Erster Fallstrick: Ungeklärte Eigentumsverhältnisse

„Nicht nur die fremde Sprache kann für Investoren zur Barriere werden“, sagt Dussmann. Der geborene Münchner lebt seit 2003 in der Region Istrien und entwickelt hier mit seinem Unternehmen Dussmann Homes Premium-Ferienvillen. Gerade wer seine Ferienimmobilie selbst entwickeln möchte, sollte nach seinen Worten Zeit und Know-how mitbringen. „Genehmigungsverfahren ziehen sich oft in die Länge. Der Grund sind ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Viele Einwohner haben das Land nach dem Zweiten Weltkrieg verlassen. Selten aber haben sie ein Testament hinterlegt“, erklärt der Experte. Die Faustregel lautet: Je südlicher ein Grundstück innerhalb des Landes liegt, desto aufwendiger sind dessen Kauf und Entwicklung.

Zweiter Fallstrick: Übereilte Entscheidungen

Darüber hinaus tendieren Käufer in Urlaubs- oder Fernwehlaune dazu, schnell und unüberlegt Entscheidungen zu treffen. „Das ist gefährlich beim Erwerb einer Ferienimmobilie in Kroatien. Denn: Selbst wenn es auf einem Grundstück Baurecht gibt, heißt das nicht, dass die Baugenehmigung ausgesprochen wird.“ Bauzonen werden häufig von den Städten und Gemeinden verändert, da ihnen die Stadt- und Regionalplanung obliegt. So können Parzellen erweitert, aber auch entfernt und darüber hinaus die Baugenehmigung abgelehnt sowie das Baurecht entzogen werden.

Dritter Fallstrick: Vorsicht beim Kauf von landwirtschaftlichem Grund

Eine weitere Besonderheit in Kroatien: EU-Bürger dürfen zwar Bauland kaufen, insofern dieses aber landwirtschaftlicher Grund ist, jedoch nur über Ausnahmeregelungen. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte laut Dussmann Homes daher dessen geografische Lage, die Bebauungspläne sowie geplante Veränderungen der Gemeinde prüfen und das kroatische Recht kennen.

Vierter Fallstrick: Hohe Erschließungskosten

Die Kosten für die Erschließung von Grundstücken können schnell höher liegen als der Kaufpreis. Andreas Dussmann: „Das liegt unter anderem an der Monopolstellung von Strom- und Wasserversorgern, die überzogene Preise verlangen und Verfahren verzögern.“

Fünfter Fallstrick: Komplizierte Steuerregelungen

Mit Blick auf die Steuern sollten sich Anleger genau überlegen, ob sie Grundstücke und Ferienimmobilien als Privatpersonen kaufen oder ein Unternehmen für den Kauf gründen. Denn als Privatperson zahlen Käufer fünf Prozent Grunderwerbsteuer auf Grundstücke und 25 Prozent Mehrwertsteuer auf Gebäude. Als juristische Person hingegen kann die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden. „Wer ein Objekt als Unternehmer auf Firmenrechnung kauft, muss es allerdings auch vermieten“, so Dussmann. Das gegründete Unternehmen muss daher gewerblichen Prüfungen zehn Jahre Stand halten können. Danach sind die Objekte bei Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit und können aus der Firma auf eine Privatperson übertragen werden. Natürlich dürfen auch ausländische Privatpersonen Ferienobjekte vermieten – jedoch unter anderen Bedingungen. Private Vermieter, die ihren Wohnsitz nicht in Kroatien haben, zahlen bis zu 40 Prozent Gewinnsteuer auf ihre Einnahmen, Unternehmer hingegen nur 20 Prozent.

Um böse Überraschungen beim Investment zu vermeiden, rät Andreas Dussmann, für die Suche nach einem passenden Grundstück und den Bau der Ferienimmobilie Partner vor Ort zu beauftragen. „Ortsansässige Projektentwickler beherrschen nicht nur die Sprache. Oft arbeiten sie auch bereits lange Zeit mit Anwälten, Handwerkern und spezialisierten Services zusammen – und realisieren so von Grundstückskauf über Erschließung und Bau bis hin zu Vermietung und Pflege der Immobilie alles aus einer Hand.“

Quelle: scrivo PublicRelations GbR

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Das zeigt eine Auswertung von Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, auf der Basis von bundesweit mehr als 180.000 Darlehensabschlüssen für Bau- und Kaufvorhaben von 2010 bis 2015. In den Großstädten, wo die Immobilienpreise besonders stark gestiegen sind, ist der Anteil der Finanzierung am Kaufpreis oft niedriger als im bundesweiten Durchschnitt. „Bauherren und Käufer in Deutschland überschulden sich nicht leichtfertig, sondern sie richten ihre Finanzierung in der Regel vorausschauend aus, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht zu hoch ausfällt“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG.

