Monatsrate steigt um 10 Euro

Die steigenden Baugeldzinsen spiegeln sich in der monatlichen Standardrate wider. Sie gilt für Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und beträgt im Januar 466 Euro – 10 Euro mehr als Ende letzten Jahres. Die Höhe der Standardrate lag in den letzten beiden Jahren nur zwei Mal über dem aktuellen Wert, im August 2018 und im Januar 2016. Dennoch ist sie nach wie vor auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau: noch 2014 lag der mittlere Wert beispielsweise bei 553,75 Euro.

Forward-Darlehen auf Allzeit-Tief

Der Anstieg der Zinsen für Baudarlehen bedingt im Januar keine höhere Nachfrage nach Forward-Krediten. Im Gegenteil: Ihr Anteil geht sogar noch etwas weiter zurück, auf aktuell 9,89 Prozent. Gerade bei kleineren Zinsbewegungen ist es nicht ungewöhnlich, dass sich Anschlussfinanzierer erst mit einigen Monaten Verzögerung für diese Darlehensart entscheiden, mit der sie sich die aktuellen Konditionen für bis zu 5 Jahre im Voraus sichern. Große Zinssprünge – wie beispielsweise der Mitte 2015 – haben oft eine direktere Auswirkung auf den Anteil der Forward-Darlehen.

Zur Finanzierung von Immobilien bleibt für Privatkunden also mehr denn je das klassische Annuitätendarlehen die erste Wahl. Der Anteil dieser Darlehensart steigt seit einem knappen Jahr fast kontinuierlich, auf mittlerweile 81,29 Prozent. Kredite der KfW-Bank erreichen mit 4,77 Prozent einen neuen Tiefstand, nachdem ihr Volumen Ende letzten Jahres noch 5,41 Prozent ausmachte.

Darlehenshöhe sinkt, Beleihungsauslauf steigt

Die Darlehenshöhe etabliert sich über der 200.000-Euro-Grenze. Im Januar leihen sich Kreditnehmer durchschnittlich 209.000 Euro für ihr Haus oder ihre Wohnung und damit 2.000 Euro weniger als im Dezember.

Der Beleihungsauslauf steigt Anfang des Jahres auf 80,31 Prozent. In den letzten Jahren vergrößerte sich der fremdfinanzierte Anteil des Objektwertes sukzessive und beträgt seit Mai 2017 über 79 Prozent.

Anfangstilgung höher, Zinsbindung kürzer

Mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 2,95 Prozent investieren Kreditnehmer etwas mehr in die schnelle Rückzahlung des Darlehens als im Vormonat (2,88 Prozent). Damit einher geht auch die Verminderung des Zinsänderungsrisikos bei Ablauf der Sollzinsbindung.

Gleichzeitig verkürzt sich die durchschnittliche Zinsbindung auf 13 Jahre und drei Monate. Damit schreiben sich Darlehensnehmer die Zinsen für den kürzesten Zeitraum in den letzten beiden Jahren fest. Für die längste Zinsbindung entschieden sie sich im September 2016 (14 Jahre, sechs Monate), im zweiten Halbjahr 2015 lag der Wert konstant unter 13 Monaten.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Lübeck – Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.

Monatsrate seit drei Monaten unverändert

Die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen sind ausgesprochen stabil: Das zeigen die Auswertungen der Finanzierungsdaten im Dezember von Dr. Klein. Auffällig ist die Kontinuität der durchschnittlichen Monatsrate. Sie beträgt zum dritten Mal in Folge 456 Euro, nachdem sie im Oktober von 465 Euro gesunken war. Dieser Mittelwert ist für Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehnjähriger Sollzinsbindung errechnet.

Forward-Darlehen gehen weiter zurück

Dass mit einer bedeutsamen Änderung der Finanzierungsbedingungen auch für die kurz- bis mittelfristige Zukunft nicht gerechnet wird, lässt sich an dem weiter sinkenden Anteil der Forward-Finanzierungen ablesen: Nur noch gut zehn Prozent der Baudkredite entfallen auf diese Darlehen. Mit Forward-Krediten sichern sich Kreditnehmer gegen einen Aufschlag die jetzigen Zinsen für eine längere Zeit im Voraus und verringern dadurch das Zinsänderungsrisiko. Zum Vergleich: Ende 2016 waren es noch rund 15,9 Prozent, Anfang 2017 sogar bis zu 19,8 Prozent. Entsprechend stark sind Annuitätendarlehen nachgefragt: Ihr Anteil betrug im Februar weniger als 70 Prozent, jetzt sind es 80 – so viel wie noch nie zuvor.

Andere Darlehensarten, wie z. B. solche mit variablen Zinssätzen, nehmen nur einen geringen Prozentsatz ein. Kredite der KfW Förderbank legen allerdings mit 5,14 Prozent wieder leicht zu, nachdem ihr Volumen von 7,01 Prozent im Mai kontinuierlich abgenommen hatte.

Darlehenshöhe steigt weiter, sinkender Beleihungsauslauf spricht für mehr Eigenkapital

Seit Juni 2017 nehmen Bauherren oder Immobilienkäufer mindestens 200.000 Euro für die eigenen vier Wände auf – Tendenz steigend. Im Dezember erreicht die Darlehenshöhe mit durchschnittlich 211.000 Euro einen neuen Rekordwert.

