervereinigung einen enormen Aufholprozess absolviert, bei dem von Jahr zu Jahr immer mehr jüngere Menschen Eigentum erworben haben, allerdings dürfte der Höhepunkt dieser Entwicklung bereits überschritten sein. Inzwischen ereilt den Osten das gleiche Schicksal wie den Westen: Die Eigentumsquote bei den unter 50-Jährigen sinkt.

Quelle: ots

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Doch jeder Zweite ist noch nicht auf dem Weg zur Erfüllung seines Wohntraums, sondern träumt erst einmal nur von der Immobilie. Dabei ist die große Mehrheit derjenigen, die den Wohntraum umsetzen, glücklich und zufrieden damit. Dies zeigt die Interhyp-Wohntraumstudie, eine bevölkerungsrepräsentative Untersuchung, für die Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen 2.100 Bundesbürger befragt hat.

Mietfrei und unabhängig – der Traum vom Glück im Eigenheim

Für acht von zehn Deutschen (79 Prozent) ist das Wohnideal eher das Eigenheim als ein Mietobjekt. Wichtigste Gründe dafür sind vor allem mietfreies Wohnen (69 Prozent) und die Unabhängigkeit von einem Vermieter (68 Prozent). Auf Platz drei folgen größere Gestaltungsspielräume (65 Prozent), die in der eigenen Immobilie genutzt werden können. Je 60 Prozent sehen in einer eigenen Immobilie eine sichere Wertanlage und eine Absicherung fürs Alter.

Nur jeder Fünfte wohnt schon im Wunschobjekt

Bisher bleibt das Immobilienglück jedoch oft Wunsch statt Wirklichkeit. Für 54 Prozent der Deutschen ist ein eigenes Haus oder die eigene Wohnung nur ein Traum. Nur 13 Prozent haben schon Pläne zur Umsetzung gemacht, acht Prozent suchen aktuell gerade nach ihrer Traumimmobilie. Drei Prozent sind fündig geworden und stehen schon kurz vor dem Umzug. 22 Prozent müssen gar nicht mehr träumen: Sie wohnen schon in ihrem Wunschobjekt.

Traum erfüllt: Eigenheimbesitzer glücklich mit ihrer Entscheidung

„Die Umsetzung des Wohntraums ist heute für viele so realistisch wie selten zuvor. Die Zinsen für Immobilienkredite befinden sich auf extrem niedrigem Niveau“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. „Die breite Mehrheit derjenigen, die den Schritt zum Wohneigentum schon gemacht haben, bereut ihn nicht.“ Auf die Frage, wie glücklich und zufrieden sie mit der Entscheidung für die eigene Immobilie sind, antworten 93 Prozent der Eigentümer, dass sie zufrieden seien, 53 Prozent sind sogar sehr zufrieden.

Die Ergebnisse der Interhyp-Wohntraumstudie sind unter www.interhyp.de/ueber-interhyp/presse/wohntraumstudie/ zusammengefasst.

Quelle: ots

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Fast jeder dritte Deutsche wohnt im Einfamilienhaus. Für eine Eigentumswohnung entscheidet sich laut LBS-Stiftung Bauen und Wohnen knapp jeder Zehnte. Insbesondere in Großstädten sind sie eine beliebte Alternative. Während bei den Eigentümern mit knapp 65 Prozent das Einfamilienhaus ganz oben auf der Beliebtheitsskala steht, wohnen 88 Prozent der Mieter in einer Wohnung. Ein Haus zur Miete ist eher eine Ausnahme.

Egal ob Wohnung oder Haus – vier von zehn Mietern haben bereits mit dem Gedanken an eine eigene Immobilie gespielt. Ein Grund hierfür ist der Wunsch nach einer sicheren Altersvorsorge. Zudem wollen viele Menschen lieber in die eigenen vier Wände investieren als in die eines anderen. „Wer in den eigenen vier Wänden lebt, ist unabhängig von den Entscheidungen und Einschränkungen eines Vermieters und kann Haus oder Wohnung frei nach den eigenen Vorstellungen gestalten“, sagt Gregor Schneider von der LBS.

