Allein oder über einen Service?

Viele Investoren, die in Ferienimmobilien investieren, übernehmen Suche, Kauf oder Bau und Vermietung selbst oder sie engagieren unterschiedliche Spezialisten. Allerdings sollten sie bedenken: Im Ausland gelten andere Gesetze und Regeln als in Deutschland. „Wer einen etablierten Full-Service bucht, umgeht rechtliche Fallstricke und bekommt viele Leistungen aus einer Hand. Das spart Zeit und Kosten. Anwaltsleistungen, Buchhaltung, Mietlizenz, Concierge, Koch, Maintenance für Haus, Garten und Pool: Die Buchung von Gesamtpaketen ist bei Anlegern beliebt. Investoren, die sich dafür interessieren, sollten allerdings darauf achten, wie lange der ausgewählte Anbieter bereits auf dem Markt ist und mit welchen Dienstleistern er vor Ort zusammenarbeitet“, sagt Andreas Dussmann.

Was tun für eine gute Rendite?

„Gerade die Region Istrien erlebt seit gut fünf Jahren einen enormen Aufschwung. Der Tourismuszuwachs lag 2016 bei knapp zehn Prozent. Anleger können derzeit mit einer jährlichen Rendite von rund fünf Prozent rechnen – Tendenz steigend“, erklärt Dussmann. Der Experte rät Anlegern, die von dieser Entwicklung profitieren wollen, sich intensiv mit den Steuergesetzen vor Ort zu beschäftigen. So profitieren Anleger, die zur Vermietung einer Ferienimmobilie eine Firma gründen, von Steuervorteilen. Andreas Dussmann: „Während Privatpersonen als Käufer fünf Prozent Grunderwerbsteuer auf Grundstücke und 25 Prozent Mehrwertsteuer auf Gebäude zahlen, können juristische Personen die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend machen. Allerdings verpflichtet sich das Unternehmen dann auch dazu, das Objekt zu vermieten und muss gewerblichen Prüfungen zehn Jahre lang Stand halten.“ Um aber die Villa als Ferienimmobilie vermieten zu dürfen, benötigt die gegründete Firma eine Mietlizenz vom Tourismusverband, der das Objekt – ähnlich wie bei Hotels – nach qualitativen Faktoren einstuft.

Gerade weil Anleger nicht nur im Hochsommer, sondern aufgrund des mediterranen Klimas zwischen Mai und November durchgehend mit einer guten Auslastung rechnen können, sollten die Objekte stets in einem Topzustand sein. „Die regelmäßige Reinigung von Haus, Garten und Pool ist die Grundlage für Werterhalt, Wertsteigerung und Rendite. Ebenso wichtig ist für die meist anspruchsvollen Istrien-Urlauber ein Concierge, der Tipps für Ausflüge, Sehenswürdigkeiten und die besten Restaurants der Gegend gibt“, sagt Dussmann. Damit die Immobilie nach Saisonende in den Wintermonaten unbeschadet bleibt, bieten viele Full-Services ganzjährig Maintenance-Leistungen wie die regelmäßige Beaufsichtigung, Lüftung und Pflege der Anwesen an.

Die richtigen Mieter finden

Istrien ist bekannt als Gourmetregion, in der sich Erholungssuchende ebenso wie Familien mit Kindern wohlfühlen. Angst vor feierwütigen Mietern müssen Anleger daher kaum haben. Ob sie für die Vermietung dennoch einen Service einschalten, statt sich selbst um die Suche nach passenden Mietern zu kümmern, ist individuell unterschiedlich. Andreas Dussmann: „Eine Eigenvermietung ist mit Hilfe zahlreicher Onlineportale sehr einfach und kostengünstig. Ein professioneller Vermietungsservice veranschlagt hingegen etwa 15 bis 30 Prozent des Wochenvermietungspreises. Dafür übernimmt er allerdings auch Buchungen und Reinigung und ist Ansprechpartner, wenn es doch einmal Schwierigkeiten gibt.“

