Augen auf beim Grundstückskauf

Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer werden beim Kauf einer Immobilie fällig. Die Höhe des Steuersatzes unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland, er bemisst sich jedoch immer nach dem gesamten Kaufpreis von Immobilie und Grundstück. In einigen Bundesländern hat sich dieser Steuersatz seit 2006 nahezu verdoppelt. Hier zu sparen scheint daher besonders reizvoll.

Möglich ist das vor allem bei einem Neubau, doch auch beim Hauskauf gibt es Chancen: Nicht fest mit dem Gebäude verbundenes Inventar kann beim Kauf eines fertigen Eigenheims von der Besteuerung ausgeschlossen werden. Dazu zählen unter Umständen die Küche, Markisen, Schränke oder auch eine eingebaute Sauna. Steht auf dem jeweiligen Grundstück noch kein Haus, bietet sich dem Bauherren ein deutlich größerer Steuervorteil. Nimmt er Grundstückskauf und Bauauftrag getrennt voneinander vor, wird die Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückspreis bemessen und der eigentliche Bau der Immobilie von der Besteuerung befreit.

Hilfreiche Details kennt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Lübeck: „Damit das Finanzamt nicht nachträglich zur Kasse bittet, gibt es einiges zu beachten. Grundstück und Haus müssen nicht nur unabhängig voneinander erworben werden, der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer dürfen auch nicht wirtschaftlich miteinander verflochten sein. Zudem sollte zwischen Grundstückskauf und Baubeginn eine Frist von mindestens sechs Monaten verstreichen.“

Nach dem Bau können Kosten für handwerkliche Arbeiten übrigens steuerlich angerechnet werden. Für Maßnahmen wie die Instandsetzung, Erhaltung oder Wiederherstellung einer Immobilie zahlt der Fiskus dann bis zu 1.200 Euro im Jahr zurück.

Den Umzug steuerlich absetzen

Mit einem Hauskauf ist naturgemäß ein Umzug verbunden. Es lohnt sich, alle Belege aufzubewahren, die damit zusammenhängen. Viele Kosten und Gebühren lassen sich steuerlich absetzen. Bei einem Umzug aus beruflichen Gründen gelten die damit verbundenen Aufwände als Werbungskosten. Neben Transportkosten, Melde- und Ummeldegebühren erkennt das Finanzamt sogar vom Schulwechsel der Kinder verursachte Kosten (z. B. für Nachhilfeunterricht) an. Die Werbungskosten werden bei der Steuererklärung in Anlage N eingetragen.

Umzüge aus privaten Gründen zählen zu den sogenannten „haushaltsnahen Dienstleistungen“. Dazu gehören alle Beträge, die im Rahmen des Umzugs für Dienstleister wie Handwerker oder eine Umzugsfirma gezahlt wurden. Insgesamt sind als haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu 20 Prozent der Lohnkosten und maximal 4.000 Euro pro Jahr absetzbar. Wichtig ist in jedem Fall, alle Posten anhand von Belegen und Rechnungen nachzuweisen.

Besonders attraktiv: Immobilienkauf als Kapitalanlage

„Erwirbt der Käufer das Haus zum Zweck der Vermietung, kann er anders als beim Eigenheim zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend machen“, erklärt Dr. Klein Spezialist Ludwig. Das Finanzamt unterscheidet zwischen Anschaffungs- und Werbungskosten. Erstere sind alle Kosten rund um den Erwerb der Immobilie – also zum Beispiel Maklerkosten, Fahrt- und Telefonkosten oder der Kaufpreis selbst inklusive Grunderwerbsteuer. Zu den Werbungskosten zählen alle Auslagen, die der Erhaltung der Immobilie dienen. Dazu gehören unter anderem Renovierungsarbeiten, Einrichtung und Möblierung sowie die Grundsteuer.

Einen Sonderfall stellt der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie oder eines Hauses im Sanierungsgebiet dar. Die Steuervorteile für Kapitalanleger fallen hier noch deutlich höher aus als bei anderen Immobilien und sogar Eigenheimbesitzer können die Sanierungskosten steuerlich absetzen.