Der Anteil des Fremdkapitals an der Finanzierung, also der Beleihungsauslauf, sinkt hingegen leicht auf 79,59 Prozent. Zukünftige Immobilienbesitzer bringen also weiterhin immer mehr Eigenkapital auf – zumal die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notargebühren, die sich mit steigenden Immobilienpreisen ebenfalls erhöhen, in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Zinsbindung etwas länger, Anfangstilgung unter Jahresdurchschnitt

Im Dezember legen sich Darlehensnehmer wieder etwas langfristiger fest: Rund 13 Jahre und acht Monate läuft die durchschnittliche Zinsbindung – seit Jahresbeginn ist das die längste Festschreibung. Über das Jahr 2017 gesehen beträgt die gemittelte Sollzinsbindung 13 Jahre und fünf Monate, 2016 waren es 13 Jahre und zehn Monate, 2012 rund zwölf Jahre.

Der Tilgungssatz sinkt zum Jahresende auf 2,88 Prozent – der Dezember-Wert liegt damit knapp unter dem Jahresmittel von 2,91 Prozent. 2016 betrug die durchschnittliche Anfangstilgung 3,03 Prozent und vor fünf Jahren, 2012, tilgten Kreditnehmer ihr Darlehen mit anfänglich 2,2 Prozent.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Realistisch kalkulieren / Nachfinanzierung vermeiden

Ob für die Erschließung des Grundstücks, die Planung oder die Ausgestaltung der Außenanlagen – viele kleine Einzelposten beim Bau können sich rasch zu einer beachtlichen Summe anhäufen. „Unterschätzen Bauherren die zahlreichen ‚Nebenbaustellen‘, können sie so das ganze Bauvorhaben gefährden. Damit es nicht soweit kommt, lohnt es sich, vorab Zeit in eine gründliche Kostenkalkulation zu investieren und Experten zu Rate zu ziehen“, rät Goris. Er empfiehlt, bei der Kreditsumme einen gewissen Puffer einzuplanen, um eine Nachfinanzierung zu erhöhten Zinsen zu vermeiden: „Rund 15 Prozent der Bausumme sollten Bauherren für Baunebenkosten einplanen, fünf weitere Prozent für Außenanlagen.“

Bereitstellungszinsen vermeiden

Anders als beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Bauherren den anfallenden Gesamtpreis nicht nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern in einzelnen Tranchen nach Baufortschritt. Hierfür hält die Bank das Baudarlehen auf Vorrat vor. Ab einem vereinbarten Zeitpunkt werden auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens sogenannte „Bereitstellungszinsen“ fällig. Da es beim Bau zu Verzögerungen kommen kann, sollten Bauherren darauf achten, dass die Frist, nach der diese Zinsen in Rechnung gestellt werden, ausreichend lang ist. „Viele Darlehensgeber gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu 12 Monaten, vereinzelt sind sogar noch längere Zeiträume möglich“, so der Interhyp-Chef.

Quelle: Interhyp Gruppe

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Eine große Bedeutung kommt dabei der Ausschöpfung unterschiedlicher Fördermöglichkeiten zu. Hier spielt in erster Linie die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, eine wichtige Rolle. Die Förderdarlehen dieser Institution sind mit einem festen Zinssatz verbunden und in der Regel auf fünf oder zehn Jahre angelegt. Steigt das Zinsniveau bei den Banken, hat das für den Darlehensnehmer keine Bedeutung, er zahlt monatlich die gleiche Rate. Die KfW läst sogar Finanzierungszeiten von bis zu 35 Jahren zu, was die monatliche Belastung entsprechend niedrig hält. Absolut betrachtet verteuert dies den Hauskauf allerdings.

Es mag auf den ersten Blick ungewöhnlich klingen, aber auch die Finanzierung in einer Fremdwährung kann ein wichtiger Schritt zu einer günstigen Baufinanzierung darstellen. Ist etwa das Zinsniveau in der Schweiz oder den USA deutlich niedriger als zum selben Zeitpunkt in Deutschland, kann das Baudarlehen auch in Schweizer Franken oder US-Dollar aufgenommen werden.

Bausparen ist keineswegs out, sondern erlebt – ganz im Gegenteil – momentan eine Renaissance. Das zeigt sich allein schon an der Tatsache, dass allein im vergangenen Jahr in Deutschland rund 3,4 Millionen Bausparverträge abgeschlossen wurden.

Die Immobilie als Wertanlage, als wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sorgt für die hohe Nachfrage entsprechender Finanzierungen. Bei der Wahl der richtigen Bank spielt inzwischen auch das Internet eine wichtige Rolle. Beispielsweise auf der Seite von www.interhyp.de finden angehende Häuslebauer weit reichende Informationen zum Thema Baufinanzierung.

Die Experten von Interhyp wählen mit wenigen Mausklicks den für das jeweilige Bauvorhaben optimalen Bauspar-Anbieter aus. Etwa für die junge Familie, die sich Zinssicherheit für den Zeitpunkt wünscht, an dem die Sollzinsbindung ihres Baukredits abläuft. Oder für den Käufer einer Altbauwohnung, der in ein paar Jahren Finanzierungsbedarf zum Renovieren haben wird. Oder der Bauherr, der ein Förderdarlehen abgeschlossen hat und sich günstige Zinsen auch für später sichern will. Der Kunde hat die Gewissheit, dass bei den vielfachen Fördermöglichkeiten nichts übersehen wurde und er am Ende zu besten Konditionen ins eigene Heim kommt.

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So betragen bei einem Zins von 3 % die Aufwendungen für einen Kredit über 100.000 EUR monatlich 333 EUR, wobei eine anfängliche Tilgung von 1 % berücksichtigt ist. Bei einem Zinssatz von 5 % sind es bereits 500 EUR im Monat (siehe Grafik).

Trotz günstiger Konditionen sollten Bauvorhaben nicht überstürzt, sondern sorgfältig geplant werden. Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige Investition, die auch Folgekosten mit sich bringt. Wer es sich leisten kann, sollte bei der Kreditaufnahme zudem eine höhere anfängliche Tilgung als 1 % vereinbaren, um das Darlehen schneller zu tilgen und damit früher finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen.

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