Die Kaufpreise sind im bundesweiten Durchschnitt von rund 264.000 Euro im Jahr 2010 auf rund 321.000 Euro gestiegen. Darauf haben die Darlehensnehmer reagiert, indem sie höhere Geldbeträge in ihre Finanzierung eingebracht haben. Während 2010 noch circa 78.000 Euro an Eigenmitteln investiert wurden, waren es 2015 bereits rund 91.000 Euro.

Der durchschnittliche Anteil der Finanzierung am Kaufpreis ist in den vergangenen Jahren dadurch trotz der immer höheren Einstandspreise nur sehr moderat gestiegen – von 70,3 Prozent im Jahr 2010 auf 71,7 Prozent im Jahr 2015. Auch bei der Tilgung handeln die Baufinanzierungskunden heute zukunftsorientierter als noch vor einigen Jahren: Die anfängliche Tilgungsleistung bei Immobilienkrediten lag 2015 bundesweit durchschnittlich bei 2,8 Prozent und ist somit seit 2010 (2,29 Prozent) um mehr als einen halben Prozentpunkt gestiegen.

Im Zuge der Auswertung hat Interhyp zudem knapp 36.000 Finanzierungsfälle aus acht Großstädten untersucht. Dabei zeigt sich: Auch in den Metropolen finanzieren die Käufer trotz hoher Kaufpreise und niedriger Zinsen sehr sicherheitsorientiert. In vielen Städten ist der Anteil der Finanzierung am Kaufpreis niedriger als im bundesweiten Durchschnitt, was großstädtische Immobilienkäufer durch hohe Eigenkapitalbeträge erreichen.

Besonders in Städten mit hohen Immobilienpreisen wird sehr viel Eigenkapital eingebracht. So investierten die Münchner 2015 im Durchschnitt insgesamt rund 220.000 eigene Euro in ihre Finanzierungen, das sind rund 64.000 Euro mehr als 2010. Die Hamburger verwendeten vergangenes Jahr im Durchschnitt 156.000 Euro Eigenkapital, circa 50.000 Euro mehr als 2010.

Interhyp hat alle Ergebnisse der Auswertung unter http://www.interhyp.de/service/info-services/baufinanzierung-in-deutschland/ zusammengefasst.

Quelle: Interhyp Gruppe

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Mietkauf oder Optionskauf?

Der Mietkauf unterteilt sich in zwei verschiedene Grundvarianten. Zum einen gibt es den Optionskauf, also den Mietkauf mit der Option zum Kauf des Objektes. Dabei beteiligt der Mieter sich an einer Wohnungsgenossenschaft, die im Gegenzug die Immobilie kauft, vermietet und nach einiger Zeit an den Mieter verkauft. Allerdings ist hierbei der Mieter nicht zum Kauf verpflichtet. Die zweite Version ist das klassische Mietkaufmodell, bei dem der Kauf der Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums festgelegt ist. Da bei beiden Modellen die Miete nur teilweise angerechnet wird, verliert der Mietkäufer monatlich einen bestimmten Teil seines bereits gezahlten Betrages. „Erfahrungsgemäß werden die Objekte beim Mietkauf zu teuer vermietet. Wer sich also für einen Mietkaufvertrag entscheidet, sollte über ein hohes Einkommen verfügen, denn auch die Ansparleistungen für den späteren Immobilienkauf müssen gestemmt werden“, erklärt Scharfenorth weiter.

Der Vertrag

Der Mietkauf wird anhand eines Mietkaufvertrags geregelt, in dem alle Pflichten und Rechte aufgeführt sind. Dieser Vertrag besteht aus zwei Teilen, dem Mietvertrag und der Vereinbarung über den Erwerb des späteren Eigentums. Beide müssen von einem Notar beurkundet werden. Meist muss der Mieter vor seiner notariellen Beurkundung eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Das entspricht dem Eigenkapitalanteil bei einer herkömmlichen Finanzierung.