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Niedrige Zinsen locken Investoren

Wenig attraktive Anlagemöglichkeiten und niedrige Zinsen machen Immobilien zu begehrten Anlageobjekten. Investoren konzentrieren sich dabei vorwiegend auf Ballungsgebiete und sogenannte Schwarmstädte, die vor allem junge Leute anziehen. Wohneigentum oder Gewerbeimmobilien, wie sie beispielsweise vom globalen Unternehmen JLL angeboten werden, waren selten so erschwinglich wie heutzutage. Und selbst wenn die Preise immer weiter steigen, können das die sehr niedrigen Kreditzinsen und ein gestiegenes Einkommen kompensieren. Vor allem in der Hauptstadt ist Wohneigentum für den Durchschnittsverdiener erschwinglich. Rund 18 % des Einkommens wird hier für die Finanzierung aufgebraucht, ein doch sehr niedriger Wert. Hingegen in München müssen dafür 43 % aufgewendet werden.

Das Problem der Immobilienblasen

Eine hohe Nachfrage verteuert die Immobilienpreise. Doch dabei gibt es eine große Wachstumskluft zwischen Kauf- und Mietpreisen. Letztes Jahr stiegen beispielsweise in Berlin die Kaufpreise um 5,2 %, die Mieten verteuerten sich hingegen nur um 2,4 %. Der relativ niedrige Anstieg des Mietpreisspiegels gelang Berlin vor allem durch den Abbau von Leerstand und vielen Neubauten, sodass die Nachfrage zum Teil gestillt werden konnte. In anderen Städten ist die Kluft zwischen Miet- und Kaufpreis allerdings wesentlich höher, vor allem in Trier und München steigen die Preise für Eigentumswohnungen wesentlich rasanter als für die Mietpreise.

Boom bald vorbei?

Allein letztes Jahr investierten private Anleger wie Institutionen über 50 Milliarden EUR in den Immobiliensektor, seit Beginn der Finanzkrise wurde nicht mehr so viel investiert. Dies geht aus dem Frühjahrsgutachten der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hervor. In Berlin könnte der Immobilienboom allerdings bald vorbei sein. Experten erwarten zwar auch für 2015 steigende Miet- und Kaufpreise, allerdings längst nicht mehr so stark wie in 2014. Etwa 1% Wachstum wird noch prognostiziert. Dieser Trend lässt sich auch deutschlandweit beobachten, die Preise steigen weniger stark an als in den letzten Jahren. Der ZIA beurteilt die Lage als entspannt, die Entwicklung einer Immobilienblase in Deutschland sei aktuell nicht zu befürchten. Zwar stiegen die Mietpreise letztes Jahr im Westen um 2,7 und im Osten um 1,9 %, doch fällt dieses Wachstum längst nicht mehr so hoch aus wie in den Jahren zuvor. Dies, so schätzen die Experten, läge auch daran, dass es in einigen Regionen Deutschlands bereits einen Wohnungsüberschuss gibt. Dieser Trend dürfte allerdings nicht mehr lange anhalten. Die Zinsen für Immobilienkredite sind so niedrig, dass Banken kaum noch ein Spielraum bleibt. Zeitgleich werden jedoch die Miet- und Kaufpreise weiterhin moderat steigen.

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Das zeigt der Trendindikator 2015 von TNS Infratest, eine Untersuchung unter anderem im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS). Für die Studie wurden 2.000 Personen ab 14 Jahren befragt.

„Die Bauzinsen sind noch immer ausgesprochen günstig und gleichen die höheren Preise für Häuser und Wohnungen aus. Der monatliche Aufwand für die Finanzierung ist heute meist kaum höher als die Miete für eine vergleichbare Immobilie“, erklärt Dr. Rüdiger Kamp, Vorstandsvorsitzender der LBS Nord.

Vor allem in der jungen Generation, auch das belegt die Untersuchung, ist die Bereitschaft zum Immobilienerwerb sehr hoch. Jeder Dritte der unter 30-Jährigen plant in den nächsten zehn Jahren den Kauf oder Bau der eigenen vier Wände.

Wohneigentum wird besonders für die Absicherung im Alter geschätzt. So sehen laut TNS Infratest rund 80 Prozent der Befragten in der eigenen Immobilie eine sichere Altersvorsorge. Dieser Wert hat gegenüber der letztjährigen Umfrage noch um fünf Prozentpunkte zugelegt.

