Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb sind in Deutschland deutlich höher als bei den meisten europäischen Nachbarn. So summieren sich Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie Maklerprovisionen in Deutschland auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Wer eine Eigentumswohnung für 280.000 Euro kaufen möchte, sollte also schon mal 42.000 Euro allein für die Nebenkosten auf dem Konto haben. Damit stehen Kaufwillige vor einer hohen Eigenkapitalhürde. „Die muss aber keineswegs das Scheitern der Immobilienwünsche bedeuten“, macht Finanzierungsexperte Oberländer Eigentümern in spe Mut. „Es gibt durchaus Möglichkeiten, sie zu überwinden und die Latte schrittweise deutlich niedriger zu legen.“

Schritt 1: Auf den Makler verzichten

Fachkompetenz und Expertise kosten überall Geld. So erwirbt nach § 652 BGB ein Immobilienmakler einen Lohnanspruch, wenn durch seine Vermittlungstätigkeit ein Kaufvertrag zustande kommt. Die Höhe dieser Provision ist allerdings nicht durch eine Gebührenordnung verbindlich geregelt, im Prinzip also frei verhandelbar. In der Praxis orientieren sich Makler an der in ihrer Region marktüblichen Courtage, die in den meisten Bundesländern bei 7,14 Prozent des Kaufpreises liegt. Je gefragter ein Standort, desto eher muss der Käufer den Makler bezahlen. Die Provision wird in der Regel zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer geteilt, nicht so allerdings in Brandenburg und Hessen sowie in Berlin, Hamburg und Bremen: Hier muss der Käufer allein für die Leistungen des Maklers aufkommen.

Tipp Oberländer: „Überlegen Sie, ob es nicht auch ohne Makler geht. Wer die einschlägigen Immobilienforen aufmerksam studiert oder sich im Bekanntenkreis umhört, kann ebenso auf geeignete Objekte stoßen. Wer dennoch nicht auf professionelle Hilfe verzichten will, sollte zumindest – auch dort, wo es nicht ortsüblich ist – über eine 50:50-Regelung für die Provision verhandeln und diese in den Maklervertrag aufnehmen lassen.“

Schritt 2: Maklerprovision nicht in Kaufvertrag aufnehmen

Hat man mit dem Makler eine günstige Provisionsregelung ausgehandelt, sollte man darauf achten, dass diese nicht in den Kaufvertrag einfließt. Denn die Maklergebühr erhöht den Kaufpreis, von dem wiederum die Grunderwerbsteuer und die gesetzlich geregelten Notargebühren abhängen. Zwar ist es üblich, in den – gesetzlich vorgeschriebenen – notariellen Kaufvertrag einen Passus über die Honorierung der Maklertätigkeit aufzunehmen, juristisch zwingend ist es aber nicht. Für die Notargebühren sowie den vom Notar erledigten Grundbucheintrag muss man 1,5 Prozent der Kaufsumme einkalkulieren.

Tipp Oberländer: „Lassen Sie sich eingehend beraten, inwieweit man die Maklerprovision beim Kaufvertrag außen vorlassen kann. Ist in einem separaten Maklervertrag klar geregelt, wie hoch die Courtage und wer zu ihrer Zahlung verpflichtet ist, dann ist der Makler auf der sicheren Seite, dass er zu seinem Geld kommt.“

Schritt 3: Immobilie und Inventar trennen

Wer eine Gebrauchtimmobilie mit Einbauküche oder einer Saunaanlage im Keller erwirbt, sollte den Preis fürs Inventar im notariellen Kaufvertrag getrennt ausweisen. Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer nämlich ausschließlich aus dem Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung.

Tipp Oberländer: „Viele Verkäufer lassen hier gerne mit sich reden, da ihnen aus dem Steuervorteil des Käufers selbst kein finanzieller Nachteil entsteht. Allerdings sollte man es auch nicht überreizen: Werden mehr als 15 Prozent der Gesamtsumme separat als Kosten für Sonderausstattung ausgewiesen, wird auch der gutmütigste Finanzbeamte misstrauisch.“

Schritt 4: Grundstück vor Bauvertrag

Wer Baugrund erwirbt, um darauf ein Eigenheim zu errichten, muss im Prinzip die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des unbebauten Grundstücks entrichten. Das gilt allerdings nicht, wenn zwischen Grundstückskauf und Hausbau ein eindeutiger Zusammenhang erkennbar ist, etwa wenn man beides aus einer Hand erwirbt. Bei dem häufigen Fall, dass man Grundstück und Eigenheim beim selben Bauträger kauft, errechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer aus dem Wert des bebauten Grundstücks.

