Beim Mehrfamilienhausbau, also Objekten mit mehr als drei Wohneinheiten, ist zu unterscheiden zwischen dem klassischen Mietwohnungsbau und dem Bau von Eigentumswohnungen als Einzeleigentum, die vom Käufer entweder selbstgenutzt oder vermietet werden. Typischerweise geht gut die Hälfte der neu entstehenden Eigentumswohnungen in die Vermietung. Die Analyse der Baugenehmigungszahlen zeigt: Der Geschosswohnungsbau in Deutschland breitet sich aus – und damit auch das Wohnen zur Miete. Gegenüber 2010, dem ersten Jahr mit wieder spürbar wachsender Bautätigkeit in Deutschland, hat sich der Neubau von Mietwohnungen (reine Mietwohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) mit 106 Prozent mehr als verdoppelt, selbstgenutzte Objekte (Eigenheime und Eigentumswohnungen) hingegen legten lediglich um 31 Prozent zu (siehe Grafik).

Die Entwicklung der Baugenehmigungszahlen zeigt nach Ansicht der Immobilienexperten von LBS Research, dass die Bundesrepublik beim Neubau zwar quantitativ auf dem richtigen Weg ist. Expertenschätzungen gehen davon aus, dass bis 2020 jährlich zwischen 350.000 und 400.000 neue Wohnungen entstehen müssen, um den Wohnungsbedarf in Deutschland decken zu können. Die Zahl der genehmigten Wohnungen belief sich im vergangenen Jahr insgesamt, also einschließlich der neu geschaffenen Wohnungen in bestehenden Gebäuden (z. B. Dachgeschossausbau) und den Wohnungen in sogenannten Nicht-Wohngebäuden, bereits auf 309.000 – mit klar steigender Tendenz. Anlass zur Sorge gebe allerdings die immer deutlicher werdende Verschiebung der Bautätigkeit hin zu einem von Mietwohnungen geprägten Geschosswohnungsbau.

Denn diese, so die Forscher, sei ein klares Zeichen, dass es den Städten bisher nicht in ausreichendem Maße gelingt, bezahlbare Angebote für Selbstnutzer zu schaffen. Vielmehr führe die Flucht ins „Betongold“ durch hiesige, aber auch durch internationale Kapitalanleger dazu, dass vorwiegend der Bestand an Mietwohnungen ausgedehnt wird. Unterstellt man auf Basis der jüngsten Mikrozensus-Erhebung, dass gut 40 Prozent der genehmigten Eigentumswohnungen für Selbstnutzer gebaut werden, so entstehen im Geschosswohnungsbau derzeit zu 80 Prozent Mietwohnungen und nur zu 20 Prozent Wohnungen für Selbstnutzer.

Das übergeordnete Ziel, die Wohneigentumsquote gerade auch in den Städten zu verbessern, wird damit nicht erreicht werden, konstatieren die Immobilienexperten von LBS Research. Eine Verfestigung oder gar eine noch stärkere Ausprägung der aktuellen Struktur der Bautätigkeit werde vielmehr dazu führen, dass der Anteil der Haushalte, die in den eigenen vier Wänden wohnt, weiter niedrig bleibt. Eine Sonderanalyse der EVS hatte jüngst gezeigt, dass die Wohneigentumsquote in Deutschland bereits seit 10 Jahren bei 43 Prozent verharrt (West: 46 Prozent, Ost 36 Prozent). Die Bundesrepublik ist damit Schlusslicht in Europa; nur die Schweiz hat mit 38 Prozent einen noch geringeren Anteil. In vielen europäischen Ländern liegt der Anteil der Selbstnutzer zwischen 60 und fast 80 Prozent.

Als Hauptgrund für die nicht vorankommende Wohneigentumsbildung in den Brennpunkten der Wohnungsnachfrage nennen die Immobilienexperten LBS Research das Engagement der Kapitalanleger im gegebenen Nullzinsumfeld. Die Suche nach Anlagemöglichkeiten im als sicher geltenden Hafen „Immobilienmarkt Deutschland“ habe insbesondere beim Neubau von Eigentumswohnungen zu stark gestiegenen Preisen geführt. Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen, die als Selbstnutzer in Betracht kämen, können sich diese Wohnungen häufig nicht mehr leisten – trotz der derzeit günstigen Finanzierungsbedingungen. Sie müssten deshalb, wenn sie in der Stadt bleiben wollen, auf eine meist teure Mietwohnung ausweichen oder werden ins Umland getrieben. Bei den Käufern der neu entstehenden Eigentumswohnungen handelt es sich dagegen oft um Bezieher höherer Einkommen.

