Trotz des minimalen Konditionsanstiegs der vergangenen Wochen bleiben die Finanzierungsbedingungen für Wohneigentum in Deutschland ausgezeichnet. Schließlich beginnen die Bestkonditionen am Markt bei rund 1 Prozent. Zum Vergleich: Vor rund 10 Jahren mussten Immobilienkäufer noch Zinssätze von über 4 Prozent und mehr für ihre Finanzierung akzeptieren (siehe beigefügte Grafik).

„Wenn die EZB-Politik des billigen Geldes die Konjunktur in Europa nachhaltig stabilisiert und die Inflation ankurbelt, können sich Immobilienkredite weiter verteuern. Vorerst aber werden wir uns auf eine höhere Zins-Volatilität am Markt einstellen müssen, die es als Immobilienkäufer auszunutzen gilt“, meint Interhyp-Chef Goris. Er empfiehlt Baugeldkunden, die jetzt historisch niedrigen Zinsen zu verwenden, um sich mit langfristigen Zinsbindungen hohe Kalkulationssicherheit zum kleinen Preis zu sichern und mit hohen Tilgungsraten einen schnellen Schuldenabbau zu gewährleisten.

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Ob ein Kreditnehmer 25, 35 oder 45 Jahre alt ist, kann für die Findung einer geeigneten Finanzierungslösung entscheidend sein. Wer beispielsweise ein 200.000 Euro-Darlehen zu einem Effektivzinssatz von 1,3 Prozent zurückführen will, würde dafür mit der früher üblichen Standardtilgung von einem Prozent gut 64 Jahre brauchen. Verantwortlich für die lange Kreditlaufzeit bei geringer Tilgung und niedrigen Zinsen ist die Mechanik des Annuitätendarlehens: Sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Rate langsamer, steigt auch der Tilgungsanteil nicht so schnell wie bei höheren Zinsen. Einzige Abhilfe: Von Anfang an höher tilgen und frühzeitig einplanen, wie lang die gesamte Rückzahlung des Kredits tatsächlich dauern darf.

Ein 25-Jähriger hätte bis zum Rentenbeginn zum Beispiel vierzig Jahre Zeit und könnte das Darlehen deshalb mit der vergleichsweise niedrigen Anfangstilgung von 1,91 Prozent tilgen. Mit 35 Jahren darf die Rückführung des Immobilienkredits hingegen nur 30 Jahre, mit 45 Jahren bloß noch 20 Jahre dauern. Aus diesem Grund müssen Kreditnehmer dieses Alters ihre Darlehen mit 2,73 und 4,38 Prozent tilgen, möchten sie bis zur Rente schuldenfrei sein. „Angehenden Immobilieneigentümern empfehlen wir, sich von einem versierten Berater mehrere Darlehensangebote mit unterschiedlichen Tilgungshöhen durchrechnen zu lassen und dabei stets die Gesamtlaufzeit des Darlehens im Auge zu behalten“, so der Interhyp-Chef.

Interhyp hat den Zusammenhang zwischen Lebensalter, Tilgungshöhe und monatlicher Rate in einer Infografik unter bitly.com/1F62li3 zusammengefasst.

Quelle: ots.

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Wie eine Untersuchung der Konditionen unter rund 400 Anbietern ergeben hat, bewegten sich die Konditionen für Immobilienkredite in Höhe von 100.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung am Tag der EZB-Sitzung zwischen 1,3 und 2,0 Prozent. Die Schwankungsbreite könnte jedoch kurzfristig zunehmen. Kreditnehmer sollten daher verschiedene Angebote einholen.

„In den vergangenen Monaten wurden die Zinsen für Immobilienkredite maßgeblich von der schwachen Konjunktur in Europa, der Deflationsangst und der Tatsache beeinflusst, dass Investoren Deutschland für einen sicheren Hafen halten. Das hat die Renditen für deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe auf ein Rekordtief gedrückt – und damit auch die Zinsen für Immobiliendarlehen“, sagt Goris. An den grundlegend sehr attraktiven Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufer ändert der heutige EZB-Beschluss nichts.

„Immobilienkäufer mit konkretem Finanzierungsbedarf sollten ihre Finanzierung jetzt schnüren. Die Bedingungen sind ausgezeichnet“, sagt Goris. Mit einer Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich derzeit ein Darlehen von 280.000 Euro bedienen – inklusive einer dreiprozentigen Anfangstilgung, womit der Käufer innerhalb von 28 Jahren Schuldenfreiheit erreicht.

Quelle: ots.

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Laut Interhyp haben die Konjunkturkrise sowie das Dauerthema Deflationsangst die Zinsen Ende November auf ein neues Rekordtief gedrückt. Die Zehnjahreskonditionen für ein Darlehen liegen vielfach bei 1,65 Prozent effektiver Jahreszins. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich ein Darlehen über knapp 330.000 Euro aufnehmen. Auch wer langfristige Planungssicherheit sucht, kann seinen Kredit für lange Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren zu historisch günstigen Konditionen festschreiben: Die Bestkonditionen für 15-jährige und 20-jährige Immobilienkredite liegen bei 1,97 Prozent bzw. 2,34 Prozent effektiv.

Entscheidend ist und bleibt, das niedrige Zinsniveau für eine entsprechend hohe Tilgungsleistung zu nutzen: „Wir raten unvermindert zu Anfangstilgungen von mindestens zwei, besser drei Prozent“, erklärt Goris.

