Dass der Bau eines Eigenheims ein echter Zeitfresser ist, befürchten auch diejenigen, die das „Projekt Traumhaus“ gerade in Angriff genommen haben. Jeder zweite für die Almondia-Studie befragte Bauplaner rechnet bei aller Euphorie schon jetzt damit, dass das Familienleben unter dem Bau leiden wird.

„Auf dem Bau können selbst kleine Fehler schwerwiegende Folgen haben. Gleichzeitig ist es für die meist unerfahrenen Bauherren oft schwer, den Überblick zu behalten. Das setzt viele Hausbauer enorm unter Druck“, erklärt Christian Vatter von Rlevance Consulting. Der Experte für Customer Experience hat ergänzend zur Studie Tiefeninterviews mit Bauherren durchgeführt. Das Fazit vieler Gespräche lautete: „Bauen ist ein komplexes, zeitraubendes, unwägbares und belastendes Unterfangen“. Viele der Befragte empfanden es dabei als besonders große Belastung, dass sie so gut wie keine persönliche Kontrolle über das Ergebnis hatten. „In vielen Fällen fühlten sie sich der Situation ausgeliefert. Zusammengefasst wünschten sie sich weniger Stress und graue Haare beim Bauen“, so der Diplom-Psychologe.

Dazu kommt der zeitliche Aufwand. Zwei von drei Bauherren besuchen täglich die Baustelle. Viele packen nach Feierabend mit an. Dabei muten sie sich oft zu viel zu. „Der Mensch benötigt Regenerationsphasen. Aber allzu häufig heißt es nach der Arbeit: Augen zu und durch“, berichtet Dr. Gordian Rättich, Geschäftsführer des Bauherren-Beraters Almondia aus der Praxis. „Abschalten fällt unter diesen Umständen natürlich schwer. Vielfach werden die Probleme mit auf die Arbeit genommen, oder sie belasten das Familienleben“, so der Bauprofi weiter.

Ein weiterer Stressfaktor ist der meist chronische Geldmangel. Dabei geht es nicht darum, einmal weniger luxuriös in den Urlaub zu fahren. „In vielen Fällen geht es um die Existenz. Viele Bauherren müssen sich hoch verschulden. Wenn dann unerwartete Zusatzkosten dazukommen, liegen oft die Nerven blank“, kommentiert Rättich.

Insgesamt ist der Hausbau ein sehr vielschichtiges Vorhaben. Gerade wenn es um die Planung der unterschiedlichen Details geht, fühlen sich viele der Befragten schnell überfordert. In den Interviews wünschten sich die Bauherren daher jemanden, der sich auskennt, und der hilft, ein Eigenheim zu bauen, das zu den persönlichen Anforderungen bezüglich Raum, Finanzierung, Design und Geldbörse passt.

Quelle: Thöring & Stuhr/Almondia GmbH

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„Dass Kroatien eine der wenigen Regionen des Mittelmeerraums ist, deren Landschaft noch nicht verbaut wurde, hat Gründe. Die Bürokratie im Land zieht Genehmigungsphasen enorm in die Länge. Je südlicher ein Grundstück innerhalb des Landes liegt, desto aufwendiger ist daher dessen Kauf und Entwicklung“, sagt Dussmann. Verantwortlich für die langen Baugenehmigungsverfahren sind oft ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Diese müssen im Grundbuch über eine Anwaltskanzlei geklärt werden. Dussmann: „Viele Einwohner haben das Land nach dem Zweiten Weltkrieg verlassen. Selten aber haben sie ein Testament hinterlegt.“