Bei der weiteren, notwendigen Ausweitung des Wohnungsangebots, so das Fazit von LBS Research, sei darauf zu achten, dass die Selbstnutzer wieder in den Fokus gerückt werden – eine Aufgabe, bei der insbesondere die Kommunen gefragt sind, wenn sie Bauflächen ausweisen, erschließen und neue Quartiere schaffen. Wenn es nicht gelingt, die weiter nach oben gerichteten Immobilienpreise zu bremsen, seien auch Bund und Länder in der Verantwortung, die Wohneigentumsbildung für kleine und mittlere Einkommensbezieher durch eine gezielte Selbstnutzerförderung zu verbessern.

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Impulse für den Wohnungsmarkt in NRW seien weiter notwendig, so die LBS. Derzeit werden in NRW jährlich rund 52.000 Neubauwohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern erstellt. Nach Einschätzung unabhängiger Marktforschungsinstitute sind aber mindestens 75.000 erforderlich. Die Folge des knappen Angebotes: In acht der zehn größten NRW-Städte steigen insbesondere die Preise für neue Eigentumswohnungen deutlich.

In Münster werden für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Neubau-Wohnung mittlerweile 4.500 Euro pro Quadratmeter fällig (häufigster Wert), das ist mehr als doppelt so hoch wie der NRW-Durchschnitt, der bei 2.225 Euro liegt. Es folgen Düsseldorf (3.900 EUR), Wuppertal (3.750 EUR), Köln (3.380 EUR), Bonn (3.250 EUR), Essen (3.055 EUR), Bochum (2.900 EUR), Bielefeld (2.700 EUR), Dortmund (2.300 EUR) und Duisburg (1.805 EUR).

Von einer flächendeckenden Immobilienblase geht die LBS nicht aus, unter anderem weil die Preisentwicklung der letzten zehn Jahre unter der Inflationsrate geblieben ist. „Aber örtliche Preisübertreibungen insbesondere bei neuen Eigentumswohnungen sind unverkennbar“, so Münning.

Neben der notwendigen direkten Förderung kostengünstiger Mietwohnungen dürfe deshalb auch der Effekt des Eigenheimbaus nicht vernachlässigt werden. Dazu müssten zum einen die seit 1996 unveränderten Einkommensgrenzen der Wohnungsbauprämie angepasst werden, um insbesondere für junge Menschen wieder Anreize zum Vorsparen zu geben.

Zum anderen sei weiterhin eine verlässliche Eigentumsförderung notwendig. In der derzeitigen Kritik an der Riester-Rente werde häufig vergessen, dass Wohn-Riester völlig anders funktioniere als die übrigen geförderten Altersvorsorgeprodukte. Die Spar- und Tilgungsförderung sei hier hocheffizient und zahle unmittelbar in den Rentenbaustein „ersparte Miete“ ein: Im Schnitt 420 Euro pro Monat – rund ein Drittel seiner Rente – hat der Durchschnittsrentner mehr zur Verfügung, wenn er keine Miete zahlen muss. Münning: „Sinnvoll wäre die Erweiterung der Verwendungszwecke von Riester-Mitteln um die energetische Modernisierung, denn ersparte Wohnnebenkosten können ebenfalls die Rentenlücke füllen.“ Allein die Kunden der LBS West haben bereits über 1 Mrd. Euro Riester-Guthaben angespart – Geld, das über kurz oder lang in Wohneigentum investiert wird.

Die Immobilienpreise 2016 von bundesweit 925 Städten und Gemeinden sind unter www.lbs-mfw.de abrufbar.

Die LBS West ist Teil der Sparkassen-Finanzgruppe und Marktführer in den Bereichen Immobilien, Finanzieren und Bausparen. Sie betreut in den eigenen Kunden-Centern sowie in den Sparkassen-Filialen in NRW und Bremen 2,1 Mio. Kunden mit 2,5 Mio. Bausparverträgen über eine Summe von 66 Mrd. Euro. Die Immobilientochter vermittelt allein in NRW jährlich über 10.000 Wohnimmobilien.

Die LBS West fördert das LBS-Kinderbarometer. In Zusammenarbeit mit dem Deutschen Kinderschutzbund werden dabei regelmäßig über 10.000 Kinder im Alter zwischen neun und 14 Jahren zu Familie, Schule, Politik und Wohnen befragt.

Quelle: ots

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