„Gerade junge Leute haben noch keinen nennenswerten Betrag für Immobilien angespart. Gleichzeitig möchten sie aber ihren Wunsch vom eigenen Haus oder der Wohnung nicht auf die lange Bank schieben und die momentan günstigen Zinsen mitnehmen“, so die Erfahrung von Tarkan Atik. Das Anliegen ist verständlich: Zurzeit sind die Bauzinsen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau, und auch wenn Experten zufolge kurzfristig nur wenig Dynamik drin ist – in ein oder zwei Jahren liegen sie mit einiger Sicherheit darüber.

Augen auf bei hohem Beleihungsauslauf

Fakt ist: Wer kein Eigenkapital mitbringt, erhält von der Bank einen höheren Sollzins. Grund ist das größere Risiko für die Bank, im Fall einer Zwangsverwertung nicht mehr den gesamten Betrag zurückzubekommen – und das preist sie mit ein. So wird die Finanzierung in jedem Fall teurer und sie dauert meistens auch länger. Das heißt konkret: Die Darlehensnehmer müssen mit höheren Raten rechnen und sie können oft nicht so hoch tilgen. Somit tragen sie nicht nur die finanzielle Belastung über eine längere Zeit, sondern sie haben auch schlechtere Karten bei der Anschlussfinanzierung, weil noch mehr Restschuld verbleibt. Hierfür muss ein größerer Betrag – mit höheren Zinsen – aufgenommen werden. Ist dann auch noch das Zinsniveau gestiegen, fällt der Unterschied zu einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital umso deutlicher aus.

„Zwar finden wir oft Bankpartner für 100-Prozent-Finanzierungen. Aber je höher der Beleihungsauslauf wird – das ist der fremdfinanzierte Anteil am Wert der Immobilien – umso kritischer sollte die Finanzierung geprüft werden. Die Frage ist ja nicht nur, ob man die Raten irgendwie aufbringen kann, sondern auch, wie es um die Lebensqualität steht“, gibt Tarkan Atik zu bedenken. „Wer in ständiger Sorge lebt, dass unvorhergesehene Reparaturen oder Anschaffungen anfallen oder sich während der Laufzeit keine angenehmen Dinge wie einen Urlaub leisten kann, der sollte von dem Vorhaben Abstand nehmen.“

Voraussetzungen für eine 100-Prozent-Finanzierung bei Immobilien

• eine überdurchschnittlich gute Bonität und tadelloser Schufa-Score
• großzügiger finanzieller Puffer
• ausgezeichnete Lage und sehr guter Zustand der Immobilien
• gewissenhafte Rechnungen und eine bewusste Entscheidung für die Finanzierung
• Ein guter Versicherungsschutz, z.B. Berufsunfähigkeitsversicherung / Risikolebensversicherung)

Worauf sollte man bei einer Finanzierung des gesamten Kaufpreises achten?

Atik zufolge spreche generell erst einmal nichts dagegen durchzurechnen, wie eine 100-Prozent-Finanzierung für Immobilien aussehen würde. Denn wenn die Rahmenbedingungen stimmten – gutes Einkommen und stabile finanzielle Perspektiven – seien die Interessenten manchmal erstaunt, welche realisierbaren Möglichkeiten es für sie gebe. So wie zum Beispiel für Jan und Sarah Haber*, beide Ende 20, die sich Anfang des Jahres den Wunsch des eigenen Hauses erfüllt haben: ein neu gebautes Reihenhaus, in der Nähe von Darmstadt. Das Paar verfügt über ein gutes Einkommen und erwartet Gehaltssteigerungen. Allerdings: Das vorhandene Eigenkapital von ca. 36.000 Euro ist angesichts des Hauspreises von 350.000 Euro nicht wirklich üppig. Um eine Sicherheit für Unvorhergesehenes zurückzulegen, entschließen sich die Habers, nur die Kaufnebenkosten selbst zu bezahlen und den gesamten Kaufpreis zu finanzieren. Hierfür wählen sie eine Lösung, bei der sie 1.600 Euro monatlich an Rate zahlen – ein relativ hoher Betrag, den sie allerdings ohne Probleme und langfristig aufbringen können. Damit tilgen sie zugleich so viel, dass das Haus nach 21 Jahren abbezahlt ist. Dank eines KfW-Anteils von 50.000 Euro erhalten sie auf die restlichen 300.000 Euro einen günstigen Zins von 1,67 Prozent bei 15 Jahren Zinsbindung.