Auch hier hat Henning Ludwig einen Expertenrat: „Bei der Frage nach dem Für und Wider eines Immobilienerwerbs sollten steuerliche Vorteile nur eine Nebenrolle spielen. Ob das Objekt eine nachhaltig rentable Kapitalanlage wird, hängt vor allem von der Höhe des Kaufpreises, der zu erwartenden Miete und einer soliden Finanzierung ab.“ Bei der Frage, ob und in welcher Form sich ein Immobilienkauf lohnt, helfen die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein.

Sicherheit geht vor

Diese Punkte stellen nur einen ersten Überblick zu Steuersparmöglichkeiten im Rahmen einer Baufinanzierung dar. Angehende Bauherren und Eigenheimbesitzer sollten im konkreten Fall jedoch immer einen Steuerberater konsultieren. Zum einen gibt er die nötige Rechtssicherheit, hinsichtlich der Absetzungsmöglichkeiten nichts falsch zu machen. Und zum anderen hat er dank seines Fachwissens das Potenzial, die in Frage kommenden Steuerersparnisse voll auszuschöpfen.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Tipp 1: Vor dem Spatenstich kommt der Kassensturz – der Finanzierungsplan

Eine umfassende Beratung durch Fachleute ist der erste Schritt, wenn ein Hausbau ansteht. Welches Eigenkapital habe ich zur Verfügung? Wie hoch ist die Kreditsumme? Welche Tilgung strebe ich an? Das sind nur einige Beispiele für Fragen, die zu klären sind. Dabei gilt es, auch finanzielle Engpässe einzukalkulieren, denn eine Finanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte und keiner weiß mit Sicherheit, wie sich die eigene Situation entwickeln wird. Empfehlenswert ist es, mindestens 20 Prozent der Komplettkosten aus Ersparnissen begleichen zu können. Zusätzliche drei bis fünf Monatsnettogehälter dienen als Reserve für unvorhergesehene Kosten.

„Die Zinsen sind derzeit niedrig“, sagt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Lübeck. „Die Bestandteile der Finanzierung sollten darauf und auf die persönliche Situation des Bauherrn angepasst sein. Ein wichtiger Einflussfaktor dabei ist die Tilgung. Sie wirkt sich direkt auf die Dauer der Rückzahlung aus: Wer niedriger tilgt, zahlt länger ab. Dr. Klein empfiehlt deshalb eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent“, so Ludwig weiter. Dank der günstigen Zinssituation ist es möglich, eine recht niedrige Rate zurückzuzahlen und trotzdem in absehbarer Zeit schuldenfrei zu sein. Auf Nummer sicher geht, wer diese Tilgung mit einer langen Zinsbindung kombiniert. So können künftige Hausherren auf lange Frist von den niedrigen Zinsen profitieren. Diese Tendenz belegt der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung: Die durchschnittliche Zinsbindung im Dezember 2016 betrug 13,8 Jahre. 2011 waren es noch zwei Jahre weniger.

Tipp 2: Gut gefördert ist halb finanziert

Wer sich für den Bau eines Hauses entscheidet, kann auf staatliche Unterstützung zählen. In Deutschland wird der Erwerb, der Bau und die Modernisierung privaten Wohnraums gefördert. Außerdem bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW – diverse Förderprogramme für die eigenen vier Wände. Vor allem energieeffiziente Bauweisen werden stark subventioniert. Allerdings können sich die Angebote regional unterscheiden. Am besten informieren sich zukünftige Eigenheimbesitzer schon im Vorfeld. Neben der KfW subventionieren auch die Bundesländer den Wohnungsbau.

Tipp 3: Das passende Haus finden

Je nach Budget haben Hausbauplaner die Wahl zwischen verschiedenen Varianten. Das Fertighaus beispielsweise erlebt gerade eine Renaissance. Es ist eine kosteneffiziente Form des Neubaus für Menschen, die wenig Zeit auf individuelle Extrawünsche in der Gestaltung verwenden wollen. Fertighäuser werden nach einem Baukastenprinzip zusammengestellt. Ein weiterer Vorteil: Der Einzug ist in der Regel schneller möglich als beim Bau eines Architekten- oder Massivhauses. Bauherren können sich zwischen einem Bausatzhaus, einem Ausbauhaus und einem schlüsselfertigen Eigenheim entscheiden. Die beiden ersten Varianten erfordern deutlich mehr handwerkliches Geschick, sind aber schon mit rund 50.000 Euro umsetzbar. Das schlüsselfertige Haus dagegen ist ab 150.000 Euro aufwärts zu bekommen. Massivhäuser und Architektenhäuser verlangen deutlich höhere Investitionen, dafür ist der Individualität kaum eine Grenze gesetzt. Mittlerweile können die eigenen vier Wände auch schon als „Smart Home“ konzipiert werden. Die mitdenkende Heizung, der Kühlschrank, der bemerkt, dass die Vorräte sich dem Ende neigen oder das Licht, das sich pünktlich zur Dämmerung einschaltet – all das ist schon jetzt möglich.