Knapp zwei Drittel der Bevölkerung halten Wohneigentum sogar für die beste Möglichkeit, für den Ruhestand vorzusorgen. „Und das zu Recht“, betont Dr. Kamp. „Im Rentenalter wirkt das mietfreie Wohnen in den abbezahlten eigenen vier Wänden wie eine Zusatzrente.“

Wer mit einer eigenen Immobilie eine sichere Altersvorsorge aufbauen möchte, sollte dazu auch Wohn-Riester nutzen, empfiehlt der LBS-Chef. Die staatliche Förderung, für die keine Einkommensgrenzen gelten, gibt es für den Bau, Kauf oder die Entschuldung einer selbst genutzten Immobilie. Seit 2014 werden zudem alters- und behindertengerechte Modernisierungen gefördert.

„Durch Zulagen und häufig auch Steuervorteile können Wohn-Riester-Kunden ihre Darlehen schneller tilgen und dadurch Zinsen und viel Geld sparen. Eine Finanzierung kann damit um mehrere zehntausend Euro günstiger ausfallen“, so Dr. Kamp.

Quelle: ots

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Kaum ein angehender Häuslebauer kann deshalb davon ausgehen, dass die Zinsen in 5, 10 oder 20 Jahren noch genau so günstig wie heute sein werden. „Die langfristige Sicherung des historisch niedrigen Zinsniveaus ist für alle Immobilienfinanzierer deshalb gerade jetzt sinnvoll“, sagt Jörg Münning, Vorstandsvorsitzender der LBS West.

Mit einem Bausparprodukt als Zinsversicherung sind zukünftige Eigenheimbesitzer vor drohenden Zinssteigerungen geschützt, denn bereits bei Vertragsabschluss sichern sie sich die gleichbleibend günstigen Zinskonditionen für die gesamte Laufzeit. „Häuslebauer bauen so mit den Zinsen von heute für ihre Finanzierung von morgen vor. Garantiert niedrige Darlehenszinsen und kostenlose Sondertilgungen in der Darlehensphase sorgen beim Bausparen für das Plus an Planungssicherheit“, so Münning.

Die Zeitschrift Finanztest (Heft 11/2014) schreibt: „Nie war Bausparen so attraktiv wie heute. Die niedrigen Zinsen für das Bauspardarlehen sind garantiert – auch wenn der Bausparer sein Darlehen erst in 10 Jahren abruft und die Zinsen am Kapitalmarkt bis dahin dreimal so hoch sein sollten wie heute. Diese Sicherheit bietet kein anderes Finanzprodukt.“

Diese Zinsversicherung über das Bausparen zahlt sich aus: Schon ein Zinsanstieg von zwei Prozentpunkten kann mehrere tausend Euro Unterschied bei einer Finanzierung ausmachen. Ein Beispiel: Nimmt ein Bauherr einen Kredit über 100.000 Euro zu aktuellen Bedingungen mit zwei Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung auf, muss er dafür zurzeit monatlich gut 333 Euro aufbringen. Nach einer Laufzeit von zehn Jahren hat er rund 18.000 Euro Zinsen gezahlt. Müsste er dieselbe Summe bei einem Zinsniveau von vier Prozent finanzieren, würde die monatliche Rate 500 Euro betragen. Nach zehn Jahren summieren sich die Zinszahlungen auf mehr als 35.000 Euro. Die Zinsersparnis im Finanzierungszeitraum beträgt 17.000 Euro.

Über das Bausparen können zudem staatliche Förderungen wie die Arbeitnehmersparzulage oder die Wohnungsbauprämie genutzt werden. Insbesondere die Wohn-Riester-Förderung lässt sich ideal in eine Finanzierung mit einem LBS-Bausparkonto einbinden. Die LBS West ist für ihre Riester-Kombikredite von „Finanztest“ schon mehrfach zum Testsieger in NRW gekürt worden. Der Finanzierungsvorteil für Familien beim Bau oder Kauf einer Riester-geförderten Immobilie kann sich auf bis zu 50.000 Euro summieren. Dabei ist die nachgelagerte Besteuerung im Rentenalter bereits berücksichtigt. Der Fördervorteil der neuen Eigenheimrente liegt damit deutlich über der finanziellen Unterstützung des Staates durch die alte Eigenheimzulage.

