„Deutschland steht unter starkem internationalen Druck, im Bereich der Geldwäscheprävention und -bekämpfung mehr zu tun. Die Financial Action Task Force, der internationale Standardsetzer für die Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, hat im Rahmen ihrer Überprüfung Deutschlands  festgestellt, dass die Gesetzgebung, also die ‚technical compliance‘, gut aufgestellt ist. Die Umsetzung der gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Vorgaben, also die ‚effectiveness‘, ist jedoch unzureichend“, erklärt Tommas Kaplan, Chief Compliance Officer und Head of HR bei von Poll Immobilien. Und weiter: „Leider verbessert der Gesetzgeber bisher nicht die Umsetzung durch die Aufsichts-, Ermittlungs- und Strafverfolgungsbehörden sowie Verpflichtete, sondern erweitert die Regelungen und gesetzlichen Vorgaben – also den Bereich, der bereits gut bewertet wird. Hier besteht dringender Handlungsbedarf.“

Gesetzliche Grundlagen zur Geldwäscheprävention

Das Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften, das zum 1. April 2023 in Kraft getreten ist, hat zur Folge, dass Immobilientransaktionen ab einem Wert von 10.000 Euro ausschließlich per Banküberweisung oder über ein Notaranderkonto abgewickelt werden dürfen. Die Regelung erstreckt sich auch auf den Erwerb von Gesellschaftsanteilen, wenn Immobilien zum Gesellschaftsvermögen gehören. „Die Kaufvertragsparteien haben gegenüber dem Notar nachzuweisen, dass der Kaufpreis in voller Höhe bargeldlos geleistet wurde. Als Nachweis kommen Zahlungsbestätigungen der an der Transaktion beteiligten Kreditinstitute des Verkäufers und Käufers in Betracht, also Kontoauszüge oder Zahlungseingangsbestätigungen der kontoführenden Bank des Verkäufers“, führt Tommas Kaplan weiter aus.

Der Notar muss die von den Kaufvertragsparteien vorgelegten Unterlagen prüfen. Erst nach positiver Schlüssigkeitsprüfung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Liegt dem Notar innerhalb einer angemessenen Frist kein schlüssiger Nachweis vor und hat der Notar erfolglos zur Vorlage des Nachweises aufgefordert, muss er eine Verdachtsmeldung abgeben und die Transaktion für fünf Tage stoppen, bis die Financial Intelligence Unit (FIU) über das weitere Vorgehen entscheidet. Wenn die FIU die Eigentumsumschreibung nicht verhindert, muss der Notar die Eigentumsumschreibung vornehmen. Daher belehrt der Notar die Kaufvertragsparteien über das Barzahlungsverbot, die zivilrechtlichen Folgen und die sich daraus ergebenden Nachweispflichten.

Klärung der Vermögensherkunft durch Immobilienmakler

Aus geldwäscherechtlicher Sicht stellt ein höheres Eigenkapital eine besondere Herausforderung dar. Da Vollfinanzierungen aufgrund der aktuellen Zinsenwicklung und der niedrigeren Beleihungswerte der Banken seltener werden, rückt die Frage nach ausreichend Eigenkapital immer mehr in den Vordergrund. Daher sollte rechtzeitig geklärt werden, wie die Immobilie finanziert werden soll. Wenn beispielsweise ersichtlich ist, dass ein größerer Teil des Eigenkapitals durch eine Erbschaft nachgewiesen werden kann, so steht dem Weiterführen der Geschäftsbeziehung nichts im Wege. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen Immobilienmakler hellhörig werden sollten.

Ein Beispiel: Ein 30-jähriger Kaufinteressent will ein Einfamilienhaus für 890.000 Euro kaufen. Er gibt an, keine Fremdfinanzierung zu benötigen, da er über 400.000 Euro auf seinem Konto und über 18 Bitcoins im Wert von über 800.000 Euro verfüge. Zu diesem Zweck legt er einen Kontoauszug eines deutschen Bankinstituts sowie einen Auszug aus seiner Krypto-Wallet vor. Eine Nachfrage beim Kunden, wie er zu diesem Vermögen gekommen sei und vor allem aus welcher Geschäftstätigkeit die 18 Bitcoins stammten, bleibt unbeantwortet. Auch ein Nachfassen bleibt unbeantwortet, so dass davon auszugehen ist, dass der Kunde keine Aufklärung wünscht. In solchen Fällen ist die Geschäftsbeziehung seitens des Immobilienmaklers umgehend zu beenden und eine Verdachtsmeldung an die FIU zu erstatten.