Generell gilt: Gerade bei 100-Prozent-Finanzierungen sind eine lange Zinsbindung und hohe Tilgung essenziell. Sondertilgungen – zum Beispiel aus Erbschaften oder Versicherungen – helfen, schnell von den anfänglichen Schulden herunterzukommen. Wer darüber hinaus Tilgungssatzwechsel vereinbart, verschafft sich noch mehr Flexibilität, falls beispielsweise ein Elternteil nach einer Auszeit wieder in den Beruf einsteigt oder Gehaltssteigerungen zu erwarten sind. Auch eine Kombination aus mehreren Finanzierungsbausteinen kann günstig sein. So verhilft z.B. ein kurz laufendes Privatdarlehen dem langfristigen Annuitätendarlehen zu einem besseren Beleihungsauslauf und damit zu günstigeren Zinsen. Darlehensnehmer sollten diese Variante allerdings gut prüfen: Der Privatkredit ist teuer und sollte sehr schnell abbezahlt werden. Je nach persönlicher Ausgangslage und Vorliebe kommen auch Volltilgerdarlehen, Bausparverträge oder – wie im obigen Beispiel – tilgungsausgesetzte KfW-Darlehen in Frage. „Bei jeder Baufinanzierung kommt es auf den Einzelfall an. Wenn kein Eigenkapital eingebracht wird, sind die individuellen Rechnungen und Anpassungen wirklich entscheidend: Hier ist der Grat zwischen machbar und empfehlenswert besonders schmal“, so Atik.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

Der Beitrag Immobilien zu hundert Prozent finanzieren – Das ist zu beachten erschien zuerst auf Finanzratgeber24.de.

Für eine klassische Baufinanzierung wird ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent zuzüglich der Kaufnebenkosten (wie Notarkosten und Steuern) empfohlen. Mit einer 100 Prozent-Finanzierung kann die jahrelange Ansparphase für das Eigenkapital verkürzt werden. Bei einer Vollfinanzierung ist das Risiko jedoch höher, dass die Finanzierung für den Immobilienkäufer auf Dauer zu einer großen finanziellen Belastung wird. Umso wichtiger ist es, die Finanzierung äußerst sorgfältig zu planen. Baufi24 zeigt die fünf wichtigsten Regeln für eine 100-Prozent-Finanzierung auf:

Regel 1: Erstklassige Bonität und gesichertes Einkommen

Je höher die Beleihung der Immobilie, desto höher sind auch die Anforderungen an die Bonität des Kunden. So sind erstklassige Einträge bei der Auskunftei der Kreditwirtschaft, Schufa, essentiell für die Kreditgewährung. Die Kosten für das Darlehen fallen bei einer Vollfinanzierung höher aus, da die Kreditinstitute eine Risikoprämie in Form eines Zinsaufschlages fordern. Dies spiegelt sich direkt in der monatlichen Belastung wieder, so dass diese Variante der Finanzierung bei Eigennutzung nur für Personen mit einem langfristig hohen und gesicherten Einkommen in Frage kommt.

Regel 2: Hohe Anfangstilgung wählen

Eine zügige Entschuldung wird durch eine hohe Anfangstilgung begünstigt. Statt der üblichen zwei Prozent, ist bei der Vollfinanzierung eine Anfangstilgung von mindestens vier Prozent ratsam. Um die Kreditlaufzeit weiter zu verkürzen, kann auch die Vereinbarung von Sondertilgungsoptionen sinnvoll sein. Wie die monatlichen Raten aus Zins und Tilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, kann schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) ermittelt werden.

Regel 3: Lange Zinsbindungsfrist

Immobilienkredite mit fünfjähriger Zinsbindung gibt es aktuell bereits ab zwei Prozent. Dieses verlockende Angebot stellt jedoch ein Risiko dar, sollten die Zinsen für Immobilienkredite mittelfristig wieder steigen. Um das Zinstief langfristig zu nutzen, ist auf eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren zu achten. Mit Zinssätzen ab rund drei Prozent sind diese nur wenig teurer als Darlehen mit kürzeren Laufzeiten. „Käufer haben damit langfristig Planungssicherheit und müssen sich erst spät Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen.“ so Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).

Regel 4: Nebenkosten aus Eigenkapital abdecken

Für die Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren fallen noch einmal zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises an. Diese Kosten sollte aus eigenen Mitteln aufgebracht werden, denn Banken finanzieren diese Kosten üblicherweise nicht im Rahmen des günstigen Hypothekenzinses mit. Einige Kreditinstitute bieten auch Finanzierungen über 100 Prozent an, so dass die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden können. Die Zinsen fallen hier jedoch meist deutlich höher aus. Oft wird dann ein Nachrangdarlehen zu wenig attraktiven Konditionen notwendig. Ob sich diese Variante tatsächlich rechnet, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Regel 5: Baufinanzierung gegen Ausfall absichern

Insbesondere für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist eine ausreichende Absicherung gegen die finanziellen Folgen einer möglichen Zahlungsunfähigkeit wichtig. Falls der Hauptverdiener stirbt oder zum Pflegefall wird, springt eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung ein. Auch die Berufsunfähigkeitsversicherung bietet wichtigen Schutz, denn sie tritt an die Stelle des regelmäßigen Einkommens, wenn einer der Ehepartner seinen Beruf nicht mehr ausüben kann.

Quelle: ots.

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