Interhyp rechnet damit, dass die Finanzierungsbedingungen kurzfristig günstig bleiben. Von Oktober auf November ist die Inflation in der Eurozone von 0,4 auf 0,3 Prozent gefallen – vor allem wegen des 30-prozentigen Preisrutsches beim Rohöl. Dieser könnte jedoch wie ein Konjunkturpaket wirken. Auch das Konsumklima hat sich laut GfK zum Jahresende leicht aufgehellt. Von einer europaweiten Trendwende zu sprechen, wäre jedoch verfrüht.

In der wirtschaftlich instabilen Eurozone bleibt Deutschland trotz einiger Blessuren für Investoren ein sicherer Hafen. Deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe sind gefragt. Die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen sind wegen der hohen Nachfrage auf 0,7 Prozent zurückgegangen. Auch die zehnjährigen Pfandbriefrenditen sind weiter gesunken und liegen mit aktuell rund 1 Prozent historisch niedrig. Goris: „Banken können günstig refinanzieren.“

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„Auch bundesweit wird höher getilgt. Im Gesamtdurchschnitt stieg die Anfangstilgung von 1,7 Prozent in 2008 auf 2,7 Prozent in 2014. Die um einen Prozentpunkt höhere Tilgungsleistung zeigt, dass Immobilienkäufer deutschlandweit trotz vielerorts deutlich gestiegener Immobilienpreise immer sicherheitsorientierter und solider finanzieren“, erklärt Goris.

Laut Interhyp macht es der Finanzierungsmarkt den Darlehensnehmern jedoch auch leicht, ihre Kredite schneller zurückzuführen. Seit 2008 haben sich die Zinsen, zu denen beispielsweise ein zehnjähriger Immobilienkredit aufgenommen werden kann, von rund 5 Prozent auf aktuell unter 2 Prozent mehr als halbiert. „Das Geld, das Kreditnehmer bei den Zinsen sparen, können sie in eine höhere Tilgung investieren“, sagt Goris. Eine höhere Anfangstilgung als das lange Zeit propagierte eine Prozent ist laut Interhyp anzuraten, da sich die Kreditlaufzeit im aktuellen Zinstief sonst auf mehr als 55 Jahre erstreckt.

Insgesamt hat Interhyp im Zuge der regionalen Auswertung mehr als 30.000 Finanzierungsfälle aus acht Städten zwischen 2008 und 2014 untersucht. Dabei zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. Während vor sechs Jahren noch die Frankfurter mit 1,95 Prozent am höchsten tilgten, dicht gefolgt von den Berlinern (1,92 Prozent) und Münchnern (1,91 Prozent), wurde im ersten Halbjahr 2014 in Stuttgart mit 3,13 Prozent die höchste Tilgung vereinbart.
Die durchschnittliche Anfangstilgung für acht ausgewählte Städte im
Überblick (Stand: 1. Halbjahr 2014)

1. Stuttgart: 3,13 Prozent
2. Düsseldorf: 2,90 Prozent
3. Berlin: 2,85 Prozent
4. Dresden:2,84 Prozent
5. München: 2,82 Prozent
6. Köln: 2,80 Prozent
7. Frankfurt am Main: 2,77 Prozent
8. Hamburg: 2,64 Prozent

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Die Europäische Zentralbank versucht weiterhin, mit billigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Doch trotz der historischen Leitzinssenkung und dem beschlossenen Ankauf von Anleihen springt der Konjunkturmotor nicht an. Im Gegenteil: Wie die Europäische Kommission jetzt bekanntgegeben hat, sieht sie ein geringeres Wirtschaftswachstum als erwartet. Für 2014 rechnet sie demnach euroweit mit nur noch 0,8 Prozent Wirtschaftswachstum und für 2015 mit rund 1,1 Prozent. Für 2015 prognostiziert sie entsprechend eine euroweite Inflation von 0,8 Prozent und damit eine noch geringere Teuerungsrate als die EZB, die aktuell von 1,1 Prozent ausgeht. Die durchschnittliche Arbeitslosenrate liegt in der Union bei aktuell 11,6 Prozent.

Selbst Deutschland kann sich immer schwerer behaupten und steht laut Herbstgutachten der EU-Kommission am Rande einer Rezession. „Dennoch genießt Deutschland bei Investoren anhaltend ein hohes Vertrauen, weshalb deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe gefragt bleiben“, erklärt Goris. Die Renditen der zehnjährigen Papiere liegen wegen der hohen Nachfrage bei nur noch rund 0,81 Prozent. Auch die zehnjährigen Pfandbriefrenditen sind weiter gesunken. Dies sorgt laut Interhyp für günstige Refinanzierungsbedingungen bei den Banken. Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei 1,85 Prozent. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz laut Interhyp ein Darlehen von rund 315.000 Euro aufnehmen.

Vor dem Hintergrund niedriger Spar- und Finanzierungszinsen sollten Immobilienkäufer ihren Hauskredit optimieren. „Da Geld auf dem Sparbuch kaum Zinsen abwirft, lohnt es sich, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Durch einen hohen Eigenkapitalanteil verbessern sich die Zinsen für den Immobilienkredit – weil der Beleihungsauslauf sinkt“, erklärt Goris. Bei entsprechendem Eigenkapitaleinsatz lässt sich der Finanzierungszins bei Bestanbietern auf rund 1,6 Prozent für zehnjährige Darlehen senken. Interhyp rät zudem, möglichst hohe Tilgungsraten und Sondertilgungsoptionen zu vereinbaren und zu nutzen. Denn auch hier gilt: Da Guthaben nur geringe Sparzinsen abwirft, sollte es lieber in einen zügigen Schuldenabbau investiert werden.

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