Leitzinserhöhung bereits eingepreist

„Die Anhebung des Leitzinses um 0,25 Prozentpunkte ist erwartet worden und bereits an den Finanzmärkten eingepreist“, so Michael Neumann. „Die Zinsen für Baufinanzierungen zeigen keine größeren Reaktionen auf die Entscheidung der EZB und verlaufen derzeit relativ ruhig seitwärts.“ Der repräsentative Bestzins des bundesweit tätigen Vermittlers für eine 10-jährige Baufinanzierung beträgt aktuell 3,41 Prozent (Stand: 09.05.2023). Vor der geldpolitischen Sitzung der Notenbanker war auch ein doppelt so hoher Zinsschritt für möglich gehalten worden. Dass die EZB nun das Tempo reduziert, mit dem sie die Inflation bekämpft, wertet der Spezialist als notwendige Vorsicht: „In der Gemengelage zwischen hoher Staatsverschuldung einzelner Euro-Länder, drohender Rezession und fragiler Stabilität einiger Banken ist der Handlungsspielraum der EZB derzeit eingeschränkt. Um keine zusätzlichen Unsicherheiten zu provozieren, kann sie die Zinsen nicht weiterhin so schnell wie bislang erhöhen, sondern muss behutsam vorgehen.“

Bauzinsen haben Aufwärtspotenzial

Während in den USA mit den Zinserhöhungen bald Schluss sein könnte, gibt Lagarde unmissverständlich zu verstehen: Europa stehen weitere Zinsschritte bevor, um die Inflation nachhaltig und deutlich zu reduzieren. Allerdings ist die allgemeine Markterwartung, dass es auch hier eine Pause gibt – vermutlich nach zwei weiteren Zinsanhebungen im Juni und Juli. „Für die weitere Entwicklung der Baufinanzierungszinsen ist die entscheidende Frage: Was signalisiert die EZB im Sommer?“, meint Michael Neumann. „Wenn die EZB nach den erwarteten Zinsanhebungen nicht zu einem neutralen Ausblick übergeht, sondern an dem restriktiven Kurs festhalten will, könnte das die Bauzinsen im zweiten Halbjahr noch einmal unter Druck setzen. Denn dieses Szenario findet sich noch nicht im aktuellen Zinsniveau wieder.“ Voraussetzung wäre, dass die Inflation – und vor allem die Kerninflation – nicht deutlich zurückgeht, weiterhin Lohnabschlüsse auf jetzigem Niveau stattfinden und sich die Wirtschaft robust zeigt. „Ich halte es für wahrscheinlich, dass die EZB mehr gegen die Inflation unternehmen muss als momentan erwartet. Deshalb rechne ich längerfristig noch mit einem leicht steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen. Je nach Entwicklung könnte das auch deutlich über der 4-Prozent-Grenze liegen“, so Neumann.

Stärkeres politisches Engagement nötig

Vielerorts sinken die Immobilienpreise und Angebote werden nach unten verhandelt. Aber das bringt keine grundlegende Erleichterung für Immobilieninteressenten: Für viele bleiben die Gesamtkosten zu hoch. Den Grund sieht Michael Neumann weniger im Zinsniveau – das sei in den letzten Jahren künstlich niedrig gehalten worden und jetzt wieder auf dem Weg zur Normalität –, sondern bei den nach wie vor hohen Preisen für die Immobilie selbst sowie den Kaufnebenkosten. „Das Angebot ist zu gering, Anreize fehlen, die Bürokratie ist nach wie vor ein Hemmschuh – und die Förderungen für privaten Immobilienerwerb kann man nur mit gutem Willen als halbherzig bezeichnen“, so Neumann. Er fordert konkrete Maßnahmen für die Wiederbelebung des Neubaus und ein glaubwürdiges Engagement für privates Wohneigentum. „Weder die aktuelle Neubauförderung noch das geplante Programm für Familien lasse ich als ernsthaften Versuch gelten, Menschen beim Kauf einer eigenen Immobilie zu unterstützen. Die Bundesregierung sollte endlich in Sachen Neubau aktiv werden, neuen Wohnraum zum Beispiel durch Umwidmung von Büro- oder Gewerbeflächen schaffen und entschieden die Eigentumsbildung durch Kauf bestehender Immobilien unterstützen: Planungs- und Genehmigungsverfahren verschlanken, Investitionsanreize schaffen und kluge Konzepte für alle Erstkäufer einer selbst genutzten Immobilie vorlegen – beispielsweise in Form eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer“, fordert Dr.-Klein-Vorstand Neumann.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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Leitzins Erhöhung auch im März

Dass EZB-Chefin Christine Lagarde den Leitzins wieder nach oben anpassen würde, wurde im Vorfeld bereits erwartet und auch der Umfang war wenig überraschend. Wohl aber, dass sie zugleich ankündigte, dies im März wiederholen zu wollen – eine derart konkrete Absichtsbekundung ist durchaus unüblich. „Die EZB will mit ihrer Entscheidung und der Kommunikation über zukünftige Pläne alle Zweifel ausräumen, dass sie es mit dem Kampf der Inflation ernst meint“, kommentiert Michael Neumann von Dr. Klein. Die Verpflichtung zu einer weiterhin straffen Geldpolitik soll die Inflationserwartungen und die Lohnentwicklung abbremsen.