Die Frage, ob sich dieses Modell lohnt oder nicht, muss immer im Detail betrachtet und hinterfragt werden. Ein Vorteil ist die hohe Flexibilität. Denn bei dem Optionskauf ist der Mieter nicht dazu verpflichtet die Immobilie zu kaufen und kann jederzeit umziehen. Außerdem ist die Rate stabil, da sich Mieter und Vermieter vorher einigen und sie unabhängig von der Zinsentwicklung ist. Auch eine Bank ist nicht in den Vertrag verwickelt, womit es einfacher ist für bestimmte Personengruppen, wie beispielsweise Selbstständige, eine Immobilie zu erwerben. Aber das Mietkaufmodell bietet nicht nur Vorteile. Großer Nachteil ist, dass junge Familien meist keine staatlichen Fördermöglichkeiten nutzen können, die sie sonst bei einem finanzierten Kauf erhalten hätten. Außerdem werden oft mangelhafte oder schlecht zu verkaufende Immobilien mit Mietkaufmodellen angeboten, um sie so doch noch zu verkaufen. Somit sollte jedes Angebot genau geprüft und mit aktuellen Bankangeboten verglichen werden. Weitere Informationen und Beratung bei der Baufinanzierung bekommen Interessierte schnell und einfach unter Baufi24.de.

Quelle: Baufi24.de

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Die mit einer Immobilie erzielbare Rendite hängt von verschiedenen Eckdaten ab:

• Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
• erzielbare Jahresnettomiete
• Instandhaltungskosten
• Finanzierung durch Eigenkapital und Darlehen

Die Anschaffungskosten der Immobilie setzen sich wie folgt zusammen:

• Kaufpreis
• Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises)
• Notarkosten und Kosten für Umschreibung des Grundbuches (ca. 1,5% des Kaufpreises)
• Ggf. Maklerprovision (ca. 3,5% des Kaufpreises)

Der zweite wichtige Wert für die Ermittlung der möglichen Rendite der Immobilie ist die Jahresnettomiete. Mit der Jahresnettomiete ist die Miete ohne die Nebenkosten gemeint, da diese keinen Ertrag des Vermieters darstellen, sondern nur durchgereichte Betriebskosten.
Aus diesen beiden Werten lässt sich nun die mögliche Rendite der Immobilie errechnen indem die Jahresnettomiete durch die Anschaffungskosten geteilt wird.

Beispiel:
Kaufpreis Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen: € 300.000
Kaufnebenkosten (ca. 12 %): € 36.000
=> Summe Anschaffungskosten: € 336.000
Jahresnettomiete: € 24.000

=> Rendite: 7,14% p.a. (= € 24.000 / € 336.000)

Dabei ist wichtig, dass die nachhaltig und auch langfristig erzielbare Jahresnettomiete angesetzt wird. Diese kann aus der ortsüblichen Vergleichsmiete (z.B. aufgrund eines Mietspiegels) und aus Mieterhöhungsmöglichkeiten abgeleitet werden.

Allerdings sind bei der obigen Berechnung die Instandhaltungskosten noch nicht berücksichtigt, die vom Vermieter zu tragen sind und nur in geringem Umfang (Stichwort „Schönheitsreparaturen“) auf den Mieter abgewälzt werden können. Die Höhe der jährlich zu veranschlagenden Instandhaltungskosten hängt natürlich entscheidend auch vom Alter und Zustand der Immobilie ab. Für überschlägige Berechnungen ist es möglich, Durchschnittswerte von 10 bis 14 € pro qm Wohnfläche und Jahr anzusetzen. Darüber hinaus sind nicht umlegbare Verwaltungskosten von der Miete abzuziehen.
Bei Ansatz der so reduzierten Jahresnettomiete ergibt sich für die Rendite ein nach unten korrigierter, aber realistischerer Wert.

Einfluss von Darlehensfinanzierung und Steuern auf die Rendite

Die so berechnete Rendite ist jedoch auch noch kein endgültiger Wert, da weder Steuern, noch die in aller Regel anfallenden Kreditzinsen berücksichtigt sind. Es handelt sich insoweit um eine Vorsteuerrendite bei Unterstellung einer Vollfinanzierung durch Eigenkapital.

Selbstverständlich werden Renditeimmobilien aber nicht nur mit Eigenkapital finanziert, sondern auch unter Einstz eines Bankdarlehens. Ein hoher Darlehensanteil bei der Finanzierung kann sich sehr positiv auf die Rendite auswirken, weil diese damit nach oben gehebelt werden kann. Die Hebelwirkung ist dann besonders stark, wenn der Abstand zwischen Darlehenszinsen und Rendite der Immobilie besonders groß ist. Das ist derzeit am Markt der Fall, da wir ein historisch einmalig niedriges Zinsniveau haben. Weiterer Vorteil ist, dass die Darlehenszinsen von der Steuer abgesetzt werden können. Allerdings erhöht sich auch das Risiko durch einen hohen Darlehensanteil.

