Empirica hat für die Studie die Miet- und Kaufpreise sowie das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in 30 repräsentativ ausgewählten Städten seit dem Jahr 1991 untersucht. Darunter waren sowohl Großstädte als auch Mittelzentren im gesamten Bundesgebiet. Aus den Preisen ermittelte das Institut die jeweilige Kredit- und Mietbelastung. Die Kreditbelastung ergibt sich aus dem Verhältnis der Zins- und Tilgungsleistungen zum Haushaltsnettoeinkommen. Die Mietbelastung wird ermittelt, indem die regionalen Mietkosten ins Verhältnis zum Haushaltsnettoeinkommen gesetzt werden.

Kreditbelastung erheblich gesunken

Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass trotz vielerorts stark gestiegener Immobilienpreise die Kreditbelastung in allen betrachteten Städten zwischen 1991 und 2015 deutlich gesunken ist. Die Rückgänge betragen bei Eigentumswohnungen zwischen 43 Prozent in Trier und 78 Prozent in Minden. Im Bundesdurchschnitt beträgt der Rückgang 62 Prozent. Selbst in einer Stadt wie München, wo der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung im Untersuchungszeitraum um 86 Prozent gestiegen ist, ging die Kreditbelastung um knapp 50 Prozent zurück. Nicht nur Eigentumswohnungen, für die in der Studie eine Wohnfläche von 80 qm zugrunde gelegt wurde, sind erschwinglicher geworden. Auch bei Eigenheimen (125 qm) ist die Kreditbelastung um knapp 60 Prozent zurückgegangen.

Der Hauptgrund für diese positive Entwicklung sind die gesunkenen Zinsen. 1991 lag der jährliche Zins- und Tilgungsaufwand noch bei rund zehn Prozent der Darlehenssumme. Inzwischen hat er sich mehr als halbiert und beträgt etwa 4,5 Prozent. „Die Studie zeigt: Wohneigentum ist heute trotz gestiegener Kaufpreise so erschwinglich wie nie seit der Wiedervereinigung. Dank der niedrigen Zinsen kommen durchschnittliche Haushalte aktuell viel leichter in die eigenen vier Wände“, sagt Reinhard Klein, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Mietbelastung weitgehend unverändert

Anders als die Kreditbelastung ist die Mietbelastung im Bundesdurchschnitt weitgehend stabil geblieben, obwohl die Mietkosten im Untersuchungszeitraum um 54 Prozent gestiegen sind. Allerdings haben sich die Nettoeinkommen mit einer Steigerung von 56 Prozent nahezu parallel entwickelt und gleichen die gestiegenen Mieten somit aus.

Vielerorts ist Kaufen günstiger als Mieten

Bei Eigentumswohnungen liegt die Kreditbelastung im Bundesdurchschnitt mittlerweile unter der Mietbelastung. Das heißt, für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen ist es in den meisten Städten günstiger, eine Eigentumswohnung zu kaufen als zur Miete zu wohnen. Lediglich in München, Freiburg und Konstanz ist die Kreditbelastung geringfügig höher als die Mietbelastung. Bei Eigenheimen dagegen ist die Kreditbelastung trotz des deutlichen Rückgangs noch höher als die Mietbelastung.

„Die teilweise stark gestiegenen Immobilienpreise vermitteln den Eindruck, dass es in der Vergangenheit günstiger war, eine Immobilie zu erwerben als heute. Die Studie belegt: das Gegenteil ist der Fall – zumindest für Durchschnittsverdiener“, sagt Reiner Braun, Vorstandsmitglied der Empirica AG (Berlin).

Trotz der aktuell günstigen Rahmenbedingungen sollten Haushalte, die sich mit einem Immobilienerwerb beschäftigen, nicht außer Acht lassen, dass damit meist über viele Jahre hinweg eine erhebliche finanzielle Belastung verbunden ist. Denn ist der Bau oder Kauf von Wohneigentum nur aufgrund des niedrigen Zinsumfeldes erschwinglich, könnten Haushalte bei der Anschlussfinanzierung des Kredits in zehn oder zwanzig Jahren in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Nebenkosten oft ein Hindernis für Wohneigentum

Trotz der günstigen Rahmenbedingungen liegt Deutschland bei der Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich seit Jahren auf den hinteren Plätzen. Besonders junge Familien haben es mangels Eigenkapital hierzulande schwer, einen Baukredit zu bekommen. Zum einen stellt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hohe Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung. Hinzu kommen hohe Kaufnebenkosten, die üblicherweise nicht von Banken finanziert werden und daher von den Bauherren und Hauskäufern selbst bezahlt werden müssen. Dazu gehören die Maklercourtage, die Notar- und Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer.