Quelle: scrivo PublicRelations GbR

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„Dass Kroatien eine der wenigen Regionen des Mittelmeerraums ist, deren Landschaft noch nicht verbaut wurde, hat Gründe. Die Bürokratie im Land zieht Genehmigungsphasen enorm in die Länge. Je südlicher ein Grundstück innerhalb des Landes liegt, desto aufwendiger ist daher dessen Kauf und Entwicklung“, sagt Dussmann. Verantwortlich für die langen Baugenehmigungsverfahren sind oft ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Diese müssen im Grundbuch über eine Anwaltskanzlei geklärt werden. Dussmann: „Viele Einwohner haben das Land nach dem Zweiten Weltkrieg verlassen. Selten aber haben sie ein Testament hinterlegt.“

Baurecht heißt nicht Baugenehmigung

Oft reift die Idee, im Ausland eine Ferienimmobilie zu erwerben oder zu bauen, im Urlaub vor Ort – oder nach dem Urlaub während der Wintermonate. Allerdings tendieren Käufer in Urlaubs- oder Fernwehlaune nach der Erfahrung Dussmanns dazu, schnell und unüberlegt Entscheidungen zu treffen. „Das ist gefährlich beim Erwerb einer Ferienimmobilie in Kroatien. Denn: Selbst wenn es auf einem Grundstück Baurecht gibt, heißt das nicht, dass auch die Baugenehmigung ausgesprochen wird. Bauzonen werden häufig von den Städten und Gemeinden verändert, da ihnen die Stadt- und Regionalplanung obliegt. So können Parzellen erweitert, aber auch entfernt werden und darüber hinaus die Baugenehmigung abgelehnt sowie das Baurecht entzogen werden. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte daher dessen geografische Lage, die Bebauungspläne und geplante Veränderungen der Gemeinde prüfen und das kroatische Recht kennen. Das Einschalten eines spezialisierten Anwaltes ist deshalb für die meisten Investoren unerlässlich“, so Andreas Dussmann.

Sonderregelungen für Agrarland

Weiterhin gilt: EU-Bürger dürfen zwar Bauland kaufen, aber nur insofern dieses kein landwirtschaftlicher Grund ist. Der Kauf von Agrarland wie Äcker, Gärten, Wiesen, Weiden oder Obstplantagen bleibt ausschließlich kroatischen Bürgern vorbehalten. Ausländer hingegen können die Regelung nur umgehen, indem sie eine der deutschen GmbH ähnliche d.o.o. gründen und die Parzellen dann über diese kaufen. Andreas Dussmann: „Oft gehören aber auch zu größeren Landhäusern Olivenhaine oder Weinberge, die als Agrarland gelten. Für den Kauf solcher Mischgrundstücke müssen ausländische Privatpersonen daher ebenfalls ein Unternehmen gründen.“

Kostenentscheidend sind Rechtsform und Kaufzweck

Mit Blick auf Steuern und weitere Kosten macht es einen großen Unterschied, ob Privatpersonen oder Unternehmen Grundstücke und Ferienimmobilien kaufen. „Als Privatperson zahlen Käufer fünf Prozent Grunderwerbesteuer auf Grundstücke sowie 25 Prozent Mehrwertsteuer auf Gebäude. Als juristische Person hingegen kann die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden. Oft kaufen daher Privatanleger Ferienimmobilien, indem sie ein kroatisches Unternehmen gründen. Allerdings: Wer ein Objekt als Unternehmer auf Firmenrechnung kauft, muss es auch vermieten“, so Dussmann. Das gegründete Unternehmen muss also gewerblichen Prüfungen zehn Jahre Stand halten können. Nach Ablauf dieser Zeit sind die Objekte dann bei Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit und können aus der Firma auf eine Privatperson übertragen werden.

Natürlich dürfen auch ausländische Privatpersonen Ferienobjekte vermieten – jedoch unter anderen Bedingungen. Private Vermieter, die ihren Wohnsitz nicht in Kroatien haben, zahlen bis zu 40 Prozent Gewinnsteuer auf ihre Einnahmen, Unternehmer hingegen nur 20 Prozent.