Die Berechnung einer Nachsteuerrendite unter Einbeziehung von Steuern ist komplizierter und hängt zudem vom persönlichen Einkommensteuersatz des Immobilieninvestors ab. Darüber hinaus sind bei der Errechnung der Nachsteuerrendite die Abschreibungen für Abnutzung zu berücksichtigen, aus denen sich im Regelfall Steuervorteile ergeben.

Veräußerungsgewinne

Darüber hinaus haben bei langfristiger Betrachtung Wertsteigerungen der Immobilie einen Einfluss auf die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition. Die Gesamtrendite kann sich am Ende beim Verkauf der Immobilie noch einmal erheblich verbessern durch Veräußerungsgewinne. Dabei kommt dem Immobilieninvestor zugute, dass Veräußerungsgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre lang gehalten worden ist. Die Gesamtrendite kann daher erst nach Ende des Bewirtschaftungszyklus und Verkauf der Immobilie berechnet werden.

Der Verfasser dieses Artikels ist Autor des Buches „Geld verdienen mit Wohnimmobilien – Erfolg als privater Immobilieninvestor“.

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Quelle: openPR

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Was sind die Vorteile?

Die Vorteile des Rentenkaufs liegen für den Käufer klar auf der Hand, denn der Kapitalaufwand ist vergleichsweise gering. Sollte zu Beginn eine Einmalzahlung festgelegt werden, fällt diese im Regelfall trotzdem äußerst gering aus und lässt sich unter Umständen sogar aus dem eigenen Vermögen begleichen. Natürlich hängen die regelmäßigen Kosten von der Rentenhöhe ab, die der bisherige Besitzer erhalten soll. Wurde jedoch ein Wohnrecht vereinbart, lässt sich die Rente um den sogenannten Nutzwertanteil senken. Dabei handelt es sich um den Gegenwert für die Nutzung des Objektes, der die Kosten für den Käufer im Normalfall erheblich mindert. Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, mit dem Verkäufer eine Vereinbarung über die Instandhaltung der Immobilie zu schließen. Auf diese Weise lässt sich verhindern, dass das Objekt während der Dauer des Wohnrechts verwohnt wird. Somit erhält man grundsätzlich Planungssicherheit und kann die Immobilie nach Ablauf des Wohnrechts entweder selbst nutzen oder vermieten. Wird das Objekt zudem als Kapitalanlage gekauft, besteht die Möglichkeit, Gebäudeabschreibungen sowie den Ertragsanteil der Leibrentenzahlung steuerlich geltend zu machen. Als Verkäufer genießt man den Vorteil, eine Alterssicherung in Form der Leibrente sowie ein Wohnrecht in Anspruch nehmen zu können.

Rentenkauf: Worin bestehen die Nachteile?

Nachteile ergeben sich für den Erwerber der Immobilie vor allem bei der Zahlung einer lebenslangen Leibrente an den bisherigen Verkäufer. Natürlich wird die Höhe der Rente anhand des Verkehrswertes der Immobilie und der Sterbetabellen des statistischen Bundesamts bemessen. Dabei handelt es sich jedoch nur um statistische Werte, so dass die Kosten bei einer außerordentlich langen Dauer des Wohnrechts ausufern könnten. Darüber hinaus besteht für den Verkäufer zu Beginn die Möglichkeit, die Leibrente auch auf seinen Ehepartner auszudehnen, was zusätzliche Unsicherheiten schafft. Wird zudem eine regelmäßige Anpassung der Leibrente an die Lebenshaltungskosten vereinbart, könnten die monatlichen Zahlungen in der Zukunft teurer werden.

Wo liegt der Unterschied zu einer normalen Immobilienfinanzierung?