Zusammen machen die Nebenkosten rund 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten aus. Die Studie zeigt, dass vor allem die Grunderwerbsteuer seit 1991 überproportional gestiegen ist. „Vor allem junge Familien dürfen nicht vom Wohneigentum ausgeschlossen werden. Darum sollte die Politik aufhören, die Grunderwerbsteuer immer weiter nach oben zu treiben und damit den Immobilienerwerb für viele unerreichbar zu machen“, so Reinhard Klein.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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Viele Banken bieten Geldprämien, um neue Kunden zu gewinnen. Wer bereit zum Girokontowechsel ist, wird zum Teil mit Summen zwischen 50 und 500 Euro belohnt. Allerdings würde sich nur jeder fünfte Befragte von Geldgeschenken unterhalb von 500 Euro zur Unterschrift verleiten lassen. Beim Wechsel dominieren vielmehr praktische Aspekte: Die Geldhäuser punkten mit dichtem Geldautomatennetz (83 %) und komfortabel zu bedienendem Online-Banking (74 %). Bei den jüngeren Kunden im Alter von 25 bis 39 Jahren schauen sogar 88 Prozent besonders genau auf die Qualität des Online-Banking. Nur für 61 Prozent der 55- bis 65-Jährigen ist die Kontoführung im Internet relevant.

Die 25- bis 39-Jährigen sind mit einem Anteil von 12 Prozent wechselfreudiger als ältere Kunden (6 %). Auffällig auch: Mit steigendem Haushaltsnettoeinkommen wächst die Bereitschaft zum Wechsel. Insgesamt aber scheuen Kontoinhaber Veränderungen. Etwa neun von zehn Kunden (84 %) halten ihre Bankverbindung schon seit mehr als zehn Jahren, jeder zweite (49 %) ist sogar seit 20 Jahren oder noch länger beim gleichen Anbieter.

Ob Treue oder Trägheit die wichtigsten Motive langjähriger Stammkunden sind, wurde ebenso untersucht. Gut jeder zweite Nicht-Wechsler (55 %) nimmt an, dass es ohnehin kaum Unterschiede zwischen den Banken gäbe. 40 Prozent schrecken die Folgen eines Wechsels ab: neue Kontonummer, notwendige Änderung von Einzugsermächtigungen, Mitteilungen an Arbeitgeber, Vermieter, Finanzamt oder Versorgungsunternehmen sind Hinderungsgründe, – obwohl Banken diesen bürokratischen Aufwand ihren Kunden in der Regel kostenfrei abnehmen. Der wichtigste Faktor aber ist die geografische Nähe: Zwei Drittel (66 %) der Nicht-Wechsler bleiben bei ihrer Bank, weil die nächste Filiale nicht weit entfernt von ihrem Wohnort liegt. Und 31 Prozent bleiben aus Tradition mit ihrem Konto dort, wo auch andere Familienmitglieder schon lange Kunde sind.

Demnach scheinen sich Geldinstitute vor Abwanderungen ihrer Privatkunden kaum fürchten zu müssen. Auch die Lockrufe der Wettbewerber, den Wechselwilligen zum Dank bares Geld zu überweisen, werden aktuell nur von vergleichsweise wenigen Kunden erhört. Doch dieses Bild trügt: „Die rasch voranschreitende Digitalisierung des gesamten Geldverkehrs wird den Kampf um den Bankkunden verschärfen. Unsere Umfrage belegt, dass gerade die heute noch junge Kundschaft viel flexibler darauf reagiert, welche Bank das aktuell beste Angebot macht. Für ihre Entscheidung nutzt sie die Transparenz und den Komfort, die das Internet bietet. Dabei geht es ihr nicht nur um kostenlose Kontoführung, sondern zugleich auch um die beste Kundenbetreuung“, sagt Dr. Matthias Tewes, Experte für Finanzdienstleistungen und Partner bei Porsche Consulting.

Tewes ist überzeugt, dass viele traditionelle Geldinstitute ihre Organisationsstrukturen noch nicht ausreichend auf den neuen Kundentyp, der künftig das Geschäft dominieren wird, ausgerichtet haben: „Die Banken werden zum Spagat gezwungen: Sie leiden unter einem früher unvorstellbaren Kostendruck. Im Wettbewerb vorn liegen werden sie aber nur, wenn sie in der Konkurrenz überlegene Dienstleistungsqualität investieren. Die Geschäftsmodelle von morgen verändern nicht nur die Anforderungen an Personal und neueste Technologien, sie verlangen vor allem auch bei der Reaktionsschnelligkeit ein enorm hohes Tempo. Mit vorhandenen Strukturen ist das kaum zu erreichen.“

Die Porsche Consulting GmbH, Bietigheim-Bissingen, ist eine Tochtergesellschaft des Sportwagenherstellers Dr. Ing. h.c. F. Porsche AG, Stuttgart. Sie wurde 1994 gegründet, begann damals als vierköpfiges Team und beschäftigt heute mehr als 380 Mitarbeiter. Das international agierende Unternehmen hat vier Auslandbüros in Mailand, São Paulo, Atlanta und Schanghai. Porsche Consulting zählt zu den führenden Beratungsgesellschaften in Deutschland. Die Experten für operative Exzellenz beraten weltweit Konzerne und mittelständische Unternehmen aus der Automobilindustrie, der Luft- und Raumfahrt sowie dem Maschinen- und Anlagenbau. Weitere Klienten kommen aus dem Finanzdienstleistungssektor, der Konsumgüterindustrie und dem Handel sowie aus der Baubranche.