Zum besonderen Engagement von von Poll Immobilien im Bereich der Geldwäscheprävention und Compliance lässt Kaplan zudem wissen: „Wir verfolgen mehrere Ziele. Zum einen sind Geldwäscheprävention und Compliance wichtige Säulen der gesellschaftlichen und sozialen Verantwortung. Zum anderen ist es aufgrund der ständig wachsenden gesetzlichen Anforderungen wichtig, als Experte in den jeweiligen Gesetzgebungsverfahren zur Verfügung zu stehen. Aus diesem Grund ist VON POLL IMMOBILIEN dem Bundesverband der Geldwäschebeauftragten beigetreten. Denn nur in enger Zusammenarbeit können sinnvolle und praxistaugliche Empfehlungen wirkungsvoll an die Politik und den Gesetzgeber adressiert werden.“

Ausblick

Auf europäischer Ebene ist eine Geldwäscheverordnung geplant, die nach ihrem Inkrafttreten für alle EU-Mitgliedstaaten einheitlich gilt. Konkret heißt das, dass mit der Verordnung die geldwäscherechtlichen Pflichten für die Verpflichteten verschärft, komplexer und vor allem umfangreicher werden. Darüber hinaus ist vorgesehen, neue Verpflichtete wie Bauträger, Finanzierungsvermittler und Crowdfunding-Dienstleister zu bestimmen. Letztere bieten über Online-Plattformen sogenanntes Immobilien-Crowdfunding für größere Immobilienprojekte an. Hinzu kommt, dass die Schwellenwerte für Mietmakler von 10.000 Euro auf 5.000 Euro Kaltmiete gesenkt werden und ein unionsweites Bargeldverbot ab 7.000 Euro gelten soll. Die Verpflichteten haben allerdings drei Jahre nach Inkrafttreten der Verordnung Zeit, alle Anforderungen zu erfüllen. Da die Verordnung noch im Jahr 2023 in Kraft treten soll, endet die Umsetzungsfrist 2026.

Auch arbeitet das Bundesministerium der Finanzen bereits parallel an einem Gesetzentwurf zur Errichtung einer Bundesoberbehörde zur Bekämpfung der Finanzkriminalität (BBF). In der BBF sollen drei weitere Behörden zusammengefasst werden: das Bundesfinanzkriminalamt, die FIU und eine Zentralstelle für Geldwäscheaufsicht im Nichtfinanzsektor. Ziel der Zentralstelle ist es, eine einheitliche Aufsicht im Nichtfinanzsektor zu erreichen.

„Unterm Strich machen beide genannten Vorhaben deutlich, dass sowohl die EU als auch Deutschland die Maßnahmen zur Geldwäscheprävention weiter verschärfen. Eine Herausforderung, die sich jeder Immobilienmakler stellen muss“, resümiert Tommas Kaplan von von Poll Immobilien.

Quelle: von Poll Immobilien GmbH

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„Die aktuellen Überlegungen zur Einschränkung des Bargeldverkehrs hängen unmittelbar mit dem Thema Geldwäsche zusammen. Gerade der Handel mit Luxusgütern wie Immobilien, Schmuck, Kunstgegenstände oder Jachten ist für Kriminelle attraktiv, da hier viel Bargeld im Umlauf ist. Deshalb sollte die Rolle des Handels bei der Prävention gestärkt werden, um das Risiko zu verringern und Kunden zu schützen“, erklärt Michael Peters, Partner Corporate Finance bei Deloitte.

Vier Hauptrisiken für Güterhändler

Versuchen Kriminelle, Gelder aus schweren Straftaten in den Güterhandel zu bringen, birgt das vier große Gefahren: ein rechtliches Risiko, da Unternehmen für ihr (unwissentliches) Mitwirken belangt werden können; ein finanzielles Risiko, weil empfindliche Geldstrafen drohen; eine operationelle Gefahr sowie das Risiko von Reputationsverlusten. Vor allem das Außenbild gehört zu den wichtigsten Aktivposten der Händler, denn es sichert das Vertrauen der Kunden und Verbraucher. Ein Reputationsverlust hat damit unmittelbare geschäftliche Konsequenzen zur Folge.