Quelle: ots

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Wohneigentümer profitieren vor allem bei Konsumentenkrediten für Einrichtung, Möbel und Modernisierungsmaßnahmen von günstigen Kreditzinsen. Bei Darlehen für die Anschaffung von Fahrzeugen gibt es zwischen Immobilieneigentümern und Nicht-Eigentümern kaum Unterschiede bei den Zinskonditionen. Der positive Effekt der Sicherheit einer Immobilie ist in allen Einkommensklassen ähnlich.

Das sind Ergebnisse einer Auswertung von CHECK24.de. Dafür wurden alle 2014 über das Vergleichsportal abgeschlossenen Konsumentenkredite nach Wohnsituation und Einkommen aller Kreditnehmer sowie Zinssatz, Kreditsumme und Verwendungszweck des Kredits ausgewertet.*)

Immobilienbesitzer erhalten im Schnitt um 0,43 Prozentpunkte bessere Kreditzinsen

Der 2014 durchschnittlich über CHECK24.de abgeschlossene Kreditzins von Kunden mit Immobilieneigentum betrug 4,26 Prozent. Kreditnehmer ohne Wohnbesitz zahlten dagegen im Schnitt 4,69 Prozent effektiv. Das ist ein Unterschied von 0,43 Prozentpunkten bzw. 9,2 Prozent.

Wohneigentümer schlossen mit durchschnittlich 12.560 Euro zudem 9,4 Prozent (1.083 Euro) höhere Kreditsummen ab. Bei Kreditnehmern ohne Immobilieneigentum betrug die Summe des Darlehens im Schnitt 11.477 Euro.

Wohnimmobilien sind klassische Instrumente zur Absicherung von Krediten gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kunden. Sie wirken sich positiv auf die Bonitätsbewertung des Kreditnehmers aus. CHECK24-Kreditkunden mit eigener Immobilie verfügten zudem über ein 46 Prozent (1.066 Euro monatlich) höheres Haushaltsnettoeinkommen als Kunden ohne Wohneigentum. Das wirkt sich ebenfalls positiv auf die Kreditentscheidung der Bank aus.

Kredit für Einrichtung/Möbel: zehn Prozent günstigere Zinsen für Immobilienbesitzer

Der positive Einfluss von Wohneigentum auf die Höhe des abgeschlossenen Kreditzinses variiert stark mit dem vom Kunden angegebenen Verwendungszweck. Wird das Darlehen für Einrichtung, Möbel oder Modernisierungsmaßnahmen benötigt, zahlten Immobilieneigentümer für über CHECK24.de abgeschlossene Kredite im Schnitt 4,15 Prozent Effektivzins, Nicht-Eigentümer 4,60 Prozent. Das ist ein Unterschied von 0,45 Prozentpunkten oder 9,8 Prozent.

Auch bei Krediten zur freien Verwendung profitieren Immobilienbesitzer. Sie zahlten im Schnitt einen Effektivzins von 4,17 Prozent, Verbraucher ohne Wohneigentum 4,61 Prozent. Das sind 9,5 Prozent (0,44 Prozentpunkte) weniger.

Beim Abschluss von Krediten für Gebrauchtwagen, Neuwagen oder Motorräder hat die Sicherheit einer Immobilie dagegen wenig Einfluss auf die Höhe der Kreditzinsen. Denn in diesem Fall dient das Fahrzeug selbst als primäre Sicherheit für die Bank. Bei diesem Verwendungszweck beträgt der Zinsunterschied zwischen Kreditnehmern mit und ohne Wohneigentum 4,8 Prozent oder 0,2 Prozentpunkte.

Einfluss von Wohneigentum auf Kreditzins in allen Einkommensklassen ähnlich

Die Betrachtung des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens der Kreditnehmer zeigt: Durch Wohneigentum profitieren Verbraucher aus allen Einkommensklassen beim Abschluss eines Darlehens. Zwischen den Einkommensklassen bestehen kaum Unterschiede: Je nach monatlichem Haushaltsnettoeinkommen erhalten Immobilieneigentümer im Schnitt 5,5 bis 6,8 Prozent (0,27 bis 0,31 Prozentpunkte) günstigere Kredite als Kreditnehmer ohne eigene Immobilie.

