Augen auf beim Grundstückskauf

Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer werden beim Kauf einer Immobilie fällig. Die Höhe des Steuersatzes unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland, er bemisst sich jedoch immer nach dem gesamten Kaufpreis von Immobilie und Grundstück. In einigen Bundesländern hat sich dieser Steuersatz seit 2006 nahezu verdoppelt. Hier zu sparen scheint daher besonders reizvoll.

Möglich ist das vor allem bei einem Neubau, doch auch beim Hauskauf gibt es Chancen: Nicht fest mit dem Gebäude verbundenes Inventar kann beim Kauf eines fertigen Eigenheims von der Besteuerung ausgeschlossen werden. Dazu zählen unter Umständen die Küche, Markisen, Schränke oder auch eine eingebaute Sauna. Steht auf dem jeweiligen Grundstück noch kein Haus, bietet sich dem Bauherren ein deutlich größerer Steuervorteil. Nimmt er Grundstückskauf und Bauauftrag getrennt voneinander vor, wird die Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückspreis bemessen und der eigentliche Bau der Immobilie von der Besteuerung befreit.

Hilfreiche Details kennt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Lübeck: „Damit das Finanzamt nicht nachträglich zur Kasse bittet, gibt es einiges zu beachten. Grundstück und Haus müssen nicht nur unabhängig voneinander erworben werden, der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer dürfen auch nicht wirtschaftlich miteinander verflochten sein. Zudem sollte zwischen Grundstückskauf und Baubeginn eine Frist von mindestens sechs Monaten verstreichen.“

Nach dem Bau können Kosten für handwerkliche Arbeiten übrigens steuerlich angerechnet werden. Für Maßnahmen wie die Instandsetzung, Erhaltung oder Wiederherstellung einer Immobilie zahlt der Fiskus dann bis zu 1.200 Euro im Jahr zurück.

Den Umzug steuerlich absetzen

Mit einem Hauskauf ist naturgemäß ein Umzug verbunden. Es lohnt sich, alle Belege aufzubewahren, die damit zusammenhängen. Viele Kosten und Gebühren lassen sich steuerlich absetzen. Bei einem Umzug aus beruflichen Gründen gelten die damit verbundenen Aufwände als Werbungskosten. Neben Transportkosten, Melde- und Ummeldegebühren erkennt das Finanzamt sogar vom Schulwechsel der Kinder verursachte Kosten (z. B. für Nachhilfeunterricht) an. Die Werbungskosten werden bei der Steuererklärung in Anlage N eingetragen.

Umzüge aus privaten Gründen zählen zu den sogenannten „haushaltsnahen Dienstleistungen“. Dazu gehören alle Beträge, die im Rahmen des Umzugs für Dienstleister wie Handwerker oder eine Umzugsfirma gezahlt wurden. Insgesamt sind als haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu 20 Prozent der Lohnkosten und maximal 4.000 Euro pro Jahr absetzbar. Wichtig ist in jedem Fall, alle Posten anhand von Belegen und Rechnungen nachzuweisen.

Besonders attraktiv: Immobilienkauf als Kapitalanlage

„Erwirbt der Käufer das Haus zum Zweck der Vermietung, kann er anders als beim Eigenheim zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend machen“, erklärt Dr. Klein Spezialist Ludwig. Das Finanzamt unterscheidet zwischen Anschaffungs- und Werbungskosten. Erstere sind alle Kosten rund um den Erwerb der Immobilie – also zum Beispiel Maklerkosten, Fahrt- und Telefonkosten oder der Kaufpreis selbst inklusive Grunderwerbsteuer. Zu den Werbungskosten zählen alle Auslagen, die der Erhaltung der Immobilie dienen. Dazu gehören unter anderem Renovierungsarbeiten, Einrichtung und Möblierung sowie die Grundsteuer.

Einen Sonderfall stellt der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie oder eines Hauses im Sanierungsgebiet dar. Die Steuervorteile für Kapitalanleger fallen hier noch deutlich höher aus als bei anderen Immobilien und sogar Eigenheimbesitzer können die Sanierungskosten steuerlich absetzen.

Auch hier hat Henning Ludwig einen Expertenrat: „Bei der Frage nach dem Für und Wider eines Immobilienerwerbs sollten steuerliche Vorteile nur eine Nebenrolle spielen. Ob das Objekt eine nachhaltig rentable Kapitalanlage wird, hängt vor allem von der Höhe des Kaufpreises, der zu erwartenden Miete und einer soliden Finanzierung ab.“ Bei der Frage, ob und in welcher Form sich ein Immobilienkauf lohnt, helfen die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein.