Baurecht heißt nicht Baugenehmigung

Oft reift die Idee, im Ausland eine Ferienimmobilie zu erwerben oder zu bauen, im Urlaub vor Ort – oder nach dem Urlaub während der Wintermonate. Allerdings tendieren Käufer in Urlaubs- oder Fernwehlaune nach der Erfahrung Dussmanns dazu, schnell und unüberlegt Entscheidungen zu treffen. „Das ist gefährlich beim Erwerb einer Ferienimmobilie in Kroatien. Denn: Selbst wenn es auf einem Grundstück Baurecht gibt, heißt das nicht, dass auch die Baugenehmigung ausgesprochen wird. Bauzonen werden häufig von den Städten und Gemeinden verändert, da ihnen die Stadt- und Regionalplanung obliegt. So können Parzellen erweitert, aber auch entfernt werden und darüber hinaus die Baugenehmigung abgelehnt sowie das Baurecht entzogen werden. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte daher dessen geografische Lage, die Bebauungspläne und geplante Veränderungen der Gemeinde prüfen und das kroatische Recht kennen. Das Einschalten eines spezialisierten Anwaltes ist deshalb für die meisten Investoren unerlässlich“, so Andreas Dussmann.

Sonderregelungen für Agrarland

Weiterhin gilt: EU-Bürger dürfen zwar Bauland kaufen, aber nur insofern dieses kein landwirtschaftlicher Grund ist. Der Kauf von Agrarland wie Äcker, Gärten, Wiesen, Weiden oder Obstplantagen bleibt ausschließlich kroatischen Bürgern vorbehalten. Ausländer hingegen können die Regelung nur umgehen, indem sie eine der deutschen GmbH ähnliche d.o.o. gründen und die Parzellen dann über diese kaufen. Andreas Dussmann: „Oft gehören aber auch zu größeren Landhäusern Olivenhaine oder Weinberge, die als Agrarland gelten. Für den Kauf solcher Mischgrundstücke müssen ausländische Privatpersonen daher ebenfalls ein Unternehmen gründen.“

Kostenentscheidend sind Rechtsform und Kaufzweck

Mit Blick auf Steuern und weitere Kosten macht es einen großen Unterschied, ob Privatpersonen oder Unternehmen Grundstücke und Ferienimmobilien kaufen. „Als Privatperson zahlen Käufer fünf Prozent Grunderwerbesteuer auf Grundstücke sowie 25 Prozent Mehrwertsteuer auf Gebäude. Als juristische Person hingegen kann die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden. Oft kaufen daher Privatanleger Ferienimmobilien, indem sie ein kroatisches Unternehmen gründen. Allerdings: Wer ein Objekt als Unternehmer auf Firmenrechnung kauft, muss es auch vermieten“, so Dussmann. Das gegründete Unternehmen muss also gewerblichen Prüfungen zehn Jahre Stand halten können. Nach Ablauf dieser Zeit sind die Objekte dann bei Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit und können aus der Firma auf eine Privatperson übertragen werden.

Natürlich dürfen auch ausländische Privatpersonen Ferienobjekte vermieten – jedoch unter anderen Bedingungen. Private Vermieter, die ihren Wohnsitz nicht in Kroatien haben, zahlen bis zu 40 Prozent Gewinnsteuer auf ihre Einnahmen, Unternehmer hingegen nur 20 Prozent.

Hohe Erschließungskosten

Die Kosten für die Erschließung von Grundstücken können teuer sein und liegen oft höher als der Kaufpreis. Andreas Dussmann: „Das liegt unter anderem an der Monopolstellung von Strom- und Wasserversorgern, die überzogene Preise verlangen und Verfahren verzögern. Ein Beispiel: Wir haben ein Grundstück über 800 Quadratmeter erschlossen und rund 100.000 Euro dafür bezahlt. Gedauert hat das Verfahren zwei Jahre.“

Experten vor Ort einschalten

Um böse Überraschungen beim Investment in die eigene Ferienimmobilie in Kroatien zu vermeiden, rät Andreas Dussmann, für die Suche nach einem passenden Grundstück und den Bau der Ferienimmobilie Partner vor Ort zu beauftragen. „Ortsansässige Projektentwickler beherrschen nicht nur die Sprache. Oft arbeiten sie bereits lange Zeit mit Anwälten, Handwerkern und spezialisierten Services zusammen – und realisieren so von Grundstückskauf über Erschließung und Bau bis hin zu Vermietung und Pflege der Immobilie alles aus einer Hand.“

Quelle: scrivo PublicRelations GbR/Dussmann Homes

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