Herausgeber des Marktreports ist das Finanzierungsberatungsunternehmen FAP aus Berlin. Gründer und Geschäftsführer Curth-C. Flatow sagt: „Die Formel ist einfach – Kapital sucht Deal. Wir befinden uns in einem boomenden Markt mit positiven Aussichten. Die Suche nach Anlagealternativen steigt weiter und die Kapitalgeber erhöhen aufgrund des Wettbewerbs ihre Risikobereitschaft bzw. senken Ihre Renditeanforderungen.“

Mezzanine Kapital erlebt Steigerungsrate von 51 Prozent

Das ausgereichte Nachrangkapital erfuhr mit 1,4 Milliarden Euro in den letzten 12 Monaten eine Steigerung von 51 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Es wurden damit rund 7,4 Milliarden Euro Marktwertvolumen realisiert, was einer Steigerung von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.

Jörg Scheidler, Managing Director bei FAP, kommentiert: „Das Marktsegment Nachrangfinanzierung hat sich als eigene Assetklasse für Investoren erkennbar etabliert. Wir rechnen mit weiteren Steigerungsraten im laufenden Jahr.“

Projektentwicklungen kommen inzwischen im Schnitt schon mit einer Eigenkapitalquote von 2 – 7 Prozent aus. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Auslauf (LTC) von 93 – 98 Prozent der Gesamtinvestitionskosten mittels Nachrangfinanzierung zur Verfügung gestellt wird.

Im Bestand werden bis zu 85 Prozent des Marktwertes von der Mehrheit der Kapitalgeber als übliche Beleihungsobergrenze gesehen. Der Anteil risikofreudiger Investoren, die über 90 Prozent LTV finanzieren, ist angestiegen. Demnach ist im Bestand generell Eigenkapital in Höhe von 15 Prozent aktuell üblich.

Mikro-Appartements sind der Aufsteiger in der Gunst der Kapitalgeber

Welche Immobilien werden von den Kapitalgebern finanziert? Im Bestand sind auf den Plätzen 1 – 3 die Segmente Büro, Shoppingcenter/Fachmarktzentren und Retail. Ein Aufsteiger gegenüber dem Vorjahr ist das Thema Mikro-Appartements, das nun von 65 Prozent (Vorjahr 33 Prozent) der Kapitalgeber finanziert wird. Auch hat die Assetklasse Pflegeheime/Healthcare an Beliebtheit zugelegt, von 17 auf 39 Prozent stieg die Finanzierungsbereitschaft der Investoren.

In der Projektentwicklung stehen auf den Rängen 1 – 3 die Assetklassen Wohnen, Büro und Shoppingcenter/Fachmarktzentren. Aufsteiger sind hier ebenfalls die Mikro-Appartements mit 77 Prozent (38 Prozent im Vorjahr), Lager/Logistik mit 58 Prozent (38 Prozent im Vorjahr) und Hotel mit 55 Prozent (25 Prozent im Vorjahr).

Verzinsungen für Mezzanine Bestandsfinanzierungen fallen auf 9,3%

Die Verzinsungserwartung der Kapitalgeber in der Bestandsfinanzierung liegt zwischen 8 und 12 Prozent IRR, erreicht werden im Schnitt 9,3 Prozent. Die erreichte Verzinsung ist somit im Vorjahresvergleich um mehr als 1 Prozent nominal gesunken. Bei Projektentwicklungen werden 12 – 18 Prozent IRR erwartet, erreicht werden durchschnittlich 14 Prozent.

Methodik

Insgesamt sind 97 Mezzanine Kapitalgeber am deutschen Markt aktiv. Das Finanzierungsberatungsunternehmen FAP konnte hiervon 40 Prozent analysieren. Es handelt sich um nationale und internationale Investoren. 60 Prozent sind Fonds, 24 Prozent Family Offices, 8 Prozent Privatbanken, 5 Prozent Investmentunternehmen und 3 Prozent Versicherungen.

Quelle: Flatow AdvisoryPartners GmbH/Ummen Communications GmbH

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Mindestens 900 Millionen Euro Mezzanine Kapital wurden im Jahr 2014 in Deutschland investiert. Die dadurch mitfinanzierten Immobilienprojekte summieren sich auf mindestens 5,4 Milliarden Euro Gesamtwert.

Jörg Scheidler, Managing Director FAP & Head of Capital Partners, sagt: „Während 66 Prozent der Kapitalgeber für Bestandsimmobilien Mezzanine Kapital in der Größenordnung zwischen 10 und 30 Millionen Euro vergeben, zeigt sich bei Projektentwicklungen ein kleinteiligeres Bild. Hier bewegen sich die Kapitaltranchen im Mezzanine Segment hauptsächlich zwischen 2 und 10 Millionen Euro. Familiy Offices bilden hierbei das Rückgrat der deutschen Projektentwickler.“

Projektentwicklungen können durch die Beimischung von Mezzanine Kapital mit einem Anteil von bis zu 95 Prozent der Investitionskosten durch Nachrangkapital finanziert werden. Bestandsimmobilien lassen sich von den meisten Kapitalgebern bis zu 85 Prozent des Marktwertes fremdfinanzieren.

Weiter wachsender Markt

Die Mehrheit der Marktteilnehmer erwartet laut FAP-Mezzanine-Report wie in den beiden Jahren zuvor einen deutlich weiter wachsenden Markt für Nachrangkapital. Als Gründe werden angeführt, dass sich die regulatorischen Vorgaben der Banken noch verschärft hätten, was zu einem gestiegenen Eigenkapitalbedarf geführt habe.

Unterschiedliche Verzinsungserwartungen

Jörg Scheidler sagt: „Die derzeit erreichte Gesamtverzinsung bei Projektentwicklungen weist eine Bandbreite von 8 bis 20 Prozent Internal Rate of Return (IRR) jährlich für den Nachrangteil auf. Schwerpunktmäßig kann man von 12 bis 16 Prozent ausgehen.“

Die derzeit erreichte laufende Verzinsung bei der Bestandsfinanzierung liegt in einer schmaleren Bandbreite von sechs bis neun Prozent pro Jahr. Rechnet man individuelle Vergütungskomponenten mit ein, kommt man auf 10 bis 12 Prozent IRR jährlich.

Quelle: Flatow AdvisoryPartners (FAP)

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