Tipp Oberländer: „Bauherren, die Steuern sparen wollen, sollten also unbedingt zunächst das Grundstück erwerben und erst danach mit einer Baufirma, die mit dem vorherigen Grundstückseigentümer weder identisch noch nachweislich geschäftlich verflochten ist, den Bauvertrag abschließen.“

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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Kurz erklärt: So funktioniert Bausparen

Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus Sparplan und Baukredit. Es dient klassischerweise dazu, Eigenkapital für einen späteren Immobilienerwerb anzusparen und zusätzlich ein günstiges Bauspardarlehen zu erhalten. Das Bausparen hat also zwei Phasen: die Ansparphase und die Darlehensphase. Zu Beginn legt der Sparer einen Betrag fest, den er insgesamt erreichen will, die sogenannte Bausparsumme. In der Ansparphase spart er je nach Bausparkasse zwischen 25 und 50 Prozent der Bausparsumme an.

Der tatsächliche Bau oder Kauf der Immobilie erfolgt in der Darlehensphase. Die Bausparkasse zahlt dem Kunden dann ein zinsgünstiges Darlehen in Höhe der restlichen 50 bis 75 Prozent der Bausparsumme aus. Dieses darf ausschließlich für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke – also für den Immobilienbau oder -kauf und für mit der Immobilie verbundene Kosten – ausgegeben werden. Bernd Schatz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Überlingen, erklärt: „Für junge Sparer gibt es Ausnahmen von dieser Regel. Wer den Bausparvertrag noch vor dem 25. Geburtstag abschließt, kann das Geld inklusive etwaiger Förderbeträge auch für andere Anschaffungen verwenden und sich beispielsweise das Auto, den Führerschein oder eine Weltreise finanzieren.“

Zinsen sichern und Zuschüsse nutzen: Für wen sich Bausparen jetzt lohnt

„Ohne den Wunsch nach einem Eigenheim lohnt sich Bausparen aufgrund der niedrigen Guthabenzinsen und der gleichzeitig hohen Abschlussgebühr des Bausparvertrages derzeit nicht“, meint Bernd Schatz. Tatsächlich erhalten Bauspar-Kunden derzeit gerade einmal 0,1 bis 1 Prozent Zinsen für ihr Erspartes. Die Abschlussgebühr beträgt zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Der Spezialist Schatz schränkt allerdings ein: „Vor allem für junge Menschen, aber auch für Arbeitnehmer und Familien, die innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegen, kann sich ein Bausparvertrag trotz der niedrigen Guthabenzinsen lohnen. Sie erhalten oft eine hohe staatliche Förderung und jugendlichen Kunden bieten einige Anbieter zusätzliche Prämien.“

Förderungsmöglichkeiten im Überblick

Wohn-Riester

• Für den max. Förderbetrag von 175€ müssen jährlich 4% des Einkommens gespart werden
• Zusätzliche Förderung von 300 Euro je Kind
• Sparbeträge bis max. 2.100 Euro als Sonderausgaben steuerlich absetzbar
• Verwendung nur für wohnwirtschaftliche Zwecke

Arbeitnehmersparzulage

• Subvention für vermögenswirksame Leistungen
• 9 % Prämie auf maximal 470 Euro jährlichen Sparbetrag (d.h. maximal 42,30 Euro Prämie)
• Einkommensgrenze: 17.900 € (ledig) bzw. 35.800 € (verheiratet)
• Verwendung nur für wohnwirtschaftliche Zwecke

Wohnungsbauprämie

• Mindestalter: 16 Jahre
• Einkommensgrenze: 25.600 € (ledig) bzw. 51.200 € (verheiratet)
• 8,8 % Prämie auf den jährlichen Sparbetrag von maximal 512 € (ledig) bzw. 1.024 € (verheiratet)
• Verwendung nur für wohnwirtschaftliche Zwecke (Ausnahme: unter 25 Jahre)

Versicherung gegen steigende Zinsen

Interessant wird das Bausparen derzeit allerdings aufgrund eines ganz anderen Vorteils: „Ein Bausparvertrag ist im Grunde genommen eine Versicherung gegen steigende Zinsen: Der zu Beginn vereinbarte Zinssatz wird über die gesamte Vertragslaufzeit festgeschrieben“, erklärt Bernd Schatz. Das kommt nicht nur denjenigen zugute, die einen späteren Immobilienerwerb planen, sondern auch allen Immobilienbesitzern, bei denen eine Anschlussfinanzierung oder Modernisierung ansteht. Vor allem die geringen Beträge bei Modernisierungen sind für Banken oft nicht lukrativ, weshalb sie für einen Kredit teils hohe Zinsaufschläge verlangen. Dies lässt sich mit einem Bausparvertrag umgehen. Ein weiterer Vorteil: Das Bauspardarlehen können Kreditnehmer häufig mit einem KfW-Kredit für energetische Sanierung oder altersgerechtes Umbauen kombinieren.