Verschleierung der Herkunft

Gelder aus schweren Straftaten stellen für den Güterhandel eine Gefahr dar, weil der Ursprung der nicht legalen Mittel häufig nicht mehr nachvollziehbar ist. Die systematische Geldwäsche besteht aus fünf Phasen: dem Erwerb der so genannten „inkriminierten“ Gelder, der „Vorwäsche“ durch Einschleusen dieser Mittel in bargeldintensive Betriebe, dem Platzieren durch Umwandlung des Bargelds in Buchgeld, dem sogenannten Layering – der Verschleierung der Herkunft des Buchgeldes – sowie der Verwendung der Mittel für legale Geschäfte. Um das zu verhindern, definieren die Paragraphen 3 bis 9 des Geldwäschegesetzes (GwG) die maßgeblichen Sorgfaltspflichten, denen auch Güterhändler unterliegen. Hierzu gehören Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten, interne Sicherheitsmaßnahmen und ein Sicherheitsbeauftragter.

Unterschiedliches Problembewusstsein

Tatsächlich zeigt sich die Lage im Güterhandel sehr heterogen: Die Risiken sind zwar grundsätzlich bekannt, jedoch zeigen Unternehmen eine sehr unterschiedliche Einstellung, die in Einzelfällen bis hin zur weitgehenden Unkenntnis und Ignoranz reichen kann. Auch wissen viele nicht, welche die zuständige Aufsichtsbehörde ist, sodass hier keine Kommunikation stattfindet. Hinzu kommt, dass sich die Betroffenen oft nicht vorstellen können, im Fadenkreuz von Kriminellen zu stehen. So nimmt das Thema Geldwäsche im Kontext der Unternehmens-Compliance vielerorts noch eine untergeordnete Rolle ein.

Güterhandel wird langsam aktiver

Eine beträchtliche Anzahl von Unternehmen verfügt derzeit noch über keine adäquaten Sicherungssysteme. Oft existieren lediglich Basismaßnahmen, die den Anspruch des GwG noch nicht erfüllen. Wer sich in der Geldwäscheprävention engagiert, tut dies bislang häufig nur „on Top“ zu anderen Compliance-Maßnahmen oder Bonitätsprüfungen. Der Schutz vor Geldwäsche gewinnt als zentrales Ziel aber allmählich an Bedeutung. Die Unternehmen streben zunehmend eine Erarbeitung und Umsetzung entsprechender Maßnahmen an – manchmal sogar dann, wenn gar keine direkte Verpflichtung auf Basis des GwG besteht.

Standardisierung ist gefragt

Während im Finanzsektor seit vielen Jahren dedizierte Geldwäschebekämpfungssysteme mit hoch qualifiziertem Personal etabliert sind, ist dies bei Güterhändlern noch bei weitem nicht durchgängig der Fall. Um die Situation nachhaltig zu verbessern, sollten aus Sicht der betroffenen Güterhändler mehrere Voraussetzungen erfüllt sein: So wäre eine weitreichende Standardisierung ebenso hilfreich wie eine Optimierung der bestehenden Sicherheitssysteme. Unternehmensintern sollten die Verantwortlichkeiten klarer strukturiert und definiert werden. Auf Seite der Behörden gibt es noch regionale Unterschiede bei Prüfungen. Auch hier würde eine aktive Kommunikation der zuständigen Aufsichtsbehörden bezüglich der Zuständigkeiten helfen.

„Die Studie lässt einen sehr uneinheitlichen Umgang mit der Geldwäscheproblematik erkennen – aber auch ein allmähliches Umdenken. Inzwischen gibt es umfassende Konzepte, jedoch besteht eindeutiger Nachholbedarf vor allem bei internen Sicherungsmaßnahmen. Geldwäscher haben hier noch zu leichtes Spiel. Um ihnen das Geschäft zu erschweren, sollte der Güterhandel Geldwäsche zu einem Compliance-Thema machen und Sicherheitsmechanismen systematisch modifizieren“, schließt Uwe Heim, Partner Corporate Finance bei Deloitte.

Quelle: Deloitte

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