Die Unterschiede zwischen dem Rentenkauf und einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung sind sehr vielschichtig. Zunächst wird beim Rentenkauf zu Beginn keine größere Geldsumme benötigt, sondern man zahlt das Objekt in Form einer Leibrente oder Zeitrente an den Verkäufer. Auf diese Weise wird der Kaufpreis über einen längeren Zeitraum hinweg entrichtet und man kann bei der Einräumung eines Wohnrechts auch noch den Nutzwertanteil von der Rentenzahlung abziehen. Bei einer Baufinanzierung wird hingegen der Darlehensbetrag plus Eigenkapital sofort an den Verkäufer entrichtet. Die Ratenvereinbarung erfolgt in diesem Fall mit der jeweiligen Bank und man kann die Immobilie sofort für eigene Zwecke nutzen. Dies ist zwar auch bei einem Kauf auf Rentenbasis möglich, jedoch muss dann eine deutlich höhere Zahlung an den Verkäufer geleistet werden. Im Regelfall ist davon auszugehen, dass der Weg über die Bank selbst dann noch höhere monatliche Ratenzahlungen mit sich bringt, wenn man eine sehr günstige Immobilienfinanzierung findet. Im Gegenzug muss der Verkäufer jedoch auch weiterhin die Kosten für seinen bisher genutzten Wohnraum zahlen, weil das neue Objekt vom Verkäufer bewohnt wird.

Für wen lohnt sich ein Rentenkauf?

Ein Rentenkauf ist vor allem für Personen und Familien mit Eigenheimwunsch interessant, die wenig Eigenkapital und nur einen geringen finanziellen Spielraum haben. In diesem Fall sollte man allerdings auf die Vereinbarung eines Wohnrechts verzichten und eine entsprechend höhere Rentenzahlung an den Verkäufer leisten. Darüber hinaus kommt ein solches Kaufmodell auch für Kleinunternehmer und Selbständige in Frage, die eine Immobilie zur Sicherheung der eigenen Altersvorsorge erwerben möchten. Man zahlt in jungen Jahren die verhältnismäßig geringe Rente an den Verkäufer und kann im Alter selbst von einer voll abbezahlten Immobilie profitieren. Wer sich als Kapitalanleger für das Rentenkauf-Modell interessiert, kann vor allem langfristig gute Renditen kassieren, jedoch bereits heute Steuern sparen. So darf der Ertragsanteil der Leibrente bei den Werbungskosten angesetzt werden. Ferner berechnet das Finanzamt aufgrund der Rentenzahlungen den fiktiven Kaufpreis, zieht davon die Grundstückskosten ab und gibt somit den Gebäudewert aus, von dem lineare Abschreibungen getätigt werden können.

Was ist beim Immobilienkauf auf Rentenbasis zu beachten?

Wer sich für einen Immobilienerwerb auf Rentenbasis interessiert, sollte einige potenzielle Stolperfallen beachten. Dazu gehört die Bemessung der zu zahlenden Rentenhöhe, denn diese bestimmt die monatlichen Finanzierungskosten. Die Festlegung geschieht im Normalfall auf Basis des Immobilien-Verkehrswertes (durch ein Gutachten zu ermitteln) sowie der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Wird eine lebenslange Leibrente festgelegt, muss die durchschnittliche Lebenserwartung des Verkäufers berücksichtigt werden. Als Erweiterung lässt sich zudem eine regelmäßige Anpassung an den Preisindex der Lebenskosten privater Haushalte festlegen, die Zusatzkosten mit sich bringt. Dazu kommt das häufig vereinbarte Wohnrecht, welches selbstverständlich einen Abschlag auf die Rentenzahlung beinhaltet und zudem ins Grundbuch des Objektes eingetragen wird.

Bei einem Wohnrecht des Verkäufers sollte man zudem vorher festlegen, dass dieser für die Instandhaltung der Immobilie zu sorgen hat. Außerdem wird häufig auch eine gewisse Renten-Garantiezeit vereinbart, so dass bei besonders frühem Ableben des Verkäufers die Erben das Haus nicht praktisch verschenken müssen. Da es sehr viele Punkte zu bedenken gibt, ist es ratsam, für die Berechnung und die Aufsetzung des Vertrags einen spezialisierten Notar zu Rate zu ziehen.

Fazit

Der Rentenkauf eignet sich als Finanzierungsmodell vor allem für potenzielle Käufer mit geringer Kapitalausstattung oder zur späteren Altersvorsorge. Auch Kapitalanleger können bei langfristiger Planung Vorteile aus dieser Regelung ziehen. Als Verkäufer lässt sich auf diese Weise die gesetzliche Rentenzahlung aufstocken, ohne dass man seine gewohnte Umgebung verlassen muss. Werden alle wichtigen Punkte bei der Berechnung des Kaufpreises und der Rente beachtet, kann diese Finanzierungsform sehr interessant sein. Wer jedoch eine Immobilie in naher Zukunft selbst nutzen möchte, sollte lieber auf andere Finanzierungsformen zurückgreifen.

Quelle: PANORAMO

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