Erst sparen, dann finanzieren – oder umgekehrt?

Auch für alle, die ihr Traumhaus bereits gefunden haben und die Finanzierung sofort benötigen, bieten Bausparkassen eine Lösung: das sogenannte Bausparsofort- bzw. Kombidarlehen. Hierbei nimmt der Kunde einen Kredit zum aktuellen Zins auf. Diesen tilgt er in der ersten Phase nicht, sondern zahlt stattdessen nur die Zinsen an die Bank. Gleichzeitig spart er einen monatlichen Betrag in einen Bausparvertrag. In der zweiten Phase nutzt er das angesparte Guthaben, um einen Teil des Darlehens zu tilgen. Der Restbetrag wird über die kommenden Jahre abgezahlt.

Was gut klingt, hat allerdings auch einen Haken, warnt Schatz: „Das Bausparsofortdarlehen steht in letzter Zeit unter anderem aufgrund der undurchsichtigen Zinsangaben in der Kritik. Die Angebote verschiedener Banken lassen sich nur mithilfe des Gesamteffektivzinses vergleichen. Dieser berücksichtigt alle relevanten Nebenkosten eines Kredites, aber die Bausparkassen weisen ihn oft nicht transparent aus. Sie stellen zwar alle Angaben zur Verfügung, die benötigt werden, um den Gesamteffektivzins selbst zu ermitteln, das ist für einen Laien allerdings ein recht schwieriges Unterfangen.“

Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein können für ihre Kunden aus dem Sollzins für das anfängliche Vorausdarlehen und dem Sollzins für das spätere Bauspardarlehen den kombinierten Zinssatz errechnen und diesen mit anderen Darlehensarten vergleichen. Und: Der Vergleich lohnt sich oft. „Für einige Kreditnehmer kann ein Bausparsofortdarlehen durchaus die richtige Lösung sein. Dadurch, dass hier keine Anschlussfinanzierung wie beim klassischen Annuitätendarlehen benötigt wird, überzeugt es risikoscheue Kunden aufgrund der höheren Zinssicherheit“, weiß Bernd Schatz. „Für jemanden, der Zinssicherheit möchte und gleichzeitig eine hohe monatliche Rate zahlen kann, ist beispielsweise auch ein Volltilger-Annuitätendarlehen eine mögliche Option. Das Thema Baufinanzierung ist sehr komplex: Es gibt nicht die eine richtige Lösung, die bestmögliche Finanzierung ist immer individuell“, resümiert der Spezialist.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt

Zuerst einmal die gute Nachricht: Das Statistische Bundesamt meldete jüngst, dass in Deutschland immer weniger Ehen geschieden werden. 2016 lag die Scheidungsrate auf dem tiefsten Stand seit 1993. Die Wahrscheinlichkeit, in den eigenen vier Wänden gemeinsam alt zu werden, ist also höher, als vor dem gemeinsamen Lebensabend auseinanderzugehen. Damit es im Scheidungsfall nicht zu Streitigkeiten kommt, ist es dennoch sinnvoll beim Immobilienerwerb von Anfang an klare Verhältnisse zu schaffen. Die drei wichtigsten Fragen, die dabei geklärt werden sollten: Wer unterschreibt den Kauf- und den Kreditvertrag? Sollen beide Ehepartner ins Grundbuch? Und was geschieht mit der Immobilie nach der Trennung?

