Mehrere Generationen unter einem Dach

Despina Tagkalidou — Fri, 06 Jan 2017 08:13:29 +0000

Hamburg – Das sogenannte Mehrgenerationenhaus gewinnt immer mehr Anhänger. Nicht nur im Alltag hat diese Wohnform Vorteile: Das Modell bringt bei richtiger Planung auch attraktive Steuervorteile mit sich. Hintergrund: Kinder kaufen die Immobilie und vermieten diese an die Eltern. „Durch das Mietverhältnis können große Teile der Anschaffungs- und Renovierungskosten abgesetzt werden, so sparen beide Parteien“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Im Alltag profitieren dann ebenfalls alle Beteiligten: Jede Generation hilft sich gegenseitig im Haushalt, bei der Kinderbetreuung oder unterstützt in Krankheitsfällen. Beim Vermietermodell müssen Käufer Steuern auf ihre Mieteinnahmen zahlen, im Gegenzug sind jedoch alle Aufwendungen, die mit dem Erwerb und der Instandhaltung der vermieteten Wohnung in Zusammenhang stehen, als Werbungskosten abzugsfähig. Zu den Kosten die steuerlich geltend gemacht werden können, gehören beispielsweise Kreditzinsen für die Finanzierung der elterlichen Wohnung, Kosten für die Renovierung, Betriebskosten sowie die Abschreibung des Objekts. Je nach Objekt und Alter der Immobilie können Käufer in der Regel 2 bis 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils pro Jahr abschreiben.

Zwei wichtige Voraussetzungen müssen Interessierte erfüllen, um das Modell richtig umzusetzen. Zum einen muss der Wille da sein, auf lange Zeit Gewinne erzielen zu wollen und zum anderen sollte das Mietverhältnis so gestaltet sein, wie es unter Fremden üblich ist. Folglich muss eine schriftliche offizielle Mietvereinbarung unterschrieben werden. Außerdem sollten Eltern die Miete auf das Konto ihrer Kinder überweisen, anstatt sie bar zu entrichten. Auch eine offizielle Betriebskostenabrechnung sowie eine genaue Aufschlüsselung der Renovierungskosten sind notwendig. Am einfachsten wird es, wenn beide Wohnungen als komplett voneinander getrennte Objekte gesehen und behandelt werden.

Die Alternative zum Vermietungsmodell ist, dass beide Generationen eine Haushälfte erwerben. Dann kann allerdings steuerlich nicht so viel geltend gemacht werden. Denn als Eigenheimbesitzer dürfen die Parteien für Renovierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen lediglich 20 Prozent des Handwerkerlohns abschreiben. „Zudem akzeptiert der Fiskus nur das Honorar für die Arbeitsleistung, Materialkosten finden keine Berücksichtigung“, erklärt Scharfenorth. Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de.

Quelle: Baufi24

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Den Wert der Immobilie kennen

admin — Fri, 21 Sep 2012 09:48:11 +0000

Um einschätzen zu können, ob sich der Verkauf oder Kauf einer Immobilie lohnt, sollte stets dessen Wert bekannt sein. Bei der Ermittlung des Immobilienwertes ist das Ertragswertverfahren eines von drei klassischen Verfahren. Bei diesem handelt es sich um das gängigste Wertermittlungsverfahren in der Immobilienbranche. Wie der Name schon verrät, basiert dieses Verfahren auf dem Ertrag einer Immobilie. Dabei spielen besonders die Faktoren monatliche Ausgaben, Wert des Bodens und des Gebäudes, sowie die monatlichen Einnahmen – etwa durch Miete – eine wichtige Rolle.

Das Ertragswertverfahren

Zur Berechnung findet zunächst durch das Vergleichswertverfahren die Ermittlung des Bodenwertes statt. Das Bedeutet, dass der Wert der Immobilie an dem von vergleichbaren Grundstücken gemessen wird. Nachdem der Bodenwert feststeht, belaufen sich die nächsten Berechnungen auf die nachhaltig zu erzielende Miete. Damit ist gemeint, dass die feststehenden Mieteinnahmen in stets der gleichen Größenordnung dauerhaft erzielt werden müssen. Dadurch kann sich der Betrag der nachhaltigen Miete von dem der momentanen Miete unterscheiden – etwa wenn die Mietpreise zur Zeit sehr hoch oder sehr niedrig angesetzt sind. Dies tritt besonders dann auf, wenn die Miete aufgrund einer veränderten Marktsituation angepasst werden muss. Zur Einschätzung der nachhaltigen Miete werden insbesondere die Faktoren Größe der Flächen, Qualität, die allgemeine Mietsituation in der Region sowie der Ausstattungsstandard in Augenschein genommen.

Die Berechnung

Im nächsten Schritt werden alle Einnahmen addiert und auf den Zeitraum von einem Jahr hochgerechnet. Von diesem Jahresrohertrag werden im Anschluss die Ausgaben – etwa die Instandhaltungs- oder Betriebskosten – abgezogen. Es entsteht der Jahresreinertrag.
Mit Hilfe des Liegenschaftszins – welcher besonders von der regionalen Position, Straßenlage und Nutzungsart des Grundstückes abhängt – wird schließlich der Reinertrag berechnet. Dadurch werden die beiden Faktoren Bodenwert und Gebäudewert voneinander getrennt.
Da die Nutzbarkeit einer Immobilie in wirtschaftlicher Hinsicht zeitlich beschränkt ist, fließt zusätzlich die Restnutzungsdauer mit in die Berechnung mit ein.

Zusammen mit dem Bodenwert liefert der ausgerechnete Ertragswert schließlich das Ergebnis des vollständigen Ertragswertverfahrens.

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