Hohe Erschließungskosten

Die Kosten für die Erschließung von Grundstücken können teuer sein und liegen oft höher als der Kaufpreis. Andreas Dussmann: „Das liegt unter anderem an der Monopolstellung von Strom- und Wasserversorgern, die überzogene Preise verlangen und Verfahren verzögern. Ein Beispiel: Wir haben ein Grundstück über 800 Quadratmeter erschlossen und rund 100.000 Euro dafür bezahlt. Gedauert hat das Verfahren zwei Jahre.“

Experten vor Ort einschalten

Um böse Überraschungen beim Investment in die eigene Ferienimmobilie in Kroatien zu vermeiden, rät Andreas Dussmann, für die Suche nach einem passenden Grundstück und den Bau der Ferienimmobilie Partner vor Ort zu beauftragen. „Ortsansässige Projektentwickler beherrschen nicht nur die Sprache. Oft arbeiten sie bereits lange Zeit mit Anwälten, Handwerkern und spezialisierten Services zusammen – und realisieren so von Grundstückskauf über Erschließung und Bau bis hin zu Vermietung und Pflege der Immobilie alles aus einer Hand.“

Quelle: scrivo PublicRelations GbR/Dussmann Homes

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Seit 2003 errichtet Dussmann, der am Starnberger See in einer Bauträgerfamilie aufgewachsen ist, in Istrien hochwertige Natursteinvillen. 26 individuelle Häuser hat er bisher im Großraum um die Stadt Motovun realisiert und an Eigennutzer sowie Investoren aus der ganzen Welt verkauft. Dabei kümmert sich sein Unternehmen nicht nur um die Suche nach Grundstücken, baurechtliche Details, den Bau der Villen sowie alle Verkaufsmodalitäten. Auf Wunsch können die Käufer ebenso die ganzjährige Pflege und die Vermietung der Häuser an DUSSMANN Homes übertragen. Was der Immobilienexperte aktuell feststellt: „2016 ist ein Rekordjahr. Gerade aus dem Süden Deutschlands nehmen die Anfragen nach Ferienimmobilien stark zu. Das begründet sich sicher aus der geografischen Nähe. Aber auch die Tatsache, dass Interessenten in Istrien hochwertig und nachhaltig gebaute Ferienhäuser zu noch relativ günstigen Preisen erhalten, führt zu der steigenden Nachfrage.“

Was laut Andreas Dussmann gerade Istrien für Interessenten von Ferienimmobilien interessant macht: „Zum einen gibt es weniger Bürokratie als südlich der Küste. Je südlicher ein Grundstück gelegen ist, desto aufwendiger ist dessen Kauf und Entwicklung. Gerade auf den Inseln können sich die Genehmigungsphasen sehr lange hinziehen. Zum anderen ist das Potenzial Istriens groß, da viele Länder angrenzen und damit die Fahrtzeiten beispielsweise von Zürich, Mailand, München oder Wien aus mit rund sechs Stunden recht kurz sind.“ Darüber hinaus stellen sich Hotels und Restaurants auf kaufkräftige Zielgruppen ein. So habe laut Dussmann vor gut zehn Jahren kein einziges 5-Sterne-Hotel in der Region existiert. Mittlerweile gibt es fünf. Insbesondere Neubauprojekte sind auf hochpreisigen Tourismus ausgelegt – und dennoch günstiger als in Frankreich oder in der Schweiz. Es gibt 20 Hauben-Restaurants – 11 mehr als im Raum Kitzbühel. Trotzdem ist das Essen knapp halb so teuer. Denn: Zutaten wie Meeresfrüchte, Wild, schwarze und weiße Trüffel oder Olivenöle, die zu den weltweit besten gehören, kommen aus der Region.

