Müller: „Es muss mit allen Mitteln verhindert werden, dass der Wohnungsbau zum Erliegen kommt. Nicht nur, weil die Baubranche eine tragende Säule unserer Volkswirtschaft und unseres Wohlstandes ist, sondern da wir den dringenden Bedarf an Wohnraum, gerade im sozialen Bereich, decken müssen. Keine Wohnung zu haben ist keine Option! Damit aber bezahlbare Mieten, wirtschaftliche Bauprojekte und Klimaschutz in Einklang gebracht werden können, braucht es jetzt eine massive Förderung beim Neubau und bei der Sanierung sowie steuerliche Investitionsanreize durch eine Sonder-Afa. Wie auch Bundesbauministerin Klara Geywitz am Dienstag im Rahmen der Expo Real betont hat, geht parallel kein Weg an einer Baukostensenkung durch den Einsatz industrieller Fertigungsmethoden und an einer Vereinheitlichung der Landesbauordnungen vorbei. Wir erwarten, dass diese Themen im Mittelpunkt des Wohn-Bündnis-Tages mit Bundeskanzler Olaf Scholz und der Ministerin in der kommenden Woche stehen und auch der Wohnungsbau einen Doppel-Wumms erfährt.“

Quelle: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V.

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Viel Bestand, wenig Neubau

Rund ein Viertel der im Jahr 2016 erworbenen Immobilien wurde neu gebaut – entweder von den Eigentümern selbst oder von einem Bauträger. Der Anteil der Bestandsimmobilien, die 2016 den Besitzer wechselten, liegt bei 73,6 Prozent. Zum Vergleich: Im Jahr 2011 lag diese Quote mit 72,8 Prozent geringfügig niedriger. Je nach Bundesland zeigen sich jedoch starke Abweichungen von diesem Mittelwert. Vor allem in den Stadtstaaten bauen deutlich weniger Immobilieninteressenten Häuser oder Wohnungen selbst – in Bremen sind es nur 16,5 Prozent. Im Flächenland Sachsen beträgt dieser Anteil hingegen mehr als 30 Prozent.

Hohe Kredite im tiefen Süden

Große Unterschiede zeigen sich auch bei der Kredithöhe für Neubau- und Bestandsimmobilien in den Bundesländern. Die spendabelsten Bauherren leben in Bayern: Hier leistet man sich für den Neubau unterm Strich einen Kredit von stolzen 375.000 Euro. In Thüringen lässt sich eine neue Immobilie mit einem Darlehen von rund 237.000 Euro finanzieren. Für Bestandsimmobilien nehmen die Thüringer sogar nur 172.000 Euro auf – ein Wert, den lediglich die Sachsen unterbieten. Während hier für Neubauten ebenfalls ein Kredit von 237.000 Euro benötigt wird, leihen sich Käufer von bereits gebauten Wohnungen und Häusern im Schnitt nicht mehr als 148.500 Euro.

Extreme Unterschiede im Saarland

Im Saarland liegen die Darlehen sowohl für Bestands- als auch für Neubauimmobilien im Mittelfeld, das Bundesland sticht jedoch durch eine andere Besonderheit hervor: Mehr als 101.000 Euro liegen zwischen der durchschnittlichen Kredithöhe für neuen und für bestehenden Wohnraum – ein Rekordwert. Wie es zu dieser Differenz kommt, weiß Kurt Wolf, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Saarlouis. „Im Saarland haben wir die deutschlandweit höchste Eigenheimquote. Gleichzeitig steht diesem großen Angebot an Bestandsimmobilien aber ein Mangel an Bauland mit entsprechend hohen Kosten für Baugrundstücke gegenüber. Ältere Immobilien werden daher zum Teil recht günstig verkauft, während Bauherren deutlich mehr investieren müssen.“

In Hamburg ist die Differenz zwischen Neubau und Bestand geringer als in den anderen Bundesländern – sie liegt bei lediglich 39.900 Euro. Anders gesagt: In der Elbmetropole treffen mangelndes Bauland und mangelndes Angebot an bestehenden Wohnungen aufeinander – mit der Folge, dass Immobilieninteressenten auch bei Bestandsimmobilien kaum Schnäppchen finden.

