Wann ist eine Mieterhöhung zulässig und wie viel ist erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist zulässig, wenn sie an die ortsübliche Vergleichsmiete oder an Modernisierungsmaßnahmen angepasst ist. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Der Vermieter muss die Erhöhung ankündigen und den neuen Mietbetrag nennen. Der Mieter hat dann drei Monate Zeit, um die Erhöhung zu prüfen und zuzustimmen.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Durchschnittswert, der im Mietspiegel für die jeweilige Immobilie gilt. Der Mietspiegel wird von Gemeinden oder Interessenverbänden erstellt. Er enthält Angaben zu Mieten in verschiedenen Wohnlagen, Größen und Ausstattungen. Ist kein Mietspiegel vorhanden, kann der Vermieter auch drei vergleichbare Wohnungen als Referenz heranziehen.

Mieterhöhung nach Modernisierung?

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist nur zulässig, wenn diese Verbesserungen für den Mieter mit sich bringen. Der Vermieter darf acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Er muss die Mieter vorab über die geplanten Maßnahmen informieren und nach Abschluss eine detaillierte Abrechnung vorlegen. Mieter können der Erhöhung widersprechen, wenn sie unangemessen hoch ist oder die Modernisierung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde.

Was sind Staffel- oder Indexmietverträge?

Staffel- oder Indexmietverträge sind Sonderformen des Mietvertrags, bei denen die Miete regelmäßig angepasst wird. Bei einer Staffelmiete wird die Miete in festen Zeitabständen um einen festen Betrag erhöht. Bei einer Indexmiete wird die Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten – dem sogenannten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamts – gekoppelt. Diese Verträge müssen schriftlich abgeschlossen werden und dürfen keine weiteren Mieterhöhungen zulassen.

Wie kann ich mich gegen eine Mieterhöhung wehren?

Zunächst sollte man prüfen und vergleichen, worauf die Mieterhöhung beruht: Entspricht die Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete? Beruht sie auf einer Modernisierung? Wer Zweifel hat oder womöglich sogar Fehler entdeckt, sollte der Mieterhöhung widersprechen. Dennoch ist eine Beratung, wie man am besten vorgehen sollte, sinnvoll.

Quelle: Debeka Allgemeine Versicherung AG

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„Wir sehen anhand der über ImmoScout24 getätigten Kontaktanfragen, dass die Menschen in diesem Jahr vielerorts einen kleineren Anteil vom verfügbaren Einkommen für die Miete einkalkulieren als noch im Vorjahr“, erklärt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. „Wenn die allgemeinen Lebenskosten steigen, bleibt weniger für die Miete übrig. Bei gleichzeitig steigenden Angebotsmieten suchen die Menschen vermehrt nach kleineren Wohnungen oder außerhalb der Metropolen und Ballungszentren. Die Politik ist gefordert, auf dem ohnehin angespannten Mietmarkt erschwingliches Wohnen zu ermöglichen und die Belastungen durch Preissteigerungen abzufedern.“

Bis zu sieben Prozentpunkte weniger vom Einkommen für die Miete

Am stärksten sinkt der Mietanteil im Vergleich zum Vorjahr in Halle (Saale) mit minus 4,0 Prozentpunkten, in Chemnitz mit minus 4,2 Prozentpunkten und in Cottbus mit minus 6,9 Prozentpunkten. In weiteren 14 der 80 betrachteten Großstädte fällt der einkalkulierte Mietanteil innerhalb eines Jahres um zwei bis drei Prozentpunkte geringer aus. In 36 Städten mit über 100.000 Einwohnern planen Wohnungssuchende im ersten Halbjahr 2022 zwischen ein und zwei Prozentpunkte ihres verfügbaren Einkommens weniger ein als noch im ersten Halbjahr des letzten Jahres. Nur in neun von 80 deutschen Großstädten stagniert der Anteil für die Kaltmiete oder nimmt noch leicht zu. So zum Beispiel in Gelsenkirchen mit plus 1,4 und in Karlsruhe mit plus 1,6 Prozentpunkten im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021.