„Von der zunehmenden Attraktivität des Landes profitieren Eigentümer von Ferienimmobilien. Bereits heute sind die von uns realisierten Villen in den Haupt- und Nebensaisons gut gebucht. 2016 ist das bisher beste Jahr für uns. Die Nachfrage dürfte sich 2017 weiter verstärken. Gerade nach der diesjährigen Touristenschwämme auf Mallorca und politischen wie wirtschaftlichen Unsicherheiten in der Türkei oder in Griechenland werden sich viele Touristen im kommenden Jahr nach anderen Domizilen umschauen“, sagt Dussmann. „Darüber hinaus verlieren Hot-Spots wie Mallorca zunehmend an Attraktivität für Investoren, weil Immobilien zu dicht beieinander gebaut und zu teuer angeboten werden. Das verschreckt viele Anleger. Istrien steht erst am Anfang eines Booms.“

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Tanja S. aus Oschersleben:

Für die Sommerferien haben meine Familie und ich ein Ferienhaus an der Ostsee angemietet. Müssen wir für Schäden am Mobiliar aufkommen, wenn wir aus Versehen etwas kaputtmachen?

Rolf Mertens, Versicherungsexperte von ERGO:

Grundsätzlich gilt: Wer einen Schaden verursacht, haftet dafür. Mietverträge von Ferienimmobilien enthalten meist auch einen entsprechenden Passus. Haben aber Kinder einen Schaden angerichtet, ist die Frage der Haftung von der jeweiligen Situation abhängig. Unter 7-Jährige beispielsweise gelten als deliktunfähig. Dann haften die Eltern nur, wenn sie ihre Aufsichtspflicht verletzt haben. Welches Maß an Betreuung erforderlich ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind neben dem Alter auch Entwicklung und Charakter des Kindes. Die Gerichte urteilen im Einzelfall. Gut beraten ist in jedem Fall, wer eine Privat-Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Wichtig ist, dass der Tarif auch Schäden an Einrichtungsgegenständen in Ferienhäusern und Hotels einschließt. Einige Tarife enthalten auch eine Kinderschadenklausel.

Quelle: ERGO Versicherung

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Maria Alm, nur 75 km von der Stadt Salzburg entfernt, ist eine ganzjährige Spitzendestination mit idealen Sport- und Freizeitmöglichkeiten: traumhaftes Ski- und Wandergebiet, Teil des Skiverbunds „Ski amadé“, 18-Loch Golfplatz, Reitställe, hervorragende österreichische Gastronomie etc.

Das Premium Hotel-Resort verfügt über 103 hochwertig ausgestattete Apartments mit 1 bis 5 Schlafzimmern und eine komplette, moderne Infrastruktur (Rezeption, Business-Center, Lounge, Restaurants, Bar, Gastgarten, Hallenbad, Fitnessraum, Kindergarten, Tagungsraum, Sportshop/Skiverleih, Tiefgarage, Ski-, Schuh- und Fahrradräume).

Die Wohnungen werden an private Einzelinvestoren verkauft, die damit gleichzeitig einen Anteil an der Resort-Infrastruktur erwerben, grundbücherlich eingetragen sind und zudem ihr Apartment 4 Wochen pro Jahr selbst nutzen können. (Wobei zusätzliche Last-Minute Buchungen je nach Verfügbarkeit möglich sind.)

Bauträger der AlpinLodges Maria Alm ist die Jäger AlpinLodges Bau & Management GmbH – ein Tochterunternehmen der Vorarlberger JÄGER BAU GMBH – die auch das Resort-Management übernimmt und diese Premium-Anlage nachhaltig betreuen wird.

Die hohe Qualität des Projekts sowie das professionelle Management sorgen für eine hervorragende Auslastung der Ferienapartments und somit attraktive Renditen.

Fundierte Prognoserechnungen sowie die Vermiethistorie und Erlössituation bereits von JÄGER realisierter und in Betrieb befindlicher Resorts in Vorarlberg und der Schweiz zeigen, dass der Käufer eines Apartments mit einem jährlichen Cash Flow von ca. 6,00 % rechnen kann.

Quelle: ots

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