Bloß kein Stress: Norddeutsche Hausbauer lassen sich Zeit

Hanseaten gehen den Bau oder Kauf von neuem Wohneigentum gelassen an: Erst mit rund 43,1 Jahren leisten sich Bremer einen Neubau. Ähnlich viel Zeit lassen sich auch die Hamburger, für sie geht es mit 41,1 Jahren ins neu gebaute Eigenheim. Sachsen-Anhalt markiert indes das andere Ende der Fahnenstange – sowohl beim Neubau (36,9 Jahre) als auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie (38,5 Jahre) sind die Sachsen-Anhalter unterm Strich jünger als der Durchschnittsdeutsche. Nur unwesentlich älter sind ihre Nachbarn in Thüringen: Sie leisten sich eine eigene Immobilie mit rund 39 Jahren – egal ob Neubau oder Bestand.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Immobilienkompetenz und planmäßige Performance

Das Management der IMMOVATION AG wurde von Scope bereits in den Jahren 2012 und 2013 mit A („Hohe Qualität“) bewertet. Diese konstante Management-Qualität wurde jetzt erneut bestätigt. Als Stärken wurden von Scope u.a. hervorgehoben:

„Bislang (wurden) drei geschlossene Fonds, drei Genussrechtstranchen sowie eine Anleihe an den Markt gebracht, die ihre Performanceziele per Ende 2013 vollständig erreichen konnten“.

„Die IMMOVATION Unternehmensgruppe zeigt sich vermietungsstark und versteht, Mehrerlöspotentiale in der Entwicklung von Immobilien zu nutzen.“

„Die IMMOVATION AG und ihre Tochtergesellschaften verfügen über (eine) ausgebaute Kompetenz in der Emission von Beteiligungsangeboten, insbesondere im Bereich der Privatinvestoren.“

Begrenzungen des Ratings

Darlehensverbindlichkeiten sowie der hohe Anteil an Genussrechtskapital konnten im Geschäftsjahr 2013 leicht reduziert werden. Nach Einschätzung von Scope verbleibe „gleichwohl ein Fristentransformationsrisiko kurzfristiger Forderungen der Genussrechtsinhaber gegenüber den langfristig gebundenen Immobilienanlagen“.

Der Unternehmensgründer und Vorstand Lars Bergmann habe nach Ansicht der Rating-Experten eine Schlüsselrolle. Als Vorsitzender eines dreiköpfigen Vorstandes sei er „die treibende Kraft der Unternehmensgruppe“ und habe eine „wesentliche Funktion in den strategischen und operativen Bereichen“. Damit sei ein erhöhtes Personenrisiko verbunden. Nach Angaben des Unternehmens verfügt jedes Vorstandsmitglied über langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche und dem Management der Geschäftsprozesse. Lars Bergmann: „Alle Mitglieder des Vorstands sind zusammen mit unseren rund 70 qualifizierten Mitarbeitern jederzeit in der Lage, die Geschäfte des Unternehmens in außergewöhnlichen Situationen eigenständig weiter zu führen“.

Ausblick

Die neu gegründete IMMOVATION-Tochter Immokles AG hat im November 2014 eine rund 98.000 Quadratmeter große ehemalige Industriefläche direkt an der Altstadt im Zentrum Dresdens gekauft. Das Areal des früheren Robotron-Werks soll, wie das Vorgängerprojekt Salamander-Areal in Kornwestheim, umfassend revitalisiert werden.

Der künftige Ankauf und die Projektierung von Immobilien durch die IMMOVATION-Unternehmensgruppe werde weiterhin über unterschiedliche Kapitalanlageformen finanziert. Den Schwerpunkt will das Unternehmen weiterhin auf der Emission von Genussrechten und Unternehmensanleihen legen. Die Emission neuer Immobilien-Fonds werde derzeit nicht geplant.

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