Quelle: ots

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Für die Analyse wurden die Immobilienpreise in allen Kreisen und kreisfreien deutschen Städten in Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Dabei wurden für Zins und Tilgung maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aufgewendet. Die Ergebnisse zeigen, dass in der Mehrheit der deutschen Regionen gute Bedingungen für Immobilienkäufer herrschen. In 305 aller 402 Landkreise und kreisfreien Städte beträgt die Tilgungsdauer eines Kredits für eine 110-Quadratmeter-Wohnung weniger als 30 Jahre – und liegt damit deutlich unter dem von Immobilienexperten empfohlenen Maximum von 40 Jahren. Zu diesen Regionen zählen unter anderem die Landkreise Kassel, Bamberg und Hannover und Städte wie Essen, Bochum und Braunschweig. Sonderzahlungen, die zum Beispiel durch Erbschaften möglich werden, sind in diesen Berechnungen nicht berücksichtigt. Die tatsächliche Tilgungsdauer fällt damit in der Praxis häufig kürzer aus. „Damit gehen die meisten Immobilienbesitzer ohne Schulden in Rente oder Pension. Sie sparen so durchschnittliche 600 Euro Miete, das entspricht fast 40 Prozent der durchschnittlichen gesetzlichen Rente in einem Rentnerhaushalt“, sagt Dr. Jörg Koschate, Generalbevollmächtigter der BHW Bausparkasse.

Deutschlands Tilgungs-Top-Ten

Hier ist eine 110-Quadratmeter-Wohnung am schnellsten abbezahlt:

1. Altmarkkreis Salzwedel, Sachsen-Anhalt, 6,1 Jahre
2. Prignitz, Brandenburg, 6,9 Jahre
3. Salzlandkreis, Sachsen-Anhalt, 7,0 Jahre
4. Kyffhäuserkreis, Thüringen, 7,1 Jahre
5. Holzminden, Niedersachsen, 7,7 Jahre
6. Birkenfeld, Rheinland-Pfalz, 7,8 Jahre
7. Vogtlandkreis, Sachsen, 8,1 Jahre
8. Wunsiedel im Fichtelgebirge, Bayern, 8,2 Jahre
9. Vulkaneifel, Rheinland-Pfalz, 8,2 Jahre
10. Hof, Landkreis, Bayern, 8,3 Jahre

Pendler finden finanzierbare Immobilien in der Nähe von Großstädten

Im Gegensatz zur Situation auf dem Land ist die Suche nach finanzierbaren Kaufimmobilien mit 110 Quadratmetern in den beliebten Metropolen komplizierter. Ob Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg oder München: In diesen Großstädten dauert die Tilgung länger als 40 Jahre. Ausnahmen bilden zum Beispiel Bremen und Hannover. Wer aber in den Umkreis von größeren Städten ausweicht, hat gute Karten. Beispiel Köln: Wer in der Domstadt arbeitet, findet im südlich gelegenen Landkreis Euskirchen Wohnungen mit 110 Quadratmetern, die in der Regel nach 16,6 Jahren schuldenfrei sind. Im nördlich von Berlin gelegenen Kreis Barnim ist das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung nach 15,3 Jahren abbezahlt. Wer in der Nähe von Hamburg wohnen möchte, der sollte sich in den unmittelbar angrenzenden Kreisen Stormarn und Segeberg sowie dem Herzogtum Lauenburg umsehen. Dort benötigen Immobilienkäufer für die Tilgung ihres Kredits im Schnitt 21,4 Jahre. Auch im Umland von Stuttgart, Karlsruhe, Augsburg und Frankfurt am Main gibt es finanzierbare Eigentumswohnungen.

Baugeldzinsen ziehen an – längere Tilgungszeiten drohen

Allerdings sollten Interessierte angesichts der möglicherweise bald steigenden Baugeldzinsen den Kauf einer Immobilie nicht mehr auf die lange Bank schieben. Quer durch die Republik verlängert sich bei einem angenommen Zinsanstieg auf 3,5 Prozent die durchschnittliche Tilgungsdauer um sieben Jahre. So steigt beispielsweise im Landkreis Rostock die Tilgungsdauer um 17,3 Jahre, in Lübeck sogar um über 27 Jahre. In der Stadt Oldenburg müssen Immobilienkäufer ihren Kredit 13,6 Jahre länger abbezahlen, in Erfurt 10,8 Jahre, im Bodensee-Landkreis Lindau sind es 12,2 Jahre.

Quelle: ots

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