Mietanteil macht ein Viertel bis ein Drittel des Einkommens aus

Wie hoch der Mietanteil des Einkommens ist, den Wohnungssuchende für eine neue Wohnung einplanen, unterscheidet sich im Vergleich der 80 Großstädte teilweise stark. Die fünf Städte, in denen der Mietanteil deutschlandweit am geringsten ausfällt, sind Chemnitz in Sachsen, Jena in Thüringen, Cottbus in Brandenburg, Magdeburg in Sachsen-Anhalt und Schwerin in Mecklenburg-Vorpommern. In diesen ostdeutschen Städten bewerben sich Suchende auf Wohnungen, dessen Kaltmiete rund ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht. Im deutschlandweiten Vergleich ist Chemnitz demnach die erschwinglichste Stadt Deutschlands. Mit einem Drittel des Einkommens liegt der Mietanteil deutschlandweit in den Städten München, Wiesbaden, Oldenburg (Oldenburg), Heilbronn und Stuttgart am höchsten. In 32 von 80 deutschen Großstädten kalkulieren Suchende trotz steigender Energiekosten mehr als die empfohlenen 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Kaltmiete ein.

Quelle: ImmobilienScout GmbH

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Der Mietertyp

Ein entscheidender Aspekt, der für eine Mietwohnung spricht ist die Flexibilität. Sie ist jederzeit kündbar und ermöglicht dem Mieter einen problemlosen Wohnungs- oder auch Ortwechsel. Diese Ungebundenheit schätzen die typischen Bewohner. Zudem ist die Höhe der Miete geregelt, Wohnungsinhaber können diese begrenzt und in gewissen Abständen erhöhen. Für Reparaturen und Instandhaltungen müssen Mieter nur geringfügig bis gar nichts bezahlen, die Hauptverantwortung dafür tragen größtenteils Vermieter. Die monatlichen Kosten für eine Wohnung variieren je nach Ort, Ausstattung sowie Größe.

Der Immobilienkäufer

Zukünftige Inhaber eines Objektes möchten häufig Sicherheit und etwas Eigenes besitzen. „Hier ist wichtig, dass Interessenten hinreichend Eigenkapital mit in das Bauvorhaben einbringen, damit sich die Laufzeit des Darlehens verringert“, rät Scharfenorth. Im Laufe der Jahre kommen außerdem regelmäßige Ausgaben wie Nebenkosten und möglicherweise nicht geplante Ausgaben für Reparaturen, Steuern und Instandhaltungen hinzu. Die Preise für eine Immobilie variieren, ähnlich wie bei Mietobjekten, nach Lage, Ausstattungen und Größe.

Bei einer Immobilienfinanzierung sollten zukünftige Darlehensnehmer bedenken, dass Raten nicht mit einer monatlichen Mietzahlung vergleichbar sind. Denn je kleiner der Abschlag, desto niedriger die Kreditsumme. Vor allem nach Ablauf der Zinsbindung werden die Karten neu gemischt, deshalb empfiehlt sich die Tilgung so hoch wie möglich anzusetzen. „Auch auf einen etwaigen Zinsanstieg sollten Interessierte vorbereitet sein. Nur dann macht die Immobilie auch Spaß“. Vorteile gegenüber der Miete hat ein Immobilienkauf größtenteils erst nach Abzahlung des Kredits. Interessierte können mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de schnell und einfach ermitteln, wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen.

Quelle: Baufi24 GmbH

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Den höchsten Anteil mutmaßlicher Verstöße hat Berlin zu verzeichnen. In der Hauptstadt liegen 82 Prozent aller Eingaben oberhalb der zulässigen Grenze, gefolgt von München (77 Prozent), Hamburg (73 Prozent), Köln (68 Prozent) und Düsseldorf (54 Prozent). Finanziell am härtesten sind Mieter in München betroffen. Ihre Miete liegt im Durchschnitt 242 Euro oberhalb der zulässigen Grenze, dicht gefolgt von Berlin (234 Euro) und Hamburg (233 Euro), dann Düsseldorf (204 Euro) und Köln (176 Euro).