Im Regelfall machen Paare beim Immobilienerwerb alles gemeinsam: Sie unterschreiben beide den Kaufvertrag, lassen sich ins Grundbuch eintragen und nehmen zusammen den Kredit auf. Haben die Partner ohne Ehevertrag geheiratet, leben sie automatisch in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. In dieser ist gesetzlich klar geregelt, dass die Immobilie – genau wie jedes andere nach der Heirat erworbene Vermögen – im Falle einer Scheidung gleichmäßig aufgeteilt werden muss. Ein Haus lässt sich natürlich nicht ohne Weiteres in zwei Hälften teilen. Daher ist es wichtig, dass Paare sich über das Vorgehen einig werden. „Grundsätzlich gibt es zwei sinnvolle Optionen: Entweder einer der Partner übernimmt das Eigenheim und zahlt den anderen aus, oder sie verkaufen beziehungsweise vermieten die Immobilie und teilen die Einnahmen“, fasst Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein zusammen. Klar ist: Eine einvernehmliche Entscheidung spart Geld und Nerven. Denn erzielen die Ehegatten keine Einigung, bleibt als letzte Option nur die Teilungsversteigerung – und die geht in der Regel mit Verlusten einher. Denn selbst wenn ein guter Preis erzielt wird, fallen hierbei Verfahrenskosten für das Gericht an.

Einer bleibt, einer zahlt

„Für den Baukredit haftet derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat“, weiß Henning Ludwig. „Und das sind in der Regel beide Ehepartner, weil die Bank den Kredit bestmöglich abgesichert wissen will.“ Möchte ein Partner sich die Immobilie überschreiben lassen, obwohl der Kredit noch nicht abgezahlt ist, muss zuerst die Bank zustimmen. „Wichtig für den Alleineigentümer in spe ist, dass die monatliche Rate weniger als 40 Prozent seines Nettoeinkommens beträgt“, betont Ludwig. „Meistens übersteigt die gemeinsam vereinbarte Rate jedoch das Budget des Einzelnen. Deshalb muss der alte Kreditvertrag aufgelöst und die Rate nach unten angepasst werden. Das bedeutet zusätzliche Kosten, da die Bank für einen frühzeitigen Austritt aus dem Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.“

Des Weiteren muss der Partner, der die Immobilie übernimmt, dem Ehegatten seinen Anteil am Haus oder an der Wohnung auszahlen. Der aktuelle Wert abzüglich der Restschuld geteilt durch zwei ergibt den Auszahlungsbetrag. Wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat, wird nicht berücksichtigt. „Wichtig ist in jedem Fall, die Immobilie noch vor der Scheidung zu übertragen, sonst wird mit dem Eigentümerwechsel die Zahlung einer Grunderwerbsteuer fällig. Nur Ehepartner sind von dieser Steuer ausgenommen“, erklärt der Experte Ludwig.

Wenn zwei sich scheiden, freut sich der Dritte

Werden sich die Eheleute einig, können sie das gemeinsame Haus oder die Wohnung an Dritte verkaufen oder vermieten. Die Einnahmen teilen sie dann zu gleichen Teilen auf. Bei einem Verkauf und einer vorzeitigen Auflösung des Baukredites kommen sie allerdings auch hier nicht um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung herum. Verstehen sich Ehegatten auch nach der Trennung noch gut und können sich vorstellen, gemeinsam als Vermieter aufzutreten, ist daher die Vermietung des Wohnraums eine günstige Lösung. Beide bedienen dann weiterhin den Kredit und profitieren von den Mieteinnahmen.

Unromantisch, aber wahr: Vorsorge ist von Vorteil

„Wer verliebt ist, möchte sich in der Regel nicht mit den Folgen einer Trennung beschäftigen“, meint Henning Ludwig. Dabei haben auch glückliche Paare durch das Aufsetzen eines Ehevertrages keinerlei Nachteile. Im besten Fall wird er nie benötigt und verstaubt im hintersten Fach des Aktenschrankes. Aber im Ernstfall sorgt er dafür, dass die Eheleute auf viele Fragen rund um die Scheidung vorbereitet sind.

Eine weitere Möglichkeit zur Absicherung stellt die Restschuldversicherung dar. Sie schützt die Kreditnehmer vor Pfändungen und steigenden Schulden, wenn er den Kredit zum Beispiel aufgrund unverschuldeter Arbeitslosigkeit nicht mehr bedienen kann. Auch der Scheidungsfall kann in den Versicherungsschutz aufgenommen werden.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Wohnquartiere verändern sich

In der Innenstadt sind Immobilien, aufgrund der Toplage, meist 20 Prozent teurer als in ländlicheren Gegenden. Eigentumswohnungen in vergleichbaren Gebieten kosten sogar bis zu 30 Prozent mehr, deshalb verändern sich Wohnquartiere nach und nach. Viele Interessenten können sich mit Objekten in Toplage, aufgrund des Preis- Leistungsverhältnisses, nicht anfreunden und weichen in günstigere Arbeiterviertel aus, die möglicherweise heruntergekommen und sanierungsbedürftig sind. „So können aus den tristen Gebieten Szenequartiere entstehen. Die besten Beispiele sind das Hamburger Schanzenviertel und die Berliner Stadtteile Kreuzberg und Prenzlauer Berg. Diese Viertel haben den Gentrifizierungsprozess bereits hinter sich“, erläutert Scharfenorth.