Quelle: (ots)

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Ergebnisse der forsa-Studie im Detail (Auszug)
Für das Gefühl der finanziellen Sicherheit ist sehr wichtig bzw. wichtig:
Ost West
eine Berufsausbildung97% 97%
Rückhalt in der Familie98% 95%
sicherer Arbeitsplatz93% 94%
gutes Einkommen95% 93%
Freunde92% 90%
feste Partnerschaft84% 80%
Wohneigentum58% 68%
Geldanlagen55% 62%

(1) „Arbeit, Familie, Rente – was den Deutschen Sicherheit gibt“, Mai 2014

Quelle: CosmosDirekt

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Gut jeder zweite Bundesbürger im Alter von 20 bis 30 Jahren ist am Erwerb von Wohneigentum zumindest interessiert, jeder Vierte aus dieser Altersgruppe hat bereits öfter über die eigene Immobilie nachgedacht und konkrete Vorstellungen dazu entwickelt. Foto: djd/Allianz Leben/R.Berg

Wohneigentum spielt für die meisten Bundesbürger gerade heute eine wichtige Rolle. Zum einen geht es um ideelle Werte wie Sicherheit und Unabhängigkeit, zum anderen aber auch um eine besonders solide Form der Altersvorsorge. Auch junge Menschen in Deutschland bauen immer öfter auf den Besitz einer Immobilie, das ergab eine repräsentative GfK-Umfrage im Auftrag der Allianz Deutschland.

Elf Prozent der 20- bis 30-Jährigen wohnen demnach schon in den eigenen vier Wänden, gut jeder Zweite ist an einem Eigenheim zumindest interessiert. Jeder Vierte aus dieser Altersgruppe hat bereits öfter über die eigene Immobilie nachgedacht und konkrete Vorstellungen dazu entwickelt. Lediglich sechs Prozent möchten kein Wohneigentum haben. Sieben Prozent sind noch unentschlossen. „Wir stellen fest, dass sich zunehmend junge Menschen für die eigenen vier Wände entscheiden“, betont Dr. Peter Haueisen, Leiter der Allianz Baufinanzierung.

Internet wird bei der Informationsbeschaffung immer wichtiger

Wenn es um Informationen geht, wie sich der Traum von den eigenen vier Wänden realisieren lässt, bevorzugen 76 Prozent der 20- bis 30-Jährigen Gespräche mit Freunden und der Familie. Fast genauso wichtig ist das Internet: Es dient bereits 72 Prozent als Informationspool auf dem Weg zum Eigenheim. Rund jeder Dritte zieht gezielt Webseiten von Baufinanzierungsanbietern zurate. Blogs und Onlineforen werden dagegen nur von 19 Prozent als Quelle zur Informationsbeschaffung genutzt. 74 Prozent der angehenden Eigenheimer surfen, um Immobilienangebote im Netz zu recherchieren, 71 Prozent suchen im Internet nach Informationen zu staatlichen Fördermitteln. Webhinweise zum energieeffizienten Wohnen sind bei 67 Prozent der 20- bis 30-Jährigen gefragt.

Onlinerecherche ja – Onlineabschluss nein

37 Prozent derjenigen, die konkret mit dem Gedanken an die eigene Immobilie spielen, können sich vorstellen, eine Baufinanzierung eventuell online abzuschließen. Ganz sicher sind sich aber lediglich sieben Prozent. Dagegen sprechen sich 44 Prozent aus dieser Gruppe definitiv gegen einen Onlineabschluss aus. „Wer in die eigenen vier Wände einziehen möchte, tut gut daran, wenn er sich auf unterschiedlichen Wegen Informationen beschafft und mehrere Angebote einholt und vergleicht“, sagt Peter Haueisen. „Eine immer wichtigere Rolle bei der Recherche spielt das Internet, das für einen ersten Überblick eine Fülle von Daten bereithält. Diese Informationen zu bewerten, fällt allerdings den meisten schwer – vor allem dann, wenn es die erste Immobilienfinanzierung ist.“

Oftmals handelt es sich für viele Menschen um eine der größten und wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Daher entscheiden sich auch junge Leute oft gegen einen Onlineabschluss und für ein persönliches Beratungsgespräch, in dem die finanzielle Machbarkeit geklärt, der individuelle Kostenplan erstellt und die persönlich beste Baufinanzierung gefunden werden kann.

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