Leitzins hoch, Anleiherenditen runter

Nur: die Vehemenz, die suggeriert werden sollte, kam nicht bei den Märkten an. Die Rendite der Bundesanleihe, an dem sich die Zinsen für Baufinanzierungen tendenziell orientieren, gab im Anschluss der EZB-Sitzung nach. „Die Märkte glauben nicht, dass Christine Lagarde ihren Kurs auch nach März noch durchhält“, so Michael Neumann. Zumal die USA bereits ihre Zinsschritte verkleinert haben und US-Notenbank-Chef Powell in Bezug auf die Inflationseinschätzung zuletzt relativ entspannt wirkte. „An den Kapitalmärkten scheint die Erwartung vorzuherrschen, dass sich die Notenbanken in absehbarer Zeit von ihrer restriktiven Geldpolitik verabschieden könnten“, schätzt Neumann. Dass die Baufinanzierungszinsen den aktuellen Renditerückgang nachvollziehen werden, glaubt er allerdings nicht. Es handele sich um einen temporären Ausschlag, und Bauzinsen folgten einem etwas längeren Trend, aber keinen kurzfristigen Bewegungen innerhalb eines einzelnen Tages. Der repräsentative Bestzins bei Dr. Klein für ein 10-jähriges Darlehen bleibt stabil und beträgt aktuell 3,19 Prozent (Stand: 07.02.2023).

Entspannung auf breiter Front – auch bei den Bauzinsen?

Die allgemeine Stimmung scheint vorsichtig optimistisch: Die Furcht vor einer Energiekrise hat sich verflüchtigt, die Inflation scheint auf dem Rückzug, die Börse verzeichnet Gewinne und die Gefahr einer Rezession ist abgeschwächt. Neumann glaubt allerdings nicht, dass es das schon gewesen sein muss mit den deutlichen Leitzinserhöhungen. „Die rückläufigen Inflationsraten täuschen nicht darüber hinweg, dass der Druck hoch bleibt. Wesentliche beständige Inflationsfaktoren, die nicht über die Jahreszeiten schwanken, sind rekordhoch. Ich rechne daher mit einem tendenziell steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen.“ Neumann zufolge mache sich jetzt der so genannte Zweitrundeneffekt bemerkbar: Kosten, die durch höhere Löhne, Rohstoff- oder Energiekosten entstehen, kommen weiterhin beim Verbraucher an – ungeachtet der aktuell etwas gesunkenen Energiepreise. Und dagegen müsse die EZB weiterhin entschieden ankämpfen.

Wann erholt sich der Immobilienmarkt?

Nach dem „Zinsschock“ – dem beispiellos schnellen Anstieg der Bauzinsen im letzten Jahr – ist die Nachfrage nach Immobilien und damit auch nach Baufinanzierungen schlagartig eingebrochen. Laut Michael Neumann hat sich der Markt noch nicht wieder deutlich belebt: „Fakt ist: In der aktuellen Zinssituation bleiben die Bau- und Kaufpreise für viele zu hoch“, so der Dr.-Klein-Vorstand. „Wo Interessenten früher fast bedenkenlos gekauft haben, gehen sie jetzt sehr viel zurückhaltender vor. Gerade bei jungen Leuten ist auch schlicht die finanzielle Grenze erreicht: Die hohen Erwerbsnebenkosten zusammen mit den hohen Anforderungen an Eigenkapital sind für viele nicht realisierbar.“ Ihm zufolge komme aber Bewegung in das Preisgefüge. Auch wenn die Angebotspreise vielerorts noch nicht signifikant runtergingen – bei den tatsächlich gezahlten Preisen seien bereits leichte Rückgänge zu beobachten. Kaufinteressenten sollten genau hinhören: Wie wichtig ist dem Noch-Besitzer ein zügiger Verkauf? „Weil sich abzeichnet, dass die Preise vielerorts tendenziell eher sinken, könnten Preisverhandlungen hier erfolgreich sein“, so Neumann. Er rechnet damit, dass der Immobilienmarkt noch dieses Jahr wieder an Dynamik gewinnt und sich Schritt für Schritt normalisiert.

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

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