Verlauf der Gentrifizierung

Als Gentrifizierung bezeichnet man den sozioökonomischen Strukturwandel bestimmter großstädtischer Viertel im Sinne der Attraktivitätssteigerung für eine neue Klientel und dem anschließenden Zuzug zahlungskräftiger Eigentümer und Mieter. Der Prozess der Gentrifizierung verläuft in allen Vierteln ähnlich. Vermüllte Straßen mit vielen Kiosken und Handyläden erstrahlen mit der Zeit in neuem Glanz. Bewohner sanieren die Fassaden, bepflanzen ihre Balkone und weichen von dem 1-Euro- in die Feinkostläden aus. Wer frühzeitig das Potenzial des Stadtviertels erkennt und dort eine Immobilie erwirbt, kann ein echtes Schnäppchen machen. Es bahnt sich ein Wandel an, wenn viele Studenten und Künstler in dem Gebiet wohnen. Sie bevorzugen verbrauchte, authentische Stadtteile, in dem die Mieten preiswert sind und machen diese Orte bunt sowie abwechslungsreich. Die Folge: Etablierte Bevölkerungsschichten ziehen nach, allen voran junge Familien. Die Ansprüche ändern sich. Wohnraum wird saniert, Preise und Mieten steigen, der Gentrifizierungsprozess ist in vollem Gang.

Chancen beim Immobilienerwerb

Wer die Anzeichen frühzeitig erkennt und eine Immobilie im zukünftigen Szeneviertel erwirbt, verfügt nicht nur über die Chance, dass das Objekt an Wert gewinnt – Der Käufer kann die Veränderungsprozesse des Quartiers sogar aktiv mitgestalten. Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Der Wunsch sich im Alter mit einer Immobilie absichern zu wollen, ist ungebrochen hoch. Für etwa jeden zweiten Interessenten (54 Prozent) ist dieses das wichtigste Kaufmotiv. Die Ausnutzung der günstigen Zinsen liegt auf Platz zwei (46 Prozent), gefolgt von der Vermeidung von Mietzahlungen mit 38 Prozent. Ein Immobilienerwerb wird aber nicht nur aus rationalen, sondern auch aus emotionalen Gründen getätigt. 50 Prozent der Befragten möchten sich frei entfalten können und die erworbene Immobilie beispielsweise durch Umbaumaßnahmen nach den eigenen Wünschen gestalten. Für 40 Prozent ist der Wunsch, der Familie ein dauerhaftes Zuhause zu geben, ein wesentlicher Entscheidungsgrund. Fast ebenso viele Kaufinteressenten (38 Prozent) geben an, unabhängig vom Vermieter sein zu wollen.

„Die Absicherung im Alter, geringe Kreditbelastungen, die auf Grund der günstigen Baugeldkonditionen in etwa so hoch sind wie Mietbelastungen, sorgen für eine sehr hohe Nachfrage nach Immobilien“, so Volker Wohlfarth, Vice President Costumer bei ImmobilienScout24. Michiel Goris, CEO der Interhyp AG, ergänzt: „Das Umfrageergebnis zeigt zudem, dass auch emotionale Motive wie freie Entfaltung, Sicherheit und Unabhängigkeit zusätzliche entscheidende Treiber für den Kauf von Wohneigentum sind.“

Die fünf emotionalsten Motive für einen Immobilienkauf:
1. Gestaltungsspielraum: 50 Prozent
2. Schaffung eines Zuhauses: 40 Prozent
3. Unabhängigkeit vom Vermieter: 38 Prozent
4. Gutes Gefühl ein eigenes Dach
über dem Kopf zu haben: 37 Prozent
5. Schaffung eines Wertes zum Vererben: 32 Prozent

Nur jeder Neunte meint, dass ausschließlich finanzielle Gründe eine Rolle beim Immobilienerwerb spielen. Diese rationale Haltung vertreten besonders Kapitalanleger: 39 Prozent geben an, dass Emotionen keinen Einfluss auf ihren Kaufentscheidungsprozess haben.

Für den aktuellen Immobilienbarometer befragten ImmobilienScout24 und Interhyp 2.161 Kaufinteressenten. Die Erhebung fand im März 2015 statt.

Quelle: (ots) 

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