Gegen diese Verstöße will das Verbraucherportal wenigermiete.de vorgehen. Es hilft Mietern, die Mietpreisbremse schnell und unkompliziert durchzusetzen. Mit wenigen Klicks können Nutzer mit dem kostenlosen Mietpreisrechner ermitteln, ob ihre Miete oberhalb der gesetzlichen Grenze liegt. Ist dies der Fall, können Mieter die Plattform mit der Rechtsdurchsetzung beauftragen. Eine Gebühr wird allerdings erst dann fällig, wenn die Mietpreisbremse erfolgreich aktiviert wurde. Die Höhe des Honorars beträgt die Mietersparnis aus vier Monaten und wird direkt mit dem Vermieter abgerechnet.

wenigermiete.de ist das erste Verbraucherportal zur Durchsetzung der Mietpreisbremse. Es ist seit Ende 2016 auf dem Markt und wird von den Berliner Rechtsanwälten Dr. Frederik Gärtner und Dr. Daniel Halmer betrieben. Das Portal ermöglicht Mietern, ihre Miete schnell und unkompliziert zu senken. Rechtsgrundlage ist ein Gesetz, das es Vermietern seit 01.06.2015 untersagt, Mieten von mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Höhe zu verlangen.

Quelle: wenigermiete.de

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Viele Verbraucher erkennen das große Sparpotenzial und schulden alte Kredite zugunsten niedriger Zinssätze um. Das Kreditvergleichsportal FINANZCHECK.de bestätigt den allgemeinen Trend zum verstärkten Kostenbewusstsein in Deutschland: 20 Prozent aller Deutschen schulden ihren Dispo oder alte Kredite mit Summen über 10.000 Euro bis zu 15.000 Euro auf sieben Jahre um. Der durchschnittliche Kreditnehmer für eine Umschuldung ist verheiratet, als Angestellter tätig und wohnt zur Miete. Der Generationenvergleich zeigt, dass überwiegend die 31-50-Jährigen die Aufnahme einer neuen Schuld zur Begleichung bisheriger finanzieller Lasten nutzen, um von günstigeren Zinsen zu profitieren (52 Prozent). Auch im bundesweiten Vergleich ist die Umschuldung gleichmäßig über Deutschland verteilt: Das bevölkerungsreichste Bundesland Nordrhein-Westfalen belegt mit 22 Prozent mit Abstand den ersten Platz, gefolgt von Bayern mit 15 Prozent und Baden-Württemberg, die am dritthäufigsten umschulden (13 Prozent).

Verbrauchertipp von FINANZCHECK

Für Verbraucher lohnt sich ein Blick auf die derzeitigen Konditionen. Bei einer Dispokredit von 4.500 Euro mit einer Laufzeit von 48 Monaten und einem effektiven Jahreszins von 8,61 Prozent beträgt die Summe der Rückzahlungen 5.302,42 Euro. Schulden Verbraucher den gleichen Betrag in einen günstigeren Ratenkredit mit einem Effektivzins von 1,95 Prozent um, müssen nur 4.724,23 Euro aufgebracht werden. Damit liegt die Ersparnis bei 578,19 Euro.

Quelle: Finanzcheck Finanzportale GmbH

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Angenommen, ein Studierender hat durch Bafög, Unterstützung der Eltern und Nebenjob 1.000 Euro im Monat zur Verfügung.

Dann legen die Experten folgende Aufteilung nahe:

– Etwa ein Drittel zum Wohnen: Miete, Strom, Heizung und Nebenkosten wie die Müllabfuhr

– Rund 140 Euro für Nahrungs- und Genussmittel – vom Apfel bis zur Zigarette bei Rauchern

– Für Bahnfahrten oder das eigene Auto circa 130 Euro

– Etwa 160 Euro für Freizeitaktivitäten wie Ausgehen, Fitnessstudio, Kinobesuche

– Knapp 50 Euro zum Shoppen

– Rund 200 Euro als Rücklage für größere Anschaffungen im Haushalt, Reisen oder Beiträge zu Versicherungen

„Spätestens mit dem Auszug aus dem Elternhaus benötigen Studierende ein Girokonto, um ihr Geld eigenständig verwalten zu können“, sagen die Experten. Viele Banken bieten Studierenden kostenlose Konten an, so auch die ING-DiBa. Dort gibt es zusätzlich zur kostenlosen Kontoführung und der obligatorischen Girocard auch eine VISA Card zum Konto dazu. Mit dieser Kreditkarte ist dann auch das Geldabheben an 90 Prozent der Geldautomaten in Deutschland kostenlos.

Quelle: ING-DiBa AG Pressebüro c/o JDB MEDIA GmbH

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