Tipp 4: Hausbau absichern

Die Zeit eines Hausbaus ist für zukünftige Eigenheimbesitzer mehr als aufregend. Neben der Vorfreude auf die eigenen vier Wände schwingt auch immer ein wenig Sorge mit, ob denn alles nach Plan verläuft. Diese Furcht nehmen Versicherungen nicht komplett, aber sie tragen maßgeblich zur Entspannung bei. Schon vor Beginn der Bauarbeiten ist es ratsam, dass sich Bauherren über eine Bauherrenhaftpflichtversicherung oder eine Bauleistungsversicherung informieren. Auch spezielle Policen für eine Gebäudeversicherung bieten sich bei Bedarf an.

Tipp 5: Aus eins mach zwei: cleverer Grundstückskauf

In vielen Städten ist Bauland rar. Entsprechend hoch sind die Preise für Grundstücke. In München etwa kostet der Quadratmeter aktuell bis zu 1.200 Euro. In weiten Teilen Ostdeutschlands ist Bauland dagegen für wenige hundert Euro zu bekommen. Übrigens: Seit 2006 klettert die Grunderwerbsteuer in beinahe allen Bundesländern in die Höhe. Zuletzt hat Thüringen den Prozentsatz auf 6,5 erhöht. Die gute Nachricht: Wer ein Grundstück ohne Haus kauft, kann die Grunderwerbsteuer sparen. Das gelingt, wenn für den Grundstückskauf und das Haus zwei getrennte Verträge und Finanzierungen laufen. Ein Beispiel verdeutlicht das Sparpotenzial: Werden bei einem Grundstückspreis von 120.000 Euro und Hausbaukosten von 190.000 Euro getrennte Verträge geschlossen, sparen Bauherren bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 6.650 Euro an Grunderwerbsteuer, bei 6,5 Prozent ergibt sich ein Sparpotenzial von 12.350 Euro.

Tipp 6: Alles andere als nebensächlich – an die Kaufnebenkosten denken

Oft vergessen zukünftige Eigenheimbesitzer vor lauter Euphorie die Nebenkosten, die bei einem Neubau anfallen. Schon vor dem Bau kommt Einiges zusammen: Baugenehmigung, Bodenproben, Statiker und Vermessungskosten sind ein paar Beispiele. Für den Kauf schlagen Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar kräftig zu Buche. Beim tatsächlichen Bau gilt es, auch an den Erdaushub, Rohbauarbeiten und Co. zu denken. „Ich empfehle meinen Kunden immer, eine Liste mit allen anfallenden Nebenkosten zu erstellen, um diese im Blick zu behalten. Denn insgesamt können sie zehn bis 15 Prozent des gesamten Preises ausmachen“, rät Henning Ludwig.

Tipp 7: Einen kühlen Kopf bewahren

Lag der Zinssatz 2007 für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung noch bei rund vier Prozent, zahlt ein zukünftiger Eigenheimbesitzer bei gleichen Voraussetzungen aktuell lediglich Zinsen in Höhe von etwa einem Prozent. „Lassen Sie sich von den minimal steigenden Zinsen nicht unter Druck setzen“, rät Ludwig. „Experten sehen in naher Zukunft keine großen Sprünge und der Bau einer Immobilie ist eine langfristige Investition, die gut überdacht werden will. Wer besonnen in die Planung geht, schützt sich vor bösen Überraschungen“, so Ludwig weiter. Gleiches gelte auch für die Wahl der Bank. Es sei durchaus sinnvoll, sich mehrere Angebote einzuholen und einen Finanzdienstleister wie Dr. Klein in Anspruch zu nehmen.

Quelle: Dr. Klein & Co.

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