Sicherheit geht vor

Diese Punkte stellen nur einen ersten Überblick zu Steuersparmöglichkeiten im Rahmen einer Baufinanzierung dar. Angehende Bauherren und Eigenheimbesitzer sollten im konkreten Fall jedoch immer einen Steuerberater konsultieren. Zum einen gibt er die nötige Rechtssicherheit, hinsichtlich der Absetzungsmöglichkeiten nichts falsch zu machen. Und zum anderen hat er dank seines Fachwissens das Potenzial, die in Frage kommenden Steuerersparnisse voll auszuschöpfen.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Fast jeder zweite Deutsche (49 Prozent) kennt laut der Forsa-Umfrage zwar den Begriff Wohn-Riester. Doch die Mehrheit (84 Prozent) weiß nicht genau, was sich hinter der staatlichen Eigenheim-Förderung verbirgt oder wie sie funktioniert. Vor allem junge Deutsche brauchen Nachhilfe in Sachen Wohn-Riester: So haben nur knapp 40 Prozent der 18- bis 29-jährigen bereits davon gehört. In der Generation der 40- bis 49-jährigen waren es mit 55 Prozent mehr als der Durchschnitt. Auch das Verständnis für Wohn-Riester verteilt sich ungleich auf die verschiedenen Altersgruppen: Während fast zwei Drittel der Jüngeren nicht wissen, wie die Förderung funktioniert, sind es bei den 40- bis 60-jährigen etwas weniger als die Hälfte. „Dass Ältere ein größeres Wissen über Wohn-Riester haben, ist nicht verwunderlich. Schließlich hat sich der Großteil dieser Altersgruppe in der Vergangenheit zumindest schon einmal intensiver mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung beschäftigt oder bereits eine Immobilie erworben“, erklärt Carolin Großhauser von der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Jüngere offener gegenüber Wohn-Riester

Trotz geringerem Wissensstand in der Altersgruppe der 18- bis 29-jährigen ist das grundsätzliche Interesse an Wohn-Riester hier überdurchschnittlich hoch: Mehr als ein Drittel (37 Prozent) würde die Förderung für den Kauf oder Bau von Wohneigentum nutzen. Bei den 40- bis 60-jährigen ist es dagegen nur ein Fünftel (20 Prozent). Großhauser: „Gerade für junge Menschen, die oftmals noch vor der Entscheidung stehen, ob sie eine Immobilie erwerben sollten oder nicht, wirken die hohen staatlichen Zulagen auf die eigene Sparleistung wie ein Finanzierungsturbo beim selbst genutzten Wohneigentum. Hinzu kommt: Junge Leute unter 25 erhalten bei Abschluss eines Riester-Bausparvertrags zudem einen einmaligen Bonus vom Staat in Höhe von 200 Euro.“

Die Daten hat das Markt- und Meinungsforschungsinstitut Forsa im Januar 2017 erhoben und dazu bundesweit 1.007 Personen im Alter zwischen 18 und 60 Jahren telefonisch befragt.

Quelle: Schwaebisch-Hall

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Voraussetzung für den Erhalt der Zulagen ist der Dauerzulagenantrag. „Jeder Kunde sollte einen Dauerzulagenantrag ausfüllen. Denn ist dieser einmal eingereicht, beantragt der Anbieter in Zukunft die Förderung automatisch“, rät Wolfram Erling, Leiter Zukunftsvorsorge bei der Fondsgesellschaft Union Investment, die mit rund 1,8 Millionen UniProfiRente-Verträgen die meisten Riester-Fondssparpläne führt. „Ohne Zulagen verliert der Sparer bares Geld“, so Erling.

Damit dem Vorsorgesparer keine Zulagen entgehen, sollte er die regelmäßigen Einzahlungen jedes Jahr überprüfen. Denn die Förderhöhe hängt vom letzten Vorjahresbruttoeinkommen ab, das auf der Meldebescheinigung zur Sozialversicherung vermerkt ist. „Die vollen Zulagen erhält nur, wer vier Prozent seines Vorjahresbruttoeinkommens einzahlt“, weiß Erling. Anleger sollten ihren Anbieter ebenfalls informieren, wenn sich Familiennachwuchs einstellt, um in den Genuss der vollen Kinderzulagen zu kommen. Der Anspruch auf staatliche Riester-Förderung erlischt aber nach zwei Jahren: 2010 können letztmalig die Zulagen für 2008 beantragt werden.

Kleiner Tipp: Sparer können die eingezahlten Beträge bis zu einer Höhe von jährlich 2.100 Euro steuerlich geltend machen. Auch eine Überzahlung über den geförderten Betrag hinaus wird vom Staat belohnt. Denn grundsätzlich zahlen Riester-Sparer in der Ansparphase keine Steuern. Erst bei Auszahlung der Rente erfolgt eine „nachgelagerte“ Besteuerung.

Was bedeutet eigentlich… Nachgelagerte Besteuerung?

Anders als Erträge auf Kapitalanlagen, wie etwa Zinsen oder Kursgewinne, wird die Riester-Rente nachgelagert besteuert. Das heißt, die Erträge sind während der Ansparphase steuerfrei. Somit unterliegen sie nicht der Abgeltungssteuer wie z.B. ein Tagesgeld und können in voller Höhe für den Anleger arbeiten und sein Vermögen vermehren. Nur die ausgezahlte Rente wird mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert. Da das Einkommen und damit auch der persönliche Steuersatz im Alter meist geringer sind, profitiert insbesondere der Riester-Anleger von der nachgelagerten Besteuerung.

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